Теми статей
Обрати теми

Юридична підтримка. Безоплатне користування нерухомістю за договором позички

Редакція ВД
Стаття

Безоплатне користування нерухомістю за договором позички

 

Якщо сторони мають намір укласти договір так званої безоплатної оренди (нерухомості, автомобіля, комп'ютера тощо), за яким одна сторона передає річ у користування іншій стороні, однак погоджується не справляти за це орендну плату, то їм потрібно укласти договір позички.

Детальніше про те, що є договором позички, і головне, які податкові наслідки його укладення матиме для сторін цього договору, ми й поговоримо. Акцентуємо увагу на договорі позички нерухомості (приміщення).

Оксана ПІРОЖЕНКО, консультант газети «Власне Діло»

 

Документи статті

ЦКУ

— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

Закон про податок на прибуток

— Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» у редакції від 22.05.97 р. № 283/97-ВР.

Закон про ПДВ

— Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР.

Закон про плату за землю

— Закон України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-XII.

Закон про податок з доходів

— Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV.

 

Договір позички

За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується передати іншій стороні (користувачу) річ:

нерухомість, автомобіль, комп'ютер тощо для користування протягом установленого строку (стаття 827 ЦКУ).

Договір позички практично нічим не відрізняється від договору оренди. До договору позички застосовуються положення

глави 58 ЦКУ, які регулюють відносини за договором оренди. Однак є й відмінності. Головна з них полягає в тому, що договір оренди, на відміну від договору позички, є платним. Інакше кажучи, користування майном за договором оренди здійснюється за плату, а за договором позички — безоплатно. Однак безоплатність договору позички має бути прямо застережено сторонами або ж це повинно випливати із суті правовідносин (частина 2 статті 827 ЦКУ). Інакше (коли немає застереження про безоплатне користування майном) договір буде прирівняний до договору оренди. Тому під час укладення договору позички сторони повинні чітко прописати умову про безоплатне користування майном.

 

Сторони та оформлення договору

Сторонами договору позички можуть бути фізичні та юридичні особи. Одна сторона називається

позичкодавцем, інша — користувачем: особа, яка одержує річ у користування.

Щодо юридичних осіб

ЦКУ висуває таке обмеження: «…юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність, не може передавати речі у безоплатне користування особі, яка є її засновником, учасником, керівником, членом її органу управління або контролю».

Стосовно фізичних осіб, у тому числі підприємців, таких обмежень не існує

.

Передача в позичку нерухомості (будівель, інших капітальних споруд) у загальному випадку здійснюється за договором, оформленим у письмовій формі. Якщо

нерухомість за договором передається на три роки та більше, договір позички підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

У договорі позички потрібно зазначити:

— строк користування майном;

— вимоги до користувача щодо умов користування майном;

— умови ремонту або поліпшення майна, переданого в користування. Отже, у договорі потрібно зазначити, чи можна взагалі користувачу робити ремонт приміщення, чи буде позичкодавець відшкодовувати вартість ремонту після того, як нерухомість йому повернуть;

— умови повернення майна позичкодавцю та інші умови, які вбачатимуться сторонам істотними для їх конкретного договору.

 

Право користування

За договором позички річ передається саме в

користування, право власності в межах таких договорів від власника до користувача не переходить.

Власник майна має право під час дії договору позички на відчуження його третім особам. При цьому користувач не має переважного права перед іншими особами на купівлю майна, переданого йому в користування. Таким чином, незважаючи на те, що річ за договором позички перебуває в тимчасовому користуванні користувача, позичкодавець може передати своє право власності на цю річ іншим особам.

Новий власник отримує всі права за договором позички, який був укладений з колишнім власником майна. При цьому він не має права вимагати дострокового припинення договору позички та повернення переданих користувачу речей.

 

Ремонт і поліпшення речі, отриманої в користування

Уже зазначалося, що до договору позички застосовуються положення

глави 58 ЦКУ, які регулюють відносини за договором оренди. Оскільки в тій частині ЦКУ, де йдеться про договір позички, нічого про ремонт не зазначено, то правила, які визначено ЦКУ щодо ремонту за договором оренди, можна поширити й на договір позички.

Згідно зі

статтею 776 ЦКУ поточний ремонт нерухомості, переданої в користування, здійснюється користувачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором чи законом. Капітальний ремонт нерухомості, переданої користувачем, здійснюється позичкодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором чи законом.

Якщо позичкодавець не здійснив капітального ремонту нерухомості, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, користувач має право:

1) відремонтувати її та вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Що стосується

поліпшення, то користувач може поліпшити майно, яке є предметом договору позички, лише з відома позичкодавця.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від об’єкта нерухомості без його пошкодження, користувач має право залишити їх собі в разі повернення.

Якщо поліпшення здійснено з відома позичкодавця, користувач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування нерухомістю.

Якщо в результаті поліпшення, здійсненого з відома позичкодавця, створено нову річ (майно), користувач стає її співвласником. Частка користувача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення майна, якщо інше не встановлено договором чи законом.

Якщо користувач без згоди позичкодавця здійснив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для майна, то він не має права на відшкодування їх вартості.

Таким чином, ще раз наголосимо, що сторони за договором позички повинні чітко зазначити, яка зі сторін, в яких випадках і за яких обставин повинна здійснювати поточний і капітальний ремонти переданої в користування речі, які поліпшення може здійснювати користувач, чи буде позичкодавець відшкодовувати вартість поліпшень користувачу тощо.

 

Податковий облік операцій за договором позички

Розглянемо оподаткування операцій за договором позички окремо в позичкодавця та користувача, які є підприємцями на загальній системі або єдиному податку.

Податковий облік у позичкодавця наведемо в такій таблиці.

 

Позичкодавець

Елемент
податкового обліку

Відображення, нарахування (так/ні)

Примітка

1

2

3

4

ФОП на загальній системі

Дохід

Ні

Дохід не виникає, оскільки позичкодавець не отримує оплату за послуги з надання в користування приміщення

Витрати (амортизація)

Так (наша думка)


Ні (думка податківців)

У результаті передачі об’єкта в користування за договором позички не відбувається перехід права власності, тому на передане майно позичкодавцем усе так само нараховуватиметься амортизація.
Проте представники податкового органу вважають інакше: позичкодавець не може нараховувати амортизацію на основні фонди, передані за договором позички, оскільки тепер такі основні фонди використовуватимуться в господарській діяльності іншого платника податків («Вісник податкової служби України», 2008, № 40, с. 24). Ми ж з таким підходом не згодні

ПДВ

Так (виходячи зі звичайної ціни для послуги з користування майном)

Передача позичкодавцем майна ПДВ не обкладається. Однак договір позички по суті є договором на надання послуг, причому без будь-якої оплати (компенсації). А операції з безоплатного надання послуг вважаються поставкою послуг у розумінні Закону про ПДВ (підпункт 1.4 статті 1) і включаються до бази оподаткування особи, яка їх надає (пункт 4.2 статті 4 Закону про ПДВ). Тому позичкодавець зобов'язаний нарахувати зобов'язання з ПДВ, орієнтуючись при цьому на звичайну ціну користування майном

Земельний податок за ділянку, на якій розташована нерухомість

Так

Згідно зі статтею 2 Закону про плату за землю платниками земельного податку є власники земельних ділянок і постійні землекористувачі.
У разі передачі приміщення за договором позички його власник не змінюється, а отже, не змінюється власник земельної ділянки під ним, тому підприємець продовжує сплачувати земельний податок.
Як варіант, підприємець може укласти окремо договір оренди земельної ділянки та справляти з користувача суму земельного податку у складі орендної плати, яка відображатиметься в доходах

 

Податок з доходів
(якщо користувач є пересічною фізичною особою)

Так

Фізична особа — працівник підприємця. Згідно з абзацом «а» підпункту 4.2.9 Закону про податок з доходів вартість використання житла, інших об'єктів матеріального або нематеріального майна, наданих платнику податків у безоплатне користування, уключається до оподатковуваного доходу працівника. З цього доходу роботодавець зобов'язаний утримати податок з доходів фізичних осіб за ставкою 15 %.
Оскільки дохід надається працівнику в негрошовій формі, для визначення нарахованої суми доходу роботодавцю слід помножити суму нарахованого доходу, визначену за звичайними цінами, на натуральний коефіцієнт (1,176471). Суму доходу з урахуванням коефіцієнта та утриманий податок відображають у Податковому розрахунку за формою № 1ДФ з ознакою доходу «09».
Фізична особа не працює у підприємця за трудовим договором. У такій ситуації застосовуються норми частини 3 підпункту 4.2.9 Закону про податок з доходів. Там зазначено, що додаткові блага від нероботодавця прирівнюються для цілей оподаткування до подарунків з їх відповідним оподаткуванням. На думку ДПАУ, якщо дарувальник є податковим агентом (суб'єктом підприємництва), то він повинен обкласти вартість подарунка податком з доходів за ставкою 15 %
та утримати його за рахунок вартості такого подарунка
(лист ДПАУ від 09.07.2009 р. № 14312/7/17-07). У цьому листі ДПАУ зазначає, що застосовувати натуральний коефіцієнт не потрібно, однак ми вважаємо інакше та наполягаємо на його використанні

ФОП на єдиному податку

Виручка

Ні

Виручка не надходить, оскільки позичкодавець не отримує плату за послуги з надання в користування нерухомістю

ПДВ

Так (виходячи зі звичайної ціни для послуги з користування майном)

Якщо єдиноподатник є платником ПДВ, то для нього є актуальним обкладення ПДВ у разі безоплатного користування нерухомістю за договором позички, про який ішлося вище

Земельний податок за ділянку, на якій розташована нерухомість

Так

Єдиноподатників звільнено від сплати земельного податку за ділянки, які використовуються ними в господарській діяльності, у тому числі під нерухомістю. У разі передачі нерухомості за договором позички вона не використовуватиметься підприємцем-єдиноподатником для виробничих цілей.
Уникнути сплати земельного податку підприємець може, уклавши окремо договір оренди земельної ділянки. Якщо такий вид діяльності передбачено Свідоцтвом єдиноподатника, то сплачувати податок підприємець не повинен.
Якщо не передбачено, то він може стягувати з користувача суму земельного податку у складі орендної плати, яка, у свою чергу, відображатиметься у виручці

Податок з доходів
(якщо користувач є пересічною фізичною особою)

Так

Див. примітку вище для податкового обліку ФОП на загальній системі

 

Далі поговоримо про податковий облік у

користувача, який також наведемо в таблиці.

 

Користувач

Елемент
податкового обліку

Відображення, нарахування (так/ні)

Примітка

1

2

3

4

ФОП на загальній системі

Дохід

Ні

Доходом підприємця на загальній системі вважається виручка, отримана у грошовій або іншій формі. Передана нерухомість не є виручкою, оскільки вона надійшла в користування, а не
у вигляді компенсації за реалізовані товари, роботи, послуги

Витрати (амортизація)

Ні

Отримана в користування нерухомість не є власністю користувача, він не поніс витрати на її придбання, тому не може амортизувати їх згідно зі статтею 8 Закону про податок на прибуток

Витрати на ремонт

Так

Користувач зобов'язаний підтримувати передану йому річ у належному стані, зокрема нести витрати на проведення поточних ремонтів, якщо інше не встановлено договором. Що ж до капітального ремонту, то його, як правило, виконує сам позичкодавець.
Підприємці на загальній системі в питаннях відображення витрат орієнтуються на перелік статті 5 Закону про податок на прибуток і статтю 8 Закону про податок на прибуток для основних фондів.
Спеціальних норм щодо витрат на ремонт основних фондів, отриманих за договором позички, стаття 8 Закону про податок на прибуток не містить. У цьому питанні слід керуватися загальними положеннями чинного законодавства. За загальним правилом, установленим підпунктом 5.2.1 Закону про податок на прибуток, до складу витрат уключаються суми будь-яких витрат, понесених (нарахованих) протягом звітного періоду у зв'язку з підготовкою, організацією, веденням виробництва, продажем продукції (робіт і послуг). На підставі цього підпункту, на наш погляд, одержувач може включити всю суму понесених ним витрат до складу витрат

ПДВ (передача нерухомості за договором)

Ні

У користувача майном ні податкових зобов'язань, ні податкового кредиту з ПДВ не виникає

Податковий кредит з ПДВ щодо витрат на ремонт

Так

Суми «вхідного» ПДВ щодо витрат, необхідних для підтримання майна в належному стані, уключаються до складу податкового кредиту на підставі підпункту 7.4.1 Закону про ПДВ (за наявності належним чином оформленої податкової накладної або іншого документа, що її замінює)

Земельний податок

Ні

Земельний податок сплачує власник ділянки, на якій розташована нерухомість. Див. примітку вище для позичкодавця, ФОП на загальній системі

ФОП на єдиному податку

Виручка

Ні

Відсутні надходження на поточний рахунок або до каси, немає компенсації за надані товари, роботи послуги, яка вважалася б виручкою

ПДВ

Ні

В єдиноподатника — платника ПДВ ні податкових зобов'язань, ні податкового кредиту з ПДВ не виникає

Податковий кредит з ПДВ щодо витрат на ремонт

Так

Суми «вхідного» ПДВ щодо витрат, необхідних для підтримання майна в належному стані, уключаються до складу податкового кредиту на підставі підпункту 7.4.1 Закону про ПДВ (за наявності належним чином оформленої податкової накладної або іншого документа, що її замінює)

Земельний податок за ділянку, на якій розташована нерухомість

Ні

Земельний податок сплачує власник ділянки, на якій розташована нерухомість. Див. примітку вище для позичкодавця, ФОП на єдиному податку

 

Комунальні послуги

Передача приміщення за договором позички не позбавляє від обов'язку сплачувати комунальні платежі: послуги тепло-, водопостачання, водовідведення, електроенергію тощо.

Для того щоб цей обов'язок перейшов до користувача, він повинен

від свого імені укласти договори з постачальниками комунальних послуг. Тоді відповідні платежі, якщо їх підтверджено документально, уключаються до витрат підприємця на загальній системі на підставі підпункту 5.2.1 Закону про податок на прибуток і записуються до Книги за формою № 10 на дату їх оплати. Підприємець на єдиному податку також відображає «комунальні» витрати у Книзі за формою № 10.

Зазначимо, що можливим є варіант, коли користувач відшкодовуватиме витрати позичкодавцю окремим платежем.

Підприємцю на загальній системі (користувачу)

для того, щоб уключити такі платежі до складу витрат, потрібно мати рахунок від позичкодавця. Такі вимоги податківці висувають під час укладення договорів оренди (лист ДПАУ від 05.01.2000 р. № 34/6/15-1116), під час укладення договору позички ми також можемо їх застосувати. У свою чергу, позичкодавець гроші, отримані транзитом від користувача на оплату комунальних послуг, повинен відобразити як дохід, а потім на дату оплати як витрати.

Позичкодавець — платник ПДВ

на підставі рахунків на оплату комунальних послуг відображає податковий кредит з ПДВ, а також, виписуючи на ім'я користувача податкову накладну, нараховує податкові зобов'язання з ПДВ, на суму комунальних послуг.

Якщо користувач компенсує вартість комунальних платежів позичкодавцю-

єдиноподатнику, то необхідно звернути увагу на такі нюанси:

1) на думку податківців, суми компенсації комунальних послуг повинні включатися до виручки єдиноподатника. Підтвердженням цього є

листи ДПАУ від 04.03.2003 р. № 1617/6/15-2216, Держкомпідприємництва від 05.07.2006 р. № 4844, від 13.09.2006 р. № 6646. Ці роз'яснення стосуються формування виручки юридичних осіб — єдиноподатників, однак у цьому випадку склад виручки фізичної особи на єдиному податку визначатиметься за такими самими принципами;

2) позичкодавцю-єдиноподатнику не зашкодить підстрахуватися та внести до Свідоцтва вид діяльності «Інші види діяльності». Це необхідно для того, щоб податківці не вважали, що підприємець займається посередництвом у наданні комунальних послуг, і не спробували обкласти податком з доходів (15 %) суму відшкодування, яку він отримує від орендаря;

3) якщо користувачем також є підприємець-єдиноподатник, то позичкодавець

може за домовленістю надавати користувачу рахунки комунальних підприємств, які той самостійно оплачуватиме. Користувач не отримає права на витрати щодо сплачених комунальних послуг, однак, якщо він є єдиноподатником, сума витрат для нього не має значення (оскільки єдиний податок сплачується у фіксованому розмірі незалежно від величини доходу та витрат).

 

Висновки

Нерухомість може передаватися в безоплатне користування за договором позички, сторонами договору є позичкодавець і користувач.

Умови договору позички багато в чому збігаються з нормами договору оренди.

Зокрема, за договором позички капітальний ремонт наданого в користування приміщення
є обов'язком позичкодавця, а поточний — користувача, якщо інше не встановлено договором.

У податковому обліку сторін такі операції фактично не відображаються: немає доходів, витрат, виручки. Виняток становлять платники ПДВ, а також позичкодавці, які надають нерухомість у користування фізичним особам.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі