Как предостеречь от правовых рисков при аренде земли
Вряд ли кто-то будет спорить с тем, что гораздо выгоднее оформить право собственности на земельный участок, чем его арендовать. И ставка земельного налога ниже арендной платы, и есть возможность продать участок по большей цене, чем цена покупки, ведь стоимость земли постоянно растет. Но для получения в собственность земли не всегда есть возможность. Нужно учитывать, что при аренде земельных участков регулирование многих отношений законодательство предоставляет сторонам. Поэтому договор аренды играет важнейшую роль и к его составлению необходимо подойти очень серьезно. Подробнее об этом мы сейчас и поговорим.
Что нужно учесть на начальном этапе
Земля имеет очень высокую ценность, поэтому рынок купли-продажи земли притягивает немало мошенников. Не является исключением и аренда. Поэтому мы дадим рекомендации, выполняя которые вы сможете снизить риск попасться на удочку аферистов. Разберем все этапы заключения сделки по передаче в пользование земли и укажем, какие уловки вас могут поджидать, а также как уберечь себя от неприятностей.
Итак, вы решили присмотреть себе земельный участок и среди всех вариантов остановились на каком-то одном. Прежде всего вам необходимо установить, является ли арендодатель участка его полноправным владельцем. Чтобы это установить, попросите предъявить правоустанавливающие документы на землю и проверьте их достоверность.
Для этого
вам будут необходимы:1. Документ, устанавливающий право собственности на земельный участок. Как правило, это государственный акт. Но в связи с последними изменениями в Земельном кодексе право собственности, приобретенное на земли частной собственности, также может удостоверяться гражданско-правовым договором или свидетельством о праве на наследство.
2. Документы, которые подтверждают государственную регистрацию прав на имущество. Такими документами, в частности, могут быть: извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, свидетельство о праве собственности, регистрационное удостоверение, справка-характеристика. Указанные документы предоставляет бюро технической инвентаризации. Выписка из государственного реестра земель даст актуальную информацию о собственнике участка.
При выборе земельного участка имейте в виду, что
закон предусматривает возможность прекращения договора аренды земли в случае ее выкупа для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости. Учитывайте этот риск, если земля может составлять общественный интерес для прокладывания дорог, путей или иных целей.Далее обязательно нужно установить, нет ли каких-либо ограничений или обременений в отношении данного участка. Таковыми могут быть ипотека (залог), земельные сервитуты, ограничения права пользования земельным участком.
Ограничения и обременения, если они были наложены правомерно, продолжают действовать, несмотря на передачу в пользование другому лицу. Так что вам придется мириться с тем, что кто-то вправе будет проезжать через ваш земельный участок. Устанавливаются же обременения на основании законов, актов органов государственной власти, судебных решений, договоров и подлежат государственной регистрации.
Поэтому
перед заключением договора не лишним будет получить у нотариуса извлечения из Объединенного реестра запретов на отчуждение объектов недвижимости и Государственного реестра ипотек. Далее нужно получить справку (заключение) из местного управления земельных ресурсов о наличии (отсутствии) ограничений и обременений на земельный участок.Также бывали случаи, когда арендатору показывают один участок, а после подписания договора оказывалось, что арендованная им земля не та, которую он видел, а находится где-то в другом месте.
Предотвратить подобные махинации можно, сверив план земельного участка с реальной местностью. Если что-то заподозрили, обратитесь в органы власти с просьбой подтвердить нахождение, размер, границы, владельца участка.Получая на руки договор для подписания, всегда читайте его полностью, уделяя внимание даже мелочам, ведь именно они могут создать хлопоты. Договор должен быть тщательно проанализирован. Все пункты соглашения должны быть изложены в точности с законодательством, так как даже мелкие неточности могут привести к отмене сделки.
Почему договор могут признать недействительным
Договор, не соответствующий правовым нормам, может быть признан недействительным с момента его заключения. Тогда придется освободить занимаемый участок,
но при этом возврата арендной платы, оплаченной за фактический срок аренды, не будет.Вот
основания, при наличии которых договор может быть признан недействительным:— договор заключен неуполномоченным лицом или же лицом, которое не имело права передавать этот участок в аренду;
— в договоре отсутствует хотя бы одно существенное условие. Так, согласно действующему законодательству к существенным условиям договора, предметом которого является земельный участок, относятся: объект, срок действия договора, размер арендной платы и порядок ее внесения, целевое назначение участка и условия его использования, условия и сроки передачи земли арендатору, условия возврата участка арендодателю, условия сохранения состояния объекта, наличие ограничений относительно использования земельного участка, определение стороны, на которой лежит риск случайного повреждения или уничтожения участка, ответственность сторон;
— нарушение процедуры заключения договора. Так, законодательство требует обязательного решения уполномоченного органа и согласования с ним вопроса аренды участков, если речь идет о землях государственной или коммунальной собственности. Также в обязательном порядке должна быть проведена государственная регистрация договора аренды и его нотариальное удостоверение;
— неполучение согласия от ипотекодержателя на аренду участка.
Внимательно отнеситесь к случаю, если из-за каких-то обстоятельств собственник не может самостоятельно подписать договор аренды земельного участка
, а передает данное право своему представителю. Нужно быть особо осторожным, потому что в последнее время в такой ситуации совершается немало афер.Обратите внимание, что доверенность должна быть выдана в порядке
Закона о нотариате и распечатана на фирменном бланке. Рукописные поручения на продажу земли не имеют никакой силы. Выясните, установлено ли доверенностью право представителя на передачу земли в пользование. Также не лишним будет узнать у нотариуса, не истек ли срок доверенности на день заключения сделки. Ее действие может быть прекращено не только по окончанию срока, но и если того пожелает доверитель. Доверенность может быть прервана в любой момент, а от вас такой факт могут скрыть.Также нужно учитывать, что доверенность не имеет силы, если доверитель скончался, признан недееспособным либо находится в списках без вести пропавших. Поэтому, чтобы избежать дальнейшей отмены договора, свяжитесь с владельцем участка в день совершения сделки и удостоверьтесь, что он жив, здоров и не передумал продавать землю.
Следующий ключевой момент
— нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора. Если с удостоверением у нотариуса проблем нет, то государственная регистрация является весьма проблематичной.Дело в том, что существуют два действующих нормативно-правовых акта, которые предусматривают обязательную регистрацию договоров аренды в различных реестрах. Так,
постановление № 2073 устанавливает, что договор аренды должен быть зарегистрирован в Книге записей государственной регистрации договоров аренды земли. В то же время в соответствии со статьей 202 ЗКУ, Указом № 134 и временной процедурой ведения Государственного земельного реестра договоры аренды земли должны регистрироваться в Государственном реестре земель, который ведет государственное предприятие «Центр государственного земельного кадастра».Выходит такой интересный факт — во избежание признания договора недействительным необходимо осуществить его «двойную» регистрацию.
Что может привести к досрочному расторжению договора
Рассмотрим также ситуации, которые могут возникнуть во время действия договора аренды и привести к его досрочному расторжению. Прежде всего напомним, что одностороннее прекращение обязательств не допускается.
Договор может быть расторгнут только по решению суда и на основаниях, прямо предусмотренных законодательством.Такие основания должны иметь место продолжительное время и ими могут быть
: использование участка не по целевому предназначению, нарушение мер по охране окружающей среды, неподдерживание антиэрозионных и дренажных систем, нарушение требований сервитутов и других ограничений, невнесение арендной платы.Термин «продолжительное время» носит оценочный характер, такой период времени не предусмотрен нормами законодательства. За исключением условий внесения арендной платы. Исходя из положений
статьи 782 ГКУ можно сделать вывод, что в случае просрочки внесения арендной платы на протяжении 3-х месяцев арендодатель вправе требовать прекращения договора.Не допускается как одностороннее расторжение договора аренды, так и одностороннее изменение его существенных условий. Все спорные вопросы должны рассматриваться судом.
Единственными исключениями являются увеличение арендной платы в связи с повышением ставки земельного налога, а также ужесточение требований по охране окружающей среды.На практике бывают случаи, когда во время действия договора аренды меняется собственник участка, и этот новый собственник требует прекращения договора, так как он в нем не заинтересован. Успокаиваем сразу, что такое требование необоснованное, ведь договор аренды продолжает свое действие даже при переходе права собственности к третьему лицу.
Для того чтобы избежать каких-либо казусов, рекомендуем прописывать в договорах соответствующее положение о сохранении его действия при смене собственника.
В итоге наши рекомендации сводятся к тому, что необходимо быть предельно внимательным и не терять бдительность. Как видите, подвохов может быть немало, и это лишь наиболее часто встречаемые. Не отказывайтесь от правовой помощи в таком важном вопросе, ведь вашего опыта и знаний может быть недостаточно, чтобы не попасться на удочку аферистов.
Материал подготовила Елена Сукманова, канд. юрид. наук, адвокат, директор юридической фирмы «Элит Консалтинг»
Документы консультации
ЗКУ
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.Закон о нотариате
— Закон Украины «О нотариате» от 02.09.93 г. № 3425-XII.Постановление № 2073
— постановление КМУ «Об утверждении Порядка государственной регистрации договоров аренды земли» от 25.12.98 г. № 2073.Указ № 134 — Указ Президента «О мерах по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра» от 17.02.2003 г. № 134/2003.
