Госрегистрация прав на недвижимость: новый порядок и основания
С 1 января 2013 года заработал новый порядок госрегистрации прав на недвижимое имущество. Рассмотрим, в каком порядке теперь должна проходить процедура «имущественной» госрегистрации, в каких ситуациях она является обязательной и какими документами следует подтверждать свои права на объект недвижимого имущества.
Госрегистрация сделок — в прошлом
Прежде всего следует напомнить о необходимости разграничения таких понятий, как «государственная регистрация договора» и «государственная регистрация прав». Так, ГКУ долгое время предусматривал необходимость госрегистрации ряда сделок, объектом которых выступали объекты недвижимости. Нотариальному удостоверению и государственной регистрации, в частности, подлежали:
— договор купли-продажи (либо мены) земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры), иного недвижимого имущества ( ст. 657 и 716 ГКУ);
— договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 732 ГКУ);
— договор пожизненного содержания (ухода) (ст. 745 ГКУ);
— договор аренды недвижимости на срок три и более года (ст. 793 и 794 ГКУ);
— договор аренды жилья с выкупом (ст. 811 ГКУ);
— договор управления недвижимым имуществом (ст. 1031 ГКУ);
— договор аренды либо субаренды земельного участка (ст. 14, 18 и 20 Закона об аренде земли).
Государственная регистрация производилась путем внесения нотариусом соответствующей информации в Государственный реестр сделок в соответствии с Временным порядком № 671.
С 01.01.2013 г. в законодательстве произошли изменения, в результате которых перечисленные выше сделки уже не подлежат государственной регистрации.
В связи с этим возникает вопрос о том, как быть с «переходными» договорами, т. е. договорами, которые были заключены до 01.01.2013 г., а, скажем, изменения в них стороны вносят сейчас. Как известно, по общему правилу, соглашение об изменении или расторжении договора должно осуществляться в той же форме, что и основной договор. Однако в рассматриваемом случае мы должны руководствоваться тем законодательством, которое действует на момент заключения сделки об изменении договора либо о его расторжении или же о замене одной из сторон в обязательстве. Следовательно, государственную регистрацию указанные операции уже проходить не должны.
Однако, кроме государственной регистрации сделок, законодательство предусматривает такую процедуру, как госрегистрация прав . И вот как раз этой сферы отношений и коснулись существенные изменения. Итак, что же произошло?
Госрегистрация прав по упрощенной процедуре
Минюст начавшие действовать с 01.01.2013 г. изменения называет упрощением государственной регистрации прав на недвижимое имущество (земельные участки, жилые дома, квартиры, здания и сооружения и т. п.), поскольку теперь данная процедура проводится по так называемому принципу «единого окна». Все реестры — Реестр прав собственности на недвижимое имущество, Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и Государственный реестр ипотек — прекратили действовать. Им на замену пришел единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее — Госреестр прав на недвижимость).
Государственную регистрацию теперь должны проводить государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и нотариусы.
В упрощенном виде процедуру госрегистрации прав на объекты недвижимости, которая на данный момент регламентирована в первую очередь такими нормативными актами, как Закон № 1952, Порядок № 703 и Порядок № 1141, можно представить в виде трех этапов:
— предоставление документов для государственной регистрации прав заявителей и получение карточки приема заявления о госрегистрации прав и их обременений;
— проведение госрегистрации прав;
— получение документов о госрегистрации прав заявителем.
Таблица 1
Госрегистрация прав на недвижимость: процедурные нюансы
| 1. Регистрирующий орган | |
| Госрегистратор прав на недвижимость | Нотариус |
| 2. Полномочия по осуществлению госрегистрации | |
| Осуществляют «первичную» регистрацию прав на недвижимое имущество (вновь построенных домов, квартир в новостройках или вновь сформированных земельных участков), а также всех прав на недвижимое имущество, возникших до 01.01.2013 г. Кроме того, именно к госрегистратору следует обращаться в случае: — внесения объекта недвижимости в качестве взноса в уставный капитал юрлица; — передачи объекта недвижимости физическим или юридическим лицам, которые при ликвидации (реорганизации) юрлица получили в собственность в установленном законодательством порядке недвижимое имущество юрлица, которое ликвидируется (реорганизуется); — выхода из состава учредителей юрлица, если при этом физлицо либо юрлицо получает объект недвижимости в счет своей доли в уставном капитале; — перевода объекта недвижимости из жилого фонда в нежилой и наоборот и т. д. | Осуществляют «вторичную» госрегистрацию прав на недвижимость, т. е. переход права собственности на недвижимое имущество (в частности, при удостоверении договоров купли-продажи, мены, дарения недвижимого имущества и земельных участков, приобретения права собственности на унаследованную недвижимость Зарегистрировать свое право на объект недвижимости можно только у того нотариуса, который удостоверяет сделку, связанную |
| 3. Сроки осуществления госрегистрации | |
| Не более 14 рабочих дней с момента подачи соответствующего заявления. С 01.01.2014 г. госрегистрация прав будет осуществляться в срок не более чем 5 рабочих дней со дня подачи заявления | Одновременно с нотариальным удостоверением сделки либо совершением иного нотариального действия (например, при выдаче свидетельства о праве на наследство). То есть сведения в Госреестр прав на недвижимость нотариус должен вносить практически день в день |
| 4. Документ, который выдается по результатам госрегистрации | |
| Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество | Выписка из Госреестра прав на недвижимость |
| 5. Плата за госрегистрацию | |
| Плата установлена в виде государственной пошлины, размер которой является одинаковым на всей территории Украины: — за проведение госрегистрации права собственности на недвижимое имущество государственная пошлина взимается в размере 7 нмдг (119 грн.); — за госрегистрацию иных вещных прав на недвижимое имущество и обременений прав на недвижимые вещи — 3 нмдг (51 грн.). К расходам, связанным с приобретением объекта недвижимости, относится не только стоимость самого объекта недвижимости, но и другие сопутствующие расходы, в том числе на нотариальное удостоверение договора, оплату процедуры госрегистрации и т. п. | |
| 6. Документы, которые необходимо подать для госрегистрации права | |
| См. табл. 2 на с. 43 (в ней приведены основные операции, в результате которых возникает необходимость в госрегистрации прав на объекты недвижимости (приведенный в табл. 2 перечень не является исчерпывающим). Таблица 2 составлена на основании Методических рекомендаций в отношении документов, необходимых для проведения государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их обременений, одобренных коллегией Государственной регистрационной службы Украины от 11.12.2012 г. (протокол № 3) | |
Таблица 2
Документы, необходимые при госрегистрации прав
на объекты недвижимости по основным операциям,
в результате которых возникает такая необходимость
| Документы, подаваемые для проведения госрегистрации | Основные права и обременения, подлежащие государственной регистрации | ||||||||||
| право собственности | объект | прочее | |||||||||
| переходящее по сделке | на объект, находящийся в залоге | на землю | незавершенного строительства | самовольного строительства | вновь построенный | представляющий собой взнос в уставный капитал | передаваемый в результате выхода из хозобщества | перевод объекта из жилого в нежилой фонд и наоборот | право аренды недвижимого имущества сроком на 3 года и более | ипотека | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |
| Заявление установленной формы (определенной приказом Минюста «Об упорядочении отношений, связанных с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 17.04.2012 г. № 595/5) | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| Документ, удостоверяющий личность заявителя (предъявляется), копия предоставляется | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| Документ, подтверждающий внесение платы за предоставление извлечения из Государственного реестра прав | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| Документ об уплате государственной пошлины (кроме случаев, когда лицо освобождено от уплаты государственной пошлины) | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| Документы, подтверждающие возникновение, переход или прекращение права собственности на недвижимое имущество* | + | + | + | - | - | - | + | + | + | - | - |
| Извлечение из Государственного земельного кадастра о земельном участке (в случае если в документе, подтверждающем возникновение, переход или прекращение права собственности либо других вещных прав на недвижимое имущество, отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка) | - | - | + | + | + | + | - | - | - | - | - |
| Решение суда | - | - | - | -/+ | + | - | - | - | - | - | - |
| Документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке (в случае проведения государственной регистрации прав с выдачей свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество в связи с приобретением права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества) | - | - | - | - | - | + | - | - | - | - | - |
| Документы, подтверждающие возникновение, переход или прекращение ипотеки на недвижимое имущество | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | + |
| Документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимого имущества адреса | - | - | - | - | - | + | - | - | - | - | - |
| Решение соответствующего органа юридического лица (или решение физического лица), передавшего объект в уставный фонд, об участии в обществе | - | - | - | - | - | - | + | - | - | - | - |
| Решение соответствующего органа, уполномоченного законом на принятие решения о переводе объекта недвижимого имущества из жилого фонда в нежилой либо из нежилого в жилой | - | - | - | - | - | - | - | - | + | - | - |
| Решения уполномоченного на это учредительными документами органа юридического лица о передаче объекта недвижимого имущества в собственность физическому или юридическому лицу, вышедшему из состава учредителей (участников) юридического лица | - | - | - | - | - | - | - | + | - | - | - |
| Акт приема-передачи объекта недвижимого имущества или другой документ, подтверждающий факт передачи имущества | - | - | - | - | - | - | + | + | - | - | - |
| Документ, который в соответствии с требованиями законодательства удостоверяет прием в эксплуатацию законченного строительством объекта (декларация о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированная в установленном порядке Инспекцией (по объектам I — III категорий сложности), и выданный на основании акта готовности объекта к эксплуатации сертификат (по объектам IV и V категорий сложности)) | - | - | - | - | + | + | - | - | - | - | - |
| Документ, который в соответствии с законодательством предоставляет право на выполнение строительных работ | - | - | - | + | - | - | - | - | - | - | - |
| Технический паспорт | - | - | - | + | + | + | + | + | + | - | - |
| Документ, удостоверяющий вещное право на земельный участок | - | - | - | + | + | + | - | - | - | - | - |
| Документы, подтверждающие возникновение, переход или прекращение права аренды недвижимого имущества | - | - | - | - | - | - | - | - | - | + | - |
| Документ, подтверждающий факт предоставления согласия ипотекодержателем либо органом государственной налоговой службы на отчуждение | - | + | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| В случае подачи заявления уполномоченным лицом такое лицо, кроме документа, удостоверяющего его личность, предъявляет оригинал и подает копию документа, подтверждающего его полномочия | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| В случае подачи заявления заинтересованным лицом лично такое лицо, кроме документа, удостоверяющего его личность, подает копию регистрационного номера учетной карточки плательщика налога согласно Государственному реестру физических лиц — плательщиков налогов (кроме случаев, когда физическое лицо по своим религиозным или другим убеждениям отказывается от принятия регистрационного номера учетной карточки плательщика налога, официально уведомило об этом соответствующие органы государственной власти и имеет отметку в паспорте гражданина Украины) | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| * В большинстве случаев таким документом будет договор, по которому переходят права на объект недвижимости либо устанавливается обременение на него (например, ипотека). Кроме того, таким документом может выступать свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом или консульским учреждением Украины, или его дубликат; свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов (аукционов) и свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов (аукционов), если публичные торги (аукционы) не состоялись, выданные нотариусом, или их дубликаты; решение о закреплении недвижимого имущества на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, принятое собственником недвижимого имущества либо лицом, уполномоченным управлять таким имуществом; вступившее в законную силу решение суда о праве собственности и других вещных правах на недвижимое имущество и пр. | |||||||||||
На сайте Государственной регистрационной службы (www.drsu.gov.ua/show/9839) размещен специальный Справочник для пользователей регистрационными услугами, в котором можно ознакомиться с адресами органов государственной регистрации прав, предоставляются разъяснения, какие права на недвижимое имущество, их обременения подлежат госрегистрации, в какие сроки проводится госрегистрация права, какие документы необходимо предоставить для проведения госрегистрации и т. д.
Это общие правила. Остановимся на некоторых наиболее распространенных в хозяйственной практике вопросах более подробно.
Объекты, права на которые возникли до 01.01.2013 г.
Что касается прав на недвижимое имущество, возникших и зарегистрированных в установленном порядке до 2013 года, то они признаются действительными и после 01.01.2013 г. Ранее выданные свидетельства о праве собственности на квартиру, нежилое помещение, здание своей юридической силы не утратили, а потому проходить их «перерегистрацию» в Госреестре прав на недвижимость либо совершать какие-либо иные действия необходимости нет. Во всяком случае, пока не возникнет желание совершить какую-либо операцию с объектом недвижимости (продать, подарить, передать в ипотеку, сдать в аренду сроком на три года и более и т. п.). В этом случае нотариус, прежде чем удостоверить совершаемую сделку, проверяет информацию в старых реестрах и переносит ее в Госреестр прав на недвижимость.
Впрочем, ничего не мешает провести такую перерегистрацию по собственной инициативе. Для этого достаточно обратиться в орган государственной регистрации имущественных прав, предъявив право-устанавливающие документы на соответствующий объект. Госпошлина в этом случае не взимается. Более того, многие специалисты советуют так и поступить, чтобы обезопасить себя. Дело в том, что данные из старых реестров должны были быть перенесены в новый реестр (Госреестр прав на недвижимость) еще до начала его работы. Однако это произошло лишь частично. В результате — новый реестр содержит далеко не всю информацию. А это, как известно, может стать основанием для злоупотреблений со стороны мошенников.
Иная ситуация складывается, если права перешли, однако в установленном порядке оформлены не были. К примеру, договор купли-продажи объекта недвижимости был нотариально удостоверен и зарегистрирован (напомним, по действовавшему до 01.01.2013 г. законодательству с момента госрегистрации договора возникало право собственности), однако само право собственности в БТИ зарегистрировано не было. Государственная регистрационная служба обратила внимание на подобные ситуации, разъяснив, что завершить оформление права собственности можно и после 01.01.2013 г. (см. http://www.drsu.gov.ua/show/10403). Так, документами, на основании которых может быть осуществлена госрегистрация соответствующих прав в Госреестре прав на недвижимость, в частности, могут выступать:
— нотариально удостоверенный и прошедший до 01.01.2013 г. госрегистрацию договор купли-продажи недвижимости;
— выданное до 01.01.2013 г. свидетельство о праве на наследство;
— государственный акт о праве собственности на земельный участок с отметкой о переходе права собственности на земельный участок, сделанной нотариусом, и гражданско-правовой договор либо свидетельство о праве на наследство.
Аренда объектов недвижимости (кроме земли)
Определенные изменения в отношении оформления аренды недвижимости произошли в законодательстве еще в 2010 году и вызвали тогда противоречивые толкования. Так, со вступлением в силу 16.03.2010 г. в новой редакции Закона № 1952 был установлен обязательный порядок регистрации права на временное использование недвижимости, в том числе и на условиях аренды. При строгом прочтении положений указанного Закона, предусматривающего обязательную госрегистрацию прав на объекты недвижимого имущества, следовало, что такая обязанность возникает независимо от того, на какой срок заключен договор. Однако в ситуацию вмешался Минюст. Он в Методрекомендациях № 2500 указал на то, что государственной регистрации подлежат только те права пользования объектами недвижимости, которые возникают на основании договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее трех лет. Соответственно если договор заключается менее чем на три года, то ни сам договор, ни право аренды регистрировать не нужно.
С 01.01.2013 г. правовое регулирование указанного вопроса несколько изменилось.
Во-первых , госрегистрации подлежит только право пользования. Сам договор не регистрируется.
Во-вторых , уже не возникают споры по поводу того, влияет ли срок аренды на необходимость госрегистрации соответствующего права. Статья 794 ГКУ четко указывает, что право пользования недвижимым имуществом, возникающее на основании договора аренды строения либо иного капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не меньше чем три года, подлежит госрегистрации. Госрегистрацию осуществляет нотариус, который удостоверяет сам договор аренды.
Следует сделать еще одну оговорку: Минюст все в тех же Методрекомендациях № 2500 высказывался в пользу того, что, поскольку ГКУ в отношении жилья устанавливает особый режим регулирования связанных с ним договорных отношений (правила аренды жилья закреплены статьями 810 — 826 главы 59 ГКУ), нормы относительно госрегистрации права пользования объектом недвижимости не распространяются на правоотношения, возникающие из договоров найма (аренды) жилья. Судя по всему, в этой части его позиция останется прежней.
Регистрация прав на землю
В случае с земельными участками, прежде чем оформить право собственности на новый земельный участок в Госреестре прав на недвижимость, необходимо будет зарегистрировать его как объект в Государственном земельном кадастре. В свою очередь, регистратор направляет заявление в отдел регистрации прав на недвижимость, который регистрирует участок, оформляет свидетельство о праве собственности и передает его кадастровому регистратору. Регистратор выдает все документы заявителю. Как видим, госакты на землю уйдут в прошлое.
БТИ теперь не нужны?
Не совсем так. У БТИ теперь нет полномочий осуществлять госрегистрацию прав на объекты недвижимости, однако они по-прежнему будут выполнять функцию технической инвентаризации. Поэтому техпаспорт на новый объект недвижимости либо существенным образом перепланированный, как и раньше, необходимо получить в БТИ.
Так, согласно пункту 1.2 раздела 1 Инструкции № 127 техническая инвентаризация проводится в таких случаях:
— перед приемом в эксплуатацию завершенных строительством объектов, в том числе после проведения реконструкции и капитального ремонта;
— перед проведением государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
— перед проведением государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, который появился в результате деления, объединения объекта недвижимого имущества либо выделения доли из объекта недвижимости, кроме случаев, когда в результате такого деления, объединения либо выделения доли завершенный строительством объект принимался в эксплуатацию.
В других случаях техническая инвентаризация проводится по желанию заказчика.
Не зарегистрировали право: возможные последствия
По замыслу законодателя, государственная регистрация прав нужна для того, чтобы защитить их перед третьими лицами, поскольку тогда можно избежать возникновения спорных ситуаций, например, когда правообладатель действует недобросовестно и предоставляет аналогичное право еще одному лицу, создавая таким образом спорную ситуацию. Рассмотрим возможные последствия ее отсутствия в отношении права собственности и права пользования объектами движимого и недвижимого имущества.
Нерегистрация права собственности на недвижимость означает, что такие права так и не возникли. Поэтому если та или иная операция по переходу права собственности на объект недвижимости была отражена в налоговом учете, хотя права на недвижимость государственную регистрацию не прошли, то налоговики, скорее всего, будут настаивать на отсутствии права на отражение таких операций в составе налоговых расходов и налогового кредита.
Нерегистрация аренды недвижимости. Действовавшее до 01.01.2013 г. законодательство каких-либо негативных последствий нерегистрации права пользования не предусматривало. На том основании, что право пользования не зарегистрировано, не мог быть признан недействительным договор аренды, по которому оно возникло. Дело в том, что если все требования ГКУ по заключению договора аренды недвижимости, а именно по его нотариальному удостоверению и госрегистрации (еще раз подчеркнем: до 01.01.2013 г. была предусмотрена необходимость госрегистрации договоров аренды недвижимости сроком на три года и более), были выполнены, то основания для признания договора недействительным не возникали. Не ставило отсутствие госрегистрации права пользования под сомнение и налоговые расходы арендатора, поскольку действовавшее до 01.01.2013 г. законодательство не связывало момент возникновения права пользования с моментом его регистрации.
Начиная с 01.01.2013 г. ситуация изменилась. Теперь от наличия госрегистрации действительно зависит признание либо непризнание права пользования на объект недвижимости и, соответственно, расходов арендатора. На это указывает часть 4 статьи 334 ГКУ, согласно которой права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации согласно закону.
Хотя и здесь не обошлось без изъянов законодательной техники: приведенное предписание помещено в статье 334 ГКУ, имеющей название «Момент получения права собственности по договору». А потому наверняка возникнет спор по поводу того, идет ли в части 4 этой статьи речь только о праве собственности или же о любом праве, в том числе праве аренды, на объект недвижимости.
Впрочем, субъекты хозяйствования мало чем рискуют: обратившись к нотариусу за удостоверением договора аренды, автоматически они получат и госрегистрацию права пользования на условиях аренды. Следовательно, и пути обхода указанной необходимости будут теми же: договор аренды может быть заключен на срок менее трех лет, что избавит от необходимости и нотариального удостоверения договора, и госрегистрации права аренды, даже если в последующем этот срок будет продлеваться. А вот если договор был заключен на срок три года или более, но нотариально не удостоверен (а следовательно, и право аренды не прошло госрегистрацию), то претензий со стороны налоговых органов вряд ли удастся избежать. Дело в том, что отсутствие нотариального удостоверения можно попытаться исправить путем признания договора действительным в судебном порядке. Но вот признать право аренды прошедшим госрегистрацию в судебном порядке нельзя. Скорее всего, для налоговых целей это послужит основанием признать расходы арендатора только за тот период, когда право аренды все же было зарегистрировано.
Документы консультации
ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Закон № 1952 — Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.
Закон об аренде земли — Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-ХIV.
Инструкция № 127 — Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденная приказом Госстроя от 24.05.2001 г. № 127.
Порядок № 703 — Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением КМУ от 22.06.2011 г. № 703.
Порядок № 1141 — Порядок ведения Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, утвержденный постановлением КМУ от 26.10.2011 г. № 1141.
Методрекомендации № 2500 — Методические рекомендации по государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, утвержденные приказом Минюста от 13.10.2010 г. № 2500/5.
Временный порядок № 671 — Временный порядок государственной регистрации сделок, утвержденный постановлением КМУ от 26.05.2004 г. № 671.
Материал подготовила Елена Уварова,
консультант газеты «Собственное Дело»,
канд. юрид. наук
