Забудовники можуть розраховувати на фінансування
Борис Бідій, юридична фірма «Орлов, Михайленко та партнери»
16 березня 2009 року підписано спільний наказ Мінрегіонбуду, Мінфіну та Мінекономіки, яким затверджуються Правила проведення конкурсу з елементами аукціону щодо відбору забудовників для надання державної підтримки для добудови об’єктів незавершеного житлового будівництва1.
Цей наказ з’явився на продовження прийняття підзаконних нормативних актів з метою реалізації заходів, передбачених Антикризовим законом2, а також прийнятою раніше постановою № 1273.
У цій статті ми спробуємо розібратися, як працюватиме передбачений цим спільним наказом механізм проведення аукціонів.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Спільний наказ
— Правила проведення конкурсу з елементами аукціону щодо відбору забудовників для надання державної підтримки для добудови об’єктів незавершеного житлового будівництва, затверджені спільним наказом Мінрегіонбуду, Мінфіну та Мінекономіки від 16.03.2009 р. № 105/416/219.Антикризовий закон
— Закон України «Про уникнення впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI.Постанова № 127
— постанова КМУ «Деякі питання іпотечного кредитування» від 11.02.2009 р. № 127.
1 Текст документа див. на с. 4–6 цього номера газети.
2 Коментар до цього Закону опубліковано в газеті «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 1, с. 35 — 38.
3 Коментар до цього Закону опубліковано в газеті «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 6, с. 20 — 23.
Із самого початку слід зауважити, що зазначений
Спільний наказ регламентує проведення дуже своєрідного конкурсу. Якщо ми звернемо увагу на його назву, то побачимо, що заявлено проведення «конкурсу з елементами аукціону». Однак аналіз його норм показує, що це все-таки простий аукціон (торг). Проведення конкурсу зазвичай має інші завдання — виявити переможця, найперспективніший проект. Конкурсною комісією при визначенні переможця беруться до уваги певні системні показники, такі, як довгострокова перспектива проекту, його економічність, інноваційність тощо. Ціна при визначенні переможця, звичайно, береться до уваги, але, як правило, не є основним показником, бо таким показником є ефективність проекту в цілому.Не зовсім звичайний і предмет цього аукціону. Забудовники — переможці конкурсу не отримують грошей безпосередньо. На конкурс, про який ідеться, виставляється право отримати державну підтримку на добудову об’єктів незавершеного будівництва, що відповідають установленим вимогам (критеріям). Беручи участь у такому аукціоні, забудовники, по суті, у процесі торгів «відкривають» свої площі для фінансування, що здійснюється за програмою іпотечного кредитування громадян, передбаченою
постановою № 127.Порядок отримання фінансування, запропонований
Спільним наказом, здається нам украй сумнівним з кількох причин.Згідно із зазначеним документом ті із забудовників, хто бажає брати участь у цій програмі, повинні будуть спочатку пройти відбір, що здійснюватиметься тією ж
міжвідомчою комісією, яка й визначить переможця. На наш погляд, це дуже непрозорий механізм. Ці положення Спільного наказу означають, що оцінювати забудовників та проекти (їх ступінь готовності) будуть чиновники, насамперед Мінрегіонбуду4. А на практиці це може означати, що фінансування вже наперед «розписане» між учасниками ринку. Адже для отримання об’єктивної оцінки проектів у європейській та світовій практиці, як правило, залучаються незалежні експерти.4 Саме Мінрегіонбуд забезпечує роботу міжвідомчої комісії.
Слід зауважити: оскільки реальна оцінка проектів не провадитиметься, забудовники, виходячи на торги, і самі можуть помилятися у своїх оцінках та не знати, скільки їм дійсно потрібно грошей, щоб завершити проект. У цьому випадку торги можуть спровокувати своєрідний демпінг з боку забудовників, які побоюватимуться не отримати цих грошей узагалі. Бажання «перехопити» може стати для них домінуючим, а велика частина будинків, поглинувши ресурси, може так і залишитися недобудованими.
Бентежить і те, що гранична (стартова) ціна аукціону, яка встановлюється
Спільним наказом, надто відрізняється для м. Києва, Київської області та регіонів5. По-перше, собівартість будівництва в різних регіонах України не так сильно відрізняється6, а по-друге, якщо вважати, що тут ураховується складова вартості землі, то слід пригадати, що йдеться лише про добудову об’єктів (тобто фінансування будівельних робіт, що залишилися).5 Спільним наказом для цілей проведення аукціону встановлюється максимальна (стартова) ціна 1 кв. м нерухомості залежно від регіону: для Києва — 8000 гривень за 1 кв. м, для Київської області — 7500 гривень за 1 кв. м; для регіонів — 5000 гривень за 1 кв. м.
Ми припускаємо, що ця вартість стане точкою відліку і при виділенні пільгових кредитів безпосередньо забудовникам (такий шлях також передбачено ст. 3 Антикризового закону).
6 Показники усередненої вартості житла по регіонах України наведено в наказі Мінрегіонбуду від 04.02.2009 р. № 56. Ці показники не дуже відрізняються в різних регіонах.
Не зовсім зрозумілий і принцип, покладений в основу визначення переможця. Згідно зі
Спільним наказом переможцями аукціону буде визнано тих учасників, які запропонували найбільшу площу за запропоновану ціну. У такому варіанті результат торгів визначено наперед. У виграші виявляться великі компанії, що мають багато недобудованих площ. Це звучить парадоксально, оскільки у добре працюючих компаній таких площ має бути менше.Але найважливіше те, що власне положення
Спільного наказу не дають відповіді: як проводитиметься аукціон та як вибиратимуться його переможці? Усе, що можна зрозуміти зі Спільного наказу, то це те, що ціну збираються знижувати у процесі проведення торгів. Але механізм визначення переможців непрозорий та цілком відданий на відкуп конкурсній комісії. Залишається здогадуватися, яким чином конкурсна комісія знайде той момент, коли кількість передбачених у бюджеті грошей урівноважиться з обсягом заявок.Спільний наказ
не дає відповіді на багато практичних запитань. Як, наприклад, із декількох забудовників, які погодилися на одну ціну, буде проведено вибір? Кому віддати перевагу, якщо йдеться про різні ціни в різних регіонах? Чи буде задоволено заявки забудовників, котрі мають не великі, але перспективні проекти з високим ступенем готовності? Крім того, як ми пам’ятаємо, забудовник безпосередньо не отримує гроші. Як бути, якщо він став переможцем аукціону, а купувати в нього житло громадяни не поспішають?Те, що ці та інші подібні запитання не знайшли свого вирішення у Спільному наказі, свідчить про низьку якість підготовки цього документа. Єдине, що «рятує» ситуацію, — то це те, що гроші, про які йдеться, поки що залишаються віртуальними. У бюджеті можуть так і не знайтися заявлені 3 мільярди гривень. Якщо ж усе-таки ці гроші буде виділено та розподілено через аукціон, то при такій залежності його результатів тільки від рішення конкурсної комісії ми можемо стати свідками конфліктів, коли невдоволені учасники оскаржуватимуть результати його проведення7, тим більше, що зробити це напевно буде неважко.
7 У пресі неодноразово зазначалося, що загальна сума поданих на міжвідомчу комісію заявок становить понад 6 млрд гривень.
