Порядок переходу прав на землю: нові правила
Роман Кабальський, юрист
Цю статтю присвячено аналізу Закону № 1066, що вносить істотні корективи до земельного законодавства, особливо важливе значення серед яких мають положення, присвячені визначенню моменту переходу права власності чи права користування земельною ділянкою в разі її продажу чи передачі в оренду відповідно.
Закон № 1066 набирає чинності через місяць після офіційного опублікування, тобто з 2 травня 2009 року.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЗК
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.Закон № 1066
— Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України стосовно документів, що засвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок» від 05.03.2009 р. № 1066-VI.Закон № 858
— Закон України «Про землеустрій» від 22.05.2003 р. № 858-IV.
Отже, серед передбачених
Законом № 1066 нововведень особливу увагу потрібно приділити змінам у порядку виникнення та підтвердження права власності та права використання земельних ділянок.Нагадаємо, що згідно з ще чинною
до 2 травня 2009 року і вже звичною редакцією ст. 125 і 126 ЗК:—
право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникають після отримання її власником чи користувачем документа, що засвідчує право власності або право постійного користування земельною ділянкою (відповідного державного акта, форма якого затверджується Кабміном), і його державної реєстрації;—
право на оренду земельної ділянки — після укладення договору оренди і його держреєстрації.При цьому розпочати
використання земельної ділянки до отримання перелічених документів і держреєстрації прав на земельну ділянку забороняється. На практиці це призводило до того, що між моментом укладення договору купівлі-продажу (чи оренди земельної ділянки) і моментом отримання новим власником (чи орендарем) права власності (користування), а отже, і можливості його фактичного використання, минав значний проміжок часу. Як зазначали розробники Закону № 1066 у пояснювальній записці до нього, у середньому він міг становити близько року.Таке законодавче регулювання створювало незручності не лише для суб’єктів, які набувають права на земельну ділянку, а і для тих, хто відчужує їх. Так, власник земельної ділянки, уклавши договір купівлі-продажу чи оренди (з проходженням процедури нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору), надалі опиняється в ситуації, коли від нього абсолютно не залежить момент переходу права власності (оренди) до другої сторони договору.
Тривалий час суб’єкти господарювання,
які розпочинали використання земельної ділянки до отримання держакта на неї, перебували під загрозою застосування до них санкцій за самовільне заняття земельної ділянки. Пізніше до Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» від 09.06.2003 р. № 963-IV було внесено зміни, у результаті яких використання земельної ділянки до оформлення державного акта про право власності на неї перестало вважатися таким порушенням. Однак контролюючі органи при виявленні фактів використання земельних ділянок без оформлених правовстановлюючих документів складали акт перевірки, в якому зазначали, що земельна ділянка використовується без документів, які встановлюють право, і одночасно з цим видавали припис особі, яка використовує земельну ділянку без правовстановлюючих документів, з вимогою припинити порушення земельного законодавства. При цьому відсутність повністю оформлених документів не заважає податківцям подекуди висувати вимоги сплати податку на землю вже з нового власника.Слід зауважити, що після набуття чинності
Законом № 1066 у частині законодавчого регулювання порядку сплати орендної плати за земельні ділянки комунальної та державної власності мало що зміниться: як і раніше, обов’язок унесення до бюджету відповідних платежів виникатиме з моменту державної реєстрації договору оренди земельної ділянки.Що стосується осіб, до яких переходять
права власності на земельну ділянку (наприклад, за договором купівлі-продажу, за спадщиною тощо), то, як і раніше, моментом, коли в них виникає обов’язок сплати земельного податку, є момент переходу права власності на землю. Однак якщо раніше цим моментом слід було вважати оформлення державного акта на земельну ділянку, то тепер це момент держреєстрації договору купівлі-продажу (!).Також звертаємо увагу, що
після набуття чинності Законом № 1066 момент виникнення права власності на земельну ділянку, при продажу якої не змінювалися її межі та цільове призначення, уже не залежатиме від отримання держакта на неї. Для підтвердження права власності буде достатньо укладення цивільно-правової угоди з дотриманням передбаченого законодавством порядку або Свідоцтва про право на спадщину.Крім того, у цих випадках не підлягає переоформленню державний акт про право власності на земельну ділянку. Передбачено лише необхідність проставляння на ньому нотаріусом та органом земресурсів позначки про відчуження земельної ділянки. Порядок проставляння такої відмітки має прийняти Кабмін. Позитивним моментом є встановлення на рівні
ЗК строку, протягом якого орган земресурсів має проставити таку позначку: для цього йому надано 14 календарних днів.Варте уваги, що
це нововведення поширюється і на договори, укладені до набуття чинності Законом № 1066 , за якими ще не отримано держакти на земельну ділянку. У цьому випадку нотаріус, який засвідчив договір, має звернутися з письмовим запитом до органу, що здійснює державну реєстрацію земельних ділянок, про підтвердження того, що держакт про право власності на земельну ділянку не видавався новому власнику земельної ділянки. Після отримання нотаріусом такого письмового підтвердження держакт вилучається нотаріусом з його справ і після проставляння позначки про перехід права власності на земельну ділянку додається до договору.Законом № 1066
також остаточно знято дискусійні питання про можливість відчуження частини земельної ділянки: тепер у ч. 7 ст. 126 ЗК буде закріплено норму, згідно з якою відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку здійснюється після отримання її власником державного акта, що засвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку. Така вимога випливає і з чинного на сьогодні законодавства, однак її пряме закріплення внесе більшу ясність у відносини щодо розпорядження земельними ділянками.Суб’єктам, які планують укладати договір про перехід права власності на земельну ділянку, також слід звернути увагу, що
Законом № 1066 доповнено перелік обов’язкових умов, які необхідно застерегти в договорі. Зокрема, у договорі має бути названо права та обов’язки сторін договору, зазначено кадастровий номер земельної ділянки та момент переходу права власності на земельну ділянку. (Щоправда, останній пункт матиме сенс лише після створення єдиної системи органів реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень — до цього моменту діє правило, згідно з яким право власності виникає з моменту держреєстрації земельної ділянки, тобто, як зауважило Головне юридичне управління у своєму висновку, сьогодні фактично існує потрійна система державної реєстрації — договору, за яким передається земельна ділянка, прав на земельну ділянку та власне земельної ділянки). До договору додається державний акт про право власності на земельну ділянку.Закон № 858
буде доповнено окремим переліком документів, які необхідно подати в разі поділу чи об’єднання земельної ділянки з 2 травня цього року, а саме:а) пояснювальна записка;
б) технічне завдання на складання документів, що засвідчують право на земельну ділянку, затверджене замовником документації;
в) копії документів, що засвідчують право на земельні ділянки;
г) плани земельних ділянок, що об’єднуються в одну земельну ділянку, або частини земельної ділянки, яка виділяється в окрему ділянку;
ґ) матеріали польових геодезичних робіт;
д) акт приймання-передачі межових знаків на зберігання при поділі земельної ділянки по межі;
е) перелік обмежень прав на земельну ділянку та встановлених земельних сервітутів;
є) нотаріальна посвідчена згода на поділ чи об’єднання земельної ділянки з боку заставодержателів, користувачів земельної ділянки.
Як бачимо, проаналізовані зміни істотно вплинуть на практику земельних правовідносин. Тому варто поставитися до них особливо уважно.
