Застройщики могут рассчитывать на финансирование
Борис Бидий, юридическая фирма «Орлов, Михайленко и партнеры»
16 марта 2009 г. подписан совместный приказ Минрегионстроя, Минфина и Минэкономики от 16.03.2009 г. № 105/416/219, которым утверждаются Правила проведения конкурса с элементами аукциона по отбору застройщиков для предоставления государственной поддержки для достройки объектов незавершенного жилищного строительства1.
Данный приказ появился в продолжение принятия подзаконных нормативных актов, с целью реализации мер, предусмотренных Антикризисным законом2, а также принятого ранее постановления № 1273.
В этой статье мы попробуем разобраться, как будет работать предусмотренный Совместным приказом механизм проведения аукционов.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Совместный приказ
— Правила проведения конкурса с элементами аукциона по отбору застройщиков для предоставления государственной поддержки для достройки объектов незавершенного жилищного строительства, утвержденные совместным приказом Минрегионстроя, Минфина и Минэкономики от 16.03.2009 г. № 105/416/219.Антикризисный закон
— Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI.Постановление № 127
— постановление КМУ «Некоторые вопросы ипотечного кредитования» от 11.02.2009 г. № 127.
1 Текст документа см. на с. 4–6 данного номера газеты.
2 Комментарий к Антикризисному закону опубликован в газете «Строительная бухгалтерия», 2009 г., № 1, с. 35 — 38.
3 Постановление № 127 и комментарий к нему опубликованы в газете «Строительная бухгалтерия», 2009 г., № 6, с. 20 — 23.
С самого начала необходимо отметить, что указанный
Совместный приказ регламентирует проведение весьма своеобразного конкурса. Если мы обратим внимание на его название, то обнаружим, что заявлено проведение «конкурса с элементами аукциона». Однако анализ его норм показывает, что это все же простой аукцион (торг). Проведение конкурса обычно имеет другие задачи — выявить победителя наиболее перспективного проекта. Конкурсной комиссией при определении победителя в расчет берется ряд системных показателей, таких как долгосрочная перспектива проекта, его экономичность, инновационность и т. п. Цена при определении победителя, конечно, берется в расчет, но, как правило, не является основным показателем, таким показателем является эффективность проекта в целом.Не совсем обычен и предмет данного аукциона. Застройщики — победители конкурса не получают денег непосредственно. На конкурс, о котором идет речь, выставляется право получить государственную поддержку на достройку объектов незавершенного строительства, соответствующих установленным требованиям (критериям). Участвуя в таком аукционе, застройщики, по сути, в процессе торгов «открывают» свои площади для финансирования, которое осуществляется по программе ипотечного кредитования граждан, предусмотренного
постановлением № 127.Порядок получения финансирования, предложенный
Совместным приказом, представляется нам крайне сомнительным по нескольким причинам.Согласно указанному документу, те из застройщиков, кто желает участвовать в этой программе, должны будут вначале пройти отбор, который будет осуществляться той же
межведомственной комиссией, которая и определит победителя. На наш взгляд, это очень непрозрачный механизм. Данные положения Совместного приказа означают, что оценивать застройщиков и проекты (их степень готовности) будут чиновники, в первую очередь Минрегионстроя4. А на практике это может означать, что финансирование уже заранее «расписано» между участниками рынка. Ведь для получения объективной оценки проектов в европейской и мировой практике, как правило, привлекаются независимые эксперты.4 Именно Минрегионстрой обеспечивает работу межведомственной комиссии.
Нужно отметить, что поскольку реальная оценка проектов проводиться не будет, застройщики, выходя на торги, сами могут ошибаться в своих оценках и не знать, сколько им действительно нужно денег, чтобы завершить проект. В этом случае торги могут спровоцировать своеобразный демпинг со стороны застройщиков, которые будут опасаться не получить этих денег вовсе. Желание «перехватить» может стать для них доминирующим, а большая часть домов, поглотив ресурсы, может так и остаться недостроенной.
Смущает и то обстоятельство, что предельная (стартовая) цена аукциона, устанавливаемая
Совместным приказом, имеет такие существенные отличия для г. Киева, Киевской области и регионов.5 Во-первых, себестоимость строительства в различных регионах Украины не так сильно отличается6, а во-вторых, если считать, что здесь учитывается составляющая стоимости земли, то нужно вспомнить, что речь идет только о достройке объектов (т. е. финансировании оставшихся строительных работ).5 Совместным приказом для целей проведения аукциона устанавливается максимальная (стартовая) цена 1 кв. м недвижимости в зависимости от региона: для Киева — 8000 гривень за 1 кв. м, для Киевской области — 7500 гривень за 1 кв. м; для регионов — 5000 гривень за 1 кв. м.
Мы предполагаем, что эта стоимость станет отправной точкой и при выделении льготных кредитов непосредственно застройщикам (такой путь также предусмотрен ст. 3 Антикризисного закона).
6 Показатели усредненной стоимости жилья по регионам Украины приведены в приказе Минрегионстроя от 04.02.2009 г. № 56. Эти показатели не сильно отличаются в различных регионах.
Не совсем понятен и принцип, положенный в основу определения победителя. Согласно
Совместному приказу, победителями аукциона будут признаны те участники, которые предложили наибольшую площадь за предложенную цену. В таком варианте результат торгов предопределен. В выигрыше окажутся большие компании, имеющие много недостроенных площадей. Это звучит парадоксально, так как у хорошо работающих компаний таких площадей должно быть меньше.Но самое важное — то, что собственно положения
Совместного приказа не дают ответа на то, как будет проводиться аукцион и каким образом будут выбираться его победители? Все что, можно понять из совместного приказа — то, что цену собираются снижать в процессе проведения торгов. Но механизм определения победителей непрозрачен и целиком отдан на откуп конкурсной комиссии. Остается догадываться о том, каким образом конкурсная комиссия найдет тот момент, когда количество предусмотренных в бюджете денег уравновесится с объемом заявок.Совместный приказ
не дает ответа на множество практических вопросов. Как, например, из нескольких застройщиков, согласившихся на одну цену, будет произведен выбор? Кому отдать предпочтение, если идет речь о разных ценах в разных регионах? Будут ли удовлетворены заявки застройщиков, имеющих не крупные, но перспективные проекты с высокой степенью готовности? Кроме того, как мы помним, деньги застройщик непосредственно не получает. Как быть, в случае если он стал победителем аукциона, а покупать у него жилье граждане не торопятся?То, что эти и другие подобные вопросы не нашли своего разрешения в Совместном приказе, свидетельствует о низком качестве подготовки данного документа. Единственное, что «спасает» ситуацию, это то, что деньги, о которых идет речь, пока остаются виртуальными. В бюджете могут так и не найтись заявленные 3 миллиарда гривень. Если же все-таки эти деньги будут выделены и распределены через аукцион, то при такой степени зависимости его результатов только от решения конкурсной комиссии мы можем оказаться свидетелями конфликтов, когда недовольные участники будут оспаривать результаты его проведения7, тем более что сделать это наверняка будет не трудно.
7 В прессе неоднократно фигурировало, что общая сумма поданных на межведомственную комиссию заявок составляет свыше 6 млрд гривень.
