Обсуждению подлежит. Должны ли единоналожники — собственники помещений в многоквартирных домах, в том числе арендодатели, платить земельный налог

Должны ли единоналожники — собственники помещений в многоквартирных домах, в том числе арендодатели, платить земельный налог

Не так давно предпринимателям­единоналожникам, которые сдают нежилые помещения в аренду, ГНСУ приготовила приятный сюрприз, утвердив Обобщающую консультацию № 1051 (см. «СД», 2012, № 24, с. 4). В ней налоговики разъяснили, что предприниматели на едином налоге — арендодатели недвижимости не должны уплачивать земельный налог за участки под такой недвижимостью, так как они не перестают пользоваться ими в хозяйственной деятельности. О каких­либо исключениях, в частности, для собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, в ней не говорилось.

Вместе с тем в начале текущего года в Единой базе налоговых знаний (далее — ЕБНЗ) появились разъяснения ГНСУ, из которых следует, что единоналожники — собственники нежилых помещений в многоквартирных домах, в том числе арендодатели, не освобождаются от уплаты земельного налога, если у них нет правоустанавливающих документов на земельный участок. Подробнее о том, насколько обоснован такой вывод налоговиков, мы поговорим в данной публикации.

Освобождение от земельного налога для собственников помещений в многоквартирных домах

Поводом для написания данной публикации стали два недавних разъяснения ГНСУ в ЕБНЗ относительно уплаты земельного налога единоналожниками — собственниками и арендодателями помещений в многоквартирных домах (их текст мы приведем в конце статьи). К сожалению, в обоих разъяснениях ГНСУ приходит к фискальному и весьма спорному выводу: единоналожники, которым принадлежат нежилые помещения в многоквартирных домах (т. е. используемые в хозяйственной деятельности), имеют право не уплачивать земельный налог только в том случае, если они оформили право собственности на земельный участок (его часть) под недвижимостью.

Проще говоря, по мнению ГНСУ, освобождение от земельного налога согласно подпункту 4 пункта 297.1 НКУ распространяется только на тех предпринимателей­единоналожников, которые имеют правоустанавливающие документы на землю, в частности, государственный акт. Соответственно этот же вывод распространяется на собственников нежилых помещений, которые передали их в аренду.

Получается, если указанных документов у единоналожника нет, то он попадает под общие правила, предусмотренные для плательщиков земельного налога. В частности, собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме на основании пункта 287.8 НКУ уплачивает в бюджет налог за площади под такими помещениями (их частями) с учетом пропорциональной доли придомовой территории начиная с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Однако такой подход в ситуации с единоналожниками абсурден, и вот почему.

Плательщиками земельного налога могут быть собственники земельных участков или землепользователи. Ко вторым относятся только отдельные юридические лица, поэтому предприниматели могут уплачивать земельный налог только в качестве собственников. В то же время согласно действующему на сегодня законодательству, если физлицо приобретает помещение в многоквартирном доме, то к нему не переходит право собственности на земельный участок (статья 377 ГКУ) и сведения о нем не вносятся в земельный кадастр.

На основании статьи 42 ЗКУ земельные участки, на которых размещены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной либо коммунальной собственности предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям, организациям, осуществляющим управление этими домами (ЖЭУ, ЖЭК и др.), либо в случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома — в собственность либо в пользование объединению собственников (ОСМД и др.).

Таким образом, получить правоустанавливающие документы на такой участок физлица­предприниматели не могут, это вообще не предусмотрено законодательством. Кроме того, в подпункте 4 пункта 297.1 НКУ об их обязательном наличии ничего не говорится, а следовательно, не только по ним можно определить, используется ли участок в предпринимательской деятельности.

Заметим, что в обоих разъяснениях в ЕБНЗ налоговики ссылаются на текст Обобщающей консультации № 1051. В ней действительно говорится о наличии у освобожденных от уплаты единоналожников правоустанавлиявающих документов на земельный участок, но совершенно в другом контексте. Долгое время ГНСУ настаивала на том, что единоналожники, у которых госакт на земельный участок оформлен на обычное физлицо, не используют его в хозяйственной деятельности и должны уплачивать земельный налог. В Обобщающей консультации № 1051 уточнили, что освобождение распространяется на предпринимателей, у которых земельный участок оформлен как на предпринимателя, так и на обычное физлицо.

Тот факт, что помещение (нежилой фонд) используется в хозяйственной деятельности, автоматически свидетельствует и о том, что земельный участок под ним, включая придомовую территорию, также в ней используется, а следовательно, дает освобождение единоналожнику от земельного налога.

Как поступить предпринимателю

Теперь разберемся с вариантами действий предпринимателя­единоналожника.

Мы привели достаточно аргументов в пользу того, что уплачивать земельный налог единоналожник — собственник нежилого помещения в многоквартирном доме не должен. Это относится и к арендодателям, так как они также используют недвижимость и участки под ними в хозяйственной деятельности, с чем не так давно согласились и налоговики в Обобщающей консультацией № 1015.

Однако, судя по представленным консультациям в ЕБНЗ, налоговики все равно будут настаивать на уплате земельного налога.

Обратите внимание на один из нюансов, связанных с уплатой земельного налога собственником нежилого помещения в многоквартирном доме. Из­за отсутствия правоустанавливающих документов на землю предприниматель не располагает данными о категории земли, размере такого «виртуального» участка, его нормативной денежной оценке. Налоговики, в частности в письме ГНАУ от 17.02.2011 г. № 3173/6/10­1015/567, рекомендуют с целью выяснения подобных вопросов обращаться с запросом в территориальные органы Госкомзема.

Обращаться в этот госорган придется тем предпринимателям, которые должны самостоятельно рассчитывать сумму земельного налога в отчетности, а такая обязанность лежит не на всех физлицах­предпринимателях.

Так, если ориентироваться на разъяснения налоговиков, то предоставлять отчетность и самостоятельно рассчитывать земельный налог предприниматели без правоустанавливающих документов, оформленных на физлицо­предпринимателя, не должны (письма ГНСУ от 06.03.2012 г. № 6535/7/17­3217 и от 14.03.2012 г. № 7267/7/17­3217 (см. «СД», 2013, № 2, с. 4)). Они уплачивают земельный налог в порядке, предусмотренном для обычных физлиц. Так, начисление земельного налога производится налоговым органом самостоятельно, а затем до 1 июля текущего года плательщик получает уведомление­решение и уплачивает земельный налог в течение 60 дней со дня его вручения.

Следовательно, получив такое уведомление­решение у предпринимателя будет выбор: уплатить налоговое обязательство или оспорить его в суде. Мы склоняемся ко второму варианту.

Заметим, некоторые представители налоговых органов могут настаивать на том, что предприниматель должен предоставить отчетность и ежемесячно уплачивать начисленный в ней земельный налог. Если единоналожник не согласится с таким подходом, то налоговики также будут вынуждены самостоятельно рассчитать сумму налога и прислать предпринимателю требование об уплате налогового обязательства и штрафных санкций, которые ему придется обжаловать в суде. Подчеркнем, что шансы выиграть спор с налоговиками достаточно высоки.

В заключение мы приведем текст обсуждаемых разъяснений в ЕБНЗ, которые «заставляют» единоналожников уплачивать земельный налог и, по нашему мнению, безосновательны (см. с. 24).

Документы консультации

НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755­VI.

ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768­III.

ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435­IV.

Обобщающая консультация № 1051 — Обобщающая налоговая консультация относительно уплаты земельного налога владельцами нежилых помещений, плательщиками единого налога — физическими лицами — предпринимателями, утвержденная приказом ГНСУ от 23.11.2012 г. № 1051.

ВОПРОС. Является ли плательщиком земельного налога ФЛП — плательщик ЕН за земельные участки, расположенные под строениями (сооружениями), их частями или нежилыми помещениями в многоквартирных жилых домах, которые находятся в собственности такого лица и используются для осуществления хозяйственной деятельности, если правоустанавливающие документы на земельный участок не оформлены?

ОТВЕТ.

Полный:

В соответствии с п.п. 297.1.4 п. 297.1 ст. 297 Налогового кодекса Украины от 2 декабря 2010 года № 2755­VI, с изменениями и дополнениями (далее — НКУ), плательщики единого налога освобождаются от обязанности начисления, уплаты и подачи налоговой отчетности, в частности, по земельному налогу, кроме земельного налога за земельные участки, не используемые ими для осуществления хозяйственной деятельности.

За земельный участок, на котором расположено строение, находящееся в общей собственности нескольких юридических или физических лиц, налог начисляется с учетом придомовой территории каждому из таких лиц (п. 286.6 ст. 286 НКУ).

При переходе права собственности на строение, сооружение (их часть) налог за земельные участки, на которых расположены такие строения, сооружения (их части), с учетом придомовой территории уплачивается на общих основаниях с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (п. 287.6 ст. 287 НКУ).

Согласно Обобщающей налоговой консультации по уплате земельного налога собственниками нежилых помещений, плательщиками единого налога — физическими лицами — предпринимателями, утвержденной приказом ГНС Украины 23.11.2012 г. № 1051, если право собственности на земельный участок оформлено на физическое лицо (физическое лицо — предпринимателя) и земельный участок используется им для осуществления хозяйственной деятельности (магазин, СТО и т. п.), то такой предприниматель (плательщик единого налога) освобождается от обязанности начисления, уплаты и подачи налоговой отчетности по земельному налогу (с учетом п.п. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 НКУ).

Следовательно, если право собственности на земельный участок оформлено на физическое лицо (физическое лицо — предпринимателя) и земельный участок используется им для осуществления хозяйственной деятельности (магазин, СТО и т. п.), то такой предприниматель (плательщик единого налога) освобождается от обязанности начисления, уплаты и подачи налоговой отчетности по земельному налогу (с учетом п.п. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 НКУ).

Если земельный участок, на котором расположены строения (сооружения), их части или нежилые помещения в многоквартирных жилых домах, находящихся в собственности физического лица (физического лица — предпринимателя — плательщика единого налога) и используемых для осуществлении хозяйственной деятельности, не предоставлялся ему в установленном действующим законодательством порядке, то за такой земельный участок физическое лицо — предприниматель — плательщик единого налога уплачивает земельный налог на общих основаниях.

ВОПРОС. Является ли плательщиком земельного налога ФЛП — плательщик ЕН, которое приобрело строение, сооружение (их часть), нежилое помещение (его часть) в многоквартирном жилом доме, в случае предоставления их в аренду (при условии, что предоставление в аренду помещений является его основным видом деятельности или одним из видов деятельности), но право собственности на такой земельный участок не оформлено?

ОТВЕТ.

Краткий:

Физическое лицо — предприниматель — плательщик единого налога, которое приобрело строение, сооружение (их часть), нежилое помещение (их часть) в многоквартирном жилом доме, но право собственности на такой земельный участок не оформило, уплачивает земельный налог на общих основаниях с учетом придомовой территории независимо от выбранного им вида хозяйственной деятельности.