Як отримати в користування земельну ділянку, на якій розташована придбана нерухомість
Фізична особа — підприємець придбала на підставі договору купівлі-продажу в юридичної особи комерційну нерухомість — магазин. Однак земельна ділянка, надана органом місцевого самоврядування для обслуговування такого магазину, залишилася в оренді в юридичної особи. Що потрібно зробити новому власнику нерухомості, щоб на законних підставах користуватися такою земельною ділянкою?
Відповідно до абзацу 3 статті 7 Закону про оренду землі, частин 1 і 2 статті 120 ЗКУ і частини 1 статті 377 ЦКУ до особи, до якої перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку на тих самих умовах і в тому самому обсязі, які були у попереднього землекористувача.
При цьому договором, що передбачає придбання права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташовані такий житловий будинок, будівля або споруда (абзац 3 статті 7 Закону про оренду землі).
З цього можна зробити висновок, що у випадку якщо суб’єкт господарювання (у нашому випадку — фізична особа — підприємець (ФОП)) придбав нерухомість (магазин), розташовану на орендованій земельній ділянці (ідеться як про земельну ділянку, на якій безпосередньо розташована нерухомість, так і про земельну ділянку, виділену для обслуговування такої нерухомості), то право оренди до неї переходить автоматично.
Однак це лише перше враження, яке, на жаль, є помилковим, оскільки відповідно до частини 1 статті 124 ЗКУ передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Тому з урахуванням цієї норми можна стверджувати, що без укладення договору оренди з органом місцевого самоврядування отримати земельну ділянку в оренду не вдасться, а отже, сподіватися на автоматичну передачу земельної ділянки в користування орендарю не варто.
З цим погоджуються, зокрема, Держкомзем у листі від 30.04.2010 р. № 8877/17/6-10, ВГСУ у підпунктах 2.10 — 2.12 постанови від 17.05.2011 р. № 6 і в постанові від 16.04.2013 р. у справі № 27н/5014/2279/2012, ВСУ в постанові від 19.06.2012 р. у справі № 36/368-9/63. У цих документах зазначено, що реєстрація права власності на будівлю або споруду не тягне за собою автоматичного переходу права користування земельною ділянкою під нею.
При цьому закон не встановлює обов’язковість укладення або поновлення із зазначених підстав договору оренди земельної ділянки, на якій розташований проданий об’єкт, однак передбачає переважне право нового власника на оренду цієї земельної ділянки.
Отже, правочини, що призводять до переходу права власності на об’єкт нерухомості, є підставою для переходу права на землю, однак при цьому оформлення такого права здійснюється в установленому законом порядку.
Таким чином, для того щоб отримати в користування земельну ділянку, новому власнику нерухомості (ФОП) слід звернутися із заявою до орендодавця (до органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади залежно від того, хто є власником земельної ділянки — місцева громада або держава) про отримання в оренду земельної ділянки без зміни її цільового призначення. При цьому попередній власник нерухомості (попередній орендар земельної ділянки) повинен звернутися до органу місцевого самоврядування із заявою про припинення договору оренди земельної ділянки на підставі статті 31 Закону про оренду землі та підпунктів «а» і «е» частини 1 статті 141 ЗКУ.
На підставі отриманої заяви орендодавець повинен прийняти рішення про надання в оренду такої земельної ділянки або вказати обґрунтовану причину відмови. У разі отримання позитивного рішення потенційний орендар укладає договір оренди з органом місцевого самоврядування (або органом виконавчої влади).
Договір оренди землі укладається в письмовій формі та за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону про оренду землі). Типову форму договору оренди землі затверджено постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220.
Строк дії договору оренди землі визначається з відома сторін, але не може перевищувати 50 років.
Зауважимо, що до 01.01.2013 р. відповідно до статті 18 Закону про оренду землі договір оренди землі набував чинності лише після його державної реєстрації. Однак після того, як з 01.01.2013 р. запрацював новий порядок держреєстрації прав на нерухоме майно (відповідно до якого встановлена обов’язкова реєстрація права на тимчасове використання нерухомості, у тому числі й на умовах оренди), а статтю 18 було вилучено із Закону про оренду землі, здійснювати реєстрацію таких договорів не потрібно.
Тому на сьогодні при укладенні такого договору суб’єкт господарювання (ФОП) повинен лише зареєструвати речові права на користування такою землею. Детальніше про це див. «ВД», 2013, № 7, с. 41.
Крім того, слід пам’ятати: орендуючи земельні ділянки державної та комунальної власності, суб’єкти господарювання (у тому числі й ФОП) виступають платниками орендної плати за землі державної та комунальної власності. Отже, до моменту розірвання договору оренди земельної ділянки попереднім орендарем він повинен сплачувати орендну плату. Після укладення договору оренди новим орендарем (ФОП) сплачуватиме орендну плату за зазначену земельну ділянку та подаватиме до відповідного органу ДПС за місцезнаходженням земельної ділянки звітність з плати за землю за правилами, установленими в розділі XIII ПКУ, новий орендар. Детальніше про порядок справляння плати за землю див. «ВД», 2013, № 2, с. 4; № 3, с. 25.
Документи консультації
ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.
ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Закон про оренду землі — Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV.
