Новые правила функционирования системы ФФС & ФОН:
взгляд экономиста
Иван Чалый, консультант
Закон № 692 подверг
существенным корректировкам многие положения Закона о финансово-кредитных механизмах.Поскольку антикризисная господдержка ориентирована именно на систему
фондов финансирования строительства (ФФС), то указанные изменения становятся, как никогда, актуальными. Вне всяких сомнений, очень важным является Закон № 692 и для тех операторов фондового рынка, которые интенсивно переориентируют свои инвестиции в систему фондов операций с недвижимостью (ФОН).
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон № 692
— Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по усовершенствованию финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья» от 18.12.2008 г. № 692-VI.Закон о финансово-кредитных механизмах
— Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV.Лицензионные условия
— Лицензионные условия осуществления деятельности по привлечению средств учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью, утвержденные распоряжением Госфинуслуг от 24.06.2004 г. № 1225.Положение о выдаче разрешения на принятие коммерческих рисков
— Положение о выдаче небанковскому финансовому учреждению — управляющему разрешения на право принять на себя коммерческие риски при создании фонда финансирования строительства вида Б и/или разрешения на право осуществления эмиссии сертификатов фонда операций с недвижимостью, утвержденное распоряжением Госфинуслуг от 29.07.2004 г. № 1866.
В «Строительной бухгалтерии», 2008, № 1 на с. 38 — 39 уже был опубликован комментарий к законопроекту, положенному в основу
Закона № 692. Поэтому, прежде всего, нужно заметить, что по сравнению с проектом окончательный вариант законодательного акта претерпел некоторые, порой весьма серьезные, изменения.Проанализируем
наиболее существенные моменты с экономической точки зрения.
Проектно-изыскательские работы
В связи с изменением определения термина «финансирование строительства», средства, привлеченные в систему доверительного управления, могут направляться не только на
сооружение объектов жилищного строительства, но и на проведение соответствующих проектно-изыскательских работ.Для системы ФОН относительно
проектной стадии работ принято специальное указание:«ФОН может быть создан до момента утверждения проектно-сметной документации на строительство объекта строительства и при наличии соответствующего документа, удостоверяющего право на земельный участок согласно Земельному кодексу Украины, в котором указано целевое назначение этого земельного участка, соответствующее условиям инвестиционной декларации. В этом случае владельцы сертификатов ФОН принимают на себя
дополнительные риски, о чем должно быть указано в Правилах ФОН и проспекте эмиссии сертификатов ФОН».Такие изменения, судя по всему, призваны дать возможность привлекать средства на более ранних стадиях строительства объектов, если у самих застройщиков соответствующих ресурсов не хватает.
ФФС — ФОН
С принятием
Закона № 692 в Закон о финансово-кредитных механизмах введены специальные нормы, посвященные функционированию системы, где средства ФОН инвестируются в ФФС. В этом случае в схеме появляется новое действующее лицо — так называемый «совместный инвестор ФОН».Такой механизм позволяет привлечь в строительство и тех доверителей, которым нужны
конкретные объекты инвестирования (квартиры и нежилые объекты), и тех инвесторов, которые заинтересованы в получении доходов.Это может способствовать
концентрации ресурсов и, как следствие, более эффективному их использованию. Тем более что в соответствии с новым положением Закона о финансово-кредитных механизмах , «правоотношения ФОН — ФФС возникают при условии, что ФОН и ФФС имеют одного управляющего и средства ФОН должны направляться в ФФС».Потенциал таких инвестиционных ценных бумаг, как сертификаты ФОН, может быть реализован гораздо полнее посредством расширения направлений вложения.
Кстати, заметим, что
Закон № 692 изменил и статус этих бумаг. Из ипотечных они превратились в паевые.
Уставный капитал управляющего
В
Законе о финансово-кредитных механизмах появились требования к минимальному размеру уставного капитала управляющих ФФС и ФОН (ст. 4 и ст. 25 соответственно). Он составляет 1 млн евро и должен быть сформирован исключительно денежными средствами.До сих пор на
подзаконном уровне регулировался лишь минимальный размер собственного капитала управляющих1. Он составлял 5 млн грн. Ограничений же относительно форм наполнения собственного капитала в законодательстве не было.1 Положение о внесении информации о финансовых компаниях в Государственный реестр финансовых учреждений и установлении требований к учетной и регистрирующей системе финансовых компаний, утвержденное распоряжением Госфинуслуг от 05.12.203 г. № 152.
Согласно
Закону № 692 «финансовые учреждения, которые были созданы до вступления в силу данного Закона и выполняли функции управляющих фондов финансирования строительства и/или фондов операций с недвижимостью, обязаны сформировать свои уставные капиталы в соответствии с требованиями статей 4 и 25 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» в течение одного года со дня вступления в силу данного Закона». Такие требования, очевидно, направлены на финансовую «зачистку» ныне существующих финучреждений, управляющих ФФС и ФОН. Нетрудно предположить, что этот сегмент экономики ожидает волна слияний и поглощений, которая может принять и форму перевода строительных проектов под покровительство наиболее финансово сильных управляющих. Нормативное принуждение рынка к укрупнению выглядит вполне логичным на фоне общих антикризисных действий государства.
Ограничения по количеству управляющих
В
статью 9 Закона о финансово-кредитных механизмах введено следующее положение:«По одному объекту строительства застройщик не имеет права заключать договоры с разными управляющими ФФС».
Это, безусловно, снизит финансовую
маневренность застройщика. Однако выполнение указанного требования, возможно, повлечет за собой и снижение рисков доверителей.Названная норма будет стимулировать застройщика к сотрудничеству с тем управляющим, который сможет покрыть максимальный объем заказа.
Страховки
Страховка строительно-монтажных работ на
гарантийный срок будет осуществляться застройщиком не в пользу управляющего, а в пользу «лица, которому <...> будет передан объект строительства после ввода его в эксплуатацию, — объединению совладельцев или владельцу, либо эксплуатирующей организации». Корректность такого тезиса трудно отрицать. Ведь именно такие лица содержат объекты на своих балансах и отвечают за их нормальное функционирование.Страховщиком в указанных операциях может быть лишь та компания, которая является членом
Строительного страхового пула (положение о таком «пуле» должно быть разработано Кабмином в двухмесячный срок с момента вступления в силу Закона № 6922).2 Закон № 692 вступил в силу со дня его опубликования — с 12 марта 2009 года (за исключением отдельных его статей, начало действия которых отложено на 3 и 6 месяцев со дня опубликования).
Кроме того, в соответствии с новой
ст. 101 Закона о финансово-кредитных механизмах, на доверителя возлагается бремя обязательного страхования имущественных рисков по договору об участии в ФФС (это положение вступит в силу через 6 месяцев со дня опубликования Закона № 692, т. е. с 13 сентября 2009 года).Разумеется, такие требования, хоть и способны повысить надежность ФФС-схемы, не будут способствовать удешевлению стоимости строительства жилья для конечных потребителей. Государство стремится уменьшить риски инвесторов за счет самих инвесторов.
Снятие ограничений на привлечение ресурсов в ФФС
Новая редакция статьи 11
Закона о финансово-кредитных механизмах содержит следующее положение:«Любые ограничения по количеству объектов строительства, которые могут сооружаться в рамках каждого ФФС, а также
по объемам привлеченных управляющим ФФС в управление средств, не устанавливаются».Если непредвзято интерпретировать указанную норму, то нужно констатировать, что с даты вступления в силу
Закона № 692 все требования подзаконных актов, которые направлены на ограничение привлечения средств в ФФС, должны утратить силу.В качестве таких ограничителей, в частности, по нашему мнению, могут рассматриваться финансовые показатели, определенные в
Лицензионных условиях и в Положении о выдаче разрешения на принятие коммерческих рисков. Ведь необходимость придерживаться специально установленных Госфинуслуг финансовых соотношений может заставить управляющего ФФС в некоторых ситуациях приостанавливать привлечение ресурсов.Такие действия законодателя, на наш взгляд, неоднозначны. Конечно, с одной стороны, снятие регуляторных препятствий может увеличить массу средств, инвестируемых в строительство, и тем самым оживить рынок. Но, с другой стороны, сужение госрегулирования в сфере финансового контроля за структурой активов и их источников у управляющих ФФС может привести к росту
рисков доверителей.
Возврат средств доверителю
Возвращать средства по требованию доверителя
управляющему ФФС обязаны лишь застройщики, получающие финансирование из ФФС вида А. Очевидно, что для ФФС вида Б возвращать средства доверителю управляющий должен будет за счет собственных источников.Если доверитель выходит из ФФС из-за
«нарушения застройщиком сроков сооружения объекта строительства или в случае ненадлежащего выполнения управляющим своих обязанностей», он не оплачивает вознаграждение управляющему за оформление такого выхода.В Законе о финансово-кредитных механизмах радикально изменен механизм определения суммы возврата:
«Сумма средств, которая подлежит возврату доверителю
при отказе от участия в ФФС, определяется управляющим исходя из количества закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования, текущей цены измеримой единицы этого объекта инвестирования на день передачи средств в управление управляющему ФФС».Напомним, что до сих пор указанный расчет был привязан к цене
на дату выхода из ФФС.Если доверитель открепляется от объекта инвестирования вследствие нарушения графика платежей, то сумма возврата привязывается к цене
«на первый день месяца, следующего за месяцем, когда доверитель нарушил график внесения средств в ФФС».Кроме того, в закон введено положение о сроках возврата — он происходит
«в течение пяти дней после осуществления управляющим последующей полной реализации соответствующего объекта инвестирования или после ввода объекта строительства в эксплуатацию».Как видим, законодатель резко облегчил финансовое бремя застройщиков и управляющих ФФС, которое они несли в связи с досрочным расторжением договоров на управление средствами.
Однако указанные послабления сбалансированы введением ограничений на размер вознаграждения управляющего: за услуги по
«оформлению отказа доверителя от участия в ФФС <...> — в размере не более пяти процентов от стоимости закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования по текущей цене на день подачи заявления об отказе доверителя от участия в ФФС».
Вознаграждение управляющих
Законодательные ограничения коснулись и других видов вознаграждения:
«
За осуществление управления средствами, переданными управляющему в управление, доверитель выплачивает управляющему вознаграждение в размере, сроки и в порядке, определенных в договоре об участии в ФФС, но не более пяти процентов от суммы средств, переданных в управление». Размеры вознаграждения за особые виды услуг теперь также четко регламентированы:«1) за оформление
изменения объекта инвестирования — в размере не более одного процента от стоимости закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования по текущей цене на день подачи заявления об оформлении операции изменения объекта инвестирования;2) за оформление
уступки права требования по договору об участии в ФФС третьим лицам — в размере не более пяти процентов от стоимости закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования по текущей цене на день подачи заявления об оформлении операции уступки права требования по договору об участии в ФФС».Ограничения тарифной политики управляющих, конечно, сворачивают свободу ценообразования, но в то же время способствуют снижению цен на жилье в тех регионах, где невелика конкуренция на рынке финансовых услуг.
Примечательно, что в
Законе о финансово-кредитных механизмах появилось отдельное определение вознаграждения управляющего:«Вознаграждение управляющего ФФС — денежные средства, которые в соответствии с данным Законом
учредители управления (доверители ФФС) уплачивают управляющему для возмещения необходимых расходов, совершенных управляющим в связи с управлением имуществом (средствами), переданным ему в управление по договорам об управлении имуществом (договорам об участии в ФФС), а также для обеспечения его деятельности по управлению имуществом. Доверители ФФС выплачивают управляющему такое вознаграждение в сроки, размере и в порядке, определенные договором об участии в ФФС. Управляющий может получать вознаграждение либо удерживать его самостоятельно в других случаях, предусмотренных данным Законом».Обратим внимание на то, что здесь единственным источником вознаграждения определены именно
доверители.Несмотря на это, в
ст. 21 Закона о финансово-кредитных механизмах сохранилась норма о том, что управляющий ФФС вида А может получать от застройщика вознаграждение за перечисление средств на финансирование строительства.Таким образом, управляющие ФФС вида А по-прежнему могут дифференцировать источники получения своих доходов.
Снятие ограничений по ценообразованию
Из
ст. 15 Закона о финансово-кредитных механизмах изъято противоречивое положение о том, что текущая цена не может быть меньше «предварительной цены» объекта строительства.Напомним, что толкованию этой нормы было посвящено весьма
спорное письмо Минрегионстроя от 13.11.2007 г. № 8/2-592, где указывалось, что «понятие «единица измерения объекта строительства» является составляющей более широкого понятия — «единица измерения объекта инвестирования».Теперь риски застройщиков и управляющих, обусловленные возможностью различных интерпретаций указанной сентенции, устранены. Что, безусловно, укрепит безопасность функционирования системы ФФС.
Землепользование
В
ст. 16 Закона о финансово-кредитных механизмах появилось упоминание о таком основании землепользования, как «договор с землепользователем о передаче застройщику прав на выполнение функций заказчика строительства для сооружения на земельном участке объекта строительства».Таким образом, де-факто легализована одна из самых популярных схем доступа застройщика к застройке земельного участка. Законодательное признание легитимности подобных «договоров» существенно снижает риски судебных тяжб относительно законности присвоения предприятию статуса
застройщика.
Проектная декларация
Обязательное составление и обнародование
проектной декларации, а также введение ее в алгоритмы прохождения разрешительных процедур (разрешение на выполнение строительных работ выдается после опубликования декларации), конечно, повлечет дополнительные расходы застройщика, что может сказаться и на цене жилья.Однако в системах, где используются инвестиционные ресурсы
физических лиц, трудно переоценить значение бизнес-прозрачности.Отметим, что соответствующие положения законодательства вступают в силу спустя три месяца после опубликования
Закона № 692.
Сокращение сроков передачи объекта
Если ранее срок передачи застройщиком построенного дома ОСМД или эксплуатирующей организации составлял 120 дней с даты ввода объекта в эксплуатацию, то теперь этот срок сокращен вдвое.
Ужесточение условий стимулирует застройщиков ускорить процедуру оформления прав собственности на жилье. Это может повлечь дополнительные расходы.
Убытки владельцев сертификатов ФОН
Закон о финансово-кредитных механизмах
отныне содержит норму о том, что управляющий может принять решение о прекращении деятельности и выкупе сертификатов, если за год сумма чистых активов ФОН на один сертификат снизилась на величину, оговоренную в Правилах ФОН, но не больше 5 % от его номинальной стоимости.Это значит, что даже
незначительные колебания чистых активов ФОН могут привести к сворачиванию его деятельности.
Объемы эмиссии сертификатов ФОН
Законом № 692
в пять (!) раз снижена планка-ограничитель номинала выпуска сертификатов ФОН. Теперь «общая номинальная стоимость сертификатов ФОН, выпущенных эмитентом, не может превышать десятикратного размера собственного капитала эмитента».Это может снизить финансовую
маневренность управляющего ФОН, но законодатель, принимая такое положение, наверное, исходил из соображений уменьшения финансовых рисков для владельцев сертификатов ФОН.
Финансовые ограничения для управляющего ФОН
В
Законе о финансово-кредитных механизмах появилась новая норма, ужесточающая доступ к получению разрешения на эмиссию сертификатов ФОН:«Разрешение на осуществление эмиссии сертификатов ФОН не выдается в случае, если эмитент по итогам последнего года имел убытки либо просроченную задолженность по уплате налогов в государственный или местные бюджеты либо по уплате других обязательных платежей, или не осуществлял хозяйственной деятельности, или относительно эмитента в течение последнего года возбуждалось производство по делу о признании его банкротом».
Не сложно предположить, что такие препятствия обусловлены стремлением государства предотвратить вхождение в систему ФОН-финансирования недобросовестных и/или финансово неустойчивых субъектов.
Отчетность и аудит застройщика
По
письменному требованию доверителя ФФС или собственника сертификатов ФОН управляющие могут потребовать от застройщика предоставления финансовых и аудиторских отчетов.Таким образом, застройщики будут вынуждены уделять особое внимание качеству своей системы
бухгалтерского учета.Кроме того,
Закон № 692 ввел в систему ФФС обязанность предоставления застройщиком специальной отчетности по объекту строительства.Формы и порядок подачи такой отчетности должен разработать Кабмин.
Безусловно, увеличение объемов работ, связанных с составлением отчетности, не согласуется с общими дерегулятивными принципами государственной политики. Застройщикам остается лишь надеяться, что повышение прозрачности их работы скажется на приросте инвестиций.
