Реалізація об’єктів незавершеного будівництва у процедурі банкрутства
Дмитро Вовк, юрист
Основною метою процедури ліквідації суб'єкта господарювання — банкрута є задоволення вимог кредиторів неплатоспроможного суб'єкта шляхом реалізації майна, що йому належить. Часто до майнової маси, що підлягає продажу, уключаються об'єкти незавершеного будівництва, з відчуженням яких у ліквідатора можуть виникати проблеми внаслідок недостатньо повної врегульованості цього питання в законодавстві. Особливості та шляхи продажу так званого «недобуду», права та обов'язки покупця і продавця такої нерухомості, а також інші моменти, на які останнім необхідно звернути увагу, ми розглянемо в цій статті.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ЖК
— Житловий кодекс України від 30.06.83 р. № 5464-Х.КАС
— Кодекс адміністративного судочинства України від 06.07.2005 р. № 27/47-IV.Закон про банкрутство
— Закон України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» від 14.05.92 р. № 2343-ХІІ.Закон про іпотеку
— Закон України «Про іпотеку» від 05.06.2003 р. № 898-IV.Закон про держреєстрацію речових прав на нерухомість
— Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.Закон про малу приватизацію
— Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» від 06.03.92 р. № 2171-ХІІ.Закон про засади містобудування
— Закон України «Про засади містобудування» від 16.11.92 р. № 2780-ХІІ.Закон про оцінку
— Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність» від 12.07.2001 р. № 2658-ІІІ.Тимчасове положення № 7/5
— Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Мін'юсту України від 07.02.2002 р. № 7/5.ДБН В.2.2-15-2005
— ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення», затверджені наказом Держбуду України від 18.05.2005 р. № 80.Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій
— Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджена наказом Мін'юсту від 03.03.2004 р. № 20/5.Інструкція про порядок видачі довідок-характеристик
— Інструкція про порядок видачі довідок-характеристик на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб і зареєстровані в бюро технічної інвентаризації, затверджена Держкомітетом з житлово-комунального господарства від 30.04.96 р. № 35.Ліцензійні умови № 47
— Ліцензійні умови провадження господарської діяльності в будівництві, пов'язаної зі створенням об'єктів архітектури, затверджені наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 27.01.2009 р. № 47.Методичні рекомендації
— Методичні рекомендації з питань технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затверджені наказом Держжитлокомунгоспу України від 05.09.2003 р. № 146.
Насамперед слід визначитися з ключовими термінами.
Стаття 1 Закону про банкрутство
встановлює, що під ліквідацією слід розуміти припинення діяльності суб'єкта підприємницької діяльності з метою здійснення заходів щодо задоволення визнаних судом вимог кредиторів шляхом продажу його майна. Процедура ліквідації запроваджується з моменту винесення господарським судом постанови про визнання боржника банкрутом (ч. 1 ст. 22 Закону про банкрутство). У цій постанові господарський суд також призначає ліквідатора — фізичну особу, яка організовує здійснення ліквідаційної процедури банкрута і забезпечує задоволення визнаних судом вимог кредиторів у встановленому Законом про банкрутство порядку.Під об'єктом незавершеного будівництва
ст. 1 Закону про іпотеку розуміє об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесено витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства. Ширше розуміння пропонує ЦК. Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будови, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором чи законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію. Таким чином, об'єктом незавершеного будівництва можна вважати будь-який об'єкт, який не закінчено будівництвом та (або) не прийнято в експлуатацію, незалежно від того, чи видавався дозвіл на будівництво. Аналогічного підходу в межах цієї статті дотримуватимемося й ми.Також необхідно розглянути питання, чи є «недобуд» нерухомим майном, оскільки правова природа цього майна впливатиме на форму договору щодо його відчуження. Згідно з
ч. 1 ст. 181 ЦК до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення або зміни призначення. Вважаємо, що нерухомість, не завершена будівництвом, відповідає всім ознакам нерухомості: вона знаходиться на земельній ділянці та її переміщення є неможливим без знецінення. Крім того, ч. 3 ст. 331 ЦК передбачає реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва саме органом, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно, що також свідчить на користь наведеної вище тези1, а Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій прирівнює процедуру нотаріального посвідчення договорів відчуження закінчених будівництвом будинків, будівель, споруд тощо (розділ 4 Інструкції) та «недобуду» (розділ 5). Висновок про те, що об'єкт незавершеного будівництва є нерухомою річчю, застосовується і в судовій практиці (див. постанову ВГСУ від 13.03.2008 р. у справі № 20-9/196).1 При цьому для визначення правової природи «недобуду» не має значення, чи проведено державну реєстрацію прав на нього, оскільки
реєструються не власне нерухомі речі, а саме права на них.
Підготовка об'єкта незавершеного будівництва до реалізації
Підготовка «недобуду» до реалізації передбачає виконання деяких необхідних дій.
По-перше
, потрібно включити об'єкт незавершеного будівництва до ліквідаційної маси банкрута, за рахунок продажу якої задовольнятимуться вимоги кредиторів. Згідно з ч. 1 ст. 26 Закону про банкрутство всі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута, що належать йому на праві власності чи повного господарського відання на дату відкриття ліквідаційної процедури та виявлені під час ліквідаційної процедури, уключаються до складу ліквідаційної маси, за винятком об'єктів житлового фонду, у тому числі гуртожитків, дитячих дошкільних закладів і об'єктів комунальної інфраструктури, які в разі банкрутства передаються в порядку, установленому законодавством, до комунальної власності відповідних територіальних громад без додаткових умов та фінансуються в установленому порядку.Формування ліквідаційної маси покладене на ліквідатора
(ч. 1 ст. 25 Закону про банкрутство). Виявивши нерухомість, не закінчену будівництвом, що перебуває на балансі банкрута і (або) фактично побудована на земельній ділянці, що йому належить, ліквідатор, якщо відсутні обґрунтовані претензії на цю нерухомість із боку третіх осіб, уключає такі об'єкти до ліквідаційної маси.Цікавим є питання,
чи підпадають під установлені обмеження у формуванні ліквідаційної маси об'єкти незакінченого житлового будівництва, оскільки, як зазначалося вище, при ліквідації об'єкти житлового фонду має бути передано до комунальної власності. Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЖК житловий фонд утворюють житлові будинки та житлові приміщення. Житловим будинком є будова капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, та призначена для постійного проживання (ст. 380 ГК). Житлове приміщення — це опалюване приміщення, розташоване на надземному поверсі, призначене для цілорічного проживання й таке, що відповідає санітарно-епідеміологічним вимогам до мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів щодо шуму, вібрації, ультразвуку, інфразвуку, електричних і електромагнітних полів та іонізуючого випромінювання (додаток «Б» до ДБН В.2.2-15-2005). Виходячи з цього основною характеристикою елементів житлового фонду є можливість їх використання за цільовим призначенням (тобто для проживання громадян), що виникає з моменту введення будинку, будови в експлуатацію, оскільки згідно з ч. 3 ст. 18 Закону про засади містобудування експлуатацію не прийнятих у встановленому законодавством порядку об'єктів заборонено2. Таким чином, об'єкти незавершеного житлового будівництва також підлягають уключенню до ліквідаційної маси з метою їх подальшої реалізації. Аналогічної думки дотримуються і судові органи (див. постанову Вищого господарського суду України щодо правомірності відчуження недобудованих багатоквартирних будинків від 15.03.2006 р. у справі № 2-26/4647.1-2005).2 Також слід узяти до уваги мету встановленої у ст. 26 Закону про банкрутство заборони на включення до ліквідмаси об’єктів житлового фонду. Це було зроблено з наміром не допустити порушення прав фізичних осіб, котрі проживають там і при продажу цих об’єктів могли втратити житло. Очевидно, що в разі реалізації «недобуду» подібної небезпеки не існує.
При цьому необхідно враховувати: якщо всі будівельні роботи на об'єкті незавершеного будівництва закінчено і об'єкт залишилося тільки ввести в експлуатацію, то ліквідатор, за погодженням із комітетом кредиторів, з метою збільшення вартості майна боржника
має можливість ініціювати прийняття відповідної будівлі, будови в експлуатацію як закінченого будівництвом на підставі Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою КМУ від 08.10.2008 р. № 923.Подібна логіка діє і щодо самовільного будівництва, тобто об'єктів, спорудження яких відбувалося без оформлення проектної документації та отримання необхідних дозволів. Цю нерухомість може бути реалізовано ліквідатором шляхом продажу матеріалів, з яких її було побудовано3. Водночас відповідно до
ч. 5 ст. 376 ЦК на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, самовільно побудованого на ділянці, якщо це не порушує права інших осіб. Тому якщо об'єкт самовільного будівництва є фактично побудованим та відповідає всім експлуатаційним характеристикам, ліквідатор має право звернутися до суду з позовом про визнання права власності на цей «самобуд» .3 Така ситуація особливо часто трапляється при ліквідації сільгосппідприємств-банкрутів, об’єкти нерухомості яких розташовані на значній відстані від населених пунктів та основних шляхів сполучення. Предметом договору можуть бути як уся сукупність будівельних матеріалів, отриманих у результаті розбирання, так і їх окремі найменування (цегла, покрівля, шифер, залізобетонні конструкції тощо), що реалізуються ліквідатором окремими партіями.
Однак ліквідатор не має права організовувати добудовування об'єкта незавершеного будівництва, оскільки це призведе до затягування процедури ліквідації та не сприятиме досягненню її головної мети — якомога швидшому і повнішому задоволенню кредиторських вимог.
По-друге
, комітет кредиторів банкрута має затвердити умови реалізації об'єкта незавершеного будівництва, у тому числі порядок продажу, вартість, строки та умови оплати, інші умови, які комітет визнає істотними. Ліквідатор не має права відхилятися від умов, визначених комітетом кредиторів. Подібні дії можуть стати підставою як для визнання відповідного договору купівлі-продажу недійсним, так і для оскарження дій ліквідатора аж до дострокового припинення його повноважень.
Варіанти реалізації об'єктів незавершеного будівництва
Відповідно до
ч. 3 ст. 331 ЦК до закінчення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які було використано у процесі цього будівництва (створення майна). За потреби ця особа може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, які підтверджують право власності чи користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об’єкта незавершеного будівництва.Виходячи зі змісту наведеної вище норми, існує кілька варіантів реалізації об’єкта нерухомого майна:
1.
Реалізація матеріалів, використаних при створенні об’єкта незавершеного будівництва.2.
Продаж самого «недобуду».Вибір кредиторами банкрута найприйнятнішого варіанта залежатиме від відсотка готовності будови, її місцезнаходження, наявності потенційних покупців тощо.
Реалізація матеріалів, використаних при створенні об’єкта незавершеного будівництва
Реалізації матеріалів передує розбирання об’єкта незавершеного будівництва. Розбирання може бути прирівняне до знесення будівель, будов без мети подальшого будівництва. Діяльність із розбирання чи знесення, на наш погляд,
потрібно вважати будівельною. На підтвердження цієї тези можна згадати положення нормативно-правових актів, що регулюють процедуру знесення з метою здійснення забудови. Зокрема, згідно з ч. 3 ст. 22 Закону про засади містобудування право на забудову (будівництво) полягає в можливості власника, користувача земельної ділянки здійснювати на ній у порядку, установленому законом, будівництво об'єктів містобудування, перебудову і знесення будинків та споруд. Перелік робіт здійснення господарської діяльності в будівництві, пов'язаної зі створенням об'єктів архітектури, що є додатком до Ліцензійних умов № 47, уключає такі роботи, як «3.01.01.02 — розбирання будов, споруд», які відповідно є ліцензійними. Беручи викладене до уваги, для розбирання об'єктів незавершеного будівництва ліквідатор повинен залучити особу, котра має ліцензію на здійснення цих робіт4.4 Докладніше щодо правового регулювання знесення будівель, споруд див. у газеті «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 7 с. 39–44.
Після розбирання будівлі ліквідатор здійснює
оцінку будівельних матеріалів. Згідно з ч. 1 ст. 29 Закону про банкрутство майно, на яке звертається стягнення в ліквідаційній процедурі, оцінюється арбітражним керуючим у порядку, установленому законодавством про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність5. У разі продажу майна на аукціоні вартість майна, що визначається шляхом його оцінки, є початковою вартістю.5 Насамперед ідеться про
вимоги до суб’єктів оціночної діяльності, які (якщо це фізичні особи — підприємці) отримали сертифікат суб’єкта оціночної діяльності або (якщо це юридичні особи) мають у штаті хоча б одного оцінювача, який отримав сертифікат суб’єкта оціночної діяльності (ст. 4 Закону про оцінку). У зв’язку з цим ст. 29 Закону про банкрутство надає ліквідатору право для здійснення оцінки залучати на підставі договору суб’єктів оціночної діяльності з оплатою їх послуг за рахунок коштів, отриманих від виробничої діяльності банкрута чи реалізації його майна, якщо інше не встановлено комітетом кредиторів.Після отримання висновку оцінювача, на підставі рішення комітету кредиторів банкрута, ліквідатор провадить реалізацію матеріалів, з яких було побудовано об'єкт незавершеного будівництва. Відповідно до
ч. 1 ст. 30 Закону про банкрутство продаж матеріалів здійснюється на відкритих торгах, якщо комітетом кредиторів не встановлено іншого порядку.У разі проведення відкритих торгів ліквідатор через засоби масової інформації забезпечує повідомлення про погоджені з комітетом кредиторів порядок продажу, склад, умови і строки придбання майна. У разі надходження двох та більше пропозицій про придбання майна ліквідатор проводить конкурс (аукціон). Порядок проведення конкурсу (аукціону) визначається
Законом про малу приватизацію. При цьому йдеться виключно про:— положення
ст. 17 Закону про малу приватизацію, що визначає порядок проведення аукціону, а саме: 1) укладення ліквідатором угоди (договору) з органом, що проводитиме аукціон (біржею), який передбачатиме строки аукціону, початкову вартість об’єкта продажу, розмір та порядок виплати винагороди цього органу тощо; 2) порядок участі потенційних покупців в аукціоні (отримання учасником номера, під яким він братиме участь в аукціоні, назва об’єкта і умови його продажу); 3) порядок проведення аукціону (підвищення та пониження вартості об’єкта, визначення переможця тощо);— приписи, викладені у
ст. 18 Закону про малу приватизацію, де встановлюється порядок проведення конкурсу, у тому числі: 1) порядок формування конкурсної комісії; 2) умови проведення конкурсу; 3) порядок подання заяв на участь у конкурсі; 4) безпосередньо проведення конкурсу.Усі інші положення
Закону про малу приватизацію, у тому числі порядок повідомлення про проведення конкурсу, аукціону (ст. 15, 16 Закону), припинення договорів, підписаних за результатами конкурсу, аукціону (ст. 20 Закону), до договорів, укладених у процедурі ліквідації, не застосовуються, а їх недотримання не може бути підставою для оскарження або визнання недійсними таких договорів (див. постанову ВГСУ від 27.06.2006 р. у справі № 14/539пн). Водночас недотримання строків продажу, порядку розрахунків та інших умов відчуження об’єкта незавершеного будівництва, затверджених комітетом кредиторів, є безумовною підставою для оскарження результатів конкурсу (аукціону).За результатами конкурсу (аукціону) з покупцем, який запропонував найвигідніші умови, укладається договір, який унаслідок того, що будівельні матеріали є рухомим майном,
підписується у простій письмовій формі або у формі біржового договору (якщо проводилися біржові торги).Також слід мати на увазі, що комітет кредиторів, керуючись
ч. 1 ст. 30 Закону про банкрутство, яку ми цитували, має право передбачити інший порядок продажу майна шляхом, наприклад, реалізації його конкретному покупцю. Правомірність такого висновку підтримано і судовою практикою (постанова ВГСУ від 29.01.2009 р. у справі № 12/426/07). У цій ситуації ліквідатор, керуючись рішенням комітету кредиторів, укладає договір купівлі-продажу у простій письмовій формі з вибраним комітетом покупцем.Виступити покупцем матеріалів має право і кредитор підприємства-банкрута. Однак останній (покупець за договором), маючи визнані господарським судом вимоги до банкрута, не може розрахуватися з ним за куплені матеріали шляхом заліку зустрічних однорідних вимог. Справа в тому, що згідно з
ч. 4 ст. 12 Закону про банкрутство з моменту порушення провадження у справі про банкрутство вводитися мораторій на задоволення вимог кредиторів. У межах мораторію у процедурі ліквідації вимоги кредиторів погашаються лише в порядку передбаченої ст. 31 Закону про банкрутство черговості. Після введення мораторію індивідуальне погашення кредиторських вимог (у тому числі й залік зустрічних однорідних вимог) є порушенням мораторію (див. п. 1.2 Рекомендацій ВГСУ «Про деякі питання застосування Закону про банкрутство» від 04.06.2004 р. № 04-5/1193) і може стати підставою для визнання відповідної умови договору недійсною.
Реалізація об’єкта незавершеного будівництва
Відчуження «недобуду» як об’єкта цивільних прав у процедурі ліквідації передбачає дотримання всіх вимог, що висуваються до підготовки операції з відчуження, а також її проведення, про які йшлося вище. Водночас цей договір
має певні особливості в частині порядку реєстрації права власності на придбаний об'єкт незавершеного будівництва та форми відповідного договору.Реєстрація права власності на не закінчену будівництвом нерухомість
. Для укладення договору купівлі-продажу «недобуду» ліквідатору банкрута необхідно зареєструвати право власності на цей об'єкт. Відповідно до п. 5 Прикінцевих положень Закону про держреєстрацію речових прав на нерухомість до створення єдиної системи органів реєстрації прав, а також формування Державного реєстру прав у складі державного земельного кадастру реєстрація об'єктів нерухомості провадиться комунальними підприємствами БТІ.БТІ здійснює реєстрацію права власності на нерухоме майно на підставі
Тимчасового положення № 7/5, у п. 1.6 якого передбачається, що реєстрації підлягають права власності тільки на об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію в установленому порядку. Інакше кажучи, буквальне тлумачення цієї норми дозволяє дійти висновку, що зареєструвати право власності на об'єкт незавершеного будівництва в порядку, передбаченому Тимчасовим положенням, неможливо.Вихід із ситуації (на наш погляд, не найприйнятніший), що склалася, було знайдено за допомогою
листа Мін'юсту від 20.05.2006 р. № 19-32/1, в якому Міністерство висловилося за можливість реєстрації права власності на «недобуд» у порядку, установленому Тимчасовим положенням № 7/5, та роз'яснило процедуру реєстрації6. Так, Мін'юст зауважив, що для реєстрації права власності на недобудовану нерухомість до БТІ подаються такі документи:6 На наш погляд, ураховуючи сумнівну правову природу і ще сумнівнішу юридичну силу подібних листів, прийнятним виходом із ситуації, що склалася, було б, безумовно, унесення змін до Тимчасового положення № 7/5 чи прийняття окремого акта, що регулює порядок реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва.
1.
Документи, згідно з Тимчасовим положенням № 7/5 необхідні для реєстрації права власності на закінчений будівництвом об'єкт, а саме заява на реєстрацію, правовстановлюючі документи (у нашому випадку — нотаріально засвідчений договір купівлі-продажу), документ, що підтверджує повноваження заявника (доручення, видане юридичною особою).2.
Державний акт на право власності чи постійного користування земельною ділянкою або договір оренди земельної ділянки.3.
Проектно-кошторисна документація.4.
Опис об’єкта незавершеного будівництва, що складається при проведенні інвентаризаційних робіт БТІ (мабуть, мається на увазі довідка про відсоток готовності об’єкта7).7 На користь цього припущення свідчить те, що згідно з Інструкцією про порядок видачі довідок-характеристик щодо «недобуду» БТІ видає лише один документ — довідку про відсоток готовності (саме цей документ згадується в Методичних рекомендаціях), що якраз і містить опис об’єкта незавершеного будівництва. Ця довідка складається після проведення БТІ інвентаризації об’єкта, яка включає інвентаризацію існуючого стану будівництва, визначення вартості конструктивних елементів (п. 2.1 Інструкції про порядок видачі довідок-характеристик, п. 2.3 Методичних рекомендацій). Форму довідки наведено в додатку 2 до Інструкції про порядок видачі довідок-характеристик.
5.
Документи, що підтверджують право власності особи на об'єкт незавершеного будівництва:а)
якщо будівництво ведеться особою, яка має стати власником цього об’єкта, то для реєстрації подаються зазначені вище документи;б)
якщо в будівництві бере участь підрядник, для реєстрації подається також договір будівельного підряду;в)
якщо в будівництві беруть участь замовник та інвестор, для реєстрації подається, крім уже згаданих документів, договір між замовником та інвестором, укладений у встановленому законом порядку.Після проведення держреєстрації прав власності на об'єкт незавершеного будівництва власнику чи уповноваженій особі видаються
виписка про реєстрацію права власності на нерухоме майно та виписка з Реєстру прав власності на нерухоме майно.Крім того, зі змісту
листа від 20.05.2006 р. № 19-32/1 випливає, що можливий також інший шлях вирішення подібної ситуації, а саме реєстрація права власності після укладення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва. У такому разі як правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності, подаватиметься такий договір купівлі-продажу, котрий згідно зі ст. 19 Закону про держреєстрацію речових прав на нерухомість є підставою для проведення держреєстрації права власності.Зауважимо також, що законність реєстрації права власності на «недобуд» на підставі
Тимчасового положення № 7/5, а також неправомірність відмови БТІ у реєстрації на згаданих вище підставах визнається і судовою практикою8.8 Див. постанову Окружного адміністративного суду м. Києва від 16.04.2008 р. у справі № 8/299. При цьому суд визнав, що законною є реєстрація права власності саме після укладення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва, тобто для укладення договору держреєстрація не має обов’язкового характеру,
право власника «недобуду» може підтверджуватися й іншими доказами.Форма договору купівлі-продажу
. При визначенні форми договору купівлі-продажу «недобуду», на нашу думку, слід виходити з уже згаданого висновку, що об'єкт незавершеного будівництва є нерухомим майном. Стаття 657 ЦК установлює, що договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в нотаріальній формі. Відсутність нотаріального посвідчення є підставою для визнання договору, на підставі якого було відчужено недобудовану нерухомість, недійсним (див. уже згадану постанову ВГСУ від 13.03.2008 р. у справі № 20-9/196).Посвідчення договору купівлі-продажу здійснюється нотаріусом на підставі
розділу 4 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій «Посвідчення договорів про відчуження об'єктів незавершеного будівництва». При цьому нотаріуси часто ухиляються від посвідчення подібних операцій через суперечливе регулювання цього питання в законодавстві.Так,
пп. 74, 75 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій закріплює, що при посвідченні договорів відчуження об'єктів незавершеного будівництва нотаріус як правовстановлюючий документ вимагає надання рішення суду, що набрало законної сили, про визнання права власності на недобудоване нерухоме майно (крім випадків, коли право власності на «недобуд» виникло до 01.01.2004 р. — дати набуття чинності новим ЦК). Однак власне Інструкцію (у тому числі й цю норму) було затверджено Мін'юстом 3 березня 2004 року. На той момент ч. 4 ст. 331 ЦК містила норму про те, що за заявою зацікавленої особи суд може визнати її власником недобудованого нерухомого майна, якщо буде встановлено, що частка робіт, яку не виконано згідно з проектом, є незначною.15 грудня 2005 року
змінами до ЦК ч. 4 ст. 331 було вилучено, а ч. 3 цієї статті — доповнено положенням про право відчуження об’єкта незавершеного будівництва з попередньою чи подальшою реєстрацією права власності. Ураховуючи зазначені зміни цивільного законодавства, вважаємо, що нотаріуси не зобов'язані вимагати у продавця згадане рішення суду, оскільки винесення подібної постанови на сьогодні законом не передбачено9.9 Непрямим підтвердженням цього висновку є наявна судова практика у сфері укладення, розірвання, визнання недійсними договорів купівлі-продажу об’єктів незавершеного будівництва (див., наприклад, постанову ВГСУ від 12.03.2008 р. у справі № 4/11, ухвалу ВСУ від 14.11.2007 р., в якій Верховний Суд України констатував можливість укладення договору-купівлі продажу квартири в не завершеному будівництвом будинку).
Відповідно до
п. 75 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій при посвідченні договорів про відчуження недобудованого нерухомого майна нотаріус перевіряє ті самі обставини та затребує ті самі документи, що й при відчуженні житлового будинку, споруди, квартири, дачі, садового будинку, іншого нерухомого майна, завершеного будівництвом, крім виписки з Реєстру прав власності на нерухоме майно чи довідки, виданої відповідними органами місцевого самоврядування, — у місцевості, де інвентаризацію не проведено. Виходячи з цього сторонам договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва необхідно подати такі документи:1.
Статутні документи сторін (статут, свідоцтво про реєстрацію, довідку про перебування в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців). Фізичним особам необхідно надати паспорт і довідку про присвоєння ідентифікаційного номера, фізичним особам — підприємцям — додаткове свідоцтво про держреєстрацію. Ліквідатор банкрута також надає постанову господарського суду про своє призначення та рішення комітету кредиторів про порядок та умови відчуження об’єкта незавершеного будівництва.2.
Правовстановлюючі документи на земельну ділянку, на якій розташовано об'єкт незавершеного будівництва;3.
Документи, що підтверджують створення об’єкта незавершеного будівництва (дозвіл на проведення будівництва). Нотаріус може також затребувати проектну документацію, договір з будівельною організацією, довідку про відсоток готовності об’єкта, в якій міститься опис об’єкта.4.
Експертний висновок про вартість об’єкта незавершеного будівництва.5.
Документи, що підтверджують сплату набувачем нерухомості збору на загальнообов'язкове державне пенсійне страхування (п. 9 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про збір на загальнообов'язкове державне пенсійне страхування» від 26.06.97 р. № 400/97-ВР).Бажано також надати виписку з Реєстру прав власності на нерухоме майно, хоча, як уже зазначалося,
Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій подання такого документа не передбачає.
Особливості підсудності справ про оскарження дій БТІ при реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва
У разі якщо БТІ відмовляє в реєстрації права власності на не закінчену будівництвом нерухомість, мотивуючи це тим, що
Тимчасове положення № 7/5 такої реєстрації не передбачає, цю відмову органу технічної інвентаризації може бути оскаржено до суду шляхом подання позову про визнання дій БТІ протиправними та спонукання останнього провести держреєстрацію права власності10.10 Про наявність судової практики, що підтверджує правомірність таких вимог, уже йшлося вище.
При поданні позову слід ураховувати особливості підвідомчості та підсудності таких справ. БТІ створюються у формі комунальних підприємств. Однак
державна реєстрація речових прав на нерухоме майно — це офіційне визнання та підтвердження державою фактів виникнення, переходу чи припинення речових прав на нерухоме майно (ст. 1 Закону про держреєстрацію речових прав на нерухомість). Виходячи з цього реєстрація прав власності є функцією держави, тимчасово делегованою органам БТІ (п. 5 Прикінцевих положень Закону), тобто в межах цієї діяльності БТІ виконує функцію державного органу та є суб'єктом владних повноважень.Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 17 КАС спори фізичних або юридичних осіб із суб'єктом владних повноважень щодо оскарження його рішень (нормативно-правових актів чи актів індивідуальної дії), дій або бездіяльності підвідомчі адміністративним судам. Згідно з ч. 2 ст. 18 КАС адміністративні справи, в яких однією зі сторін є орган державної влади, інший державний орган, їх посадові чи службові особи, крім справ із приводу їх рішень у справах про адміністративні правопорушення та справ, які підсудні загальним судам як адміністративним судам, підсудні окружним адміністративним судам. Таким чином, при оскарженні дій (бездіяльності) БТІ особам, які набувають права власності на об'єкти незавершеного будівництва, слід звертатися до окружного адміністративного суду відповідної області.
