Темы статей
Выбрать темы

Юридическая поддержка. Безвозмездное пользование недвижимостью по договору ссуды

Редакция СД
Статья

Безвозмездное пользование недвижимостью по договору ссуды

 

Если стороны хотят заключить договор, так сказать, бесплатной аренды (недвижимости, автомобиля, компьютера и др.), по которому одна сторона передает вещь в пользование другой стороне, но соглашается не брать за это арендную плату, то им нужно заключить договор ссуды (на украинском языке — «позичка»).

Подробнее о том, что представляет собой договор ссуды и какие налоговые последствия будет иметь его заключение для сторон этого договора, мы сейчас и поговорим. Акцент сделаем на договоре ссуды недвижимости (помещения).

Оксана ПИРОЖЕНКО, консультант газеты «Собственное Дело»

 

Документы статьи

ГКУ

— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

Закон о налоге на прибыль

— Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции от 22.05.97 г. № 283/97-ВР.

Закон об НДС

— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.

Закон о плате за землю

— Закон Украины «О плате за землю» от 03.07.92 г. № 2535-XII.

Закон о налоге с доходов

— Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV.

 

Договор ссуды

По договору ссуды одна сторона (ссудодатель) бесплатно передает или обязуется передать второй стороне (пользователю) вещь (

недвижимость, автомобиль, компьютер и др.) для пользования на протяжении установленного срока (статья 827 ГКУ).

Договор ссуды практически ничем не отличается от договора аренды. К договору ссуды применяются положения

главы 58 ГКУ, которые регулируют отношения по договору аренды. Однако существуют различия. Главное из них состоит в том, что договор аренды, в отличие от договора ссуды, является платным. Другими словами, пользование имуществом по договору аренды осуществляется за плату, а по договору ссуды — бесплатно. Но безвозмездность договора ссуды должна быть прямо оговорена сторонами или же это должно следовать из сути правоотношений (часть 2 статьи 827 ГКУ). В противном случае (когда нет оговорки о бесплатном пользовании имуществом) договор будет приравнен к договору аренды. Поэтому при заключении договора ссуды стороны должны четко прописать условие о бесплатном пользовании имуществом.

 

Стороны и оформление договора

Сторонами договора ссуды могут быть физические и юридические лица. Одна сторона называется

ссудодатель, другая — пользователь, т. е. лицо, получающее вещь в пользование.

В отношении юридических лиц

ГКУ выдвигает следующее ограничение: «Юридическое лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, не может передавать вещи в безвозмездное пользование лицу, которое является его учредителем, участником, руководителем, членом его органа управления или контроля».

В отношении физических лиц, в том числе предпринимателей, таких ограничений нет.

Передача в ссуду недвижимости (зданий, других капитальных сооружений) в общем случае осуществляется по договору, оформленному в

письменной форме. Если недвижимость по договору передается на три года и более, договор ссуды подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации.

В договоре ссуды нужно указать:

— срок пользования имуществом;

— требования к пользователю относительно условий пользования имуществом;

— условия ремонта или улучшения имущества, переданного в пользование. То есть в договоре нужно указать, можно ли вообще пользователю делать ремонт помещения, будет ли ссудодатель возмещать стоимость ремонта после того, как недвижимость ему возвратят;

— условия возврата имущества ссудодателю и другие условия, которые покажутся сторонам существенными для их конкретного договора.

 

Право пользования

По договору ссуды вещь передается именно в

пользование, право собственности в рамках таких договоров от собственника к пользователю не переходит.

Собственник имущества имеет право во время действия договора ссуды на отчуждение их третьим лицам. При этом пользователь не имеет преимущественного права перед другими лицами на покупку имущества, переданного ему в пользование. То есть, несмотря на то что вещь по договору ссуды находится во временном пользовании у пользователя, ссудодатель может передать свое право собственности на эту вещь другим лицам.

Новый собственник получает все права по договору ссуды, который был заключен с прежним хозяином имущества. При этом он не вправе требовать досрочного прекращения договора ссуды и возврата переданных пользователю вещей.

 

Ремонт и улучшение вещи, полученной в пользование

Мы уже сказали, что к договору ссуды применяются положения

главы 58 ГКУ, которые регулируют отношения по договору аренды. Поскольку в той части ГКУ, где говорится о договоре ссуды, ничего о ремонте не сказано, то правила, которые определены ГКУ в отношении ремонта по договору аренды, можно распространить и на договор ссуды.

Согласно

статье 776 ГКУ текущий ремонт недвижимости, переданной в пользование, осуществляется пользователем за его счет, если иное не установлено договором или законом. Капитальный ремонт недвижимости, переданной пользователем, осуществляется ссудодателем за его счет, если иное не установлено договором или законом.

Если ссудодатель не провел капитального ремонта недвижимости, который препятствует ее использованию в соответствии с назначением и условиями договора, пользователь имеет право:

1) отремонтировать ее и требовать возмещения стоимости ремонта;

2) требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Что касается

улучшения, то пользователь может улучшить имущество, которое является предметом договора ссуды, лишь с согласия ссудодателя.

Если улучшения могут быть отделены от объекта недвижимости без его повреждения, пользователь имеет право оставить их себе при возврате.

Если улучшение сделано с согласия ссудодателя, пользователь имеет право на возмещение стоимости необходимых расходов или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование недвижимостью.

Если в результате улучшения, сделанного с согласия ссудодателя, создана новая вещь (имущество), пользователь становится ее совладельцем. Доля пользователя в праве собственности отвечает стоимости его расходов на улучшение имущества, если иное не установлено договором или законом.

Если пользователь без согласия ссудодателя сделал улучшения, которые нельзя отделить без ущерба для имущества, то он не имеет права на возмещение их стоимости.

Таким образом, еще раз подчеркнем, что стороны по договору ссуды должны четко указать, какая из сторон, в каких случаях и при каких обстоятельствах должна
осуществлять текущий и капитальный ремонты переданной в пользование вещи, какие улучшения может производить пользователь, будет ли ссудодатель возмещать стоимость улучшений пользователю и т. п.

 

Налоговый учет операций по договору ссуды

Рассмотрим налогообложение операций по договору ссуды отдельно у ссудодателя и пользователя, которые являются предпринимателями на общей системе или едином налоге.

Налоговый учет у ссудодателя представим в следующей таблице.

 

Ссудодатель

Элемент
налогового учета

Отражение, начисление (да/нет)

Примечание

1

2

3

4

ФЛ-П на общей системе

 

Доход

Нет

Доход не возникает, поскольку ссудодатель не получает оплату за услуги по предоставлению в пользование помещения

Расходы (амортизация)

Да (наше мнение)
Нет (мнение налоговиков)

В результате передачи объекта в пользование по договору ссуды не происходит переход права собственности, поэтому на переданное имущество ссудодателем все также будет начисляться амортизация.
Однако представители налогового органа считают по-другому: ссудодатель не может начислять амортизацию на основные фонды, переданные по договору ссуды, поскольку теперь такие основные фонды будут использоваться в хозяйственной деятельности другого налогоплательщика (см. «Вестник налоговой службы Украины», 2008, № 40, с. 24). Мы же с таким подходом не согласны

НДС

Да (исходя из обычной цены для услуги по пользованию имуществом)

Передача ссудодателем имущества НДС не облагается. Однако договор ссуды по сути является договором на предоставление услуг, причем без какой-либо оплаты (компенсации).
А операции по бесплатному предоставлению услуг считаются поставкой услуг в понимании Закона об НДС (подпункт 1.4 статьи 1) и включаются в базу налогообложения лица, их предоставляющего (пункт 4.2 статьи 4 Закона об НДС). Поэтому ссудодатель обязан начислить обязательства по НДС, ориентируясь при этом на обычную цену пользования имуществом

Земельный налог за участок, на котором расположена недвижимость

Да

Согласно статье 2 Закона о налоге на землю плательщиками земельного налога являются собственники земельных участков и постоянные землепользователи.
При передаче помещения по договору ссуды его собственник не меняется, а следовательно, не меняется и собственник земельного участка под ним, поэтому предприниматель продолжает уплачивать земельный налог.
Как вариант, предприниматель может заключить отдельно договор аренды земельного участка и взимать с пользователя сумму земельного налога в составе арендной платы, которая будет отражаться в доходах

Налог с доходов (если пользователь — обычное физлицо)

Да

Физлицо — работник предпринимателя. Согласно абзацу «а» подпункта 4.2.9 Закона о налоге с доходов стоимость использования жилья, других объектов материального или нематериального имущества, предоставленных налогоплательщику в безвозмездное пользование, включается в налогооблагаемый доход работника. Из этого дохода работодатель обязан удержать налог с доходов физических лиц по ставке 15 %.
Поскольку доход предоставляется работнику в неденежной форме, для определения начисленной суммы дохода работодателю следует умножить сумму начисленного дохода, определенную по обычным ценам, на «натуральный» коэффициент (1,176471). Сумму дохода с учетом коэффициента и удержанный налог отражают в Налоговом расчете по форме № 1ДФ с признаком дохода «09».

Физлицо не работает у предпринимателя по трудовому договору. В этой ситуации применяются нормы части 3 подпункта 4.2.9 Закона о налоге с доходов. Там указано, что дополнительные блага от неработодателя приравниваются с целью налогообложения к подаркам с их соответствующим налогообложением.

По мнению ГНАУ, если даритель является налоговым агентом (субъектом предпринимательства), то он должен обложить стоимость подарка налогом с доходов по ставке 15 % и удержать его за счет стоимости такого подарка (письмо ГНАУ от 09.07.2009 г. № 14312/7/17-07). В данном письме ГНАУ говорит о том, что применять «натуральный» коэффициент не нужно, однако мы считаем по-другому и настаиваем на его использовании

ФЛ-П на едином налоге

Выручка

Нет

Выручка не поступает, поскольку ссудодатель не получает оплату за услуги по предоставлению в пользование недвижимостью

НДС

Да (исходя из обычной цены для услуги по пользованию имуществом)

Если единононаложник является плательщиком НДС, то для него актуально налогообложение НДС при бесплатном пользовании недвижимостью по договору ссуды, о котором мы говорили выше

Земельный налог за участок, на котором расположена недвижимость

Да

Единоналожники освобождены от уплаты земельного налога за участки, которые используются ими в хозяйственной деятельности, в том числе под недвижимостью. В случае передачи недвижимости по договору ссуды она не будет использоваться предпринимателем-единоналожником в производственных целях.
Избежать уплаты земельного налога предприниматель может, заключив отдельно договор аренды земельного участка. Если такой вид деятельности предусмотрен Свидетельством единоналожника, то уплачивать налог предприниматель не должен.
Если нет, то он может взимать с пользователя сумму земельного налога в составе арендной платы, которая, в свою очередь, будет отражаться в выручке

Налог с доходов (если пользователь — обычное физлицо)

Да

См. примечание выше для налогового учета ФЛ-П на общей
системе

 

Далее поговорим о налоговом учете у

пользователя и также представим его в таблице.

 

Пользователь

Элемент налогового учета

Отражение, начисление (да/нет)

Примечание

1

2

3

4

ФЛ-П на общей системе

Доход

Нет

Доходом предпринимателя на общей системе считается выручка, полученная в денежной или иной форме. Переданная недвижимость не является выручкой, так как она поступила в пользование, а не в виде компенсации за реализованные
товары, работы, услуги

Расходы (амортизация)

Нет

Полученная в пользование недвижимость не является собственностью пользователя: он не понес расходы на ее приобретение, поэтому не может амортизировать их согласно статье 8 Закона о налоге на прибыль

Расходы на ремонт

Да

Пользователь обязан поддерживать переданную ему вещь в надлежащем состоянии, в частности нести расходы на проведение текущих ремонтов, если иное не установлено договором.

Что же касается капитального ремонта, то его, как правило, выполняет сам ссудодатель.
Предприниматели на общей системе в вопросах отражения расходов ориентируются на перечень статьи 5 Закона о налоге на прибыль и статью 8 Закона о налоге на прибыль для основных фондов.
Специальных норм относительно расходов на ремонт основных фондов, полученных по договору ссуды, в статье 8 Закона о налоге на прибыль нет. В данном вопросе необходимо руководствоваться общими положениями действующего законодательства. По общему правилу, установленному подпунктом 5.2.1 Закона о налоге на прибыль, в состав расходов включаются суммы любых затрат, понесенных (начисленных) в течение отчетного периода в связи с подготовкой, организацией, ведением производства, продажей продукции (работ и услуг). На основании этого подпункта, на наш взгляд, получатель может включить всю сумму понесенных им затрат в состав расходов

НДС (передача недвижимости по договору)

Нет

У пользователя имущества ни налоговых обязательств, ни налогового кредита по НДС не возникает

Налоговый кредит по НДС по расходам на ремонт

Да

Суммы «входного» НДС по расходам, необходимым для поддержания имущества в надлежащем состоянии, включаются в состав налогового кредита на основании подпункта 7.4.1 Закона об НДС (при наличии должным образом оформленной налоговой накладной или другого заменяющего ее документа)

Земельный налог

Нет

Земельный налог уплачивает собственник участка, на котором расположена недвижимость. См. примечание выше для ссудодателя, ФЛ-П на общей системе

ФЛ-П на едином налоге

 

Выручка

Нет

Отсутствуют поступления на текущий счет или в кассу, нет компенсации за предоставленные товары, работы, услуги, которая считалась бы выручкой

НДС

Нет

У единононаложника — плательщика НДС ни налоговых обязательств, ни налогового кредита по НДС не возникает

Налоговый кредит по НДС по расходам на ремонт

Да

Суммы «входного» НДС по расходам, необходимым для поддержания имущества в надлежащем состоянии, включаются в состав налогового кредита на основании подпункта 7.4.1 Закона об НДС (при наличии должным образом оформленной налоговой накладной или другого заменяющего ее документа)

Земельный налог за участок, на котором расположена недвижимость

Нет

Земельный налог уплачивает собственник участка, на котором расположена недвижимость. См. примечание выше для ссудодателя, ФЛ-П на едином налоге

 

Коммунальные услуги

Передача помещения по договору ссуды не избавляет от обязанности уплачивать коммунальные платежи: услуги тепло- и водоснабжения, водоотведения, электроэнергию и т. д.

Для того чтобы эта обязанность перешла к пользователю, он должен

от своего имени заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. Тогда соответствующие платежи, если они подтверждены документально, включаются в расходы предпринимателя на общей системе на основании подпункта 5.2.1 Закона о налоге на прибыль и записываются в Книгу ф. № 10 на дату их оплаты. Предприниматель на едином налоге также отражает коммунальные расходы в Книге ф. № 10.

Заметим, что возможен вариант, когда пользователь будет возмещать расходы ссудодателю отдельным платежом.

Предпринимателю на общей системе (пользователю)

, для того чтобы включить такие платежи в состав расходов, нужно иметь счет от ссудодателя . Такие требования налоговики выдвигают при заключении договоров аренды (письмо ГНАУ от 05.01.2000 г. № 34/6/15-1116), при заключении договора ссуды мы также можем их применить. В свою очередь ссудодатель деньги, полученные транзитом от пользователя на оплату коммунальных услуг, должен отразить как доход, а затем на дату оплаты как расходы.

Ссудодатель — плательщик НДС

на основании счетов на оплату коммунальных услуг отражает налоговый кредит по НДС, а также, выписывая на имя пользователя налоговую накладную, начисляет налоговые обязательства по НДС на сумму коммунальных услуг.

Если пользователь компенсирует стоимость коммунальных платежей ссудодателю-

единоналожнику, то необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

1) по мнению налоговиков, суммы компенсации коммунальных услуг должны включаться в выручку единоналожника. Подтверждением этого являются

письмо ГНАУ от 04.03.2003 г. № 1617/6/15-2216, письма Госкомпредпринимательства от 05.07.2006 г. № 4844, от 13.09.2006 г. № 6646. Эти разъяснения касаются формирования выручки юридических лиц — единоналожников, однако в данном случае состав выручки физического лица на едином налоге будет определяться по таким же принципам;

2) ссудодателю-единоналожнику не помешает подстраховаться и внести в Свидетельство вид деятельности «Прочие виды деятельности». Это необходимо для того, чтобы налоговики не посчитали, что предприниматель занимается посредничеством в предоставлении коммунальных услуг, и не попытались обложить налогом с доходов (15 %) сумму возмещения, получаемую им от арендатора;

3) если пользователем также является предприниматель-единоналожник, то ссудодатель

может по договоренности выдавать пользователю счета коммунальных предприятий, которые тот будет самостоятельно оплачивать. Пользователь не получит права на расходы по оплаченным коммунальным услугам, но если он единоналожник, то сумма расходов для него не имеет значения (поскольку единый налог уплачивается в фиксированном размере независимо от величины дохода и расходов).

 

Выводы

Недвижимость может передаваться в бесплатное пользование по договору ссуды, сторонами договора являются ссудодатель и пользователь.

Условия договора ссуды во многом совпадают с нормами договора аренды.

В частности, по договору ссуды капитальный ремонт предоставленного в пользование помещения входит в обязанности ссудодателя, а текущий — пользователя, если иное не установлено договором.

В налоговом учете сторон такие операции фактически не отражаются (нет доходов, расходов, выручки). Исключение составляют плательщики НДС, а также ссудодатели, которые предоставляют недвижимость в пользование физическим лицам.

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше