Темы статей
Выбрать темы

Справочник предпринимателя. Аренда офиса: ответы на актуальные вопросы арендаторов

Редакция СД
Статья

Аренда офиса: ответы на актуальные вопросы арендаторов

Вниманию читателей предлагается вторая часть «Справочника предпринимателя», посвященная аренде недвижимости. В этом выпуске мы уделили внимание проблемам арендаторов.

 

Вопрос

Ответ

1

2

БЮРОКРАТИЧЕСКИЕ НЮАНСЫ

Наличие каких документов на недвижимость нужно проверить у арендодателя?

Меньше всего проблем у арендаторов нежилых помещений, относящихся к объектам капитального строительства. Им достаточно проверить у арендодателя наличие документа, подтверждающего право собственности на такое имущество. Например, договор купли-продажи, дарения, наследования и т. д. Кроме того, у арендодателя должно быть оформлено право на землю.

Если же предметом аренды является временное сооружение (как правило, это киоски, торговые палатки, павильоны и т. д.), то арендатору стоит быть более бдительным.

Так, у арендодателя необходимо проверить наличие паспорта привязки временного сооружения. Форма его утверждена приказом № 244 и включает комплект документов, состоящий из:
— схемы размещения временного сооружения, выполненной на топографо-геодезической основе в масштабе 1:500;
— схемы благоустройства прилегающей территории;
— эскизов фасадов временного сооружения в цвете в масштабе 1:50 (для стационарных временных сооружений);
— технических условий по инженерному обеспечению временного сооружения, полученных заказчиком у балансодержателя соответствующих инженерных сетей.

Если паспорт привязки имеется, то размещение временного сооружения является законным. Соответственно арендатор может не бояться внезапного «выселения».

Но! Дополнительно рекомендуем ознакомиться с правилами размещения временных сооружений, установленными местной властью. Обычно их можно найти на сайте горсовета

Предприниматель арендует площадь в торговом центре. Нужно ли ему получать «пожарное» и «санитарное» разрешения?

«Пожарное» разрешение. Заметим, что с 01.07.2013 г. (в связи со вступлением в силу КГЗУ) такой документ получать больше не нужно. Теперь только предприниматели-«новички», которым принадлежит недвижимость, обязаны заполнить так называемую декларацию соответствия и подать ее госадминистратору или территориальному органу Госслужбы по чрезвычайным ситуациям. Действующим арендодателям, у которых есть «пожарное» разрешение, такую декларацию подавать не нужно (подробно об этом читайте в газете «СД», 2013, № 19, с. 31).

А вот арендаторы (даже новички!) такую декларацию не подают, при условии, что декларация на этот объект зарегистрирована собственником (часть 4 статьи 57 КГЗУ).

«Санитарное» разрешение. Ситуация с этим документом неоднозначная. Если статью 1 Закона о санитарном благополучии читать формально, то любой субъект хозяйствования может стать объектом санитарно-эпидемиологической экспертизы. Но! Как правило, заключение государственной санитарно-эпидемиологической экспертизы получают, если деятельность связана с продовольственным сырьем или продуктами (будь то производство или реализация).

В других случаях получать «санитарное» разрешение не нужно.

Заметим, что обычно у арендодателя (в данном случае — торгового центра) уже есть соответствующие разрешения на работу

Какие документы нужно получить от арендодателя-предпринимателя для неудержания НДФЛ?

Если арендодателем является физлицо-предприниматель, то для обоснования неудержания НДФЛ необходимы:

1) от арендодателей-единоналожников:
— копия выписки или извлечения из Единого госреестра (в данном случае достаточно копии выписки);
— копия действительного Свидетельства плательщика единого налога (если арендатор не является плательщиком налога на прибыль, на наш взгляд, Свидетельство единоналожника не обязательно, но налоговики могут придерживаться иного мнения, так что лучше ее все-таки включить в комплект);

2) от арендодателей-общесистемщиков:
— копия выписки или извлечения из Единого госреестра (достаточно копии выписки)

Нужно ли арендатору предоставлять
ф. № 20-ОПП при получении объекта в аренду?

Да, арендаторы, как и арендодатели, обязаны предоставить ф. № 20-ОПП в налоговую по местонахождению объекта аренды.

При этом такая форма предоставляется как при получении объекта в аренду (приказ № 1588), так и при возврате собственнику (консультация
в разделе 119.11 ЕБНЗ).

Получение и возврат собственнику объекта аренды отражаются в графе «Стан об’єкта оподаткування»

Предприниматель-арендатор,
зарегистрированный плательщиком НДС, выписывает налоговую
накладную. В каких единицах следует измерять арендную плату в налоговой накладной?

В налоговой накладной количественные характеристики поставляемых товаров/услуг отражаются в графах 5 «Одиниця виміру товару»
и 6 «Кількість (об’єм, обсяг)».

При этом, если услуги не имеют количественных показателей, а измеряются только в стоимостном выражении, то в графе 6 указывается «послуга/проценти тощо» (пункт 12.5 Порядка № 1379).

Учитывая это, миндоходовцы в консультации, размещенной в разделе 101.19 ЕБНЗ, отмечают, что в графе 5 в таком случае стоит проставить отметку «грн.».

Заметим, что каких-либо запретов отражать в графе 5 другой показатель (например, м2) ни в НКУ, ни в Порядке № 1379 не содержится. Однако безопаснее все же не экспериментировать.

Заметим, что плательщиками НДС могут зарегистрироваться предприниматели-общесистемщики, а также единоналожники группы 3 или 5

ОСНОВНЫЕ МОМЕНТЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ АРЕНДАТОРА

Единый соцвзнос (ЕСВ).

Нужно ли начислять ЕСВ на сумму арендной платы?

Нет, арендатор не начисляет и не удерживает ЕСВ независимо от статуса арендодателя.

Напомним, что аренда для ЕСВ-целей не рассматривается как услуга

НДФЛ.

Должен ли уплачивать налог предприниматель-арендатор?

Если арендодателем является обычное физлицо, арендатор как налоговый агент обязан удержать и уплатить в бюджет НДФЛ по ставке 15 % (17 %) исходя из договорного размера арендной платы, но не меньше минимальной суммы арендного платежа (подпункт 170.1.2 НКУ).

В ф. № 1ДФ арендные выплаты обычным физлицам отражаются с признаком дохода «106».

Если арендодателем является физлицо-предприниматель, подтвердившее свой предпринимательский статус соответствующими документами (какими именно, описано выше), НДФЛ из выплачиваемой суммы арендной платы не удерживается.

В ф. № 1ДФ такие выплаты отражаются с признаком дохода «157».

Если же арендодателем является физлицо-предприниматель, от которого арендатор не получил пакет «освобождающих» документов, то применяются правила налогообложения для обычных физлиц

Спецводосбор.

Когда спецводосбор уплачивается арендатором?

Подробно вопрос уплаты спецводосбора при аренде недвижимости можно изучить в газете «СД», 2013, № 19, с. 31.

Напомним, что арендатор будет ответственным за подачу декларации и уплату сбора за спецводопользование в единственном случае — если он от своего имени заключил договор на поставку воды с водопоставщиком. При этом, если вода используется исключительно для удовлетворения собственных питьевых и санитарно-гигиенических нужд (далее — СПСГН) и указанных потребностей населения (независимо от избранной предпринимателем системы налогообложения), то сбор не уплачивается. Но если арендатор использует воду еще и для прочих нужд, то сбор уплачивается за весь фактически использованный объем воды.

Напомним, что в ОНК № 1180 (см. «СД», 2012, № 2, с. 3) ГНСУ признала, что если арендатор использует воду исключительно для удовлетворения СПСГН, а арендодатель вообще воду не использует либо использует ее, но тоже только для удовлетворения СПСГН, то спецводосбор арендодателем не уплачивается (арендатором тоже)

«РАСХОДНЫЕ» ВОПРОСЫ

Как арендатору подтвердить расходы на аренду недвижимости, если арендодателем является обычное физлицо?

Предприниматели на общей системе и единоналожники групп 3 и 5 (плательщики НДС) имеют право включать арендные платежи в расходы. Но! Отражать такие выплаты в Книге УДР можно только при наличии документов, подтверждающих уплату денежных средств.

Расчеты по аренде с обычными физлицами, как правило, осуществляются наличными. При этом предпринимателю нужен расчетный документ, который простое физлицо выдать не сможет. В данной ситуации рекомендуем в акте приема-передачи услуг аренды указать: «Деньги получил» и далее подпись и Ф. И. О. арендодателя. «Деньги уплатил» и далее подпись и Ф. И. О. арендатора (для подтверждения факта выплаты денежных средств).

Если же используется безналичная форма расчетов, то оформляются банковские платежные документы. Они и будут служить «расходным алиби»

Как в учете арендатора отражается возмещение стоимости коммунальных платежей арендодателю?

Рассмотрим три способа оплаты коммунальных услуг.

1. Стоимость коммунальных услуг включается в сумму арендной платы. Предприниматели-единоналожники групп 3 и 5, зарегистрированные плательщиками НДС, а также общесистемщики отражают компенсацию стоимости коммунальных платежей в соответствующих Книгах УДР на дату доплаты арендной платы.

В данном случае вообще «не видно», что предприниматель оплатил коммуналь­ные услуги: в учете операция отражается как обычное внесение арендной платы.

2. Арендатор возмещает стоимость потребленных коммунальных услуг отдельно. Физлица-единоналожники групп 3 и 5, зарегистрированные плательщиками НДС, могут отразить сумму фактически перечисленной арендодателю компенсации коммунальных услуг в Книге УДР. Заметим, что п. 6 Порядка № 1637 для отражения таких расходов в учете единоналожников никаких дополнительных условий не выдвигает.

Однако возможность такой компенсации должна быть предусмотрена договором аренды. Кроме того, чтобы обезопасить такие расходы, желательно прописать порядок расчета стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг и их компенсации. К слову, такое требование содержалось в ныне отмененной консультации в разделе 107.04 ЕБНЗ.

Предпринимателям-общесистемщикам также разрешено включать в состав расходов стоимость коммунальных услуг, возмещенных арендодателю, при наличии:
счетов арендодателя, в которых рассчитана стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг пропорционально площади, занимаемой арендатором в арендованном помещении;
— соответствующих условий в договоре аренды относительно компенсации арен­датором стоимости коммунальных услуг (разъяснение в разделе 104.05 ЕБНЗ).

3. Арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги. В этом случае все лицевые счета должны быть переоформлены на арендатора. Следовательно, с отражением расходов проблем у предпринимателей не будет: подтверждающими документами служат соответствующие квитанции

 

Документы консультации

НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

КГЗУ  Кодекс гражданской защиты Украины от 02.10.2012 г. № 5403-VI.

Закон о санитарном благополучии — Закон Украины «Об обеспечении санитарного и эпидемического благополучия населения» от 24.02.94 г. № 4004-XII.

Порядок № 1637 — Порядок ведения книги учета доходов и расходов плательщиков единого налога третьей группы, являющихся плательщиками налога на добавленную стоимость, утвержденный приказом Минфина от 15.12.2011 г. № 1637.

Порядок № 1379 — Порядок заполнения налоговой накладной, утвержденный приказом Минфина от 01.11.2011 г. № 1379.

Приказ № 244 — приказ Минрегионстроя «Об утверждении Порядка размещения временных сооружений для осуществления предпринимательской деятельности» от 21.10.2011 г. № 244.

Приказ № 1588 — приказ Минфина «Об утверждении Порядка учета плательщиков налогов и сборов» от 09.12.2011 г. № 1588.

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше