Теми статей
Обрати теми

Довідник підприємця. Оренда офісу: відповіді на актуальні запитання орендодавців

Редакція ВД
Стаття

Оренда офісу: відповіді на актуальні запитання орендодавців

З орендою у своїй діяльності так чи інакше стикається практично кожен підприємець. У цьому випуску «Довідника підприємця» ми наводимо добірку відповідей на актуальні запитання щодо оренди нерухомості. Зокрема, розглянемо проблеми орендодавців, що найчастіше виникають. А в наступному номері на вас чекає друга частина цього довідника, в якій ми приділимо увагу питанням, що турбують орендарів нерухомості.

 

Запитання

Відповідь

1

2

ОРГАНІЗАЦІЙНІ НЮАНСИ ОРЕНДИ ПРИМІЩЕНЬ

Які юридичні особливості потрібно враховувати при укладенні договору оренди нерухомості?

Договір оренди нерухомості складається у письмовій форміна будь-який застережений сторонами строк.

З 01.01.2013 р. договір оренди (найму) будівлі/капітальної споруди (їх окремої частини) строком на 3 роки та більше підлягає нотаріальному посвідченню, а право користування, що виникло на його підставі, — держреєстрації (частина 2 статті 793 і стаття 794 ЦКУ, лист Міністерства юстиції України від 28.05.2013 р. № 4290-0-4-13/6.1). При цьому з 01.01.2013 р. запрацював новий порядок держреєстрації прав на нерухоме майно (детально про це можна прочитати у «ВД», 2013, № 7, с. 41).

Якщо підприємець не бажає реєструвати та посвідчувати договір, то рекомендуємо укладати його на строк менше трьох років (наприклад, на 2 роки і 11 місяців). Після закінчення цього строку можна або укласти новий, або продовжити вже існуючий.

У зв’язку з цим потрібно звернути увагу на такі висновки ВГСУ (див. постанову Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 р. № 12):

1) якщо після закінчення строку договору оренди його дія подовжується «автоматично» на підставі статті 764 ЦКУ(орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець не заперечує проти цього), то навіть якщо загальний строк дії договору перевищує 3 роки, нотаріально посвідчувати такий договір і проводити держреєстрацію права користуванняне потрібно;

 

2) якщо додатковою угодою до договору сторони збільшують первісно встановлений у договорі строк його дії («а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк»), при цьому такий строк у результаті дорівнює або перевищує 3 роки, то договір у новій редакції або додаткову угоду потрібно нотаріально посвідчувати та провести держреєстрацію права користування.

Зауважимо також, що зазначене вище не стосується договорів оренди житла (такі договори нотаріального посвідчення не потребують, права користування держреєстрації не підлягають) (розділ III Методичних рекомендацій № 2500/5)

Чи потрібно орендодавцю подавати ф. № 20-ОПП у разі надання нерухомості в оренду?

Так, у разі оренді нерухомості необхідно подавати ф. № 20-ОПП, оскільки надання об’єкта в оренду є зміною його стану.

При наданні (отриманні) в оренду об’єктів основних засобів платники податків — як орендодавець, так і орендар — зобов’язані подати цю форму до податковоїза місцезнаходженням об’єкта оренди.

Зокрема, орендодавець при заповненні графи «Стан об’єкта оподаткування» вказує (на підставі акта приймання-передачі) «об’єкт передано в оренду» і протягом 10 днів з моменту зміни стану об’єкта подає ф. № 20-ОПП до податкового органу.

Зверніть увагу: у розділі 119.11 ЄБПЗ міститься консультація щодо заповнення ф. № 20-ОПП у разі закінчення дії строку оренди нерухомого майна. Так, у графі «Стан об’єкта оподаткування» слід зазначити «повернено власникові».

Інакше кажучи, ф. № 20-ОПП потрібно подавати не лише при наданні нерухомості в оренду, а й при поверненні власнику

Чи потрібно орендодавцям при наданні об’єкта нерухомості в оренду подавати декларацію відповідності (замість «пожежного» дозволу)?

З 01.07.2013 р. запрацював КЦЗУ («нагадувалку» із цього приводу ви можете знайти у «ВД», 2013, № 14, с. 2, і № 13, с. 2).

Так, із зазначеної дати скасовано процедуру отримання безстрокового дозволу на початок робіт («пожежного» дозволу) в органах пожежної безпеки. Замість цього «початківці» зобов’язані заповнити декларацію відповідності матеріально-технічної бази суб’єкта господарювання до вимог законодавства з питань пожежної безпеки (далі — декларація). Така декларація подається держадміністратору або до територіального органу Держслужби з надзвичайних ситуацій.

При цьому декларація, зокрема, не подається орендарем об’єкта нерухомості за умови, що декларація на цей об’єкт зареєстрована власником (частина 4 статті 57 КЦЗУ).

Таким чином, підприємці-орендодавці незалежно від обраної системи оподаткування, які лише починають діяльність, пов’язану з наданням нерухомості в оренду, зобов’язані подати декларацію.

 

А ось підприємцям-орендодавцям, які «на руках» мають чинний дозвіл на початок робіт, отриманий відповідно до Закону про пожежну безпеку, обмінювати його на декларацію, на нашу думку, не потрібно. По-перше, він є безстроковим. По-друге, закон не має зворотної сили. По-третє, із КЦЗУ і Закону № 353випливає, що отримання декларації стосується лише нових підприємств або об’єктів нерухомості

Як у орендодавця відображається відшкодування вартості комунальних платежів орендарем?

У загальному випадку є три способи оплати комунальних послуг.

1. Уключення вартості комунальних послуг до складу орендної плати (договори з комунальними підприємствами оформлено на орендодавця).

У цьому випадку орендодавець (як єдиноподатник, так і загальносистемник) уключає суму орендної плати (з уключеною до неї компенсацією вартості комунальних послуг) до доходу на дату фактичного надходження орендної плати (грошових коштів) на поточний рахунок або до каси. При цьому ті з єдиноподатників, які ведуть облік витрат (групи 3 і 5, платники ПДВ), а також загальносистемники вартість фактично оплачених комунальних послуг можуть відобразити у складі витрат.

2. Окреме відшкодування орендарем вартості спожитих комунальних послуг орендодавцю.

Щодо фізичних осіб — єдиноподатників податківці зайняли таку позицію (див. розділ 107.04 ЄБПЗ):

— якщо відшкодування комунальних платежів передбачено договором оренди, то сума такого відшкодування включається до доходу фізичної особи — єдиноподатника від надання нерухомості в оренду та обкладається єдиним податком за звичайною ставкою;

— якщо ж відшкодування орендарем вартості комунальних послуг договором оренди не передбачено, то сума такого відшкодування вважається доходом, отриманим від виду діяльності, не зазначеного у Свідоцтві єдиноподатника, і обкладається єдиним податком у платників єдиного податку груп 1 і 2 за ставкою 15 %. Єдиноподатники груп 3 і 5, а також юридичні особи — єдиноподатники включають суму отриманої компенсації вартості комунальних послуг до складу свого доходу та обкладають цю суму єдиним податком за ставкою 3 %, 5 %, 7 % відповідно.

Орендодавці-загальносистемники включають суму отриманої компенсації вартості спожитих орендарем комунальних послуг до складу свого доходу, а фактично перераховану комунальним підприємствам оплату вартості комунальних послуг відносять до складу витрат.

3. Переукладення договорів з підприємствами — постачальниками комунальних послуг на ім’я орендаря.

У податковому обліку орендодавця такі операціїне відображатимуться.

 

Зверніть увагу: у перших двох випадках загальносистемникам потрібно мати на увазі, що фахівці Міндоходів як одну з обов’язкових умов визнання витрат висувають умову оформлення договорів з комунальними підприємствамивід імені фізичної особи — підприємця — див. консультацію в розділі 104.05 ЄБПЗ

НА ДОПОМОГУ ОРЕНДОДАВЦЯМ-ЄДИНОПОДАТНИКАМ

(запитання щодо об’єкта оренди)

Чи може фізична особа — підприємець надавати в оренду нежитловий фонд як звичайний громадянин?

Так, може. Фізична особа може здавати в оренду власне нерухоме майно як у межах підприємницької діяльності, так і як громадянин (непідприємець) — на вибір. Адже право власності на нерухомість реєструється саме на фізичну особу, а не на фізичну особу — підприємця (лист Мін’юсту від 11.01.2007 р. № 19-32/2). При цьому чи використовувати майно в підприємницькій діяльності, фізична особа вирішує самостійно (стаття 320 ЦКУ). Зауважимо, що з цим не сперечаються навіть фахівці Міндоходів (див. УПК № 136(«ВД», 2012, № 5, с. 5), а також консультацію, розміщену в розділі 107.03 ЄБПЗ).

До речі, той факт, що нежитловий фонд зареєстрований на фізичну особу (а не на підприємця), не заважає укладати правочини з надання його в оренду від імені підприємця.

Однак у цьому підприємницький статус впливатиме на порядок оподаткування орендної плати (детальніше див. далі)

Чи може єдиноподатник надавати в оренду частину нежитлового приміщення до 300 кв. м, а іншу частину передавати в безоплатне користування?

На думку фахівців Міндоходів (УПК № 136, розділ 107.03 ЄБПЗ),ФОП, яка здає в оренду частину нежитлового приміщення (споруди, будівлі) до 300 кв. м, а іншу частину нежитлового приміщення (споруди, будівлі) безоплатно передає в оренду (користування), не може перебувати на спрощеній системі оподаткування.

Ми ж вважаємо інакше. По-перше, потрібно враховувати, що оренда завжди є платною, тоді як у безоплатне користування майно може бути передано за договором позички. По-друге, договір позички регулюється іншими нормами ЦКУ, ніж договір оренди (статті 827 і 759 ЦКУ відповідно). Тому обмеження за площею нерухомості, що надається в оренду єдиноподатником, поширюються лише на договори оренди. Це означає, що формально підприємець може оформити замість договору оренди договір позички на всю нерухомість або на ту її частину, яка перевищує допустиму для оренди межу у 300 кв. м для нежитлової нерухомості (детальніше див. «ВД», 2012, № 13, с. 38).

Однак у цьому випадку здавати нерухомість у позичку все ж доцільно у статусі звичайної фізичної особи. Податкові наслідки (виникнення доходу, сплата ПДФО, подання ф. № 1ДФ) фізичній особі не загрожують, оскільки позичка за своєю природою є безоплатною

Яким чином підприємцю-єдиноподатнику надавати в оренду нерухомість?

Згідно з підпунктом 291.5.3 ПКУ фізичні особи — єдиноподатникине мають права здавати в оренду земельні ділянки загальною площею, що перевищує 2 га, житлову нерухомість загальною площею понад 100 кв. м і нежитлову нерухомість загальною площею понад 300 кв. м. Наведемо всі важливі моменти стосовно єдиноподатників-орендодавців, які хочуть здавати нерухомість, залишаючись на спрощеній системі, установленіУПК № 136 (див. «ВД», 2012, № 5, с. 5):

1) якщо підприємець має житлову нерухомість, площа якої перевищує 100 кв. м, то він може здавати в оренду не більше 100 кв. м її площі за умови, що «надлишок» не здається;

2) якщо підприємець має нежитлову нерухомість, площа якої перевищує 300 кв. м, то він може надавати в оренду не більше 300 кв. м нерухомості та залишатися спрощенцем за умови, що «надлишок» не здається;

3) єдиноподатник має право здавати в оренду одночасно: землю площею максимум 2 га, житлову нерухомість — максимум 100 кв. м і нежитлову нерухомість — максимум 300 кв. м;

4) якщо єдиноподатник здає в оренду декілька об’єктів нерухомості одного виду, то для порівняння з дозволеною межею їх площі (надані під оренду) підсумовуються. Простіше кажучи, єдиноподатник не має права надавати в оренду, наприклад, дві квартири по 60 кв. м, оскільки загальна їх площа (120 кв. м) перевищує максимально допустиму межу;

5) єдиноподатник не має права одночасно займатися орендою як підприємець і як громадянин, навіть якщо здає в оренду не один об’єкт, що перевищує граничний розмір, а декілька об’єктів, загальна площа яких перевищує допустиме обмеження. Так, він не може, наприклад, здати в оренду одну квартиру площею 60 кв. м як єдиноподатник, а другу (такої самої площі) — як громадянин — фізична особа.

До речі, таким чином здавати в оренду один об’єкт нерухомості, який не перевищує граничний розмір, також не можна;

6) усі зазначені вище заборони та обмеження рівною мірою поширюються і на тих підприємців, які займаються суборендою, зокрема надають в суборенду землю або нерухомість

НА ДОПОМОГУ ОРЕНДОДАВЦЮ-ЗАГАЛЬНОСИСТЕМНИКУ

(усяка всячина)

Підприємець-загальносистемник надає в оренду нерухомість. Чи можна не проводити надходження готівкової орендної плати через РРО?

Не можна. У цьому випадку застосовування РРО є обов’язковим.

Спокуса обійтися без РРО, як правило, обґрунтована нормоюпункту 1 статті 9 Закону про РРО.

Однак слід брати до уваги, що норми цього пункту стосуютьсялише підприємств, установ і організацій, тобто юридичних осіб незалежно від форми власності, і не стосуються фізичних осіб — суб’єктів підприємницької діяльності.

 

Крім того, підприємці не мають каси і не можуть оформляти прибуткові та витратні касові ордери.

Таким чином, застосування РРО при отриманні готівкової орендної плати в цьому випадку є обов’язковим

ОСНОВНІ МОМЕНТИ ОПОДАТКУВАННЯ ОРЕНДОДАВЦЯ

Спецводозбір.

Хто повинен сплачувати спецводозбір при оренді приміщення: орендодавець чи орендар?

Головним чинником, який визначає, хто подаватиме декларацію та оплачуватиме спецводокористування, є наявність укладеного договору на постачання води з водопостачальником.

Якщо орендар не уклав договір на постачання води з водопостачальником (абонентом водопостачальника є орендодавець), то платником збору є орендодавець.

Причому якщо вода використовується виключно для задоволення власних питних і санітарно-гігієнічних потреб і зазначених потреб населення (далі — ВПСГП) (незалежно від обраної підприємцем системи оподаткування), збір не сплачується. Пояснюється це тим, що згідно з пунктом 323.2 ПКУ водокористувачі, які використовують воду виключно для задоволення ВПСГП, платниками спецводозбору не є.

Нагадаємо, що в УПК № 1180 (див. «ВД», 2012, № 2, с. 3) ДПСУ визнала таке: якщо орендар використовує воду виключно для задоволення ВПСГП, а орендодавець узагалі воду не використовує або використовує її, однак теж лише для задоволення ВПСГП, то спецводозбір орендодавцем не сплачується (орендарем також).

Однак якщо орендар використовує воду ще й для інших потреб, то збір сплачується орендодавцем за весь фактично використаний обсяг води і самим орендодавцем, і орендарем.

Для суб’єктів господарювання, які бажають убезпечити себе від таких сюрпризів, рекомендація така сама: попередньо застерігати обов’язок орендаря переукласти договір про водопостачання.

Детально це питання також розглядалося у «ВД», 2013, № 17, с. 40

Земельний податок.

Чи повинні підприємці — власники нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках, у тому числі орендодавці, сплачувати земельний податок?

Загальносистемники. Так, повинні. Власник нежитлового приміщення (його частини) у багатоквартирному житловому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати держреєстрації права власності на нерухоме майно (пункт 287.8 ПКУ).

На жаль, під цю норму підпадають підприємці на загальній системі оподаткування, які володіють нежитловою нерухомістю в багатоквартирному житловому будинку. На цьому акцентувала увагу ДПСУ в листі від 13.12.2012 р. № 3279/0/141-12/З/17-3214.
Причому ні законотворці, ні податківці не переймаються тим, що особи, зазначені в пункті 287.8 ПКУ, не підпадають під визначення платників земельного податку (пункт 269.1 ПКУ).

 

Більше того, для сплати земельного податку підприємець має бути зазначений у земельному кадастрі як власник цієї земельної ділянки. Однак власники нежитлових приміщень у багатоквартирних житлових будинках не можуть оформити право власності на ділянку землі, яка знаходиться під приміщенням.

Таким чином, для орендодавців на загальній системі оподаткування висновок, на жаль, невтішний.
Єдиноподатники. Якщо єдиноподатник провадить у нежитловому приміщенні госпдіяльність або передає його в оренду, то за дотримання певних умов, установлених у підпункті 291.5.3 ПКУ, він звільняється від обов’язку зі сплати земельного податку. Причому, на нашу думку, у цьому випадку звільнення підприємцю надано підпунктом 4 пункту 297.1 ПКУза двома критеріями:

— перебування на спрощеній системі;

— використання ділянки в господарській діяльності.

Однак податківці висувають ще один критерій: наявність правовстановлюючих документів, оформлених на фізичну особу — підприємця. Детальніше ці питання для єдиноподатників ми розглядали у «ВД», 2013, № 18, с. 25; № 4, с. 22, і № 7, с. 34

Єдиний соцвнесок (ЄСВ).

Чи потрібно нараховувати ЄСВ на суму орендної плати?

ЄСВ на суму орендної плати не нараховується і не справляється(оренда для ЄСВ-цілей не розглядається як послуга; це неодноразово підтверджував Пенсійний фонд)

ПДФО.

Які відмінності існують в оподаткуванні орендної плати залежно від статусу сторін?

1. Орендодавець і орендар — підприємці (на будь-якій системі оподаткування).

Якщо орендна плата виплачується фізичній особі — підприємцю, то в цьому випадку ПДФО не справляється. Однак, незважаючи на реквізити в договорі, підприємець повинен підтвердити свій статус суб’єкта підприємництва, надавши орендарю копію виписки з держреєстру (єдиноподатники можуть надати копію свідоцтва платника єдиного податку) (детальніше читайте у «ВД», 2012, № 20, с. 3).

Виплачена орендна плата відображається орендарем у ф. № 1ДФ з ознакою доходу «157» (дохід, виплачений самозайнятій особі), при цьому у графах 4а і 4 ставиться прокреслення.

2. Орендодавець — підприємець (на будь-якій системі оподаткування), орендар — звичайна фізична особа.

Звичайні фізичні особи не є податковими агентами, тому ПДФО не справляють, а отже, копію виписки їм надавати не потрібно.

Нагадуємо, що підприємці можуть надавати нерухомість в оренду і юридичним особам. Ясна річ, що в цьому випадку про ПДФО не йдеться. Однак слід пам’ятати, що такі орендарі під забороною для єдиноподатників групи 2

Єдиний податок.

Чи може єдиноподатник групи 2 без найманих працівників, який здає в оренду приміщення, скористатися правом на звільнення від єдиного податку на період відпустки?

Так, може.

Підприємець на єдиному податку, який належить до групи 2 та не має жодного найманого працівника, може скористатися так званою пільгою з пункту 295.5 ПКУ — не сплачувати єдиний податок один раз протягом року за місяць власної відпустки. Для цього йому потрібно не пізніше місяця, який передує початку відпустки, подати заяву до податкового органу за місцем обліку.

Це питання ми також висвітлювали у «ВД», 2013, № 14, с. 39

Документи консультації

ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.

ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

КЦЗУ — Кодекс цивільного захисту України від 02.10.2012 р. № 5403-VI.

Закон про пожежну безпеку — Закон України «Про пожежну безпеку» від 17.12.93 р. № 3745-XII.

Закон про РРО — Закон України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг» від 06.07.95 р. № 265/95-ВР.

Закон № 353 — Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо усунення обмежень у провадженні господарської діяльності» від 20.06.2013 р. № 353-VII.

Методичні рекомендації № 2500/5 — Методичні рекомендації стосовно державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, затверджені наказом Мін’юсту від 13.10.2010 р. № 2500/5.

УПК № 136 — Узагальнююча податкова консультація щодо застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності фізичними особами — підприємцями, які здійснюють діяльність з надання нерухомого майна в оренду, затверджена наказом ДПСУ від 20.02.2012 р. № 136.

УПК № 1180 — Узагальнююча податкова консультація про застосування положень Податкового кодексу України в частині використання води юридичними особами, фізичними особами — підприємцями та платниками єдиного податку для задоволення виключно власних питних і санітарно-гігієнічних потреб, затверджена наказом ДПСУ від 21.12.2012 р. № 1180.

Матеріал підготувала Яна КЛИЖЕНКО,
консультант газети «Власне Діло»

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі