Темы
Выбрать темы статей
Сортировать по темам

Почтовый ящик. Как получить в пользование земельный участок, на котором находится приобретенная недвижимость

Редакция СД
Собственное Дело Сентябрь, 2013/№ 17
В избранном В избранное
Печать
Ответы на вопросы

Как получить в пользование земельный участок, на котором находится приобретенная недвижимость

Физическое лицо — предприниматель приобрело на основании договора купли-продажи у юридического лица коммерческую недвижимость — магазин. Но земельный участок, предоставленный органом местного самоуправления для обслуживания такого магазина, остался в аренде у юридического лица. Что нужно сделать новому собственнику недвижимости, чтобы на законных основаниях пользоваться таким земельным участком?

В соответствии с абзацем третьим статьи 7 Закона об аренде земли, частями 1 и 2 статьи 120 ЗКУ и частью 1 статьи 377 ГКУ к лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.

При этом договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположены такой жилой дом, здание или сооружение (абзац третий статьи 7 Закона об аренде земли).

Из этого можно сделать вывод, что в случае если субъект хозяйствования (в нашем случае — физическое лицо — предприниматель (ФЛП)), приобрел недвижимость (магазин), расположенную на арендованном земельном участке (речь идет как о земельном участке, на котором непосредственно находится недвижимость, так и о земельном участке, выделенном для обслуживания такой недвижимости), то право аренды к нему переходит автоматически.

Но это лишь первое впечатление, которое, к сожалению, является ошибочным, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 124 ЗКУ передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления или договора купли-продажи права аренды земельного участка (в случае продажи права аренды) путем заключения договора аренды земельного участка. Поэтому с учетом этой нормы можно утверждать, что без заключения договора аренды с органом местного самоуправления получить земельный участок в аренду не удастся, а следовательно, надеяться на автоматическую передачу земельного участка в пользование арендатору не стоит.

С этим соглашаются, в частности, Госкомзем в письме от 30.04.2010 г. № 8877/17/6-10, ВХСУ в подпунктах 2.10 — 2.12 постановления от 17.05.2011 г. № 6 и постановлении от 16.04.2013 г. по делу № 27н/5014/2279/2012, ВСУ в постановлении от 19.06.2012 г. по делу № 36/368-9/63. В этих документах указано, что регистрация права собственности на здание либо сооружение не влечет за собой автоматического перехода права пользования земельным участком под ним.

При этом закон не устанавливает обязательность заключения либо возобновления по указанным основаниям договора аренды земельного участка, на котором расположен проданный объект, однако предусматривает преимущественное право нового собственника на аренду этого земельного участка.

Следовательно, сделки, приводящие к переходу права собственности на объект недвижимости, являются основанием для перехода права на землю, но при этом оформление такого права осуществляется в установленном законом порядке.

Таким образом, для того чтобы получить в пользование земельный участок, новому собственнику недвижимости (ФЛП) следует обратиться с заявлением к арендодателю (в орган местного самоуправления либо орган исполнительной власти в зависимости от того, кто является собственником земельного участка — местная громада или государство) о получении в аренду земельного участка без изменения его целевого назначения. При этом предыдущий собственник недвижимости (предыдущий арендатор земельного участка) должен обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о прекращении договора аренды земельного участка на основании статьи 31 Закона об аренде земли и подпунктов «а», «е» части 1 статьи 141 ЗКУ.

На основании полученного заявления арендодатель должен принять решение о предоставлении в аренду такого земельного участка либо указать обоснованную причину отказа. В случае получения позитивного решения потенциальный арендатор заключает договор аренды с органом местного самоуправления (либо органом исполнительной власти).

Договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально (статья 14 Закона об аренде земли). Типовая форма договора аренды земли утверждена постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220.

Срок действия договора аренды земли определяется с согласия сторон, но не может превышать 50 лет.

Заметим, что до 01.01.2013 г. в соответствии со статьей 18 Закона об аренде земли договор аренды земли вступал в силу только после его государственной регистрации. Но после того как с 01.01.2013 г. заработал новый порядок госрегистрации прав на недвижимое имущество (в соответствии с которым установлена обязательная регистрация права на временное использование недвижимости, в том числе и на условиях аренды), а статья 18 была исключена из Закона об аренде земли, осуществлять регистрацию таких договоров не нужно.

Поэтому на сегодняшний день при заключении такого договора субъект хозяйствования (ФЛП) должен только зарегистрировать вещные права на пользование такой землей. Подробнее об этом см. «СД», 2013, № 7, с. 41.

Кроме того, следует помнить: арендуя земельные участки государственной и коммунальной собственности, субъекты хозяйствования (в том числе и ФЛП) выступают плательщиками арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности. Следовательно, до момента расторжения договора аренды земельного участка предыдущим арендатором он должен уплачивать арендную плату. После заключения договора аренды новым арендатором (ФЛП) уплачивать арендную плату за указанный земельный участок и подавать в соответствующий орган ГНС по местонахождению земельного участка отчетность по плате за землю по правилам, установленным в разделе XIII НКУ, будет новый арендатор. Подробнее о порядке взимания платы за землю см. «СД», 2013, № 2, с. 4; № 3, с. 25.

Документы консультации

ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2775-VI.

Закон об аренде земли — Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV.

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал
stop

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Войдите, чтобы читать больше! Авторизованные пользователи получают бесплатно 5 статей в месяц