Труднощі переведення… нерухомості з нежитлового фонду у житловий
У нас є нежила будівля, в якій тільки невелика частина використовується для підприємницької діяльності. Решта приміщення порожня. Тому ми хочемо перевести її у житловий фонд. Як це зробити?
Нічого перебудовувати ми не плануємо.
Перевести приміщення у житловий фонд буде дуже складно, якщо взагалі вийде. Річ у тім, що наразі в законодавстві з цього приводу значна прогалина. І якщо про переведення нерухомості з житлового фонду в нежитловий хоч якісь згадки є, то про зворотну процедуру, а саме: як перетворити нежитловий фонд на житловий, — узагалі жодного слова.
Водночас деякі приватні фірми пропонують свої послуги у цій сфері. І в більшості випадків завдяки корупційним схемам їм удається досягти результату. Так, вони здійснюють переведення нерухомості в будь-якому напрямку, у тому числі «нежитловий фонд → житловий». Ця процедура може зайняти від 1 місяця до півроку і обійтися в середньому близько 20000 грн.*
* Зрозуміло, ціна розраховується індивідуально для кожного конкретного випадку.
Якщо ж підприємець налаштований діяти самостійно, ми дамо йому декілька практичних рекомендацій:
1) наприклад, у Харківській області, якщо приміщення багатоповерхове, то для підприємницької діяльності слід залишити цокольний, перший і, можливо, другий поверхи (не вище). Причому житловий фонд не може розташовуватися під нежитловим (пункт 3.1 Положення № 336/11). Тому нежилі приміщення повинні розташовуватися на нижніх поверхах або одне над одним;
2) перевести нерухомість у житловий фонд неможливо, якщо вона перебуває в іпотеці (або в оренді). Так, згідно зі статтею 9 Закону про іпотеку іпотекодавець має право володіти та користуватися предметом іпотеки згідно з його цільовим призначенням (тобто як нерухомість нежитлового фонду). Що ж до орендаря, то він взагалі не має права власності на приміщення, а отже, не може змінювати його цільове призначення;
3) нежиле приміщення потрібно привести у відповідність до ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» (його текст можна знайти за посиланням http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/fin19615.html). Для цього може знадобитися його реконструкція. Деякі міськради, до речі, вважають реконструкцію обов’язковою умовою для переведення нежилого приміщення в жиле*.
* І це логічно, адже нежиле приміщення деякий час (можливо, і досить тривалий) використовувалося не для житла. Очевидно, що відповідати нормам житлового приміщення, у тому числі санітарним, воно може тільки після реконструкції.
До речі, потрібно мати на увазі, що до жилих приміщень висувається більше вимог, ніж до нежитлових. Наприклад:
— у жилому приміщенні обов’язково мають бути всі необхідні інженерні комунікації: електрика, система опалювання, вентиляція, каналізація тощо;
— усі комунікації мають бути влаштовані так, щоб не створювати небезпеки для життя мешканців (як усередині житлової будівлі, так і на прилеглій до неї території);
— жилі приміщення мають бути захищені від витоків води побутового використання;
— несучі конструкції житлових будинків мають бути без дефектів і тріщин. Не можна, щоб вони становили небезпеку для життя мешканців.
Тепер щодо самої процедури переведення приміщень з нежитлового фонду в жилий. На законодавчому рівні її не встановлено. Тому все вирішується на місцях — місцевими органами влади. А через це така процедура може істотно відрізнятися в різних областях країни. Але схематично її можна представити на рис. 1.
Рис. 1. Процедура переведення жилого приміщення в нежиле
У процесі переведення приміщення до жилого фонду підприємцю знадобиться такий пакет документів (див. рис. 2):
Рис. 2. Документи, що знадобляться для переведення приміщення до житлового фонду (з нежитлового)
Ось, власне, і все про практику переведення будівель у житловий фонд. Що ж до законодавчого врегулювання цього питання, то це станеться після прийняття нового Житлового кодексу. Поки що він існує тільки у проекті, а користуємося ми старим, радянським ЖКУ, який, на жаль, не відповідає сучасним реаліям. У ньому є тільки декілька згадок про переведення будівель з житлового фонду в нежитловий. Це питання ми розглядали у «ВД», 2013, № 16, с. 5.
Документи консультації
ЖКУ — Житловий кодекс Української РСР від 30.06.83 р. № 5464-Х.
Закон про регулювання містобудівної діяльності — Закон України про регулювання містобудівної діяльності від 17.02.2011 р. № 3038-VI.
Закон про іпотеку — Закон України «Про іпотеку» від 05.06.2003 р. № 898-IV.
Положення № 336/11 — Положення про порядок переведення жилих приміщень та жилих будинків в нежилі, затверджене рішенням Харківської міської ради від 06.07.2011 р. № 336/11.
ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» — Державні будівельні норми України «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення» ДБН В.2.2-15-2005, затверджені наказом Держбуду України від 18.05.2005 р. № 80.