Реализация объектов незавершенного строительства в процедуре банкротства
Дмитрий Вовк, юрист
Основной целью процедуры ликвидации субъекта хозяйствования — банкрота является удовлетворение требований кредиторов неплатежеспособного субъекта путем реализации принадлежащего ему имущества. Зачастую в имущественную массу, подлежащую продаже, включаются объекты незавершенного строительства, с отчуждением которых у ликвидатора могут возникать проблемы из-за недостаточно полной урегулированности данного вопроса в законодательстве. Особенности и пути продажи так называемого «недостроя», права и обязанности покупателя и продавца такой недвижимости, а также другие моменты, на которые последним необходимо обратить внимание, мы рассмотрим в настоящей статье.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ЖК
— Жилищный кодекс Украины от 30.06.83 г. № 5464-Х.КАС
— Кодекс административного судопроизводства Украины от 06.07.2005 г. № 27/47-IV.Закон о банкротстве
— Закон Украины «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом» от 14.05.92 г. № 2343-ХІІ.Закон об ипотеке
— Закон Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 г. № 898-IV.Закон о госрегистрации вещных прав на недвижимость
— Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.Закон о малой приватизации
— Закон Украины «О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)» от 06.03.92 г. № 2171-ХІІ.Закон об основах градостроительства
— Закон Украины «Об основах градостроительства» от 16.11.92 г. № 2780-ХІІ.Закон об оценке
— Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности» от 12.07.2001 г. № 2658-ІІІ.Временное положение № 7/5
— Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста Украины от 07.02.2002 г. № 7/5.ДБН В.2.2-15-2005
— ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые дома. Основные положения», утвержденные приказом Госстроя Украины от 18.05.2005 г. № 80.Инструкция о порядке совершения нотариальных действий
— Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденная приказом Минюста от 03.03.2004 г. № 20/5.Инструкция о порядке выдачи справок-характеристик
— Инструкция о порядке выдачи справок-характеристик на объекты недвижимого имущества, которые находятся в собственности юридических и физических лиц и зарегистрированы в бюро технической инвентаризации, утвержденная приказом Госкомитета по жилищно-комунальному хозяйству от 30.04.96 г. № 35.Лицензионные условия № 47
— Лицензионные условия проведения хозяйственной деятельности в строительстве, связанной с созданием объектов архитектуры, утвержденные приказом Министерства регионального развития и строительства Украины от 27.01.2009 г. № 47.Методические рекомендации
— Методические рекомендации по вопросам технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденные приказом Госжилкоммунхоза Украины от 05.09.2003 г. № 146.
Прежде всего следует определиться с ключевыми терминами.
Статья 1 Закона о банкротстве
устанавливает, что под ликвидацией следует понимать прекращение деятельности субъекта предпринимательской деятельности, с целью осуществления мер по удовлетворению признанных судом требований кредиторов путем продажи его имущества. Процедура ликвидации вводится с момента вынесения хозяйственным судом постановления о признании должника банкротом (ч. 1 ст. 22 Закона о банкротстве). В этом постановлении хозяйственный суд также назначает ликвидатора — физическое лицо, которое организовывает осуществление ликвидационной процедуры банкрота и обеспечивает удовлетворение признанных судом требований кредиторов в установленном Законом о банкротстве порядке.Под объектом незавершенного строительства
ст. 1 Закона об ипотеке понимает объект строительства, на который выдано разрешение на строительство, понесены затраты на его сооружение и который не принят в эксплуатацию согласно законодательству. Более широкое понимание предлагает ГК. В соответствии с ч. 2 ст. 331 ГК право собственности на новосозданное недвижимое имущество (жилые дома, строения, сооружения и т. д.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его приемки в эксплуатацию. Таким образом, объектом незавершенного строительства можно считать любой объект, который не окончен строительством и (или) не принят в эксплуатацию, независимо от того, выдавалось ли разрешение на строительство. Аналогичного подхода в рамках этой статьи будем придерживаться и мы.Необходимо также рассмотреть вопрос, является ли «недострой» недвижимым имуществом, так как правовая природа данного имущества будет влиять на форму договора по его отчуждению. Согласно
ч. 1 ст. 181 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания или изменения назначения. Полагаем, что недвижимость, не оконченная строительством, отвечает всем признакам недвижимости: она размещена на земельном участке и ее перемещение является невозможным без обесценивания. Кроме того, ч. 3 ст. 331 ГК предусматривает регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства именно органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество, что также свидетельствует в пользу приведенного выше тезиса1, а Инструкция о порядке совершения нотариальных действий приравнивает процедуру нотариального удостоверения договоров отчуждения законченных строительством домов, зданий, строений и т. д. (раздел 4 Инструкции) к такой же процедуре по «недострою» (раздел 5). Вывод о том, что объект незавершенного строительства является недвижимой вещью, поддержан и судебной практикой (см. постановление ВХСУ от 13.03.2008 г. по делу № 20-9/196).1 При этом для определения правовой природы «недостроя» не имеет значения, проведена ли государственная регистрация прав на него, так как
регистрируются не сами недвижимые вещи, а именно права на них.
Подготовка объекта незавершенного строительства к реализации
Подготовка «недостроя» к реализации предусматривает выполнение нескольких необходимых действий.
Во-первых
, следует включить объект незаконченного строительства в ликвидационную массу банкрота, за счет продажи которой будут удовлетворяться требования кредиторов. Согласно ч. 1 ст. 26 Закона о банкротстве все виды имущественных активов (имущество и имущественные права) банкрота, которые принадлежат ему на праве собственности или полного хозяйственного ведения на дату открытия ликвидационной процедуры и выявлены в ходе ликвидационной процедуры, включаются в состав ликвидационной массы, за исключением объектов жилищного фонда, в том числе общежитий, детских дошкольных заведений и объектов коммунальной инфраструктуры, которые в случае банкротства передаются в порядке, установленном законодательством, в коммунальную собственность соответствующих территориальных громад без дополнительных условий и финансируются в установленном порядке.Формирование ликвидационной массы возложено на ликвидатора
(ч. 1 ст. 25 Закона о банкротстве). Выявив недвижимость, не законченную строительством, которая находится на балансе банкрота и (или) фактически построена на принадлежащем ему земельном участке, ликвидатор, если отсутствуют обоснованные претензии на эту недвижимость со стороны третьих лиц, включает такие объекты в ликвидационную массу.Интерес представляет вопрос,
подпадают ли под установленные ограничения в формировании ликвидационной массы объекты неоконченного жилищного строительства, поскольку, как отмечалось, при ликвидации объекты жилищного фонда должны быть переданы в коммунальную собственность. В соответствии с ч. 1 ст. 4 ЖК жилищный фонд образуют жилые дома и жилые помещения. Жилым домом является строение капитального типа, сооруженное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного проживания (ст. 380 ГК). Жилое помещение — это отапливаемое помещение, расположенное на надземном этаже, предназначенное для круглогодичного проживания и отвечающее санитарно-эпидемиологическим требованиям к микроклимату и воздушной среде, естественному освещению, допустимым уровням нормированных параметров в отношении шума, вибрации, ультразвука, инфразвука, электрических и электромагнитных полей и ионизирующего излучения (приложение «Б» к ДБН В.2.2-15-2005). Исходя из этого, основной характеристикой элементов жилищного фонда является возможность их использования по целевому назначению (т. е. для проживания граждан), которая возникает с момента принятия дома, строения в эксплуатацию, так как, согласно ч. 3 ст. 18 Закона об основах градостроительства, эксплуатация не принятых в установленном законодательством порядке объектов запрещена1. Таким образом, объекты незавершенного жилищного строительства также подлежат включению в ликвидационную массу с целью их дальнейшей реализации. Аналогичного мнения придерживается и судебная практика (см. постановление Высшего хозяйственного суда Украины о правомерности отчуждения недостроенных многоквартирных домов от 15.03.2006 г. по делу № 2-26/4647.1-2005).1 Следует также принять во внимание цель установленного в ст. 26 Закона о банкротстве запрета на включение в ликвидмассу объектов жилищного фонда. Сделано это было с намерением не допустить нарушения прав проживающих там физических лиц, которые при продаже этих объектов могли лишиться жилья. Очевидно, что в случае реализации «недостроя» подобной опасности не существует.
При этом необходимо учитывать, что если все строительные работы на объекте незавершенного строительства окончены, и объект осталось только ввести в эксплуатацию, то ликвидатор, по согласованию с комитетом кредиторов, с целью увеличения стоимости имущества должника
имеет возможность инициировать приемку соответствующего здания, строения в эксплуатацию оконченным строительством на основании Порядка приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденного постановлением КМУ от 08.10.2008 г. № 923.Подобная логика действует и в отношении самовольного строительства, т. е. объектов, сооружение которых происходило без оформления проектной документации и получения необходимых разрешений. Данная недвижимость может быть реализована ликвидатором путем продажи материалов, из которых она была построена2. В то же время согласно
ч. 5 ст. 376 ГК по требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на нем, если это не нарушает права других лиц. Поэтому если объект самовольного строительства является фактически построенным и отвечает всем эксплуатационным характеристикам, ликвидатор вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на этот «самострой».2 Такая ситуация особенно часто имеет место при ликвидации сельхозпредприятий-банкротов, объекты недвижимости которых расположены на значительном удалении от населенных пунктов и основных путей сообщения. Предметом договора может быть как вся совокупность строительных материалов, полученных в результате разборки, так и их отдельные наименования (кирпичи, кровля, шифер, железобетонные конструкции и т. д.), реализуемые ликвидатором отдельными партиями.
Однако ликвидатор не вправе организовывать достройку объекта незаконченного строительства, так как это приведет к затягиванию процедуры ликвидации и не будет способствовать достижению ее главной цели — как можно более быстрому и полному удовлетворению кредиторских требований.
Во-вторых
, комитет кредиторов банкрота должен утвердить условия реализации объекта незавершенного строительства, в том числе порядок продажи, стоимость, сроки и условия оплаты, другие условия, которые комитет посчитает существенными. Ликвидатор не имеет права отклоняться от условий, определенных комитетом кредиторов. Подобные действия могут стать основанием как для признания соответствующего договора купли-продажи недействительным, так и для обжалования действий ликвидатора вплоть до досрочного прекращения его полномочий.
Варианты реализация объектов незавершенного строительства
В соответствии с
ч. 3 ст. 331 ГК до окончания строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т. д., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества). В случае необходимости данное лицо может заключить договор в отношении объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.Исходя из содержания приведенной выше нормы, существует несколько вариантов реализации объекта недвижимого имущества:
1.
Реализация материалов, использованных при создании объекта незавершенного строительства.2.
Продажа самого «недостроя».Выбор кредиторами банкрота наиболее приемлемого варианта будет зависеть от процента готовности строения, его местонахождения, наличия потенциальных покупателей и т. д.
Реализация материалов, использованных при создании объекта незавершенного строительства
Реализации материалов предшествует разборка объекта незавершенного строительства. Разборка может быть приравнена к сносу зданий, строений без цели дальнейшего строительства. Деятельность по разборке или сносу, на наш взгляд,
следует считать строительной. В подтверждение данного тезиса можно привести положения нормативно-правовых актов, регулирующих процедуру сноса с целью проведения застройки. В частности, согласно ч. 3 ст. 22 Закона об основах градостроительства право на застройку (строительство) заключается в возможности собственника, пользователя земельного участка осуществлять на нем в порядке, установленном законом, строительство объектов градостроительства, перестройку и снос домов и сооружений. Перечень работ осуществления хозяйственной деятельности в строительстве, связанной с созданием объектов архитектуры, являющийся приложением к Лицензионным условиям № 47, включает такие работы, как «3.01.01.02 — разборка строений, сооружений», которые, соответственно, являются лицензионными. Принимая изложенное во внимание, для разборки объектов незавершенного строительства ликвидатор должен привлечь лицо, имеющее лицензию, на осуществление этих работ 1.1 Подробнее о правовом регулировании сноса зданий, строений см. в газете «Строительная бухгалтерия», 2009, № 7.
После разборки ликвидатор проводит
оценку строительных материалов. Согласно ч. 1 ст. 29 Закона о банкротстве имущество, на которое обращается взыскание в ликвидационной процедуре, оценивается арбитражным управляющим в порядке, установленном законодательством об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности2. В случае продажи имущества на аукционе стоимость имущества, которая определяется путем его оценки, является начальной стоимостью.2 Речь в первую очередь идет о
требованиях к субъектам оценочной деятельности, которые (если это физлица-предприниматели) получили сертификат субъекта оценочной деятельности либо (если это юрлица), имеют в штате хотя бы одного оценщика, получившего сертификат субъекта оценочной деятельности (ст. 4 Закона об оценке). В связи с этим ст. 29 Закона о банкротстве дает ликвидатору право для осуществления оценки привлекать на основании договора субъектов оценочной деятельности с оплатой их услуг за счет средств, полученных от производственной деятельности банкрота или реализации его имущества, если иное не установлено комитетом кредиторов.После получения заключения оценщика, на основании решения комитета кредиторов банкрота, ликвидатор проводит реализацию материалов, из которых был построен объект незавершенного строительства. В соответствии с
ч. 1 ст. 30 Закона о банкротстве продажа материалов осуществляется на открытых торгах, если комитетом кредиторов не установлен другой порядок.В случае проведения открытых торгов ликвидатор через средства массовой информации обеспечивает оповещение о согласованных с комитетом кредиторов порядке продажи, составе, условиях и сроках приобретения имущества. В случае поступления двух и более предложений о приобретении имущества ликвидатор проводит конкурс (аукцион). Порядок проведения конкурса (аукциона) определяется согласно
Закону о малой приватизации. При этом речь идет исключительно о:— положениях
ст. 17 Закона о малой приватизации , которая определяет порядок проведения аукциона, а именно: 1) заключение ликвидатором соглашения (договора) с органом, который будет проводить аукцион (биржей), который будет предусматривать сроки аукциона, начальную стоимость объекта продажи, размер и порядок выплаты вознаграждения данного органа и т. д.; 2) порядок участия потенциальных покупателей в аукционе (получение участником номера, под которым он будет участвовать в аукционе, название объекта и условия его продажи); 3) порядок проведения аукциона (повышение и понижение стоимости объекта, определение победителя и т. д.);— предписаниях, изложенных в
ст. 18 Закона о малой приватизации, которая устанавливает порядок проведения конкурса, в том числе: 1) порядок формирования конкурсной комиссии; 2) условия проведения конкурса; 3) порядок подачи заявлений на участие в конкурсе; 4) непосредственно проведение самого конкурса.Все остальные положения
Закона о малой приватизации, в том числе порядок уведомления о проведении конкурса, аукциона (ст. 15, 16 Закона), прекращение договоров, подписанных по результатам конкурса, аукциона (ст. 20 Закона) к договорам, заключенным в процедуре ликвидации, не применяются, а их несоблюдение не может быть основанием для обжалования или признания недействительными таких договоров (см. постановление ВХСУ от 27.06.2006 г. по делу № 14/539пн). В то же время несоблюдение сроков продажи, порядка расчетов и других условий отчуждения объекта незавершенного строительства, утвержденных комитетом кредиторов, является безусловным основанием для обжалования результатов конкурса (аукциона).По результатам конкурса (аукциона) с покупателем, предложившим наиболее выгодные условия, заключается договор, который, учитывая, что строительные материалы являются движимым имуществом,
подписывается в простой письменной форме либо в форме биржевого договора (если проводились биржевые торги).Следует также иметь в виду, что комитет кредиторов, руководствуясь уже процитированной нами
ч. 1 ст. 30 Закона о банкротстве, вправе предусмотреть иной порядок продажи имущества путем, например, реализации его конкретному покупателю. Правомерность такого вывода поддержана и судебной практикой (постановление ВХСУ от 29.01.2009 г. по делу № 12/426/07). В этой ситуации ликвидатор, руководствуясь решением комитета кредиторов, заключает договор купли-продажи в простой письменной форме с выбранным комитетом покупателем.Выступить покупателем материалов имеет право и кредитор предприятия-банкрота. Однако последний (покупатель по договору), имеющий признанные хозяйственным судом требования к банкроту, не может рассчитаться с ним за купленные материалы путем зачета встречных однородных требований. Дело в том, что согласно
ч. 4 ст. 12 Закона о банкротстве с момента возбуждения производства по делу о банкротстве вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов. В рамках моратория в процедуре ликвидации требования кредиторов погашаются только в порядке, предусмотренном ст. 31 Закона о банкротстве очередности. После введения моратория индивидуальное погашение кредиторских требований (в том числе и зачет встречных однородных требований) является нарушением моратория (см. п. 1.2 Рекомендации ВХСУ «О некоторых вопросах применения Закона о банкротстве» от 04.06.2004 г. № 04-5/1193) и может стать основанием для признания соответствующего условия договора недействительным.
Реализация объекта незавершенного строительства
Отчуждение «недостроя» как объекта гражданских прав в процедуре ликвидации предполагает соблюдение всех требований, предъявляемых к подготовке сделки по отчуждению, а также ее проведению, о которых мы писали выше. В то же время данный договор
имеет ряд особенностей в части порядка регистрации права собственности на приобретенный объект незавершенного строительства и формы соответствующего договора.Регистрация права собственности на неоконченную строительством недвижимость.
Для заключения договора купли-продажи «недостроя» ликвидатору банкрота необходимо зарегистрировать право собственности на этот объект. В соответствии с п. 5 Заключительных положений Закона о госрегистрации вещных прав на недвижимость до создания единой системы органов регистрации прав, а также формирования Государственного реестра прав в составе государственного земельного кадастра регистрация объектов недвижимости проводится коммунальными предприятиями БТИ.БТИ осуществляет регистрацию права собственности на недвижимое имущество на основе
Временного положения № 7/5 , которое в п. 1.6 предусматривает, что регистрации подлежат права собственности только на объекты недвижимого имущества, строительство которых окончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке. Другими словами, буквальное толкование данной нормы позволяет сделать вывод, что зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в порядке, предусмотренном Временным положением, невозможно.Выход из создавшегося положения (на наш взгляд, далеко не самый удачный) был найден в виде письма
Минюста от 20.05.2006 г. № 19-32/1, в котором министерство высказалось за возможность регистрации права собственности на «недострой» в порядке, установленном Временным положеним № 7/5, и разъяснило процедуру регистрации1. Так, Минюст указал, что для регистрации права собственности на недостроенную недвижимость в БТИ подаются следующие документы:1 На наш взгляд, учитывая сомнительную правовую природу и еще более сомнительную юридическую силу подобных писем, приемлемым выходом из сложившейся ситуации было бы, безусловно, внесение изменений во Временное положение № 7/5 или принятие отдельного акта, регулирующего порядок регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.
1.
Документы, необходимые, согласно Временному положению № 7/5, для регистрации права собственности на законченный строительством объект, а именно заявление на регистрацию, правоустанавливающие документы (в нашем случае нотариально удостоверенный договор купли-продажи), документ, подтверждающий полномочия заявителя (доверенность, выданная юрлицом).2.
Государственный акт на право собственности или постоянного пользования земельным участком или договор аренды земельного участка.3.
Проектно-сметная документация.4.
Описание объекта незавершенного строительства, которое составляется при проведении инвентаризационных работ БТИ (видимо, имеется в виду справка о проценте готовности объекта1).1 В пользу этого предположения свидетельствует тот факт, что согласно Инструкции о порядке выдачи справок-характеристик относительно «недостроя» БТИ выдает только
один документ — справку о проценте готовности (этот же документ упоминается в Методических рекомендациях), которая как раз и содержит описание объекта незавершенного строительства. Данная справка составляется после проведения БТИ инвентаризации объекта, которая включает инвентаризацию существующего состояния строительства, определение стоимости конструктивных элементов (п. 2.1 Инструкции о порядке выдачи справок-характеристик, п. 2.3 Методических рекомендаций). Форма справки содержится в приложении № 2 Инструкции о порядке выдачи справок-характеристик.5.
Документы, которые подтверждают право собственности у лица на объект незавершенного строительства:а)
если строительство ведется лицом, которое должно стать собственником этого объекта, то для регистрации подаются указанные выше документы;б)
если в строительстве принимает участие подрядчик, для регистрации подается также договор строительного подряда;в)
если в строительстве принимает участие заказчик и инвестор, для регистрации подается, кроме уже упомянутых документов, договор между заказчиком и инвестором, заключенный в установленном законом порядке.После проведения госрегистрации прав собственности на объект незавершенного строительства собственнику или уполномоченному лицу выдается
выписка о регистрации права собственности на недвижимое имущество и выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество.Кроме того, из содержания
письма от 20.05.2006 г. № 19-32/1 следует, что возможен и другой путь разрешения подобной ситуации, а именно регистрация права собственности после заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. В таком случае в качестве правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности, будет подаваться такой договор купли-продажи, являющийся, согласно ст. 19 Закона о госрегистрации вещных прав на недвижимость, основанием для проведения госрегистрации права собственности.Отметим также, что законность регистрации права собственности на «недострой» на основании
Временного положения № 7/5, а также неправомерность отказа БТИ в регистрации по упомянутым выше основаниям признается и судебной практикой 2.2 См. постановление Окружного административного суда г. Киева от 16.04.2008 г. по делу № 8/299. Причем суд посчитал, что законной является регистрация права собственности именно после заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, т. е. для заключения договора госрегистрация не имеет обязательного характера,
право собственника «недостроя» может подтверждаться и другими доказательствами.Форма договора купли-продажи
. При определении формы договора купли-продажи «недостроя», по нашему мнению, следует исходить из уже упомянутого вывода о том, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом. Статья 657 ГК устанавливает, что договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в нотариальной форме. Отсутствие нотариального удостоверения является основанием для признания договора, на основании которого была отчуждена недостроенная недвижимость, недействительным (см. уже упомянутое постановление ВХСУ от 13.03.2008 г. по делу № 20-9/196).Удостоверение договора купли-продажи осуществляется нотариусом на основании
раздела 4 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий «Удостоверение договоров об отчуждении объектов незавершенного строительства». При этом нотариусы зачастую избегают удостоверения подобных сделок из-за противоречивого регулирования данного вопроса в законодательстве.Так,
пп. 74, 75 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий закрепляет, что при удостоверении договоров отчуждения объектов незавершенного строительства нотариус в качестве правоустанавливающего документа требует предоставления решения суда, вступившего в законную силу, о признании права собственности на недостроенное недвижимое имущество (кроме случаев, когда право собственности на «недострой» возникло до 01.01.2004 г. — даты вступления в силу нового ГК). Однако сама Инструкция (в том числе и эта норма) была утверждена Минюстом 3 марта 2004 года. В тот момент ч. 4 ст. 331 ГК содержала норму о том, что по заявлению заинтересованного лица суд может признать его собственником недостроенного недвижимого имущества, если будет установлено, что доля работ, которая не выполнена в соответствии с проектом, является незначительной.15 декабря 2005 года
изменениями в ГК ч. 4 ст. 331 была исключена, а ч. 3 этой статьи дополнена положением о праве отчуждения объекта незавершенного строительства с предварительной или последующей регистрацией права собственности. Учитывая приведенные изменения гражданского законодательства, считаем, что нотариусы не обязаны требовать у продавца упомянутое решение суда, поскольку вынесение подобного решения на сегодняшний день законом не предусмотрено1.1 Косвенным подтверждением этого вывода является имеющаяся судебная практика в сфере заключения, расторжения, признания недействительными договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства (см. напр.: постановление ВХСУ от 12.03.2008 г. по делу № 4/11, определение ВСУ от 14.11.2007 г., в котором Верховный Суд Украины констатировал возможность заключения договора-купли продажи квартиры в незавершенном строительством доме).
В соответствии с
п. 75 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий при удостоверении договоров об отчуждении недостроенного недвижимого имущества нотариус проверяет те же обстоятельства и истребует те же документы, что и при отчуждении жилого дома, сооружения, квартиры, дачи, садового дома, другого недвижимого имущества завершенного строительством, кроме выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество или справки, выданной соответствующими органами местного самоуправления — в местности, где инвентаризация не проведена. Исходя из этого сторонам договора купли-продажи объекта незавершенного строительства необходимо подать такие документы:1.
Уставные документы сторон (устав, свидетельство регистрации, справка о нахождении в Едином государственном реестре юридических лиц и физических лиц — предпринимателей). Физическим лицам необходимо предоставить паспорт и справку о присвоении идентификационного номера, физлицам-предпринимателям — дополнительно свидетельство о госрегистрации. Ликвидатор банкрота также предоставляет постановление хозяйственного суда о своем назначении, и решение комитета кредиторов о порядке и условиях отчуждения объекта незавершенного строительства.2.
Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.3.
Документы, подтверждающие создание объекта незавершенного строительства (разрешение на проведение строительства). Нотариус может также потребовать проектную документацию, договор со строительной организацией, справку о проценте готовности объекта, в которой содержится описание объекта.4.
Экспертное заключение о стоимости объекта незавершенного строительства.5.
Документы, подтверждающие уплату приобретателем недвижимости сбора на общеобязательное государственное пенсионное страхование (п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона Украины «О сборе на общеобязательное государственное пенсионное страхование» от 26.06.97 г. № 400/97-ВР).Желательным также является предоставление выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, хотя, как уже отмечалось, Инструкция о порядке совершения нотариальных действий подачу такого документа не предусматривает.
Особенности подсудности дел об обжаловании действий БТИ при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства
В случае если БТИ отказывает в регистрации права собственности на незавершенную строительством недвижимость, мотивируя это тем, что Временное положение № 7/5 такой регистрации не предусматривает, данный отказ органа технической инвентаризации может быть обжалован в суд путем подачи иска о признании действий БТИ противоправными и побуждении последнего провести госрегистрацию права собственности2.
2 О наличии судебной практики, подтверждающей правомерность таких требований, мы писали выше.
При подаче иска следует учитывать особенности подведомственности и подсудности таких дел. БТИ создаются в форме коммунальных предприятий. Однако
государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество — это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество (ст. 1 Закона о госрегистрации вещных прав на недвижимость). Исходя из этого регистрация прав собственности является функцией государства, временно делегированной органам БТИ (п. 5 Заключительных положений закона), т. е. в рамках этой деятельности БТИ выполняет функцию государственного органа и является субъектом властных полномочий .В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 17 КАС споры физических или юридических лиц с субъектом властных полномочий по обжалованию его решений (нормативно-правовых актов или актов индивидуального действия), действий или бездействия подведомственны административным судам. Согласно ч. 2 ст. 18 КАС административные дела, в которых одной из сторон является орган государственной власти, другой государственный орган, их должностные или служебные лица, кроме дел по поводу их решений по делам об административных правонарушениях и дел, которые подсудны общим судам как административным судам, подсудны окружным административным судам. Таким образом, при обжаловании действий (бездействия) БТИ лицам, приобретающим право собственности на объекты незавершенного строительства, следует обращаться в окружной административный суд соответствующей области.
