Перепланування (переобладнання) нежитлового приміщення: до якої інстанції звернутися за дозволом
ЗАПИТАННЯ. Підприємець має власний діючий господарський магазин. Частину приміщення він хоче перепланувати (переобладнати) під кафе.
Чи є різниця між переплануванням і переобладнанням? До якої інстанції слід звернутися для отримання дозволу на перепланування (переобладнання) такого нежитлового приміщення?
ВІДПОВІДЬ. Відразу зазначимо, що перепланування та переобладнання приміщення не є тотожними, хоча дехто вважає їх такими.
Перепланування — до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.
Переобладнання — улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів, улаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів.
Наведені вище визначення з Правил № 76 стосуються перепланування та переобладнання житлових приміщень. Ці Правила, власне, і стосуються житлових приміщень. Аналогічних визначень щодо нежитлових приміщень чинне законодавство не містить, тому виходитимемо з того, що технічні принципи перепланування та переобладнання житлових і нежитлових приміщень нічим не відрізняються.
Далі. Як випливає із запитання, підприємець не знає, до якої інстанції йому необхідно звернутися в разі перепланування (переобладнання) свого нежитлового приміщення.
Відповідно до статей 4 і 9 Закону № 687 та абзацу другого пункту 1 постанови № 466 будівництво (будівельні роботи) — це роботи з нового будівництва, реконструкції, технічного переоснащення діючих підприємств, реставрації, капітального ремонту.
Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) в листі № 3019 висловила свою думку та вважає, що перепланування не належить до будівництва, а отже, питання перепланування не належать до компетенції ДАБІ. Тому напрошується висновок, що отримувати будь-які «дозвільні» документи ДАБІ в разі проведення робіт з перепланування не потрібно.
До речі, це не перший лист, в якому ДАБІ дотримується саме такої позиції. У своєму листі № 513 ДАБІ також зазначила, що перепланування квартир у багатоквартирних житлових будинках, кімнат у гуртожитку, об’єктів громадського призначення, а також будівель установ для попереднього ув’язнення та виконання покарань не належить до будівельних робіт і не є об’єктом регулювання постанови № 466.
За аналогією з переплануванням можна припустити, що переобладнання також не належить до будівельних робіт. Отже, звертатися до ДАБІ за дозвільними документами для перепланування (переобладнання) нежитлового приміщення підприємцю не потрібно.
А до кого ж звертатися підприємцю в цьому випадку?
На сьогодні перепланування (переобладнання) нежитлового приміщення, що належить у цьому випадку підприємцю на праві приватної власності, здійснюється за дозволом виконавчого комітету місцевої ради.
Оскільки дозвіл на перепланування (переобладнання) надається органами місцевого самоврядування, то і відповідні порядки видачі таких дозволів також затверджуються саме цими органами. Наприклад, у Києві ним є Порядок перепланування житлових і нежитлових приміщень у будинках у місті Києві, затверджений рішенням Київської міської ради IX сесії VI скликання від 24.05.2012 р. № 587/7924 (далі — Порядок № 587 ).
Так, у пункті 1.3 Порядку № 587 передбачено таке:
<…> перепланування — комплекс ремонтних робіт, пов’язаних з перенесенням і розбиранням некапітальних перегородок, влаштуванням нових елементів і деталей, прорізів без втручання у зовнішні стіни, міжповерхові перекриття та інші несучі конструкції будинку.
Для цілей цього Порядку термін «перепланування» передбачає роботи з переобладнання житлових та нежитлових приміщень, які полягають у встановленні в окремих приміщеннях індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів, влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів.
Як бачимо, з точки зору Порядку № 587, термін «перепланування» включає роботи і з переобладнання нежитлового приміщення. Отже, послідовність дій підприємця при переплануванні та переобладнанні нежитлового приміщення в Києві буде однаковою, а саме йому потрібно:
— звернутися до відповідної районної у місті Києві державної адміністрації, яка уповноважена вчиняти дії щодо надання дозволу на перепланування житлових і нежитлових приміщень;
— заповнити декларацію про перепланування житлового чи нежитлового приміщення, будинку.
Слід зазначити, що будь-яких інших нормативно-правових актів, які б містили детальний опис процесу перепланування (переобладнання) нежитлового приміщення від його початку і до завершення, не існує.
Щоб зрозуміти, коли, кому та які саме документи доведеться подавати та яким вимогам повинен відповідати кожний етап перепланування (переобладнання), потрібно звернутися до цілої низки нормативних документів: законів, підзаконних актів, ДБН і СНіП. Ці вимоги, здебільшого, враховані в порядках, затверджених органами місцевого самоврядування.
Отже, щоб визначитися, як потрібно діяти у разі перепланування (переобладнання) нежитлового приміщення і при цьому не порушити вимог законодавства, підприємцю необхідно звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування та ознайомитися з порядком, що діє в його регіоні.
Документи консультації
Закон № 687 — Закон України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.99 р. № 687-XIV.
Постанова № 466 — постанова КМУ «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» від 13.04.2011 р. № 466.
Правила № 76 — Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 р. № 76.
Лист № 3019 — лист ДАБІ «Щодо заповнення декларації про початок виконання будівельних робіт при реконструкції або капітального ремонту квартир (приміщень) в багатоповерховому будинку /з питань права власності або користування земельною ділянкою» від 29.09.2011 р. № 40-17-3019.
Лист № 513 — лист ДАБІ «Щодо умов та порядку переобладнання та перепланування житлових приміщень» від 17.06.2011 р. № 40-16-513.
