Нові правила функціонування системи ФФБ & ФОН:
погляд економіста
Іван Чалий, консультант
Закон № 692 піддав істотним коригуванням багато положень Закону про фінансово-кредитні механізми.
Оскільки антикризову держпідтримку орієнтовано саме на систему фондів фінансування будівництва (далі — ФФБ), то зазначені зміни набувають неабиякої актуальності. Поза всяким сумнівом, дуже важливим є Закон № 692 і для тих операторів фондового ринку, які інтенсивно переорієнтовують свої інвестиції в систему фондів операцій з нерухомістю (ФОН).
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Закон № 692
— Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла» від 18.12.2008 р. № 692-VI.Закон про фінансово-кредитні механізми
— Закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операції з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV.Ліцензійні умови
— Ліцензійні умови провадження діяльності із залучення коштів засновників управління майном для фінансування об’єктів будівництва та здійснення операцій з нерухомістю, затверджені розпорядженням Держфінпослуг від 24.06.2004 р. № 1225.Положення про видачу дозволу на прийняття комерційних ризиків
— Положення про видачу небанківській фінансовій установі — управителю дозволу на право перейняття на себе комерційних ризиків при створенні фонду фінансування будівництва виду Б та/або дозволу на право здійснення емісії сертифікатів фонду операцій з нерухомістю, затверджене розпорядженням Держфінпослуг від 29.07.2004 р. № 1866.
У «Будівельній бухгалтерії», 2008, № 1 на с. 38 — 39 уже було опубліковано коментар до законопроекту, покладеного в основу
Закону № 692. Тому насамперед слід зауважити, що порівняно з проектом остаточний варіант законодавчого акта зазнав деяких, подекуди вельми серйозних, змін.Проаналізуємо
найістотніші моменти з економічної точки зору.
Проектно-дослідні роботи
У зв’язку зі зміною визначення терміна «фінансування будівництва» кошти, залучені в систему довірчого управління, можуть спрямовуватися не лише на
спорудження об’єктів житлового будівництва, а й на проведення відповідних проектно-дослідних робіт.Для системи ФОН щодо
проектної стадії робіт прийнято спеціальну вказівку:«
ФОН може бути створений до моменту затвердження проектно-кошторисної документації на будівництво об’єкта будівництва та за наявності відповідного документа, що посвідчує право на земельну ділянку згідно із Земельним кодексом України, в якому зазначено цільове призначення цієї земельної ділянки, яке відповідає умовам інвестиційної декларації. У цьому випадку власники сертифікатів ФОН приймають на себе додаткові ризики, про що має бути зазначено в Правилах ФОН та проспекті емісії сертифікатів ФОН».Такі зміни, судячи з усього, мають на меті уможливити залучення коштів на більш ранніх стадіях будівництва об’єктів, якщо в самих забудовників бракує відповідних ресурсів.
ФФБ — ФОН
З прийняттям
Закону № 692 до Закону про фінансово-кредитні механізми введено спеціальні норми, присвячені функціонуванню системи, де кошти ФОН інвестуються у ФФБ. У цьому випадку у схемі з’являється нова дійова особа — так званий спільний інвестор ФОН.Такий механізм дозволяє залучити до будівництва і тих довірителів, яким потрібні
конкретні об’єкти інвестування (квартири та нежитлові об’єкти), і тих інвесторів, які зацікавлені в отриманні доходів.Це може сприяти
концентрації ресурсів і як наслідок ефективнішому їх використанню. Тим більше, що відповідно до нового положення Закону про фінансово-кредитні механізми «правовідносини ФОН-ФФБ виникають за умови, що ФОН та ФФБ мають одного управителя, і кошти ФОН мають спрямовуватися до ФФБ».Потенціал таких інвестиційних цінних паперів, як сертифікати ФОН, може бути реалізовано набагато повніше за допомогою розширення напрямів вкладення.
До речі зауважимо, що
Закон № 692 змінив і статус цих паперів. З іпотечних вони перетворилися на пайові.
Статутний капітал управителя
У
Законі про фінансово-кредитні механізми з’явилися вимоги до мінімального розміру статутного капіталу керівників ФФБ та ФОН (ст. 4 і 25 відповідно). Він становить 1 млн євро та має бути сформований виключно грошовими коштами.Досі на
підзаконному рівні регулювався лише мінімальний розмір власного капіталу управителів1. Він дорівнював 5 млн грн. А от обмежень стосовно форм наповнення власного капіталу в законодавстві не було.1 Положення про внесення інформації про фінансові компанії до Державного реєстру фінансових установ і встановлення вимог до облікової та реєструвальної системи фінансових компаній, затверджене розпорядженням Держфінпослуг від 05.12.2003 р. № 152.
Згідно із
Законом № 692 «фінансові установи, які були створені до набрання чинності цим Законом і виконували функції управителів фондів фінансування будівництва та/або фондів операцій з нерухомістю, зобов’язані сформувати свої статутні капітали відповідно до вимог статей 4 і 25 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом».Такі вимоги, очевидно, спрямовано на фінансове «зачищення» існуючих на сьогодні фінустанов, управителів ФФБ та ФОН. Неважко передбачити, що цей сегмент економіки очікує хвиля злиття та поглинань, яка може набути й форми переведення будівельних проектів під опіку фінансово найсильніших управителів. Нормативне примушування ринку до
укрупнення виглядає цілком логічним на тлі загальних антикризових дій держави.
Обмеження щодо кількості управителів
До
ст. 9 Закону про фінансово-кредитні механізми введено таке положення:«
За одним об’єктом будівництва забудовник не має права укладати договори з різними управителями ФФБ».Це, безумовно, зменшить фінансову
маневреність забудовника. Однак виконання зазначеної вимоги, можливо, спричинить і зниження ризиків довірителів.Названа норма стимулюватиме забудовника до співпраці з тим управителем, який зможе покрити максимальний обсяг замовлення.
Страхування
Страхування будівельно-монтажних робіт на
гарантійний строк здійснюватиметься забудовником не на користь управителя, а на користь «особи, якій <...> буде переданий об’єкт будівництва після введення його в експлуатацію — об’єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації». Коректність такої тези важко заперечувати. Адже саме такі особи утримують об’єкти на своїх балансах і відповідають за їх нормальне функціонування.Страховиком у зазначених операціях може бути лише компанія, що є членом
Будівельного страхового пулу (положення про такий «пул» має бути розроблено Кабміном у двомісячний строк з моменту набуття чинності Законом № 6922).2 Закон № 692 набрав чинності з дня його опублікування — з 12 березня 2009 року (за винятком окремих його статей, початок дії яких відкладено на 3 та 6 місяців від дня опублікування).
Крім того, відповідно до нової
ст. 101 Закону про фінансово-кредитні механізми на довірителя покладається тягар обов’язкового страхування майнових ризиків за договором про участь у ФФБ (це положення набере чинності через 6 місяців з дня опублікування Закону № 692, тобто з 13 вересня 2009 року).Зрозуміло, такі вимоги, хоча і здатні підвищити надійність ФФБ-схеми, не сприятимуть здешевленню вартості будівництва житла для кінцевих споживачів. Держава прагне зменшити ризики інвесторів за рахунок самих інвесторів.
Зняття обмежень на залучення ресурсів у ФФБ
Нова редакція
ст. 11 Закону про фінансово-кредитні механізми містить таке положення:«Будь-які обмеження щодо кількості об’єктів будівництва, що можуть споруджуватися в рамках кожного ФФБ, а також
щодо обсягів залучених управителем ФФБ в управління коштів, не встановлюються».Якщо неупереджено інтерпретувати зазначену норму, то слід констатувати, що з дати набуття чинності
Законом № 692 усі вимоги підзаконних актів, спрямованих на обмеження залучення коштів у ФФБ, мають утратити чинність.Як такі обмежувачі, зокрема, на нашу думку, можуть розглядатися фінансові показники, визначені в
Ліцензійних умовах та в Положенні про видачу дозволу на прийняття комерційних ризиків. Адже необхідність дотримуватися спеціально встановлених Держфінпослуг фінансових співвідношень може змусити керівника ФФБ у деяких ситуаціях призупиняти залучення ресурсів.Такі дії законодавця, на наш погляд, є неоднозначними. Звичайно, з одного боку, зняття регуляторних перешкод може збільшити масу коштів, що інвестуються в будівництво, і цим оживити ринок. Але, з іншого боку, звуження держрегулювання у сфері фінансового контролю за структурою активів та їх джерел у керівників ФФБ може призвести до зростання
ризиків довірителів.
Повернення коштів довірителю
Повертати кошти на вимогу довірителя
управителю ФФБ зобов’язані лише забудовники, що фінансуються з ФФБ виду А. Очевидно, що для ФФБ виду Б повертати кошти довірителю керівник повинен буде за рахунок власних джерел.Якщо довіритель виходить з ФФБ через
«порушення забудовником строків спорудження об’єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов’язків», він не виплачує винагороду управителю за оформлення такого виходу.У
Законі про фінансово-кредитні механізми радикально змінено механізм визначення суми повернення:«
Сума коштів, що підлягає поверненню довірителю при відмові від участі у ФФБ, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування, поточної ціни вимірної одиниці цього об’єкта інвестування на день передачі коштів в управління управителю ФФБ».Нагадаємо, що досі зазначений розрахунок було прив’язано до ціни
на дату виходу з ФФБ.Якщо довіритель відкріпляється від об’єкта інвестування внаслідок порушення графіка платежів, то сума повернення прив’язується до ціни
«на перший день місяця, наступного за місяцем, коли довіритель порушив графік внесення коштів до ФФБ».Крім того, до закону введено положення про
строки повернення — воно відбувається «протягом п’яти днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об’єкта інвестування або після введення об’єкта будівництва в експлуатацію».Як бачимо, законодавець значно полегшив фінансовий тягар для забудовників та управителів ФФБ, який вони несли у зв’язку з достроковим розірванням договорів на управління коштами.
Однак зазначені послаблення збалансовано запровадженням обмежень на розмір винагороди управителя: за послуги з «
оформлення відмови довірителя від участі у ФФБ <...> — у розмірі не більше п’яти відсотків від вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування за поточною ціною на день подачі заяви про відмову довірителя від участі у ФФБ».
Винагорода управителів
Законодавчі обмеження зачепили й інші види винагороди:
«
За здійснення управління коштами, переданими управителю в управління, довіритель сплачує управителю винагороду у розмірі, строки та в порядку, визначені у договорі про участь у ФФБ, але не більше п’яти відсотків від суми коштів, переданих в управління». Розміри винагороди за особливі види послуг тепер також чітко регламентовано:«
1) за оформлення зміни об’єкта інвестування — у розмірі не більше одного відсотка від вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування за поточною ціною на день подання заяви про оформлення операції зміни об’єкта інвестування; 2) за оформлення уступки права вимоги за договором про участь у ФФБ третім особам — у розмірі не більше п’яти відсотків від вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування за поточною ціною на день подання заяви про оформлення операції уступки права вимоги за договором про участь у ФФБ».Обмеження тарифної політики управителів, звичайно, згортають свободу ціноутворення, але водночас сприяють зниженню цін на житло в тих регіонах, де невелика конкуренція на ринку фінансових послуг.
Варте уваги, що в
Законі про фінансово-кредитні механізми з’явилося окреме визначення винагороди управителя:«
Винагорода управителя ФФБ — грошові кошти, які відповідно до цього Закону установники управління (довірителі ФФБ) сплачують ! управителю для відшкодування необхідних витрат, зроблених управителем у зв’язку з управлінням майном (коштами), переданим йому в управління за договорами про управління майном (договорами про участь у ФФБ), а також для забезпечення його діяльності з управління майном. Довірителі ФФБ сплачують управителю таку винагороду у строки, розмірі та в порядку, визначені договором про участь у ФФБ. Управитель може отримувати винагороду або утримувати її самостійно в інших випадках, передбачених цим Законом».Звернемо увагу на те, що тут єдиним джерелом винагороди визначено саме
довірителів.Незважаючи на це, у
ст. 21 Закону про фінансово-кредитні механізми збереглася норма про те, що управитель ФФБ виду А може отримувати від забудовника винагороду за перерахування коштів на фінансування будівництва. Таким чином, керівники ФФБ виду А, як і раніше, можуть диференціювати джерела отримання своїх доходів.
Зняття обмежень щодо ціноутворення
Зі
ст. 15 Закону про фінансово-кредитні механізми вилучено суперечливе положення про те, що поточна ціна не може бути менше «попередньої ціни» об’єкта будівництва.Нагадаємо, що тлумаченню цієї норми було присвячено вельми
спірний лист Мінрегіонбуду від 13.11.2007 р. № 8/2-592, де зазначалося, що «поняття «одиниця виміру об’єкта будівництва» є складовою ширшого поняття — «одиниця виміру об’єкта інвестування».Тепер ризики забудовників та управителів, зумовлені можливістю різних інтерпретацій зазначеної сентенції, усунено. Що, безумовно, зміцнить безпеку функціонування системи ФФБ.
Землекористування
У
ст. 16 Закону про фінансово-кредитні механізми з’явилася згадка про таку підставу землекористування, як «договір із землекористувачем про передачу забудовнику прав на виконання функцій замовника будівництва для спорудження на земельній ділянці об’єкта будівництва».Таким чином, де-факто легалізовано одну з найпопулярніших схем доступу забудовника до забудови земельної ділянки. Законодавче визнання легітимності подібних «договорів» істотно знижує ризики судових розглядів щодо законності присвоєння підприємству статусу
забудовника.
Проектна декларація
Обов’язкове складання та оприлюднення
проектної декларації, а також уведення її до алгоритмів проходження дозвільних процедур (дозвіл на виконання будівельних робіт видається після опублікування декларації), звичайно, спричинить додаткові витрати забудовника, що може позначитися й на ціні житла.Однак у системах, де використовуються інвестиційні ресурси
фізичних осіб, важко переоцінити значення бізнес-прозорості.Зауважимо, що відповідні положення законодавства набирають чинності через три місяці після опублікування
Закону № 692.
Скорочення строків передачі об’єкта
Якщо раніше строк передачі забудовником побудованого будинку ОСББ чи експлуатуючій організації становив 120 днів з дати введення об’єкта в експлуатацію, то тепер цей строк скорочено вдвічі.
Ужорсточення умов стимулює забудовників прискорити процедуру оформлення прав власності на житло. Це може спричинити додаткові витрати.
Збитки власників сертифікатів ФОН
Закон про фінансово-кредитні механізми
відтепер містить норму, що управитель може прийняти рішення про припинення діяльності та викуп сертифікатів, якщо за рік сума чистих активів ФОН на один сертифікат знизилася на величину, зумовлену в Правилах ФОН, але не більше 5 % від його номінальної вартості.Це означає, що навіть
незначні коливання чистих активів ФОН можуть призвести до згортання його діяльності.
Обсяги емісії сертифікатів ФОН
Законом № 692
у п’ять (!) разів знижено планку-обмежувач номіналу випуску сертифікатів ФОН. Тепер «загальна номінальна вартість сертифікатів ФОН, випущених емітентом, не може перевищувати десятикратного розміру власного капіталу емітента».Це може знизити фінансову
маневреність управителя ФОН, але законодавець, приймаючи таке положення, напевно, виходив з міркувань зменшення фінансових ризиків для власників сертифікатів ФОН.
Фінансові обмеження для управителя ФОН
У
Законі про фінансово-кредитні механізми з’явилася нова норма, що ужорсточує доступ до отримання дозволу на емісію сертифікатів ФОН:«
Дозвіл на здійснення емісії сертифікатів ФОН не видається у разі, якщо емітент за підсумками останнього року мав збитки або прострочену заборгованість зі сплати податків до державного чи місцевих бюджетів або зі сплати інших обов’язкових платежів, або не здійснював господарської діяльності, або щодо емітента протягом останнього року порушувалися провадження у справі про визнання його банкрутом».Неважко передбачити, що такі перешкоди зумовлені прагненням держави запобігти входженню до системи ФОН-фінансування недобросовісних та фінансово нестійких суб’єктів.
Звітність і аудит забудовника
На
письмову вимогу довірителя ФФБ чи власника сертифікатів ФОН управителі можуть затребувати від забудовника подання фінансових та аудиторських звітів.Таким чином, забудовники будуть змушені приділяти особливу увагу якості своєї системи
бухгалтерського обліку.Крім того,
Закон № 692 запровадив до системи ФФБ обов’язок подання забудовником спеціальної звітності щодо об’єкта будівництва.Форми та порядок подання такій звітності має розробити Кабмін.
Безумовно, збільшення обсягів робіт, пов’язаних зі складанням звітності, не узгоджується із загальними дерегулятивними принципами державної політики. Забудовникам залишається лише сподіватися, що підвищення прозорості їх роботи позначиться на прирості інвестицій.
