Что включает в себя понятие «объект жилищного строительства»: законодательство не дает точного ответа
Письмо Министерства регионального развития и строительства Украины от 25.03.2009 г. № 8/2-464
Министерство регионального развития и строительства Украины рассмотрело <…> обращение <...> и сообщает следующее.
При определении жилых и нежилых помещений следует руководствоваться Государственными строительными нормами (ДБН) В.2.2-15-2005 «Жилые дома. Основные положения» и ДБН В.22-9-99 «Общественные дома и сооружения», а также нормативными требованиями государственных надзорных органов с обеспечением проектами устойчивости зданий, надежности их эксплуатации, противопожарной безопасности, экологических и санитарно-гигиенических правил и норм относительно составных частей комплекса и их функциональной принадлежности.
Что касается нормативного определения «объект жилищного строительства», то согласно приложению Б «Термины и определения» ДБН А.2.2-3-2004 «Состав, порядок, разработка, согласование и утверждение проектной документации для строительства» существует определение «объект гражданского назначения», в которое входят объекты жилищного и коммунального хозяйства и т. п.
В то же время сообщаем, что в соответствии с
Положением о Министерстве регионального развития и строительства Украины, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 16.05.2007 № 750, Минрегионстрой не имеет полномочий предоставлять консультации по юридическим вопросам, поэтому позиция Министерства не имеет статуса официальных разъяснений.
Заместитель министра Д. Исаенко
Это письмо является ответом на следующий вопрос:
«В соответствии с
Законом Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI (далее — Закон о предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли № 800) вводится мораторий на расторжение физическими и юридическими лицами любых договоров, результатом которых является передача застройщиками завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства при условии, что по таким договорам осуществлена оплата 100 процентов стоимости объекта (части объекта) жилищного строительства, кроме случаев, когда такое расторжение осуществляется при согласии сторон. Возврат средств, внесенных физическими и юридическими лицами в пользу застройщиков по расторгнутым договорам, по которым осуществлена частичная оплата стоимости объекта (части объекта) жилищного строительства, производится после дальнейшей реализации такого объекта (части объекта) жилищного строительства.Согласно
Закону Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV объект инвестирования — квартира или помещение социально-бытового назначения (встроенные в жилые дома либо отдельно расположенные нежилые помещения, гаражный бокс, машино-место и т. п.) в объекте строительства, которое после завершения строительства становится отдельным имуществом.Распространяется ли указанная норма
Закона о предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли на договоры, результатом которых является передача застройщиками физическим или юридическим лицам помещений социально-бытового назначения, встроенных в жилые дома, машино-мест и гаражных боксов?»
КОММЕНТАРИЙ
Антикризисный мораторий на расторжение договоров касается тех сделок, объектом которых являются «объекты (части объектов) жилищного строительства».
Проблема в том, можно ли к этому понятию отнести нежилые объекты и помещения, входящие в состав жилых домов.
Законодательство не дает точного ответа на этот вопрос, что и подтверждается письмом Минрегионстроя.
При широком толковании нежилые объекты, являясь составной частью единого жилого комплекса, могут быть охарактеризованы как «часть объекта жилищного строительства».
С другой стороны, при узком толковании, когда во главу угла ставится исключительно признак «жилищности» объекта инвестирования, инвестор, вложивший средства в строительство нежилого помещения, может заявить, что мораторий на заключенный им договор не распространяется.
Сергей Шемет
