Теми статей
Обрати теми

Юридична підтримка. Як запобігти правовим ризикам при оренді землі

Редакція ВД
Стаття

Як запобігти правовим ризикам при оренді землі

 

Навряд чи хтось сперечатиметься, що набагато вигідніше оформити право власності на земельну ділянку, ніж її орендувати. І ставка земельного податку нижча за орендну плату, і є можливість продати ділянку за більшою ціною, ніж ціна купівлі, оскільки вартість землі постійно зростає. Однак для отримання у власність землі не завжди є можливість. Слід ураховувати, що при оренді земельних ділянок законодавство надає сторонам можливість регулювання багатьох відносин. Тому договір оренди відіграє найважливішу роль і до його складання слід поставитися дуже уважно. Детальніше про це ми зараз і поговоримо.

 

Що потрібно врахувати на початковому етапі

Земля має дуже високу цінність, тому притягує чимало шахраїв. Не є винятком і оренда. Тому ми дамо рекомендації, виконуючи які ви зможете зменшити ризик пійматися на гачок аферистам. Розглянемо всі етапи вчинення правочину з передачі в користування землі та зазначимо, які несподіванки вас можуть очікувати, а також як уникнути неприємностей.

Отже, ви вирішили наглядіти собі земельну ділянку і серед багатьох варіантів зупинилися на якомусь одному. Насамперед вам необхідно встановити, чи є орендодавець ділянки його повноправним власником. Для цього попросіть пред’явити документи, які встановлюють право на землю, та перевірте їх на достовірність.

Для цього

вам будуть необхідні:

1. Документ, який установлює право власності на земельну ділянку. Як правило, це державний акт. Однак у зв’язку з останніми змінами в Земельному кодексі право власності, набуте на землі приватної власності, також може посвідчуватися цивільно-правовим договором або свідоцтвом про право на спадщину.

2. Документи, які підтверджують державну реєстрацію прав на майно. Такими документами, зокрема, можуть бути: витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, свідоцтво про право власності, реєстраційне посвідчення, довідка-характеристика. Ці документи надає бюро технічної інвентаризації. Витяг з Державного реєстру земель надає актуальну інформацію про власника ділянки.

При виборі земельної ділянки майте на увазі, що

закон передбачає можливість припинення договору оренди землі в разі її викупу для суспільних потреб і примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності. Ураховуйте цей ризик, якщо земля може становити суспільний інтерес для прокладання доріг, колій або інших цілей.

Далі обов’язково слід установити, чи немає якихось обмежень чи обтяжень щодо цієї ділянки. Такими можуть бути іпотека (застава), земельні сервітути, обмеження права користування земельною ділянкою.

Обмеження та обтяження, якщо їх було накладено правомірно, продовжують діяти, незважаючи на передачу в користування іншій особі. Отже, вам доведеться миритися з тим, що хтось матиме право перетинати вашу земельну ділянку. Установлюються обтяження на підставі законів, актів органів державної влади, судових рішень, договорів і підлягають державній реєстрації.

Тому

перед укладенням договору не зайвим буде отримати в нотаріуса витяг з Об’єднаного реєстру заборон на відчуження об’єктів нерухомості і Державного реєстру іпотек. Далі слід отримати довідку (висновок) з місцевого управління земельних ресурсів про наявність (відсутність) обмежень і обтяжень на земельну ділянку.

Також траплялися випадки, коли орендарю показують одну ділянку, а після підписання договору виявлялося, що орендована ним земля не та, яку він бачив, а знаходиться десь у іншому місці.

Запобігти таким махінаціям можна, звіривши план земельної ділянки з реальною місцевістю. Якщо у вас виникає підозра, зверніться до органів влади з проханням підтвердити місце знаходження, розмір, межі, власника ділянки.

Отримуючи на руки договір для підписання, завжди читайте його повністю, приділяючи увагу навіть дрібницям. Адже саме вони можуть завдати клопоту. Договір має бути ретельно проаналізовано. Усі пункти угоди мають бути викладені відповідно до законодавства, оскільки навіть дрібні неточності можуть призвести до скасування правочину.

 

Чому договір можуть визнати недійсним

Договір, який не відповідає правовим нормам, може бути визнано недійсним з моменту його укладення. Тоді доведеться звільнити займану ділянку,

але при цьому орендну плату, сплачену за фактичний строк оренди, не буде повернуто.

Підстави, за наявності яких договір може бути визнано недійсним, такі

:

— договір укладено неуповноваженою особою або ж особою, яка не мала права передавати цю ділянку в оренду;

— у договорі відсутня хоча б одна з істотних умов. Так, згідно з чинним законодавством до істотних умов договору, предметом якого є земельна ділянка, належать: об’єкт, строк дії договору, розмір орендної плати і порядок її внесення, цільове призначення ділянки та умови її використання, умови та строки передачі землі орендарю, умови повернення ділянки орендодавцю, умови збереження стану об’єкта, наявність обмежень щодо використання земельної ділянки, визначення сторони, на яку покладено ризик випадкового пошкодження або знищення ділянки, відповідальність сторін;

— порушення процедури укладення договору. Так, законодавство вимагає обов’язкового вирішення уповноваженого органу та погодження з ним питання оренди ділянок, якщо йдеться про землі державної або комунальної власності. Також в обов’язковому порядку має бути проведено державну реєстрацію договору оренди та його нотаріальне посвідчення;

— неотримання згоди від іпотекодержателя на оренду ділянки.

Зверніть особливу увагу на випадок, якщо через якісь обставини власник не може самостійно підписати договір оренди земельної ділянки

, а передає це право своєму представнику. Слід бути вкрай обережним, оскільки останнім часом у такій ситуації вчинюється чимало афер.

Зверніть увагу та таке: довіреність повинна бути видана згідно із

Законом про нотаріат і роздрукована на фірмовому бланку. Рукописні довіреності на продаж землі не мають законної сили. З’ясуєте, чи встановлено довіреністю право представника на передачу землі в користування.

Також не зайвим буде довідатися у нотаріуса, чи не минув строк довіреності на день вчинення правочину. Її дію може бути припинено не лише після закінчення строку, але й якщо того побажає довіритель. Довіреність може бути анульовано в будь-який момент, а від вас такий факт можуть приховати.

До того ж потрібно ураховувати, що довіреність не має сили, якщо довіритель помер, визнаний недієздатним або є зниклим безвісті. Тому, щоб уникнути подальшого скасування договору, зв’яжіться з власником ділянки в день вчинення правочину та впевніться, що він живий, здоровий і не передумав продавати землю.

Наступний ключовий момент

— нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору. Якщо з посвідченням у нотаріуса проблем немає, то державна реєстрація є дуже проблематичною.

Річ у тім, що існують два чинні нормативно-правові акти, які передбачають обов’язкову реєстрацію договорів оренди в різних реєстрах. Так,

постанова КМУ № 2073 установлює, що договір оренди має бути зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі.

Водночас відповідно до

статті 202 ЗКУ, Указу № 134 і тимчасової процедури ведення Державного земельного реєстру договори оренди землі повинні реєструватися в Державному реєстрі земель, який веде державне підприємство «Центр державного земельного кадастру».

Виходить такий цікавий факт — щоб уникнути визнання договору недійсним, слід здійснити його «подвійну» реєстрацію.

 

Що може призвести до дострокового розірвання договору

Розглянемо також ситуації, які можуть виникнути під час дії договору оренди та призвести до його дострокового розірвання. Насамперед нагадаємо, що одностороннє припинення зобов’язань не допускається.

Договір може бути розірвано лише за рішенням суду та на підставах, прямо передбачених законодавством.

Такі підстави повинні мати місце тривалий час і ними можуть бути

: використання ділянки не за цільовим призначенням, порушення заходів щодо охорони довкілля, непідтримання стану антиерозійних і дренажних систем, порушення вимог сервітутів та інших обмежень, невнесення орендної плати.

Термін «тривалий час» має оціночний характер і не передбачений нормами законодавства. За винятком вимог щодо внесення орендної плати. Виходячи з положень

статті 782 ЦКУ можна дійти висновку, що в разі прострочення внесення орендної плати протягом 3-х місяців орендодавець має право вимагати припинення договору.

Так само, як не допускається одностороннє розірвання договору оренди, не може бути односторонньої зміни його істотних умов. Усі спірні питання повинні розглядатися судом.

Єдиним винятком є збільшення орендної плати у зв’язку з підвищенням ставки земельного податку, а також посилення вимог щодо охорони довкілля.

На практиці трапляється, що під час дії договору оренди змінюється власник ділянки, і цей новий власник вимагає припинення договору, оскільки він у ньому незацікавлений. Заспокоюємо відразу, що така вимога не є обґрунтованою, оскільки договір оренди продовжує свою дію навіть під час переходу права власності до третьої особи.

Для того щоб уникнути будь-яких казусів, рекомендуємо прописувати в договорах відповідне положення про збереження його дії при зміні власника.

У результаті наші рекомендації зводяться саме до того, що слід бути дуже уважними і не втрачати пильність. Як бачите, каверз може бути чимало. І це ті, що лише найчастіше зустрічаються. Не відмовляйтеся від правової допомоги в такому важливому питанні, оскільки вашого досвіду і знань може бути недостатньо, щоб не пійматися на гачок аферистам.

 

Матеріал підготувала Олена Сукманова, канд. юрид. наук, адвокат, директор юридичної фірми «Еліт Консалтинг»


Документи консультації

ЗКУ

— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.

ЦКУ

— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

Закон про нотаріат

— Закон України «Про нотаріат» від 02.09.93 р. № 3425-XII.

Постанова КМУ № 2073

постанова КМУ «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» від 25.12.98 р. № 2073.

Указ № 134 — Указ Президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17.02.2003 р. № 134/2003.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі