Порядок перехода прав на землю: новые правила
Роман Кабальский, юрист
Данная статья посвящена анализу Закона № 1066, который вносит существенные коррективы в земельное законодательство, особено важное значение среди которых имеют положения, посвященные определению момента перехода права собственности либо права пользования земельным участком в случае его продажи или передачи в аренду соответственно.
Закон № 1066 вступает в силу через месяц после официального опубликования, т. е. со 2 мая 2009 г.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ЗК
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.Закон № 1066
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины в отношении документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков» от 05.03.2009 г. № 1066-VI.Закон № 858
— Закон Украины «О землеустройстве» от 22.05.2003 г. № 858-IV.
Итак, среди предусмотренных
Законом № 1066 нововведений особое внимание следует уделить изменениям порядка возникновения и подтверждения права собственности и права использования земельных участков.Напомним, согласно еще действующей
до 2 мая 2009 г. и уже привычной редакции ст. 125 и 126 ЗК:—
право собственности и право постоянного пользования на земельный участок возникает после получения его собственником или пользователем документа, удостоверяющего право собственности или право постоянного пользования земельным участком (соответствующего государственного акта, форма которого утверждается Кабмином), и его государственной регистрации;—
право на аренду земельного участка — после заключения договора аренды и его госрегистрации.При этом приступать к
использованию земельного участка до получения перечисленных документов и госрегистрации прав на земельный участок запрещается. На практике это приводило к тому, что между моментом заключения договора купли-продажи (или аренды земельного участка) и моментом получения новым собственником (либо арендатором) права собственности (пользования), а значит — и возможности его фактического использования — проходил значительный промежуток времени. Как отмечали разработчики Закона № 1066 в пояснительной записке к нему, в среднем он мог составлять около года.Такое законодательное регулирование создавало неудобства не только для субъектов, приобретающих права на земельный участок, но и отчуждающих их. Так, например, собственник земельного участка, заключив договор купли-продажи либо аренды (с прохождением процедуры нотариального удостоверения и государственной регистрации договора), в последующем оказывается в ситуации, когда от него абсолютно не зависит момент перехода права собственности (аренды) ко второй стороне договора.
Долгое время субъекты хозяйствования,
приступавшие к использованию земельного участка до получения госакта на него, находились под угрозой применения к ним санкций за самовольное занятие земельного участка. Позже в Закон Украины «О государственном контроле за использованием и охраной земель» от 09.06.2003 г. № 963-IV были внесены изменения, в результате которых использование земельного участка до оформления государственного акта о праве собственности на него перестало считаться таким нарушением. Однако контролирующие органы при выявлении фактов использования земельных участков без оформленных правоустанавливающих документов составляли акт проверки, в котором указывали, что земельный участок используется без правоустанавливающих документов, и одновременно с этим выдавали предписание лицу, использующему земельный участок без правоустанавливающих документов, с требованием прекратить нарушение земельного законодательства. При этом отсутствие полностью оформленных документов не мешает налоговикам выдвигать требования уплаты налога на землю уже с нового собственника.Следует отметить, что после вступления в силу
Закона № 1066 в части законодательного регулирования порядка уплаты арендной платы за земельные участки коммунальной и государственной собственности мало что поменяется: как и раньше, обязанность внесения в бюджет соответствующих платежей будет возникать с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка.Что же касается лиц, к которым переходят
права собственности на земельный участок (например, по договору купли-продажи, по наследству и т. п.), то, как и раньше, моментом, когда у них возникает обязанность уплаты земельного налога, является момент перехода права собственности на землю. Однако если раньше этим моментом следовало считать оформление государственного акта на земельный участок, то теперь им выступает момент госрегистрации договора купли-продажи (!).Обращаем также внимание, что
после вступления в силу Закона № 1066 момент возникновения права собственности на земельный участок, при продаже которого не менялись его границы и целевое назначение, не будет уже зависеть от получения госакта на него. Для подтверждения права собственности будет достаточно заключения гражданско-правовой сделки с соблюдением предусмотренного законодательством порядка либо свидетельства о праве на наследство.Кроме того, в этих случаях не подлежит переоформлению государственный акт о праве собственности на земельный участок. Предусмотрена только необходимость проставления на нем нотариусом и органом земресурсов отметки об отчуждении земельного участка. Порядок проставления такой отметки должен принять Кабмин. Положительным моментом является установление на уровне
ЗК срока, в течение которого орган земресурсов должен проставить такую отметку: для этого ему предоставлено 14 календарных дней.Примечательно, что
данное нововведение распространяется и на договоры, заключенные до вступления в силу Закона № 1066, по которым еще не получены госакты на земельный участок. В этом случае нотариус, удостоверивший договор, должен обратиться с письменным запросом в орган, который осуществляет государственную регистрацию земельных участков, о подтверждении того, что госакт о праве собственности на земельный участок не выдавался новому собственнику земельного участка. После получения нотариусом такого письменного подтверждения госакт изымается нотариусом из его дел и после проставления отметки о переходе права собственности на земельный участок прилагается к договору.Законом № 1066
также окончательно сняты дискутировавшиеся на практике вопросы о возможности отчуждения части земельного участка: теперь в ч. 7 ст. 126 ЗК будет закреплена норма, согласно которой отчуждение части земельного участка с выделением ее в отдельный земельный участок осуществляется после получения его собственником государственного акта, удостоверяющего право собственности на сформированный новый земельный участок. Такое требование следует и из действующего на данный момент законодательства, однако его прямое закрепление внесет большую определенность в отношения по распоряжению земельными участками.Субъектам, планирующим заключать договор о переходе права собственности на земельный участок, следует также обратить внимание на то, что
Законом № 1066 дополнен перечень обязательных условий, которые необходимо в нем оговорить. В частности, в договоре должны быть названы права и обязанности сторон договора, указан кадастровый номер земельного участка и момент перехода права собственности на земельный участок. (Правда, последний пункт будет иметь смысл только после создания единой системы органов регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений — до этого момента действует правило, согласно которому право собственности возникает с момента госрегистрации земельного участка, то есть, как отметило Главное юридическое управление в своем заключении, сегодня фактически существует тройная система государственной регистрации — договора, по которому передается земельный участок, прав на земельный участок и самого земельного участка.) К договору прилагается государственный акт о праве собственности на земельный участок.Закон № 858
со 2 мая этого года будет дополнен отдельным перечнем документов, которые необходимо предоставить в случае деления или объединения земельного участка, а именно:а) пояснительная записка;
б) техническое задание на составление документов, удостоверяющих право на земельный участок, утвержденное заказчиком документации;
в) копии документов, удостоверяющих право на земельные участки;
г) планы земельных участков, которые объединяются в один земельный участок, либо части земельного участка, которая выделяется в отдельный участок;
д) материалы полевых геодезических работ;
е) акт приема-передачи межевых знаков на хранение при делении земельного участка по границе;
ж) перечень ограничений прав на земельный участок и установленных земельных сервитутов;
з) нотариально удостоверенное согласие на деление или объединение земельного участка со стороны залогодержателей, пользователей земельного участка.
Как видим, проанализированные изменения окажут существенное влияние на практику земельных правоотношений. Поэтому стоит отнестись к ним с особой внимательностью.
