Компенсация коммунальных платежей арендатором арендодателю: налоговый учет

Вид налога

Учет у арендатора

Учет у арендодателя

1

2

3

Ситуация 1. Стоимость коммунальных услуг включается в сумму арендной платы

При выборе этого способа компенсации коммунальных платежей применяются общие нормы, регулирующие порядок налогообложения арендной платы

Единый налог

Предприниматель-единоналожник группы 3, зарегистрированный плательщиком НДС, отражает уплаченную сумму арендной платы и включенную в ее состав стоимость коммунальных платежей на дату оплаты в графе 6 раздела II Книги учета доходов и расходов по форме, утвержденной приказом Минфина от 15.12.2011 г. № 1637.

Юрлица-единоналожники ведут упрощенный бухучет доходов и расходов (п.п. 296.1.3 НКУ), соответственно отражают сумму возмещения коммунальных платежей в составе арендной платы на счетах упрощенного бухучета

Сумма арендной платы (с включенной в нее компенсацией стоимости коммунальных услуг) включается в доход плательщика единого налога (и юрлица, и физлица-предпринимателя) на дату поступления арендной платы (денежных средств) на текущий счет или в кассу единоналожника.

Предприниматели-единоналожники указывают сумму полученной компенсации стоимости коммунальных услуг в составе арендной платы в графе 2 Книги учета доходов (в графе 2 раздела I Книги учета доходов и расходов). При этом сумму оплаченных коммунальных услуг предприниматель-единоналожник группы 3, зарегистрированный плательщиком НДС, имеет право отразить в графе 6 раздела II Книги учета доходов и расходов.

Юрлица-единоналожники отражают начисление и получение арендной платы (возмещения коммунальных платежей), а также начисление и оплату стоимости услуг коммунальных предприятий на счетах упрощенного бухучета

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Арендатор — предприниматель на общей системе налогообложения включает всю сумму арендной платы (в том числе компенсацию стоимости коммунальных платежей) в состав своих расходов и отражает в графе 10 Книги учета доходов и расходов (по форме, утвержденной приказом ГНАУ от 24.12.2010 г. № 1025) на дату фактической уплаты арендной платы.

Отдельно остановимся на порядке удержания НДФЛ арендаторами — налоговыми агентами. Так, если арендодателем является физлицо-предприниматель, то для обоснования неудержания НДФЛ (о ЕСВ в данном случае можно не задумываться, поскольку по арендной плате его в любом случае нет) необходимы:

1) для арендодателей-единоналожников:
— копия выписки или извлечения из Единого госреестра (в данном случае достаточно копии выписки);
— копия действительного Свидетельства плательщика единого налога (если арендатор не является плательщиком налога на прибыль, на наш взгляд Свидетельство единоналожника не обязательно, но налоговики могут придерживаться иного мнения, так что лучше ее все-таки включить в комплект);

2) для арендодателей-общесистемщиков:
— копия выписки или извлечения из Единого госреестра (достаточно копии выписки).

Выплаты предпринимателям отражаются в ф. № 1ДФ с признаком дохода «157».

В случае если арендодателем является обычное физлицо, арендатор как налоговый агент обязан удержать и уплатить в бюджет НДФЛ по ставке 15 % (17 %) исходя из договорного размера арендной платы, но не меньше минимальной суммы арендного платежа (п.п. 170.1.2 НКУ). В ф. № 1ДФ арендные выплаты обычным физлицам отражаются с признаком дохода «106»

Арендодатель — предприниматель на общей системе налогообложения отражает сумму полученной арендной платы на дату ее фактического получения (с включенной компенсацией стоимости коммунальных услуг) в составе своего дохода и записывает в графу 3 Книги учета доходов и расходов по форме, утвержденной приказом ГНАУ от 24.12.2010 г. № 1025.

Стоимость фактически оплаченных коммунальных услуг может быть отражена предпринимателем-общесистемщиком в составе расходов в графе 10 Книги учета доходов и расходов (при этом налоговики в качестве одного из обязательных условий выдвигают оформление договоров с коммунальными предприятиями от имени физлица-предпринимателя — см. консультацию в разделе 180.04 ЕБНЗ).

Если арендодателем является обычное физлицо (не предприниматель), то сумма выплачиваемой арендной платы (с включенной суммой компенсации стоимости коммунальных услуг) подлежит обложению НДФЛ по ставке 15 % (17 %), который удерживается и уплачивается в бюджет налоговым агентом — арендатором (п.п. 170.1.2 НКУ). А если арендатором является такое же обычное физлицо, то согласно п.п. 170.1.5 НКУ арендодатель обязан самостоятельно уплачивать НДФЛ (ежеквартально) и отразить полученный доход и уплаченный НДФЛ в годовой декларации о доходах

НДС

Операции по оперативной аренде недвижимости подпадают под определение поставки услуг, приведенное в п.п. 14.1.185 НКУ, и являются объектом обложения НДС согласно п.п. «б» п. 185.1 НКУ. При этом местом поставки услуг считается фактическое местонахождение недвижимости (п.п. 186.2.2 НКУ). Дата возникновения налоговых обязательств и налогового кредита определяется в общем порядке, по правилу первого события

Арендатор по первому событию (дате перечисления арендной платы или оформления акта предоставления арендных услуг) отражает налоговый кредит по НДС при наличии налоговой накладной, а также при условии использования арендуемой недвижимости в налогооблагаемых операциях и в рамках своей хоздеятельности (пп. 198.2 и 198.3 НКУ). Налоговый кредит определяется исходя из договорной суммы арендной платы, но не выше обычных цен

Арендодатель по первому событию (дате начисления арендной платы (оформления акта предоставленных услуг аренды) или получения денежных средств) начисляет НДС-обязательства и выписывает налоговую накладную на сумму арендной платы (включающую стоимость коммунальных платежей), указанную в договоре, но не ниже обычных цен (п. 188.1 НКУ). При этом сумма коммунальных платежей отдельной строкой в налоговой накладной не выделяется

Единый соцвзнос (ЕСВ)

ЕСВ на сумму арендной платы с включенной в ее состав компенсацией стоимости коммунальных услуг не начисляется и не удерживается (аренда для ЕСВ-целей не рассматривается как услуга; это неоднократно подтверждал сам ПФУ)

Ситуация 2. Арендатор возмещает стоимость потребленных коммунальных услуг отдельно

При выборе этого способа компенсации коммунальных платежей арендодатель выписывает счета на оплату коммунальных услуг, которые затем оплачиваются арендатором. При этом в договоре аренды обязательно должен быть определен порядок расчета стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг и их оплаты (компенсации). В случае если в арендованном помещении невозможно установить отдельные счетчики для учета количества потребленных арендатором коммунальных услуг, налоговики в консультации из раздела 110.18.02 ЕБНЗ рекомендуют определять стоимость:
— услуг водоснабжения — пропорционально численности работников арендатора к общей численности работников;
— потребленной электроэнергии — исходя из мощности электроприборов и фактического времени работы;
— теплоснабжения — из соотношения арендованной и общей площади

Единый налог

Физлица — единоналожники группы 3, зарегистрированные плательщиками НДС, могут отразить сумму фактически перечисленной арендодателю компенсации коммунальных услуг в графе 6 раздела II Книги учета доходов и расходов.

Юрлица-единоналожники ведут упрощенный бухучет доходов и расходов (п.п. 296.1.3 НКУ), соответственно отражают сумму возмещения коммунальных платежей на счетах упрощенного бухучета (на величину единоналожного дохода и на сумму налогового обязательства по единому налогу расходы по возмещению арендодателю стоимости потребленных коммунальных услуг не повлияют)

В отношении физлиц-единоналожников налоговики заняли следующую позицию
(см. раздел 230.04 ЕБНЗ):
— если возмещение коммунальных платежей предусмотрено договором аренды, то сумма такого возмещения включается в доход физлица-единоналожника от предоставления недвижимости в аренду и облагается единым налогом по обычной ставке;
— если же возмещение арендатором стоимости коммунальных услуг договором аренды не предусмотрено, то сумма такого возмещения считается доходом, полученным от вида деятельности, не указанного в Свидетельстве единоналожника, и облагается единым налогом у плательщиков единого налога групп 1 и 2 по ставке 15 %.

На основании п.п. 2 п. 292.1 НКУ юрлица-единоналожники включают сумму полученной компенсации стоимости коммунальных услуг в состав своего дохода и облагают эту сумму единым налогом по ставке 3 % (или 5 %). Соответствующее разъяснение содержится в разделе 240.04 ЕБНЗ

НДФЛ

Налоговики разрешают предпринимателям-общесистемщикам включать в состав расходов стоимость коммунальных услуг, возмещенных арендодателю, при наличии:
— счетов арендодателя, в которых рассчитана стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг пропорционально площади, занимаемой арендатором в арендованном помещении;
— соответствующих условий в договоре аренды относительно компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг (см. разъяснение в разделе 180.04 ЕБНЗ).

Сумма фактически уплаченной арендодателю компенсации коммунальных платежей отражается в графе 10 Книги учета доходов и расходов.

Арендодатели — предприниматели на общей системе налогообложения включают сумму полученной компенсации стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг в состав своего дохода и отражают в графе 3 Книги учета доходов и расходов.

Фактически перечисленная коммунальным предприятиям оплата стоимости коммунальных услуг может быть отнесена предпринимателем-общесистемщиком в состав расходов и отражена в графе 10 Книги учета доходов и расходов. ГНСУ, правда, признает право на расходы лишь при условии заключения договоров коммунальными предприятиями с физлицом как
с предпринимателем (см. консультацию в разделе 180.04 ЕБНЗ).

Отдельно остановимся на порядке удержания НДФЛ арендаторами как налоговыми агентами.

В случае если арендодателем является физлицо-предприниматель, подтвердившее свой предпринимательский статус соответствующими документами (какими именно, см. выше), НДФЛ из выплачиваемой суммы компенсации коммунальных платежей не удерживается. В ф. № 1ДФ такие выплаты отражаются с признаком дохода «157».

В ситуации, когда арендодателем выступает обычное физлицо, арендатор как налоговый агент обязан удержать из выплачиваемой суммы компенсации НДФЛ по ставке 15 % (17 %) и отразить такие выплаты в ф. № 1ДФ с признаком дохода «127»

В случае если арендодателем является обычное физлицо, компенсация стоимости коммунальных услуг включается в общий налогооблагаемый доход такого физлица и подлежит обложению НДФЛ по ставке 15 % (17 %). НДФЛ удерживается и уплачивается в бюджет налоговым агентом — арендатором (п.п. 170.1.2 НКУ), а если арендатором является такое же обычное физлицо, арендодатель обязан самостоятельно включить полученную сумму компенсации в годовую декларацию о доходах, рассчитать и уплатить НДФЛ в бюджет

НДС

Арендатор имеет право на налоговый кредит по НДС при наличии налоговой накладной, а также при условии использования арендуемой недвижимости в налогооблагаемых операциях и в рамках своей хоздеятельности (пп. 198.2 и 198.3 НКУ)

Руководствуясь п.п. «б» п. 185.1, пп. 187.1 и 188.1 НКУ, арендодатель по первому событию начисляет на сумму компенсации стоимости коммунальных услуг налоговые обязательства по НДС в обычном порядке и выписывает налоговую накладную (аналогичное разъяснение размещено также в разделе 130.05 ЕБНЗ). При этом в налоговой накладной необходимо:
— в поле «Вид цивільно-правового договору» указать «Договiр оренди»;
— сумму компенсации коммунальных платежей отразить отдельной строкой, указав в графе 3 налоговой накладной «Вiдшкодування комунальних послуг»

ЕСВ

ЕСВ на сумму компенсации стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг не начисляется и не удерживается

Ситуация 3. Арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги

НДС

Арендатор имеет право на налоговый кредит по НДС при соблюдении всех необходимых условий. При этом налоговый кредит может быть отражен без налоговой накладной при условии получения счета с указанием общей суммы платежа, суммы НДС и ИНН продавца услуг (п.п. «а» п. 201.11 НКУ)

При выборе такого способа возмещения стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг арендатор перезаключает договоры с коммунальными предприятиями на свое имя и уплачивает коммунальные платежи самостоятельно. Поэтому в налоговом учете арендодателя такие операции отражаться не будут