Почтовый ящик. Трудности перевода… недвижимости из нежилого фонда в жилой

Трудности перевода… недвижимости из нежилого фонда в жилой

Перевести помещение в жилой фонд будет очень сложно, если вообще получится. Дело в том, что в данный момент в законодательстве на этот счет большой пробел. И если о переводе недвижимости из жилого фонда в нежилой хоть какие-то упоминания есть, то об обратной процедуре, а именно как превратить нежилой фонд в жилой, — вообще ни слова.

Вместе с тем некоторые частные фирмы предлагают свои услуги в данной сфере. И в большинстве случаев благодаря коррупционным схемам им удается добиться результата. Так, они осуществляют перевод недвижимости в любом направлении, в том числе «нежилой фонд → жилой». Данная процедура может занять от 1 месяца до полугода и обойтись в среднем около 20000 грн.*

* Разумеется, цена рассчитывается индивидуально для каждого конкретного случая.

Если же предприниматель настроен действовать самостоятельно, мы дадим ему несколько практических рекомендаций:

1) к примеру, в Харьковской области, если помещение многоэтажное, то для предпринимательской деятельности следует оставить цокольный, первый и, возможно, второй этажи (не выше). Причем жилой фонд не может располагаться под нежилым (пункт 3.1 Положения № 336/11). По­этому нежилые помещения должны располагаться на нижних этажах или друг над другом;

2) перевести недвижимость в жилой фонд невозможно, если она находится в ипотеке (или в аренде). Так, согласно статье 9 Закона об ипотеке ипотекодатель имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки согласно его целевому назначению (т. е. в качестве недвижимости нежилого фонда). Что же касается арендатора, то он вообще не имеет права собственности на помещение, а значит, не может менять его целевое назначение;

3) нежилое помещение нужно привести в соответствие с ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые дома. Основные положения» (его текст можно найти по ссылке http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/fin19615.html). Для этого может понадобиться реконструкция такого помещения. Некоторые горсоветы, кстати, считают реконструкцию обязательным условием для перевода нежилого помещения в жилое*.

* И это логично, ведь нежилое помещение какое-то время (а может, и довольно длительное) использовалось не для жилья. Очевидно, что соответствовать нормам жилого помещения, в том числе санитарным, оно может только после реконструкции.

Кстати, нужно иметь в виду, что к жилым помещениям предъявляется больше требований, чем к нежилым. К примеру:

— в жилом помещении обязательно должны быть все необходимые инженерные коммуникации: электричество, система отопления, вентиляция, канализация и т. п.;

— все коммуникации должны быть обустроены так, чтобы не создавать опасности для жизни жильцов (как внутри жилого здания, так и на прилегающей к нему территории);

— жилые помещения должны быть защищены от утечек воды бытового использования;

— несущие конструкции жилых домов должны быть без дефектов и трещин. Нельзя, чтобы они представляли опасность для жизни жильцов.

Теперь что касается самой процедуры перевода помещений из нежилого фонда в жилой. На законодательном уровне она не установлена. Поэтому все решается на местах — местными органами власти. А раз так, то данная процедура может существенно отличаться в разных областях страны. Но схематически ее можно представить на рис. 1.

Рис. 1. Процедура перевода жилого помещения в нежилое

В процессе перевода помещения в жилой фонд предпринимателю понадобится следующий пакет документов (см. рис. 2).

Рис. 2. Документы, которые понадобятся для перевода помещения в жилой фонд (из нежилого)

Вот, собственно, и все о практике перевода зданий в жилой фонд. Что же касается законодательного урегулирования данного вопроса, то это произойдет после принятия нового Жилищного кодекса. Пока что он существует только в проекте, а пользуемся мы старым, советским ЖКУ, который, к сожалению, не соответствует современным реалиям. В нем есть лишь несколько упоминаний о переводе зданий из жилого фонда в нежилой. Этот вопрос мы рассматривали в «СД», 2013, № 16, с. 5.

Документы консультации