Капитальные ремонты:
особенности оформления
Олег Дьяконов, бухгалтер-эксперт
Редкий владелец недвижимости может обойтись без капитального ремонта, поэтому такие работы могут быть отнесены к основным участкам строительной деятельности. Однако получение разрешительной документации на проведение работ по капитальному ремонту — процесс достаточно сложный, о чем сегодня и пойдет речь.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ХК
— Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.КоАП
— Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-X.УК
— Уголовный кодекс Украины от 05.04.2001 г. № 2341-III.Закон о застройке
— Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III.Закон об архитектуре
— Закон Украины «Об архитектурной деятельности» от 20.05.99 г. № 687-XIV.Закон об инвестициях
— Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.91 г. № 1560-XII.Закон о финансово-кредитных механизмах
— Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV.Закон
о ЖКУ — Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV.Закон об ответственности в сфере градостроительства
— Закон Украины «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства» от 14.10.94 г. № 208/94-ВР.Закон о бухучете
— Закон Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» от 16.07.99 г. № 996-XIV.Постановление № 565
— Постановление КМУ от 20.05.2009 г. № 565 «Об утверждении порядка проведения бесплатного капитального ремонта собственных жилых домов и квартир лиц, которые имеют право на такую льготу, а также первоочередного текущего ремонта жилых домов и квартир лиц, имеющих на это право».Постановление № 903
— постановление КМУ «Об авторском и техническом надзоре во время строительства объекта архитектуры» от 11.07.2007 г. № 903.Правила № 76
— Правила содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденные приказом Госкомжилхоза Украины от 17.05.2005 г. № 76.Порядок № 154
— Порядок проведения ремонта и содержания объектов городского благоустройства, утвержденный приказом Госкомжилхоза Украины от 23.09.2003 г. № 154.Перечень № 150
— Примерный перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, сооружений, утвержденный приказом Госкомжилхоза Украины от 10.08.2004 г. № 150.Порядок № 489
— Порядок предоставления исходных данных для проектирования объектов градостроительства, утвержденный постановлением КМУ от 20.05.2009 г. № 489.Порядок № 923
— Порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденный постановлением КМУ от 08.10.2008 г. № 923 (в редакции постановления КМУ от 20.05.2009 г. № 534).Положение № 273
— Положение о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, утвержденное приказом Госстроя Украины от 05.12.2000 г. № 273.Положение № 244
— Положение о порядке наложения штрафов за правонарушения в сфере градостроительства, утвержденное постановлением КМУ от 06.04.95 г. № 244.Положение № 88
— Положение о документальном обеспечении записей в бухгалтерском учете, утвержденное приказом МФУ от 24.05.95 г. № 88.Лицензионные условия
— Лицензионные условия осуществления хозяйственной деятельности в строительстве, связанной с созданием объектов архитектуры, утвержденные приказом Минрегионстроя Украины от 27.01.2009 г. № 47.ДБН Д.1.1-1-2000
— Государственные строительные нормы. ДБН Д.1.1-1-2000 «Правила определения стоимости строительства», утвержденные приказом Госстроя Украины от 27.08.2000 г. № 174.ДБН А.2.2-2004
— Государственные строительные нормы ДБН А.2.2-2004 «Проектирование. Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства», утвержденные приказом Госстроя от 20.01.2004 г. № 8.
Какие работы включаются в понятие капитального ремонта
На законодательном уровне термин «капитальный ремонт» не определен, хотя, принимая во внимание важность вопроса разграничения строительных работ по текущему и капитальному ремонту, сделать это явно не помешало бы.
Поскольку перечни разрешительной документации для проведения текущего и капитального ремонта существенно отличаются, приведем отличительные характеристики понятия «капитальный ремонт», сделанные на основе анализа действующих нормативных документов и разъяснений.
Отличительные характеристики капитального ремонта
| Документ | Характеристика | ||
| капитальный ремонт | текущий ремонт | реконструкция | |
| Письмо Госстроя от 30.04.2003 г. № 7/7-401 | Комплекс ремонтно-строительных работ, предусматривающий замену, восстановление и модернизацию конструкций и оснащения зданий в связи с их физическим износом и разрушением, улучшение эксплуатационных показателей, а также улучшение планирования здания и благоустройства территории без изменения строительных габаритов объекта. Капитальный ремонт предусматривает приостановление на время выполнения работ эксплуатации здания в целом или его части (при условии их автономности) | Комплекс ремонтно-строительных работ, предусматривающий систематическое и своевременное поддержание эксплуатационных качеств и предупреждение преждевременного износа конструкций и инженерного оборудования | — |
| Правила № 76 | Комплекс ремонтно-строительных работ, связанных с восстановлением или улучшением эксплуатационных показателей здания, с заменой или восстановлением несущих или оградительных конструкций, инженерного оборудования и оборудования противопожарной защиты без изменения строительных габаритов объекта и его технико-экономических показателей | Комплекс ремонтно-строительных работ, предусматривающий систематическое и своевременное поддержание эксплуатационных качеств и предупреждение преждевременного износа конструкций и инженерного оборудования | Комплекс строительных работ, направленных на улучшение эксплуатационных показателей помещений жилого здания путем их перепланировки и переоборудования, надстройки, встройки, пристройки с одновременным приведением их показателей в соответствие с нормативно-техническими требованиями |
| Порядок № 154 | Работы, направленные на восстановление эксплуатационных характеристик объектов городского благоустройства, увеличение прочности и несущей способности конструктивных элементов, а также увеличение габаритов объектов и отдельных их частей в пределах норм
| Работы, направленные на предотвращение мелких деформаций и повреждений, работы, направленные на немедленную их ликвидацию
|
|
| Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования (ВСН-61-89(р)), утвержденные приказом Госстроя СССР от 26.12.89 № 2501 | Ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей
| Ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей
|
|
| 1 Несмотря на то что этот документ принимался еще в советские времена, он применяется в Украине и сейчас, что подтверждается, в частности, письмами Госстроя и Госкомжилхоза от 24.02.2005 г. № 7/8-134, № 4/3-260, Госстроя от 24.09.2001 г. № 7/5-953, от 06.06.2001 г. № 7/7-540, от 26.05.99 г. № 7/469. | |||
Как видим, трактовки понятия «капитальный ремонт» в вышеприведенных документах различаются, что вносит неопределенность в определение состава данных работ.
Например, из
письма Госстроя от 30.04.2003 г. № 7/7-401 и Правил № 76 можно понять, что капитальный ремонт должен осуществляться без изменения строительных габаритов объекта, в то время как Порядком № 154 это допускается. Мы же считаем, что изменение строительных габаритов во время капремонта вряд ли допустимо, и такие действия строители могут осуществлять только в части ремонта объектов городского благоустройства.Далее из приведенных определений напрашивается вывод, что отличие капитального ремонта от текущего состоит в том, что первый направлен на
восстановление, модернизацию и улучшение эксплуатационных показателей (характеристик) объекта, а второй — на поддержание эксплуатационных качеств и предупреждение его деформаций.Между тем все эти характеристики весьма условны, хотя и могут использоваться для обоснования проводимых на объекте работ. Однако возникает необходимость в более четком разграничении перечня работ по капремонту, что на сегодняшний день сделано в
Перечне № 150, Порядке № 154 и в укрупненном виде в постановлении № 565.Перечень № 150
был издан во исполнение положений Закона о ЖКУ, в связи с чем он является обязательным к применению при оказании жилищно-коммунальных услуг. В то же время Минрегионстрой в письме от 06.04.2009 г. № 9/8-457, ссылаясь на письмо Минжилкоммунхоза от 11.03.2009 г. № 8/7-2425, разрешил применять Перечень № 150 для определения работ по текущему и капитальному ремонту больниц, учебных заведений, административных зданий по соответствующему решению главного распорядителя средств (по всей видимости, эти объекты были указаны в задаваемом вопросе).Из этого можно заключить, что в целом Минрегионстрой не возражает относительно использования
Перечня № 150 при разграничении работ по капремонту, в том числе и на административных объектах, и в отсутствие иных нормативов2 остается ориентироваться на него.2 Как было отмечено, Порядок № 154 имеет определенную специфику, поэтому приведенный в нем перечень работ без ограничения может использоваться только при проведении работ по капремонту объектов городского благоустройства, а в постановлении № 565 приведен достаточно узкий и специфический перечень работ.
Но после ознакомления с
Перечнем № 150 возникает следующий вопрос: могут ли отдельные работы по капитальному ремонту проводиться в процессе проведения текущего ремонта? Ведь в нем приводятся разнообразные работы, а получение разрешительной документации на капремонт — процесс весьма трудоемкий. И неужели, скажем, на проведение ремонта плиточной облицовки со стороны подвалов в отдельных местах с перекладыванием более 10 плиток в одном месте (п.п. 2.1.3 Порядка № 150) необходимо получать громоздкий пакет документации?Мы считаем, что в этом вопросе нужно ориентироваться на комплексный характер проводимых работ, на что обращается внимание в
п. 2.4 Правил № 76 и в письме Госстроя от 30.04.2003 г. № 7/7-401. Последним документом на практике руководствуются и сейчас (см. письмо Госархинспекции от 22.01.2009 г. № 22/9-281), в том числе инспекторы Госархинспекции при проведении проверок, а также представители налоговых органов (см. консультацию «Как облагаются НДС материалы, полученные от заказчика и включенные в выполненные работы субподрядчика» в газете «Налоговый, банковский, таможенный консультант», 2005, № 16).В данных документах, в частности, говорится следующее:
«если здание в целом не подлежит капитальному ремонту, комплекс работ текущего ремонта может учитывать отдельные работы, классифицируемые как такие, которые относятся к капитальному ремонту (кроме работ, предусматривающих замену и модернизацию конструктивных элементов здания)».О комплексном устранении неисправностей здания и оборудования говорится в
п.п. 2.5.1 Правил № 76 и в письме Госстроя от 06.06.2001 г. № 7/7-540: «комплексный капитальный ремонт объектов жилья, заведений зравоохранения, образования, культуры, как сложный и трудоемкий, выполняется, как правило, подрядным способом, а работы по выборочному капитальному ремонту, которые охватывают ремонт только отдельных конструктивных элементов, могут выполняться хозяйственным способом».Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что работы по капитальному ремонту, требующие получения специальной разрешительной документации, могут быть охарактеризованы так:
«выполняется комплекс работ капитального характера, которые предусматривают замену и модернизацию конструктивных элементов объекта с целью их восстановления или улучшения без изменения строительных габаритов объекта».А вот отдельные работы по капитальному ремонту, не соответствующие такой характеристике, можно проводить в составе работ по текущему ремонту без получения «капремонтной» документации. Это следует, в частности, из
п. 4.1 Положения № 273, согласно которому проведение текущего ремонта зданий и сооружений без изменения предназначения не требует получения разрешения на проведение строительных работ. И хотя в ближайшее время в это положение будут внесены изменения, аналогичные нормы предусматриваются и в Проекте нового положения о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, размещенного на сайте Госархинспекции (http://dabi.gov.ua/projects.shtm).Заметим также, что лицензия на выполнение работ по текущему ремонту понадобится в том случае, если будут выполняться работы из перечня
Лицензионных условий, в который большинство работ по текущему ремонту не попадают.
Какие документы требуются для проведения работ по капитальному ремонту
Основным нормативным актом, регламентирующим порядок получения разрешительной документации в строительной сфере, является
Закон о застройке, согласно ст. 23 которого застройка территорий состоит в размещении и осуществлении строительства новых объектов, реконструкции, реставрации, капитальном ремонте, упорядочении действующих объектов градостроительства, расширении и техническом переоснащении предприятий.Все эти работы, в том числе и по капремонту, попадают в понятие «строительство» и в
Законе об архитектуре , в результате чего на них необходимо получать практически всю разрешительную документацию для объектов строительства, предусмотренную в Законе об архитектуре и Законе о застройке. Разрешительная процедура осуществляется в несколько этапов.
Этап 1. Получение исходных данных для проекта работ по капремонту.
Эта процедура описана в Порядке № 489. В соответствии со ст. 27 Закона о застройке физическое или юридическое лицо, которое подало заявление о намерениях застройки на участке, находящемся в его собственности, имеет право на получение исходных данных для проекта, в том числе и по капремонту.К исходным данным относятся:
1.
Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка 3. Эти условия устанавливаются местными правилами застройки населенного пункта и для их получения заказчик обращается в госадминистрацию или местный совет с заявлением о намерении застройки (в данном случае — о проведении капремонта объекта).3 Заметим, что согласно ст. 27 Закона о застройке и п. 4 Порядка № 489 требования к содержанию и форме градостроительных условий и к порядку разработки, согласования, финансирования и утверждения градостроительного обоснования должны быть определены Минрегионстроем, однако на данный момент они не утверждены.
В соответствии с
Порядком № 489 к заявлению прилагаются:1) для юридического лица — удостоверенная нотариально копия учредительных документов;
для субъекта предпринимательской деятельности — удостоверенная нотариально копия свидетельства о государственной регистрации;
для физического лица — гражданина — копия документа, удостоверяющего физическое лицо;
для уполномоченного лица — удостоверенная нотариально копия доверенности;
2) удостоверенная нотариально копия документа, подтверждающего право заявителя на земельный участок (государственного акта на право собственности и/или постоянного пользования земельным участком, договора аренды, согласие собственника земельного участка на реализацию намерений застройки, если участок не находится в собственности заявителя и арендуется из земель частной собственности, или решение о передаче (предоставлении) заявителю земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности в порядке, определенном земельным законодательством (при наличии);
3) предпроектные работы (при наличии).
Если указанные в заявлении намерения относятся к преимущественным или допустимым видам застройки соответствующей территории, заказчику в течение 2 недель со дня регистрации заявления выдаются градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка.
Сложнее дело обстоит в ситуации, когда местные правила застройки отсутствуют или земельный участок, на котором расположен объект строительства, находится за пределами населенного пункта. В этом случае заказчику в 2-недельный срок со дня регистрации заявления дается согласие на разработку градостроительного обоснования размещения объекта. Далее по его заказу осуществляется разработка градостроительного обоснования (в срок не более 3 месяцев), которое затем отдается на согласование с органами градостроительства и архитектуры, земресурсов, охраны культурного наследия, природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органами. Свои выводы эти органы предоставляют в течение 1 месяца со дня предоставления на их рассмотрение градостроительного обоснования независимо друг от друга.
После этого происходит общественное слушание градостроительного обоснования и его утверждение местным органом власти. Порядок проведения государственной экспертизы градостроительной документации утвержден
постановлением КМУ от 20.05.2009 г. № 522.2
. Технические условия относительно инженерного обеспечения объекта градостроительства. Техусловия предоставляются после получения градостроительных условий юридическими лицами, которые являются собственниками элементов инженерной инфраструктуры или осуществляют их эксплуатацию, в 15-дневный срок после регистрации соответствующего ходатайства заказчика или уполномоченного им лица.Перечень лиц, которые предоставляют техусловия, устанавливается градостроительными условиями, при этом учитывается, находится ли место присоединения инженерных сетей заказчика к магистральным или иным сетям на земельном участке заказчика, или на его границе. Из
Порядка № 489 можно понять, что к таким лицам относятся организации водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, кабельных сетей телевидения.Типовые формы техусловий утверждаются Минрегионстроем, но в них в соответствии с
Порядком № 489 должны быть указаны:1) основные сведения, в частности, наименование и адрес объекта градостроительства, заказчика, проектировщика, вид строительства;
2) источники водо-, тепло-, энерго- и газоснабжения;
3) место присоединения к соответствующим инженерным сетям, требования к оборудованию узлов присоединения;
4) основные расчетные инженерные параметры объекта градостроительства;
5) требования относительно внешнего освещения;
6) требования относительно установки счетчиков учета потребления холодной и горячей воды, тепловой энергии, природного газа, обеспечения их круглогодичной эксплуатации;
7) задание на разработку специального раздела «Инженерно-технические мероприятия гражданской защиты (гражданской обороны)» — для объектов, перечень которых приведен в
приложении 2 к Порядку № 489;8) требования относительно обеспечения пожарной безопасности объекта градостроительства;
9) требования относительно объектов, проекты строительства которых подлежат государственной экспертизе по вопросам техногенной безопасности.
3. Задание на проектирование
. Содержание такого задания зависит от особенностей объекта градостроительства и условий строительства, а перечень данных должен установить Минрегионстрой.Этап 2. Разработка проектной документации на проведение капремонта
специализированными организациями, имеющими лицензию (р. ІV Лицензионных условий). При этом согласно ст. 7 Закона об архитектуре проект должен разрабатываться под руководством и при обязательном участии архитектора, который имеет соответствующий сертификат.С 15.04.2009 г., когда вступили в действие изменения в
ст. 7 Закона об архитектуре, проектная документация, разработанная в соответствии с градостроительными условиями и ограничениями, не подлежит согласованию с соответствующими органами исполнительной власти, местного самоуправления и органами культурного наследия, природоохранными и санитарно-эпидемиологическими органами. А с предприятиями, учреждениями и организациями, которые предоставили техусловия относительно инженерного обеспечения объекта капремонта, проектная документация согласовывается только в случае невозможности выполнения этих условий при проектировании объекта.Разработанный проект должен быть согласован с местным органом градостроительства и архитектуры и передан на государственную экспертизу (
ст. 8 Закона об инвестициях). При наличии позитивных решений этих органов проект утверждается заказчиком.Перечень объектов, для утверждения проектов строительства которых комплексное заключение государственной экспертизы не является обязательным, приведен в приказе Минрегионстроя от 08.04.2009 г. № 1454. Поскольку в него включен и ряд работ по капремонту, перед общением с «проектировщиками» с ним не помешает ознакомиться.
4 Текст приказа Минрегионстроя от 08.04.2009 г. № 145 и комментарий к нему опубликованы в газете «Строительная бухгалтерия», 2009, № 14, с. 5, с. 37.
Заметим также, что с 2010 г. состав проектной документации будет регламентироваться новыми ДСТУ. В частности, Решением научного совета Минрегионстроя от 28.04.2009 г. № 45 утвержден проект новой редакции ДБН А.2.2-3-200_ «Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства», который придет, очевидно, на смену ныне действующему ДБН А.2.2-2004, и приняты уже некоторые ДСТУ, регламентирующие порядок подготовки проектной документации, например: ДСТУ Б А.2.4-5:2009 «Система проектной документации для строительства. Общие положения» (приказ Минрегионстроя от 24.01.2009 г. № 28), ДСТУ Б А.2.4-3:2009 «Система проектной документации для строительства. Правила выполнения рабочей документации автоматизации технологических процессов» (приказ Минрегионстроя от 23.01.2009 г. № 25) и др.
Что же касается настоящего момента, то в
письмах Госстроя и Госжилкомхоза от 24.02.2005 г. № 7/8-134, № 4/3-260 и письме Госстроя от 26.05.99 г. № 7/469 было отмечено, что рабочий проект по капитальному ремонту состоит из таких разделов:а) для объектов жилья, социальной сферы и коммунального назначения:
— общая пояснительная записка;
— архитектурно-строительные решения;
— технологические решения (при необходимости);
— решения по инженерному оборудованию;
— проект организации капитального ремонта;
— сметная документация;
б) для объектов благоустройства:
— общая пояснительная записка;
— организация ремонтно-строительных работ;
— оценка влияния на окружающую среду;
— рабочая документация;
— сметная документация.
Эти органы отметили, что содержание разделов проектно-сметной документации может уменьшаться, но при этом в обязательном порядке разрабатываются документы, которыми определяются фактические объемы работ (дефектный акт с указанием условий выполнения работ) и сметная документация (см. также по этому поводу
письмо Госстроя от 24 сентября 2001 г. № 7/5-953).Этап 3. Разработка рабочей документации на проведение капремонта.
Эта документация разрабатывается подрядчиком на основании утвержденного проекта при участии архитектора — автора утвержденного проекта в соответствии с заключенным договором на разработку проекта (ст. 8 Закона об архитектуре).Этап 4. Получение разрешения на выполнение подготовительных работ (в случае необходимости).
На основании этого разрешения осуществляются подготовительные работы, в том числе по капремонту, в частности: ограждение строительной площадки, нарушение элементов благоустройства в пределах земельного участка, отведенного под объект капремонта, сооружение временных и бытовых сооружений, необходимых для организации и обслуживания строительных работ, складирование стройматериалов и т. д.Однако такое разрешение не дает права на выполнение строительных работ (
ст. 281 Закона о застройке). Разрешение на выполнение подготовительных работ выдается Госархинспекцией и ее территориальными органами в течение 10 дней со дня регистрации заявления, но приступать к работам разрешается не ранее чем через 7 календарных дней после получения разрешения.Для получения этого разрешения в Госархинспекцию предоставляются такие документы:
— документ, подтверждающий право собственности или пользования земельным участком или договор суперфиция;
— градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка;
— проект выполнения подготовительных работ, согласованный и утвержденный в установленном законе порядке;
— документ о назначении ответственных исполнителей подготовительных работ.
Заметим, что ранее
Госархинспекция в письме от 06.03.2008 г. № 24/7-499 предписывала для выдачи разрешения на проведение подготовительных работ предоставлять еще и решение исполкома или Госадминистрации о разрешении строительства объектов, но сейчас исходя из положений ст. 281 Закона о застройке этот документ не требуется.Форма разрешения на выполнение подготовительных работ должна быть разработана КМУ и с проектом постановления можно ознакомиться на сайте Госархинспекции (
http://dabi.gov.ua/infoto.shtm). Из проектных форм документации можно понять, что она будет применяться и для проведения капремонта. Другое дело, насколько это целесообразно делать в данной ситуации, ведь составление проекта подготовительных работ и его согласование могут занять определенное время, а подготовка объекта к строительству и к капремонту различается.Этап 5. Получение разрешения на выполнение строительных работ.
Разрешение на выполнение строительных работ — это документ, который подтверждает право заказчика или подрядчика на выполнение подготовительных работ (если соответствующее разрешение не получалось) и строительных работ, а также на подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружениям.Разрешение выдается Госархинспекцией, для чего заказчик и подрядчик подают письменное заявление, к которому прилагаются:
1) документы от заказчика капремонта:
— документ, подтверждающий право собственности или пользования земельным участком или договор суперфиция;
— проектная документация на капремонт, согласованная и утвержденная в установленном порядке;
— сведения об осуществлении авторского и технического надзора;
— копия документа, удостоверяющего право собственности на здание или сооружение, или письменного согласия собственника на проведение капремонта;
2) документы от подрядчика капремонта:
— копии учредительных документов и свидетельства о госрегистрации;
— копия лицензии на исполнение функций генподрядчика, удостоверенная в установленном законом порядке (если таковой имеется);
— договор (контракт) подряда на проведение строительных работ по капремонту;
— документ о назначении ответственных исполнителей работ;
— сведения о квалификации и опыте специалистов, которые принимают участие в выполнении заказа;
— предложения о привлечении субподрядчиков.
Разрешение выдается на протяжении месяца со дня регистрации заявления на бесплатной основе. Если на протяжении трех месяцев со дня выдачи разрешения строительные работы начаты не были, разрешение может быть аннулировано.
Заметим, что действующее сейчас положение о порядке выдачи разрешений на проведение строительных работ (
Положение № 273) было принято под предыдущую редакцию Закона о застройке и предусматривает несколько иной пакет документации. В связи с этим в скором будущем следует ожидать принятия новой редакции этого документа, проект которого размещен на сайте Госархинспекции (http://dabi.gov.ua/projects.shtm).Обращаем внимание также на то, что проектную декларацию на капремонт получать не нужно, поскольку она выдается при
сооружении объектов жилья, а не его капремонте.Перечень строительных работ, на которые не нужно получать разрешение на выполнение строительных работ сейчас, приведен в
п. 4 Положения № 273. В ближайшее время должен появиться новый, несколько расширенный перечень, проект которого также размещен на сайте Госархинспекции.Требовать другие разрешительные документы на проведение подготовительных и строительных работ, в том числе и ордеров на нарушение благоустройства, официальные органы права не имеют, на что обратил внимание
Минрегиострой в письме от 08.07.2009 г. № 22/9-4131.Этап 6. Проведение работ по капремонту.
Во время работ по капремонту в соответствии с постановлением № 903 осуществляется авторский надзор архитектором — автором проекта, другими разработчиками или уполномоченными ими лицами.Технический надзор обеспечивается заказчиком и может осуществляться двумя путями:
1) собственными силами заказчика, если в его составе имеются лица, которые имеют соответствующий квалификационный сертификат, — тогда лицензия на эти работы не нужна;
2) третьими лицами, но при условии получения ими соответствующей лицензии (см. по этому вопросу
письмо Госархинспекции от 16.01.2009 г. № 22/7-195).Строительные и монтажные работы по капремонту, указанные в перечне работ из
Лицензионных условий, подлежат лицензированию. Причем в тех случаях, когда работы осуществляются по схеме: генподрядчик — подрядчики, генподрядчик должен иметь лицензию на выполнение генподрядных функций, на что обращалось внимание в письмах Госархинспекции от 03.06.2009 г. № 22/7-3149, от 10.04.2008 г. № 22/10-875.Общие условия заключения и выполнения договора подряда в капитальном строительстве утверждены
постановлением КМУ от 01.08.2005 г. № 668, и согласно последним изменениям, внесенным постановлением КМУ от 17.06.2009 г. № 601, они распространяются и на работы по капитальному ремонту зданий и сооружений. Примерный договор подряда в капитальном строительстве утвержден приказом Минстроя от 27.10.2005 г. № 3, а недавно обнародованы рекомендации по составлению приложений к нему (приказ Минрегиостроя от 13.01.2009 г. № 2). Эти документы имеют статус примерных договоров в соответствии со ст. 179 ХКУ и их условия по взаимному согласию сторон могут быть изменены или дополнены. При желании стороны могут также внести изменения в первоначально заключенный контракт путем заключения дополнительных соглашений (письмо Госстроя от 04.09.2003 г. № 7/5-826).На выполненные работы в соответствии с
письмом Госстроя и Госжилкомхоза от 24.02.2005 г. № 7/8-134, № 4/3-260 следует оформить дефектный акт, форма которого в нем приведена.Что касается оформления документации, подтверждающей факт приема-передачи выполненных работ, то согласно
ст. 882 ГКУ для этих целей используется акт. На практике, как правило, применяют акт по форме № КБ-2в и справку о стоимости выполненных подрядных работ (типовая форма № КБ-3), которые заполняются на основании Журнала учета выполненных работ (ф. № КБ-6).Форма № КБ-2в является обязательной к применению в случае оплаты контракта за счет государственных средств (см.
письмо Минрегионстроя от 09.04.2009 г. № 12/14-382), причем в этой ситуации она оформляется как генподрядчиком, так и субподрядчиком (письмо Госстроя от 15.05.2003 г. № 7/5-446).При желании стороны могут применять форму № КБ-2в и во взаимоотношениях с негосударственными структурами, хотя для этих целей можно использовать и любую другую форму акта, содержащую реквизиты, предусмотренные
ст. 9 Закона о бухучете и Положением № 88. На такую возможность неоднократно обращали внимание официальные органы (письма Минрегионстроя от 09.04.2009 г. № 12/14-382, МФУ от 10.08.2004 г. № 31-04200-10-10/14432, Минстроя от 14.11.2006 г. № 11/2-1063, Госстроя от 25.10.2004 г. № 8/1-1053, от 15.04.2004 г. № 8/8-437).Справка по форме № КБ-3 оформляется на строительные работы независимо от источника финансирования и
Госстрой в письме от 04.09.2003 г. № 7/5-826 указал на то, что справка составляется за период, установленный контрактом на выполнение подрядных работ (ежемесячно, за этап, объект и т. п.). А в письме Госстроя от 08.07.2004 г. № 8/8-719 было отмечено, что справка по форме № КБ-3 оформляется при проведении работ подрядным и хозяйственным способами.Кроме этих документов, по мнению Госстроя, должен составляться также дефектный акт (
письмо Госстроя и Госжилкомхоза от 24.02.2005 г. № 7/8-134, № 4/3-260), а для приема от подрядчика отремонтированных объектов основных фондов используется акт по ф. № ОЗ-2 «Акт приема-сдачи отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов», утвержденной приказом Минстата от 29.12.95 г. № 352.До принятия в эксплуатацию готового объекта на него составляется архитектурно-технический паспорт объекта архитектуры (
ст. 12 Закона об архитектуре).Этап 7. Принятие в эксплуатацию отремонтированного объекта.
Принятие объекта в эксплуатацию осуществляется на основании свидетельства о соответствии построенного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил, которое выдается Госархинспекцией, выдавшей разрешение на проведение строительных работ. Форма свидетельства приведена в приказе Мирегионстроя от 10.12.2008 г. № 575, из которого следует, что оно выдается и на работы по капремонту.Для получения свидетельства заказчик или уполномоченное им лицо подало письменное заявление (форма его указана в
Порядке № 923), к которому прилагаются:— проектная документация, утвержденная в установленном порядке;
— акт готовности объекта к эксплуатации, подписанный генпроектной и генподрядной организациями, субподрядными организациями, заказчиком, страховой компанией (если объект застрахован), а также архитектором, который разрабатывал проект. Такой акт подлежит по письменному обращению заказчика согласованию в течение 10 рабочих дней исполкомом или Госадминистрацией и органами, к полномочиям которых согласно закону принадлежит участие в принятии законченных строительством объектов.
После получения документов Госархинспекция проводит итоговую проверку соответствия отремонтированного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил и готовности его к эксплуатации, которая проводится на объекте строительства и не может длиться более 4 рабочих дней.
Выдача свидетельства осуществляется на протяжении 10 дней со дня регистрации заявления, что и является датой принятия объекта в эксплуатацию. Заметим также, что
Порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов изложен в новой редакции постановления КМУ от 20.05.2009 г. № 534.Поскольку пакет разрешительной документации на проведение работ по капремонту достаточно громоздкий, на практике обязанности по его получению, как правило, возлагаются на саму строительную организацию. Возможность такого варианта оформления документации для предпроектной стадии предусматривается, в частности,
ст. 27 Закона о застройке, в соответствии с которой организация разработки градостроительного обоснования, его согласование, а также получение в интересах заказчика исходных данных в полном объеме может осуществляться на договорных началах с предприятием, учреждением, организацией. Это же допускается и ст. 281 Закона о застройке применительно к получению разрешения на подготовительные работы.А вот в отношении разрешения на строительные работы
ст. 29 Закона о застройке оперирует только понятием «заказчик», хотя мы считаем, что и в этом случае функции по предоставлению документации заказчик может возложить на уполномоченное лицо.
Какая ответственность может быть применена за неполучение разрешительной документации на капремонт
Основным нормативным актом, который регламентирует вопросы применения ответственности сторон за проведение строительных работ, в том числе и по капремонту, без получения разрешительной документации, является
Закон об ответственности в сфере градостроительства.Положения
ст.1 этого Закона, в частности, предусматривают применение ответственности за такие нарушения:— проведение строительных работ без разрешения на их выполнение или без утвержденной проектной документации — штраф в размере 50 % стоимости этих работ;
— проведение подготовительных работ без разрешения на выполнение подготовительных работ или без разрешения на выполнение строительных работ, или без соответствующей утвержденной проектной документации — штраф в размере 50 необлагаемых минимумов доходов граждан (850 грн.);
— эксплуатация или использование зданий и сооружений после проведения капремонта без принятия их государственными приемными (техническими) комиссиями — штраф в размере 10 % стоимости выполненных работ;
— осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности в строительстве, подлежащих лицензированию, без получения лицензии — штраф в размер платы за выдачу лицензии.
Дела об этих правонарушениях рассматривает Госархинспекция. Штрафы налагаются в соответствии с
Положением № 244. Причем, по мнению Госархинспекции (письмо от 06.08.2008 г № 22/7-2350), админправонарушения, связанные с самовольным строительством, к которому относится и выполнение работ по капремонту без получения разрешения на проведение строительных работ (ст. 29 Закона о застройке), являются длящимися и срок привлечения к ответственности по ним должен отсчитываться со дня, когда должностному лицу Госархинспекции стало известно о факте совершения правонарушения.Кроме того, за проведение деятельности без получения лицензии на должностное лицо может быть наложен админштраф по
ст. 164 КоАП от 20 до 40 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 340 до 680 грн.) с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой. А если в процессе проведения безлицензионной деятельности был получен доход в крупных размерах (больше 1000 необлагаемых минимумов доходов граждан, в 2009 г. — 302500 грн.), применяется ответственность по ст. 202 УК в виде штрафа от 100 до 250 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 1700 до 4250 грн.), или исправительные работы на срок до двух лет, или ограничение свободы на срок до двух лет.Сам же договор подряда на проведение работ по причине отсутствия лицензии может быть признан недействительным (
ч. 1 ст. 227 ГКУ). А у заказчика в части неузаконенного ремонта, который могут обнаружить техники из БТИ, возникнут проблемы при переоформлении документации на отремонтированное здание, например, в случае его отчуждения. В этом случае для переоформления техпаспорта на объект проведенные работы все равно придется узаконить.
Порядок финансирования работ по капремонту
Поскольку работы по капитальному ремонту не подпадают под ограничения в части источников инвестирования из
ст. 4 Закона об инвестициях и под действие Закона о финансово-кредитных механизмах (там речь идет о сооружении объекта), стороны вправе установить любой порядок оплаты работ.Так, согласно
ч. 4 ст. 879 ГКУ оплата работ проводится после принятия заказчиком выполненных работ, если другой порядок не установлен по согласию сторон. То есть стороны могут договориться о выплате аванса, но тогда условие об этом обязательно должно быть указано в договоре (ч. 2 ст. 854 ГКУ).В случае привлечения субподрядчика для выполнения работ заказчик может оплатить субпорядные работы как генподрядчику, так и напрямую субподрядчикам, что позволяет сделать, в частности,
ч. 1 ст. 528 ГКУ.Подрядчик может приобретать материалы, используемые для проведения капремонтных работ как самостоятельно, так и получать их от заказчика (
ст. 840 ГКУ).В соответствии со
ст. 877 ГКУ на договор строительного подряда, в том числе и на проведение работ по капитальному ремонту, должна составляться сметная документация.ГНАУ
в письме от 31.03.2006 г. № 1931/Х/15-0314 обратила внимание на то, что законодательством термин «смета» не определен и предложила для этих целей воспользоваться определением сметы из Общих условий заключения и выполнения договора подряда в капитальном строительстве, утвержденных постановлением КМУ от 01.08.2005 г. № 668.Согласно этому документу сметой являются сводные расходы, сводные сметные расчеты, объектные и локальные сметные расчеты, объектные и локальные сметы, сметы на отдельные виды работ, сметы на проектные и изыскательские работы, прочие расчеты расходов на строительство, составленные по установленной форме, на основании которых определяется сметная стоимость строительства и договорная цена.
Заметим, что ГНАУ весьма трепетно относится к сметной документации при выполнении строительных работ и намекает на то, что она считается первичным документом, без которого у заказчика нет права на валовые расходы (
письмо ГНАУ от 31.03.2006 г. № 1931/Х/15-0314). В отличие от данной позиции Госпредпринимательства в письме от 17.02.2009 г. № 1378 отметил, что смета не является первичным документом, поскольку она по своему назначению и содержанию представляет собой плановый документ и что отражение фактических расходов, подтвержденных первичными документами, не может ограничиваться плановыми данными, которые содержатся в сметах. То есть, по мнению данного органа, смета не является документом, подтверждающим право на валовые расходы. А вот Госстрой, похоже, допускает, что при финансировании строительства не за счет бюджетных средств, смета может не составляться (п. 3 письма от 15.04.2004 г. № 8/8-437).В то же время, принимая во внимание нормы
ст. 877 ГКУ, мы не рекомендуем обходиться без сметы даже в тех ситуациях, когда финансирование осуществляется не за счет бюджетных средств. Другое дело, что в этих случаях может составляться локальная смета по фактическим расходам, а не плановым, форму которой предприятия вправе устанавливать самостоятельно, что фактически подтвердил Минстрой в п. 1 письма от 27.12.2005 г. № 10/2-6.При этом подрядчик может использовать
Правила определения стоимости строительства из ДБН Д.1.1-1-2000, которые носят обязательный характер при определении стоимости работ по капремонту, осуществляемому с привлечением бюджетных средств или средств предприятий, учреждений и организаций государственной собственности. Причем в этих случаях использовать ДБН Д.1.1-1-2000 должны и субподрядчики (см. письмо Госстроя от 16.09.2003 г. № 7/2-855).По строениям, строительство которых осуществляется за счет других источников финансирования, данные нормы носят рекомендательный характер и их применение обусловливается контрактом (см.
письма Минрегионстроя от 09.04.2009 г. № 12/14-382, от 28.10.2008 г. № 9/2-6, письмо Госстроя от 04.09.2003 г. № 7/5-826, п. 1 письма Минстроя от 27.12.2005 г. № 10/2-6, письмо ГНАУ от 31.03.2006 г. № 1931/Х/15-0314).Согласно
ст. 878 ГКУ заказчик может вносить изменения в проектно-сметную документацию без уточнения договорной цены только при условии, что стоимость дополнительных работ, вызванных этими изменениями, не превышает 10 % договорной цены и не влияет на характер работ, определенных в договоре подряда, в противном случае на это требуется согласие заказчика, на что обратил Минрегионстрой в письме от 09.04.2009 г. № 12/14-382.Как видим, получение разрешительной документации на проведение капремонта достаточно хлопотное дело, поэтому неудивительно, что на практике подрядчики и заказчики стараются «замаскировать» капремонтные работы под текущий ремонт. Что ж, в этом их можно понять…
В продолжение рассматриваемой темы по капитальному строительству в следующем номере «Строительная бухгалтерия» читайте о нюансах отражения ремонтных операций в бухгалтерском и налоговом учете.
