Перепланировка (переоборудование) нежилого помещения: в какую инстанцию обратиться за разрешением
ВОПРОС. У предпринимателя в собственности есть действующий хозяйственный магазин. Часть помещения он желает перепланировать (переоборудовать) под кафе.
Есть ли разница между перепланировкой и переоборудованием? В какую инстанцию следует обратиться для получения разрешения на перепланировку (переоборудование) такого нежилого помещения?
ОТВЕТ. Сразу скажем, что «перепланировка» и «переоборудование» помещения не являются тождественными понятиями, хотя некоторые ставят между ними знак равенства.
Перепланировка — к элементам перепланировки жилых помещений относятся: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров, пристройка балконов на уровне первых этажей многоэтажных домов.
Переоборудование — устройство в отдельных квартирах многоквартирных домов индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.
Приведенные выше определения из Правил № 76 касаются перепланировки и переоборудования жилых помещений. Правила № 76, собственно, и касаются жилых помещений. Аналогичных определений относительно нежилых помещений в действующем законодательстве нет, поэтому будем исходить из того, что технические принципы перепланировки и переоборудования жилых и нежилых помещений ничем не отличаются.
Далее. Как видно из вопроса, предприниматель не знает, в какую инстанцию ему необходимо обратиться в случае перепланировки (переоборудования) своего нежилого помещения.
В соответствии со статьями 4 и 9 Закона № 687 и абзацем вторым пункта 1 постановления № 466 строительство (строительные работы) — это работы по новому строительству, реконструкции, техническому переоснащению действующих предприятий, реставрации, капитальному ремонту.
Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ) в письме № 3019 выразила свое мнение и считает, что перепланировка не относится к строительству, а следовательно, вопросы перепланировки не относятся к компетенции ГАСИ. Поэтому напрашивается вывод, что получать какие-либо «разрешительные» документы в ГАСИ в случае проведения работ по перепланировке нет необходимости.
Кстати, это не первое письмо, в котором ГАСИ придерживается именно такой позиции. В своем письме № 513 ГАСИ также указала, что перепланировка квартир в многоквартирных жилых домах, комнат в общежитии, объектов общественного назначения, а также зданий учреждений для предварительного заключения и исполнения наказаний не относится к строительным работам и не является объектом регулирования постановления № 466.
По аналогии с перепланировкой можно предположить, что переоборудование также не относится к строительным работам. Следовательно, обращаться в ГАСИ за разрешительными документами для перепланировки (переоборудования) нежилого помещения предпринимателю не нужно.
А куда же идти предпринимателю в этом случае?
На сегодняшний день перепланировка (переоборудование) нежилого помещения, принадлежащего в рассматриваемом случае предпринимателю на праве частной собственности, осуществляется с разрешения исполнительного комитета местного совета.
Поскольку разрешение на перепланировку (переоборудование) предоставляется органами местного самоуправления, то и соответствующие порядки выдачи таких разрешений также утверждаются именно этими органами. Например, в Киеве это Порядок перепланировки жилых и нежилых помещений в домах в городе Киеве, утвержденный решением Киевского городского совета IX сессии VI созыва от 24.05.2012 г. № 587/7924 (далее — Порядок № 587).
Так, в пункте 1.3 Порядка № 587 предусмотрено следующее:
<…> перепланировка — комплекс ремонтных работ, связанных с переносом и разборкой некапитальных перегородок, устройством новых элементов и деталей, проемов без вмешательства в наружные стены, междуэтажные перекрытия и другие несущие конструкции дома.
Для целей этого Порядка термин «перепланировка» предусматривает работы по переоборудованию жилых и нежилых помещений, которые заключаются в установке в отдельных помещениях индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.
Как видим, с точки зрения Порядка № 587 термин «перепланировка» включает работы и по переоборудованию нежилого помещения. То есть последовательность действий предпринимателя при перепланировке и переоборудовании нежилого помещения в Киеве будут одинаковыми:
— обратиться в соответствующую районную в городе Киеве государственную администрация, которая уполномочена совершать действия по предоставлению разрешения на перепланировку жилых и нежилых помещений;
— заполнить декларацию о перепланировке жилого или нежилого помещения, дома.
Следует отметить, что какие-либо другие нормативно-правовые акты, которые бы содержали подробное описание процесса перепланировки (переоборудования) нежилого помещения от его начала и до завершения, отсутствуют.
Чтобы понять для себя, когда, кому и какие именно документы придется подавать и каким требованиям должен соответствовать каждый этап перепланировки (переоборудования), нужно обратиться к множеству нормативных документов: законов, подзаконных актов, ДБН и СНиП. Эти требования, в большинстве своем, учтены в утвержденных органами местного самоуправления порядках.
Следовательно, чтобы определиться, как нужно действовать, чтобы провести перепланировку (переоборудование) нежилого помещения и при этом не нарушить требования законодательства, предпринимателю необходимо обратиться в соответствующий орган местного самоуправления и ознакомиться с действующим в его регионе порядком.
Документы консультации
Закон № 687 — Закон Украины «Об архитектурной деятельности» от 20.05.99 г. № 687-XIV.
Постановление № 466 — постановление КМУ «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ» от 13.04.2011 г. № 466.
Правила № 76 — Правила содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденные приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17.05.2005 г. № 76.
Письмо № 3019 — письмо ГАСИ «О заполнении декларации о начале выполнения строительных работ при реконструкции или капитальном ремонте квартир (помещений) в многоэтажном доме /по вопросам права собственности или пользования земельным участком/» от 29.09.2011 г. № 40-17-3019.
Письмо № 513 — письмо ГАСИ «Об условиях и порядке переоборудования и перепланировки жилых помещений» от 17.06.2011 г. № 40-16-513.
