Справочник предпринимателя. Аренда офиса: ответы на актуальные вопросы арендодателей

Вопрос

Ответ

1

2

ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ НЮАНСЫ АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЙ

Какие юридические особенности нужно учитывать при заключении договора аренды недвижимости?

Договор аренды недвижимости составляется в письменной форме на любой оговоренный сторонами срок.

С 01.01.2013 г. договор аренды (найма) здания/капитального сооружения (их отдельной части) сроком на 3 года и более подлежит нотариальному удостоверению, а возникшее на его основании право пользования — госрегистрации (часть 2 статьи 793 и статья 794 ГКУ, письмо Министерства юстиции Украины от 28.05.2013 г. № 4290-0-4-13/6.1). При этом с 01.01.2013 г. заработал новый порядок госрегистрации прав на недвижимое имущество (подробно об этом можно прочитать в «СД», 2013, № 7, с. 41).

Если предприниматель не желает регистрировать и заверять договор, то рекомендуем заключать его на срок менее трех лет (например, на 2 года и 11 месяцев). По истечении этого срока можно либо заключить новый, либо продлить уже существующий.

В этой связи нужно обратить внимание на следующие выводы ВХСУ (см. постановление Пленума ВХСУ от 29.05.2013 г. № 12):

1) если после окончания срока договора аренды его действие продлевается «автоматически» на основании статьи 764 ГКУ(арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не выдвигает против этого возражений), то даже если общий срок действия договора превышает 3 года, нотариально удостоверять такой договор и проводить госрегистрацию права пользования не нужно;

2) если допсоглашением к договору стороны увеличивают изначально установленный в договоре срок его действия («а именно, если дополнительным соглашением соответствующим образом изменяется пункт договора, который предусматривал менее чем трехгодичный срок»), при этом такой срок в итоге становится равным или превышает 3 года, то договор в новой редакции или допсоглашение нужно нотариально удостоверять и провести госрегистрацию права пользования.

Отметим также, что сказанное выше не касается договоров аренды жилья (такие договора нотариального удостоверения не требуют, права пользования госрегистрации не подлежат) (раздел III Методических рекомендаций № 2500/5)

Нужно ли арендодателю предоставлять 
ф. № 20-ОПП при сдаче недвижимости в аренду?

Да, при аренде недвижимости необходимо представлять 
ф. № 20-ОПП, поскольку передача объекта в аренду является изменением его состояния.

Так, при передаче (получении) в аренду объектов основных средств налогоплательщики — как арендодатель, так и арендатор — обязаны представить форму в налоговую по местонахождению объекта аренды.

В частности, арендодатель при заполнении графы «Стан об’єкта оподаткування» указывает (на основании акта приемки-передачи) «объект передан в аренду» и в течение 10 дней с момента изменения состояния объекта представляет ф. № 20-ОПП в налоговый орган.

Обратите внимание: в разделе 119.11 ЕБНЗ размещена консультация относительно заполнения ф. № 20-ОПП в случае окончания действия срока аренды недвижимого имущества. Так, в графе «Стан об’єкта оподаткування» нужно отметить «возвращен собственнику».

Иными словами, ф. № 20-ОПП нужно предоставлять не только при передаче недвижимости в аренду, но и при возврате собственнику

Нужно ли арендодателям при сдаче объекта недвижимости в аренду подавать декларацию соответствия (вместо «пожарного» разрешения»)?

С 01.07.2013 г. заработал КГЗУ («напоминалку» по этому поводу вы можете найти в «СД», 2013, № 14, с. 2 и № 13, с. 2).

Так, с указанной даты упразднена процедура получения бессрочного разрешения на начало работ («пожарного» разрешения) в органах пожарной безопасности. Вместо этого«новички» обязаны заполнить декларацию соответствия материально-технической базы субъекта хозяйствования требованиям законодательства по вопросам пожарной безопасности (далее — декларация). Такая декларация подается госадминистратору или территориальному органу Госслужбы по чрезвычайным ситуациям.

Декларация, в частности, не подается арендатором объекта недвижимости при условии, что декларация на этот объект зарегистрирована собственником (часть 4 статьи 57 КГЗУ).

Таким образом, предприниматели-арендодатели независимо от избранной системы налогообложения, которые только начинают деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, обязаны подать декларацию.

А вот предпринимателям-арендодателям, у которых «на руках» есть действующее разрешение на начало работ, полученное в соответствии с Законом о пожарной безопасности, менять его на декларацию, на наш взгляд, не нужно. Во-первых, оно является бессрочным. Во-вторых, закон не имеет обратной силы. В-третьих, из КГЗУ и Закона № 353 следует, 
что получение декларации касается только новых предприятий 
или объектов недвижимости

Как у арендодателя отражается возмещение стоимости коммунальных платежей арендатором?

В общем случае выделяют три способа оплаты коммунальных услуг.

1. Включение стоимости коммунальных услуг в состав арендной платы (договоры с коммунальными предприятиями оформлены на арендодателя).

В этом случае арендодатель (как единоналожник, так и общесистемщик) включает сумму арендной платы (с включенной в нее компенсацией стоимости коммунальных услуг)в доход на дату фактического поступления арендной платы(денежных средств) на текущий счет или в кассу. При этом те из единоналожников, которые ведут учет расходов (группы 3 и 5, плательщики НДС), а также общесистемщики стоимость фактически оплаченных коммунальных услуг могут отразить в составе расходов.

2. Отдельное возмещение арендатором стоимости потребленных коммунальных услуг арендодателю.

В отношении физлиц-единоналожников налоговики заняли следующую позицию (см. раздел 107.04 ЕБНЗ):
— если возмещение коммунальных платежей предусмотрено договором аренды, то сумма такого возмещения включается в доход физлица-единоналожника от предоставления недвижимости в аренду и облагается единым налогом по обычной ставке;
— если же возмещение арендатором стоимости коммунальных услуг договором аренды не предусмотрено, то сумма такого возмещения считается доходом, полученным от вида деятельности, не указанного в Свидетельстве единоналожника, и облагается единым налогом у плательщиков единого налога групп 1 и 2 по ставке 15 %. Единоналожники групп 3 и 5, а также юрлица-единоналожники включают сумму полученной компенсации стоимости коммунальных услуг в состав своего дохода и облагают эту сумму единым налогом по ставке 3 %, 5 %, 7 % соответственно.

Арендодатели-общесистемщики включают сумму полученной компенсации стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг в состав своего дохода, а фактически перечисленную коммунальным предприятиям оплату стоимости коммунальных услуг относят в состав расходов.

3. Перезаключение договоров с предприятиями — поставщиками коммунальных услуг на имя арендатора.

В налоговом учете арендодателя такие операции отражаться не будут.

Обратите внимание: в первых двух случаях общесистемщикам нужно учитывать, что специалисты Миндоходов в качестве одного из обязательных условий признания расходов выдвигают оформление договоров с коммунальными предприятиямиот имени физлица-предпринимателя — см. консультацию в разделе 104.05 ЕБНЗ

В ПОМОЩЬ АРЕНДОДАТЕЛЯМ-ЕДИНОНАЛОЖНИКАМ

(вопросы, касающиеся объекта аренды)

Может ли физлицо-предприниматель сдавать в арендунежилой фонд как обычный гражданин?

Да, может. Физлицо может сдавать в аренду собственное недвижимое имущество как в рамках предпринимательской деятельности, так и в качестве гражданина (непредпринимателя) — на выбор. Ведь право собственности на недвижимость регистрируется именно на физлицо, а не на физлицо-предпринимателя (письмо Минюста от 11.01.2007 г. № 19-32/2). При этом использовать ли имущество в предпринимательской деятельности, физлицо решает самостоятельно (статья 320 ГКУ). Заметим, что с этим не спорят даже специалисты Миндоходов (см. ОНК № 136 («СД», 2012, № 5, с. 5), а также консультацию, размещенную в разделе 107.03 ЕБНЗ).

Кстати, тот факт, что нежилой фонд зарегистрирован на физлицо  (а не на предпринимателя), не мешает заключать сделки по передаче его в аренду от имени предпринимателя.

Однако в данном случае предпринимательский статус будет влиять на порядок налогообложения арендной платы (подробнее см. ниже)

Может ли единоналожник сдавать в аренду часть нежилого помещения до 300 кв. м, а другую часть передавать в бесплатное пользование?

По мнению специалистов Миндоходов (ОНК № 136, раздел 107.03 ЕБНЗ), физлицо-предприниматель, которое сдает в аренду часть нежилого помещения (сооружения, здания) до 300 кв. м, а другую часть нежилого помещения (сооружения, здания) безвозмездно передает в аренду (пользование), не может находиться на упрощенной системе налогообложения.

Мы же считаем иначе. Во-первых, нужно учитывать, что аренда всегда платная, тогда как в бесплатное пользование имущество может быть передано по договору ссуды. Во-вторых, договор ссуды регулируется иными нормами ГКУ, нежели договор аренды (статьи 827 и 759 ГКУ соответственно). Поэтому ограничения по площади недвижимости, сдаваемой в аренду единоналожником, распространяются только на договоры аренды. Это значит, что формально предприниматель может оформить вместо договора аренды договор ссуды на всю недвижимость либо на ту ее часть, которая превышает допустимый для аренды предел в 300 кв. м для нежилой недвижимости (подробнее см. «СД», 2012, № 13, с. 38).

Однако в данном случае сдавать недвижимость в ссуду все же целесообразно в статусе обычного физлица. Налоговые последствия (возникновение дохода, уплата НДФЛ, подача ф. № 1ДФ) физлицу не грозят, поскольку ссуда по своей природе является безвозмездной

Каким образом предпринимателю-единоналожнику сдавать в аренду недвижимость?

Согласно подпункту 291.5.3 НКУ физлица-единоналожникине имеют права сдавать в аренду земельные участки общей площадью, превышающей 2 га, жилую недвижимость общей площадью свыше 100 кв. м и нежилую недвижимость общей площадью свыше 300 кв. м. Представим все важные моменты, касающиеся единоналожников-арендодателей, которые хотят сдавать недвижимость, оставаясь на упрощенной системе,установленные ОНК № 136 (см. «СД», 2012, № 5, с. 5):

1) если у предпринимателя есть жилая недвижимость, площадь которой превышает 100 кв. м, то он может сдавать в аренду не более 100 кв. м 
ее площади при условии, что «излишек» не сдается;

2) если у предпринимателя есть нежилая недвижимость, площадь которой превышает 300 кв. м, то он может сдавать в аренду не более 300 кв. м недвижимости и оставаться упрощенцем при условии, что «излишек» не сдается;

3) единоналожник имеет право сдавать в арендуодновременно: землю площадью максимум 2 га, жилую недвижимость — максимум 100 кв. м и нежилую недвижимость — максимум 300 кв. м;

4) если единоналожник сдает в аренду несколько объектов недвижимости одного вида, то для сравнения с разрешенным пределом их площади (сданные под аренду) суммируются. Проще говоря, единоналожник не имеет права сдавать в аренду, к примеру, две квартиры по 60 кв. м, так как общая их площадь (120 кв. м) превышает максимально допустимый предел;

5) единоналожник не имеет права одновременно заниматься арендой в качестве предпринимателя и в качестве гражданина, даже если сдает в аренду не один объект, превышающий предельный размер, а несколько объектов, общая площадь которых превышает допустимое ограничение. Так, он не может, к примеру, сдать в аренду одну квартиру площадью 60 кв. м как единоналожник, а вторую (такой же площади) — как гражданин-физлицо.

Кстати, таким образом сдавать в аренду один объект недвижимости, который не превышает предельный размер, также нельзя;

6) все вышеперечисленные запреты и ограничения в равной мере распространяются и на тех предпринимателей, которые занимаются субарендой, в частности сдают в субаренду землю или недвижимость

В ПОМОЩЬ АРЕНДОДАТЕЛЯМ-ОБЩЕСИСТЕМЩИКАМ

(разные «разности»)

Предприниматель-общесистемщик сдает в аренду недвижимость. Можно ли не проводить поступление наличной арендной платы через РРО?

Нельзя. Применять РРО в данном случае обязательно.

Соблазн обойтись без РРО, как правило, обоснован нормойпункта 1 статьи 9 Закона об РРО.

Однако нужно принимать во внимание, что нормы этого пункта касаются только предприятий, учреждений и организаций, т. е. юридических лиц независимо от формы собственности, и не касаются физических лиц — субъектов предпринимательской деятельности.

Кроме того, предприниматели не имеют кассы и не могут оформлять приходные и расходные кассовые ордера.

Таким образом, применение РРО при получении наличной арендной оплаты в рассматриваемом случае обязательно

ОСНОВНЫЕ МОМЕНТЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Спецводосбор.

Кто должен уплачивать спецводосбор при аренде помещения: арендодатель или арендатор?

Главным фактором, определяющим, кто будет подавать декларацию и платить сбор за спецводопользование, являетсяналичие заключенного договора на поставку воды с водопоставщиком.

Если арендатор не заключил договор на поставку воды с водопоставщиком (абонентом водопоставщика является арендодатель), то плательщиком сбора является арендодатель.

Причем, если вода используется исключительно для удовлетворения собственных питьевых и санитарно-гигиенических нужд и указанных потребностей населения (далее — СПСГН) (независимо от избранной предпринимателем системы налогообложения), сбор не уплачивается. Объясняется это тем, что согласно пункту 323.2 НКУ водопользователи, использующие воду исключительно для удовлетворения СПСГН, плательщиками спецводосбора не являются.

Напомним, что в ОНК № 1180 (см. «СД», 2012, № 2, с. 3) ГНСУ признала, что если арендатор использует воду исключительно для удовлетворения СПСГН, а арендодатель вообще воду не использует либо использует ее, но тоже только для удовлетворения СПСГН, то спецводосбор арендодателем не уплачивается (арендатором тоже).

Но если арендатор использует воду еще и для прочих нужд, то сбор уплачивается арендодателем за весь фактически использованный объем воды и самим арендодателем, и арендатором.

Для субъектов хозяйствования, желающих обезопасить себя от подобных сюрпризов, рекомендация все та же: изначально оговаривать обязанность арендатора перезаключить договор о водоснабжении.

Подробно этот вопрос также рассматривался в «СД», 2013, № 17, с. 40

Земельный налог.

Должны ли предприниматели — собственники нежилых помещений в многоквартирных домах, в том числе арендодатели, платить земельный налог?

Общесистемщики. Да, должны. Так, собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме уплачивает в бюджет налог за площади под такими помещениями (их частями) с учетом пропорциональной доли придомовой территории с даты госрегистрации права собственности на недвижимое имущество (пункт 287.8 НКУ).

К сожалению, под эту норму попадают предприниматели на общей системе налогообложения, владеющие нежилой недвижимостью в многоквартирном жилом доме. На этом акцентировала внимание ГНСУ в письме от 13.12.2012 г. № 3279/0/141-12/С/17-3214. 
Причем ни законотворцев, ни налоговиков не смущает, что лица, указанные в пункте 287.8 НКУ, не подпадают под определение плательщиков земельного налога (пункт 269.1 НКУ).

Более того, для того чтобы платить земналог, предприниматель должен быть указан в земельном кадастре в качестве собственника данного земельного участка. Однако собственники нежилых помещений в многоквартирных жилых домах не могут оформить право собственности на участок земли, который находится под помещением.

Таким образом, для арендодателей на общей системе налогообложения вывод, увы, не утешительный.

Единоналожники. Если единоналожник ведет в нежилом помещении хоздеятельность или передает его в аренду, то при соблюдении определенных условий, установленных в подпункте 291.5.3 НКУ, он освобождается от обязанности по уплате земельного налога. Причем, по нашему мнению, в этом случае освобождение предпринимателю дано подпунктом 4 пункта 297.1 НКУ по двум критериям:
— пребывание на упрощенной системе;
— использование участка в хозяйственной деятельности.

Однако налоговики выдвигают еще один критерий — наличие правоустанавливающих документов, оформленных на физлицо-предпринимателя. Подробнее эти вопросы для единоналожников мы рассматривали в «СД», 2013, № 18, с. 25; № 4, с. 22 и № 7, с. 34

Единый соцвзнос (ЕСВ).

Нужно ли начислять ЕСВ на сумму арендной платы?

ЕСВ на сумму арендной платы не начисляется и не удерживается(аренда для ЕСВ-целей не рассматривается как услуга; это неоднократно подтверждал Пенсионный фонд)

НДФЛ.

Какие существуют различия в налогообложении арендной платы в зависимости от статуса сторон?

1. Арендодатель и арендатор — предприниматели (на любой системе налогообложения).

Если арендная плата выплачивается физлицу-предпринимателю, то в этом случае НДФЛ не удерживается. Однако, несмотря на реквизиты в договоре, предприниматель должен подтвердить свой статус субъекта предпринимательства, предоставив арендатору копию выписки из госреестра (единоналожники могут предоставить копию свидетельства плательщика единого налога) (подробнее читайте в «СД», 2012, № 20, с. 3).

Выплаченная арендная плата отражается арендатором в ф. № 1ДФ с признаком дохода «157» (доход, выплаченный самозанятому лицу), при этом в графах 4а и 4 ставится прочерк.

2. Арендодатель — предприниматель (на любой системе налогообложения), арендатор — обычное физлицо.

Обычные физлица не являются налоговыми агентами, поэтому НДФЛ не удерживают, а следовательно, копию выписки им предъявлять не нужно.

Напоминаем, что предприниматели могут сдавать недвижимость в аренду и юридическим лицам. Понятное дело, что в этом случае об НДФЛ речи не идет. Однако нужно помнить, что такие арендаторы под запретом для единоналожников группы 2

Единый налог.

Может ли единоналожник группы 2 без наемных работников, который сдает в аренду помещение, воспользоваться правом на освобождение от единого налога на период отпуска?

Да, может.

Так, предприниматель на едином налоге, относящийся к группе 2 и не имеющий ни одного наемного работника, может воспользоваться так называемой льготой пункта 295.5 НКУ — не уплачивать единый налог один раз в течение года за месяц собственного отпуска. Для этого ему нужно не позднее месяца, предшествующего началу отпуска, написать заявление и подать его в налоговый орган по месту учета.

Этот вопрос мы также освещали в «СД», 2013, № 14, с. 39