Капітальні ремонти:
особливості оформлення
Олег Дьяконов, бухгалтер-експерт
Не кожен власник нерухомості може обійтися без капітального ремонту, тому такі роботи може бути віднесено до основних видів будівельної діяльності. Проте отримання дозвільної документації на проведення робіт з капітального ремонту — процес досить складний, про що і йтиметься сьогодні.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦКУ
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ГКУ
— Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.КпАП
— Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.84 р. № 8073-X.ККУ
— Кримінальний кодекс України від 05.04.2001 р. № 2341-III.Закон про забудову
— Закон України «Про планування та забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III.Закон про архітектуру
— Закон України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.99 р. № 687-XIV.Закон про інвестиції
— Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.91 р. № 1560-XII.Закон про фінансово-кредитні механізми
— Закон України «Закон про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операції з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV.Закон про ЖКП
— Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875-IV.Закон про відповідальність у сфері містобудування
— Закон України «Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування» від 14.10.94 р. № 208/94-ВР.Закон про бухоблік
— Закон України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» від 16.07.99 р. № 996-XIV.Постанова № 565
— постанова КМУ «Про затвердження Порядку проведення безоплатного капітального ремонту власних житлових будинків і квартир осіб, що мають право на таку пільгу, а також першочерговий поточний ремонт житлових будинків і квартир осіб, які мають на це право» від 20.05.2009 р. № 565.Постанова № 903
— постанова КМУ від 11.07.2007 р. № 903 «Про авторський та технічний нагляд під час будівництва об'єкта архітектури».Правила № 76
— Правила утримання житлових будинків і прибудинкових територій, затверджені наказом Держкомжитлогоспу України від 17.05.2005 р. № 76.Порядок № 154
— Порядок проведення ремонту та утримання об'єктів міського благоустрою, затверджений наказом Держкомжитлогоспу України від 23.09.2003 р. № 154.Перелік № 150
— Примірний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд, затверджений наказом Держкомжитлогоспу України від 10.08.2004 р. № 150.Порядок № 489
— Порядок подання вихідних даних для проектування об'єктів містобудування, затверджений постановою КМУ від 20.05.2009 р. № 489.Порядок № 923
— Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затверджений постановою КМУ від 08.10.2008 р. № 923 у редакції постанови КМУ від 20.05.2009 р. № 534.Положення № 273
— Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затверджене наказом Держбуду України від 05.12.2000 р. № 273.Положення № 244
— Положення про порядок накладення штрафів за правопорушення у сфері містобудування, затверджене постановою КМУ від 06.04.95 р. № 244.Положення № 88
— Положення про документальне забезпечення записів у бухгалтерському обліку, затверджене наказом МФУ від 24.05.95 р. № 88.Ліцензійні умови
— Ліцензійні умови здійснення господарської діяльності в будівництві, пов'язаної із створенням об'єктів архітектури, затверджені наказом Мінрегіонбуду України від 27.01.2009 р. № 47.ДБН Д.1.1-1-2000
— Державні будівельні норми. ДБН Д.1.1-1-2000 «Правила визначення вартості будівництва», затверджені наказом Держбуду України від 27.08.2000 р. № 174.ДБН А.2.2-2004
— Державні будівельні норми. ДБН А.2.2-2004 «Проектування. Склад, порядок розробки, узгодження та затвердження проектної документації для будівництва», затверджені наказом Держбуду від 20.01.2004 р. № 8.
Які роботи підпадають під поняття капітального ремонту
На законодавчому рівні термін «капітальний ремонт» не визначено, хоча, зважаючи на важливість питання розмежування будівельних робіт за поточним і капітальним ремонтом, варто було б, звичайно, це зробити.
Оскільки перелік дозвільної документації для проведення поточного та капітального ремонту істотно відрізняється, наведемо розпізнавальні характеристики поняття «капітальний ремонт», зроблені на основі аналізу чинних нормативних документів і роз'яснень.
Розпізнавальні характеристики капітального ремонту
| Документ | Характеристика | ||
| капітальний ремонт | поточний ремонт | реконструкція | |
| Лист Держбуду від 30.04.2003 р. № 7/7-401 | Комплекс ремонтно-будівельних робіт, що передбачає заміну, відновлення та модернізацію конструкцій та оснащення будівель у зв'язку з їх фізичним зносом і руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також поліпшення планування будівлі та благоустрою території без зміни будівельних габаритів об’єкта. Капітальний ремонт передбачає припинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому чи її частини (за умови їх автономності) | Комплекс ремонтно-будівельних робіт, що передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей і попередження передчасного зносу конструкцій та інженерного обладнання | — |
| Правила № 76 | Комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов'язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будівлі, із заміною чи відновленням несучих конструкцій або захисних, інженерного обладнання та обладнання протипожежного захисту без зміни будівельних габаритів об’єкта та його техніко-економічних показників | Комплекс ремонтно-будівельних робіт, що передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей і попередження передчасного зносу конструкцій та інженерного обладнання | Комплекс будівельних робіт, спрямованих на поліпшення експлуатаційних показників приміщень житлової будівлі шляхом їх перепланування та переобладнання, надбудови, вбудови, прибудови з одночасним приведенням їх показників у відповідність з нормативно-технічними вимогами |
| Порядок № 154 | Роботи, спрямовані на відновлення експлуатаційних характеристик об'єктів міського благоустрою, збільшення міцності та несучої здатності конструктивних елементів, а також збільшення габаритів об'єктів і окремих їх частин у межах норм
| Роботи, спрямовані на запобігання дрібним деформаціям і пошкодженням, роботи, спрямовані на негайну їх ліквідацію
| |
| Реконструкція та капітальний ремонт житлових будинків. Норми Проектування (ВСН — 61-89(р)), затверджені наказом Держбуду СРСР від 26.12.89 № 2501 | Ремонт будівлі з метою відновлення його ресурсу із заміною у разі необхідності конструктивних елементів і систем інженерного обладнання, а також поліпшення експлуатаційних показників
| Ремонт будівлі з метою відновлення справності (працездатності) її конструкцій та систем інженерного обладнання, а також підтриманння експлуатаційних показників
| |
| 1 Незважаючи на те що цей документ приймався ще за «радянських» часів, він застосовується в Україні й зараз, що підтверджується, зокрема, листами Держбуду і Держкомжитлогоспу від 24.02.2005 р. № 7/8-134, № 4/3-260, Держбуду від 24.09.2001 р. № 7/5-953, від 06.06.2001 р. № 7/7-540, від 26.05.99 р. № 7/469. | |||
Як бачимо, трактування поняття «капітальний ремонт» у наведених вище документах розрізняються, що вносить неясність до визначення складу цих робіт.
Наприклад, із
листа Держбуду від 30.04.2003 р. № 7/7-401 і Правил № 76 стає зрозумілим, що капітальний ремонт має здійснюватися без зміни будівельних габаритів об’єкта, тоді як Порядком № 154 це допускається. Ми ж вважаємо, що зміна будівельних габаритів під час капремонту навряд чи допустима і такі дії будівельники можуть здійснювати лише щодо ремонту об'єктів міського благоустрою.Далі з наведених визначень напрошується висновок, що відмінність капітального ремонту від поточного полягає в тому, що перший спрямовано на
відновлення, модернізацію та поліпшення експлуатаційних показників (характеристик) об’єкта, а другий — на підтримання експлуатаційних якостей та попередження його деформацій.Тим часом усі ці характеристики вельми умовні, хоча й можуть використовуватися для обґрунтування робіт, що проводяться на об'єкті. Проте виникає необхідність у більш чіткому розмежуванні переліку робіт з капремонту, що на сьогодні зроблено в
Переліку № 150, Порядку № 154 та в розширеному вигляді — у постанові № 565.Перелік № 150
ббуло видано на виконання положень Закону про ЖКП, у зв'язку з чим він є обов'язковим для застосування при наданні житлово-комунальних послуг. Водночас Мінрегіонбуд у листі від 06.04.2009 р. № 9/8-457, посилаючись на лист Мінжитлокомунгоспу від 11.03.2009 р. № 8/7-2425, дозволив застосовувати Перелік № 150 для визначення робіт поточного та капітального ремонту лікарень, навчальних закладів, адміністративних будівель за відповідним рішенням головного розпорядника коштів (схоже, ці об'єкти було зазначено в поставленому запитанні).З цього можна зробити висновок, що в цілому Мінрегіонбуд не заперечує щодо використання
Переліку № 150 при розмежуванні робіт з капремонту, у тому числі й на адміністративних об'єктах та за відсутності інших нормативів2 залишається орієнтуватися на нього.2Як було зазначено, Порядок № 154 має певну специфіку, тому наведений у ньому перелік робіт без обмеження може бути використано лише при проведенні робіт з капремонту об’єктів міського благоустрою, а в постанові № 565 наведено досить вузький і специфічний перелік робіт.
Але після ознайомлення з
Переліком № 150 виникає таке запитання: чи може бути проведено окремі роботи з капітального ремонту в процесі поточного ремонту? Адже в ньому наводяться різноманітні роботи, а отримання дозвільної документації на капремонт — процес досить трудомісткий. І невже, скажімо, на проведення ремонту плиткового облицювання стін підвалів у окремих місцях з перекладкою більше 10 плиток в одному місці (п.п. 2.1.3 Порядку № 150) необхідно отримувати громіздкий пакет документації?Ми вважаємо, у цьому питанні потрібно орієнтуватися на комплексний характер робіт, що проводяться, на що звертається увага в
п. 2.4 Правил № 76 і листі Держбуду від 30.04.2003 р. № 7/7-401. Останнім документом на практиці керуються й зараз, у тому числі інспектори Держархінспекції при проведенні перевірок, а також представники податкових органів (див. консультацію «Як обкладаються ПДВ матеріали, отримані від замовника та включені у виконані роботи субпідрядника» у газеті «Податковий, банківський, митний консультант» 2005, № 16).У цих документах, зокрема, зазначається таке: «
Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, що класифікуються як такі, котрі належать до капітального ремонту (крім робіт, що передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі)».Про комплексне усунення несправностей будівлі та обладнання зазначається в
п.п. 2.5.1 Правил № 76 та в листі Держбуду від 06.06.2001 р. № 7/7-540: «Комплексний капітальний ремонт об'єктів житла, закладів охорони здоров'я, освіти, культури, як складний і трудомісткий, виконується, як правило, підрядним способом, а роботи з вибіркового капітального ремонту, що охоплюють ремонт лише окремих конструктивних елементів, можуть виконуватися господарським способом».З викладеного вище можна зробити висновок, що роботи з капітального ремонту, які потребують отримання спеціальної дозвільної документації, може бути охарактеризовано так: «
виконується комплекс робіт капітального характеру, що передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів об’єкта з метою їх відновлення або поліпшення без зміни будівельних габаритів об’єкта».А от окремі роботи з капітального ремонту, що не відповідають такій характеристиці, можна проводити у складі робіт з поточного ремонту без отримання «капремонтної» документації. Це випливає, зокрема, з
п. 4.1 Положення № 273, згідно з яким проведення поточного ремонту будівель і споруд без зміни призначення не потребує отримання дозволу на проведення будівельних робіт. І хоча найближчим часом до цього Положення буде внесено зміни, аналогічні норми передбачаються і в Проекті нового положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, розміщеного на сайті Держархінспекції (http://dabi.gov.ua/projects.shtm).Зазначимо також, що ліцензія на виконання робіт з поточного ремонту знадобиться в тому разі, якщо виконуватимуться роботи з переліку
Ліцензійних умов, у яких більшість робіт з поточного ремонту не потрапляють.
Які документи необхідні для проведення робіт з капітального ремонту
Основним нормативним актом, що регламентує порядок отримання дозвільної документації в будівельній сфері, є
Закон про забудову, згідно зі ст. 23 якого забудова територій полягає в розміщенні та здійсненні будівництва нових об'єктів, реконструкції, реставрації, капітальному ремонті, впорядкуванні діючих об'єктів ммістобудування, розширенні та технічному переоснащенні підприємств.Усі ці роботи, у тому числі й з капремонту, підпадають під поняття «будівництво» і в
Законі про архітектуру, унаслідок чого на них необхідно отримувати практично всю дозвільну документацію для об'єктів будівництва, передбачену в Законі про архітектуру та Законі про забудову. Дозвільна процедура здійснюється у декілька етапів.
Етап 1. Отримання вихідних даних для проекту робіт з капремонту
. Цю процедуру описано в Порядку № 489. Згідно зі ст. 27 Закону про забудову фізична або юридична особа, яка подала заяву про наміри забудови на ділянці, що перебуває в її власності, має право на отримання вихідних даних для проекту, у тому числі й з капремонту.До вихідних даних належать:
1.
Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки3.. Ці умови встановлюються місцевими правилами забудови населеного пункту і для їх отримання замовник звертається до держадміністрації або місцевої ради із заявою про намір забудови (у цьому разі — проведення капремонту об’єкта).3 Зазначимо, що згідно зі ст. 27 Закону про забудову та п. 4 Порядку № 489 вимоги до змісту та форми містобудівних умов і до порядку розробки, узгодження, фінансування та затвердження містобудівного обґрунтування має бути визначено Мінрегіонбудом, проте на цей момент їх не затверджено.
Відповідно до
Порядку № 489 до заяви додаються:11) для юридичної особи — посвідчена нотаріально копія установчих документів,
для суб'єкта підприємницької діяльності — посвідчена нотаріально копія свідоцтва про державну реєстрацію;
для фізичної особи-громадянина — копія документа, що посвідчує фізичну особу;
для уповноваженої особи — посвідчена нотаріально копія довіреності;
2) посвідчена нотаріально копія документа, що засвідчує право заявника на земельну ділянку (державного акта на право власності та постійного користування земельною ділянкою, договору оренди, згоди власника земельної ділянки на реалізацію намірів забудови, якщо ділянка не перебуває у власності заявника і орендується із земель приватної власності, або рішення про передачу (надання) заявнику земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності в порядку, визначеному земельним законодавством (за наявності));
3) передпроектні роботи (за наявності).
Якщо зазначені в заяві наміри належать до переважних чи допустимих видів забудови відповідної території, замовнику протягом 2 тижнів з дня реєстрації заяви видаються містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки.
Складніша справа із ситуацією, коли місцеві правила забудови відсутні чи земельна ділянка, на якій розташовано об'єкт будівництва, знаходиться за межами населеного пункту. У цьому разі замовнику в 2-тижневий термін з дня реєстрації заяви надається згода на розробку містобудівного обґрунтування розміщення об’єкта. Далі за його замовленням здійснюється розробка містобудівного обґрунтування (у строк не більше 3 місяців), яке потім віддається на погодження з органами містобудування та архітектури, земресурсів, охорони культурної спадщини, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органам. Свої висновки ці органи надають протягом одного місяця з дня подання на їх розгляд містобудівного обґрунтування незалежно один від одного.
Після цього відбувається громадське слухання містобудівного обґрунтування та його затвердження місцевим органом влади. Порядок проведення державної експертизи містобудівної документації затверджено
постановою КМУ від 20.05.2009 р. № 522.2
. Технічні умови щодо інженерного забезпечення об’єкта містобудування. Техумови надаються після отримання містобудівних умов юридичними особами, які є власниками елементів інженерної інфраструктури чи здійснюють їх експлуатацію, в 15-денний термін після реєстрації відповідного клопотання замовника або уповноваженої ним особи.Перелік осіб, які надають техумови, установлюється містобудівними умовами, при цьому враховується, чи знаходиться місце приєднання інженерних мереж замовника до магістральних чи інших мереж на земельній ділянці замовника або на її межі. З
Порядку № 489 можна зрозуміти, що до таких осіб належать організації водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання, газопостачання, кабельних мереж телебачення.Типові форми техумов затверджуються Мінрегіонбудом, але в них згідно з
Порядком № 489 має бути зазначено:1) основні відомості, зокрема, найменування та адреса об’єкта містобудування, замовника, проектувальника, вид будівництва;
2) джерела водо-, тепло-, енерго- і газопостачання;
3) місце приєднання до відповідних інженерних мереж, вимоги до обладнання вузлів приєднання;
4) основні розрахункові інженерні параметри об’єкта містобудування;
5) вимоги щодо зовнішнього освітлення;
6) вимоги щодо установки лічильників обліку споживання холодної та гарячої води, теплової енергії, природного газу, забезпечення їх цілорічної експлуатації;
7) завдання на розробку спеціального розділу «Інженерно-технічні заходи цивільного захисту (цивільної оборони)» — для об'єктів, перелік яких наведено в
додатку 2 до Порядку № 489;8) вимоги щодо забезпечення пожежної безпеки об’єкта містобудування;
9) вимоги щодо об'єктів, проекти будівництва яких підлягають державній експертизі з питань техногенної безпеки.
3. Завдання на проектування
. Зміст такого завдання залежить від особливостей об’єкта містобудування та умов будівництва, а перелік даних має встановити Мінрегіонбуд.Етап 2
. Розробка проектної документації на проведення капремонту спеціалізованими організаціями, що мають ліцензію (р. IV. Ліцензійних умов). При цьому згідно зі ст. 7 Закону про архітектуру проект має розроблятися під керівництвом та за обов'язкової участі архітектора, який має відповідний сертифікат.З 15.04.2009 р., коли почали діяти зміни до
ст. 7 Закону про архітектуру, проектна документація, розроблена згідно з містобудівними умовами та обмеженнями, не підлягає погодженню з відповідними органами виконавчої влади, місцевого самоврядування та органами культурної спадщини, природоохоронними і санітарно-епідеміологічними органами. А з підприємствами, установами та організаціями, що надали техумови щодо інженерного забезпечення об’єкта капремонту, проектна документація погоджується лише в разі неможливості виконання цих умов при проектуванні об’єкта.Розроблений проект має бути погоджено з місцевим органом містобудування й архітектури та передано на державну експертизу (
ст. 8 Закону про інвестиції). За наявності позитивних рішень цих органів проект затверджується замовником.Перелік об'єктів, для затвердження проектів будівництва яких комплексний висновок державної експертизи не є обов'язковим, наведено в
наказі Мінрегіонбуду від 08.04.2009 № 1454. Оскільки до нього включено і низку робіт з капремонту, перед спілкуванням з «проектувальниками» з ним не зайво буде ознайомитися.4 Текст наказу Мінрегіонбуду від 08.04.2009 № 145 і коментар до нього опубліковано в газеті «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 14, с. 5, с. 37.
Зауважимо також, що з 2010 року склад проектної документації регламентуватиметься новими ДСТУ. Зокрема,
Рішенням наукової ради Мінрегіонбуду від 28.04.2009 р. № 45 затверджено проект нової редакції ДБН А.2.2-3-200_ «Склад, порядок розробки, узгодження та затвердження проектної документації для будівництва», який прийде, очевидно, на зміну чинному на сьогодні ДБН А.2.2-2004, і прийнято вже деякі ДСТУ, що регламентують порядок підготовки проектної документації, наприклад: ДСТУ Б А.2.4-5:2009 «Система проектної документації для будівництва. Загальні положення» (наказ Мінрегіонбуду від 24.01.2009 р. № 28), ДСТУ Б А.2.4-3:2009 «Система проектної документації для будівництва. Правила виконання робочої документації автоматизації технологічних процесів» (наказ Мінрегіонбуду від 23.01.2009 р. № 25) тощо.Що ж до цього моменту, то в
листах Держбуду та Держжитлокомгоспу від 24.02.2005 р. № 7/8-134, № 4/3-260 і листі Держбуду від 26.05.99 р. № 7/469 зауважено, що робочий проект з капітального ремонту складається з таких розділів:а) для об'єктів житла, соціальної сфери та комунального призначення:
— загальна пояснювальна записка;
— архітектурно-будівельні рішення;
— технологічні рішення (за необхідності);
— рішення щодо інженерного обладнання;
— проект організації капітального ремонту;
— кошторисна документація;
б) для об'єктів благоустрою:
— загальна пояснювальна записка;
— організація ремонтно-будівельних робіт;
— оцінка впливу на навколишнє середовище;
— робоча документація;
— кошторисна документація.
Ці органи зазначили, що зміст розділів проектно-кошторисної документації може зменшуватися, але при цьому обов'язково розробляються документи, якими визначаються фактичні обсяги робіт (дефектний акт із зазначенням умов виконання робіт) і кошторисна документація (див. також із цього приводу
лист Держбуду від 24.09.2001 р. № 7/5-953).Етап 3
. Розробка робочої документації на проведення капремонтуЦя документація розробляється підрядником на підставі затвердженого проекту за участі архітектора — автора затвердженого проекту відповідно до укладеного договору на розробку проекту (
ст. 8 Закону про архітектуру).Етап 4. Отримання дозволу на виконання підготовчих робіт (за необхідності)
На підставі цього дозволу виконуються підготовчі роботи, у тому числі з капремонту, зокрема: обгороджування будівельного майданчика, порушення елементів благоустрою в межах земельної ділянки, відведеної під об'єкт капремонту, спорудження тимчасових і побутових споруд, необхідних для організації та обслуговування будівельних робіт, складування будматеріалів тощо.Проте такий дозвіл не дає права на виконання будівельних робіт (
ст. 281 Закону про забудову). Дозвіл на виконання підготовчих робіт видається Держархінспекцією та її територіальними органами протягом 10 днів з дня реєстрації заяви, але приступати до робіт дозволяється не раніше ніж через 7 календарних днів після отримання дозволу.Для отримання цього дозволу до Держархінспекції подаються такі документи:
— документ, що підтверджує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіція;
— містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки;
— проект виконання підготовчих робіт, узгоджений і затверджений у встановленому законом порядку;
— документ про призначення відповідальних виконавців підготовчих робіт.
Зазначимо, що раніше
Держархінспекція в листі від 06.03.2008 р. № 24/7-499 наказувала для видачі дозволу на проведення підготовчих робіт надавати ще й рішення виконкому або Держадміністрації про дозвіл будівництва об'єктів, але зараз виходячи з положень ст. 281 Закону про забудову цей документ не потрібний.Форму дозволу на виконання підготовчих робіт має бути розроблено КМУ та з проектом постанови можна ознайомитися на сайті Держархінспекції (
http://dabi.gov.ua/in foto.shtm). З проектних форм документації можна зрозуміти, що вона застосовуватиметься і для проведення капремонту. Інша річ, чи доцільно це робити в такій ситуації, адже складання проекту підготовчих робіт і його узгодження може зайняти певний час, а підготовка об’єкта до будівництва та до капремонту відрізняється.Етап 5. Отримання дозволу на виконання будівельних робіт
Дозвіл на виконання будівельних робіт — це документ, що підтверджує право замовника або підрядника на виконання підготовчих робіт (якщо відповідний дозвіл не виходив) і будівельних робіт, а також на підключення об’єкта будівництва до інженерних мереж і споруд.
Дозвіл видається Держархінспекцією, для чого замовник і підрядник подають письмову заяву, до якої додаються:
1) документи від замовника капремонту:
— документ, що підтверджує право власності чи користування земельною ділянкою або договір суперфіція;
— проектна документація на капремонт, узгоджена та затверджена в установленому порядку;
— відомості про здійснення авторського та технічного нагляду;
— копія документа, що засвідчує право власності на будівлю або споруду, або письмової згоди власника на проведення капремонту;
2) документи від підрядника капремонту:
— копії установчих документів і свідоцтва про держреєстрацію;
— копія ліцензії на виконання функцій генпідрядника, посвідчена у встановленому законом порядку (якщо такий є);
— договір (контракт) підряду на проведення будівельних робіт з капремонту;
— документ про призначення відповідальних виконавців робіт;
— відомості про кваліфікацію та досвід фахівців, які беруть участь у виконанні замовлення;
— пропозиції щодо залучення субпідрядників.
Дозвіл видається протягом місяця з дня реєстрації заяви на безоплатній основі. Якщо протягом трьох місяців з дня видачі дозволу будівельні роботи розпочато не було, дозвіл може бути анульовано.
Зазначимо, що чинне сьогодні положення про порядок видачі дозволів на проведення будівельних робіт (
Положення № 273) було прийнято під попередню редакцію Закону про забудову та передбачає дещо інший пакет документації. У зв'язку з цим у недалекому майбутньому слід чекати прийняття нової редакції цього документа, проект якого розміщено на сайті Держархінспекції (http://dabi.gov.ua/projects.shtm).Звертаємо увагу також на те, що проектну декларацію на капремонт отримувати не потрібно, оскільки вона видається при
спорудженні об'єктів житла, а не при його капремонті.Перелік будівельних робіт, на які не потрібно отримувати дозвіл на виконання будівельних робіт на сьогоднішній день наведено в
п. 4 Положення № 273. Водночас скоро має з'явитися новий, дещо розширений перелік, проект якого також розміщено на сайті Держархінспекції.Вимагати інші дозвільні документи на проведення підготовчих і будівельних робіт, у тому числі й ордери на порушення благоустрою офіційні органи не мають права, на що звернув увагу
Мінрегіонбуд у листі від 08.07.2009 р. № 22/9-4131.Етап 6. Проведення робіт з капремонту
Під час робіт з капремонту згідно з
Постановою № 903 здійснюється авторський нагляд архітектором — автором проекту, іншими розробниками чи уповноваженими ними особами.Технічний нагляд забезпечується замовником і може здійснюватися двома способами:
1) власними силами замовника, якщо в його складі є особи, які мають відповідний кваліфікаційний сертифікат, — тоді ліцензія на ці роботи не потрібна;
2) третіми особами, але за умови отримання ними відповідної ліцензії (див. з цього питання
лист Держархінспекції від 16.01.2009 р. № 22/7-195 ).Будівельні та монтажні роботи з капремонту, зазначені в переліку робіт з
Ліцензійних умов, підлягають ліцензуванню. Причому в тих випадках, коли роботи здійснюються за схемою: генпідрядник — підрядники, генпідрядник повинен мати ліцензію на виконання генпідрядних функцій, на що зверталася увага в листах Держархінспекції від 03.06.2009 р. № 22/7-3149, від 10.04.2008 р. № 22/10-875.Загальні умови укладення і виконання договору підряду в капітальному будівництві затверджено
постановою КМУ від 01.08.2005 р. № 668, і згідно з останніми змінами, унесеними постановою КМУ від 17.06.2009 р. № 601, вони поширюються й на роботи з капітального ремонту будівель і споруд. Примірний договір підряду в капітальному будівництві затверджено наказом Мінбуду від 27.10.2005 р. № 3, а нещодавно оприлюднено рекомендації щодо складання додатків до нього (наказ Мінрегіонбуду від 13.01.2009 р. № 2). Ці документи мають статус типових договорів відповідно до ст. 179 ГКУ та їх умови за взаємною згодою сторін може бути змінено або доповнено. За бажанням сторони можуть також унести зміни до контракту, укладеного напочатку, шляхом укладання додаткових угод (лист Держбуду від 04.09.2003 р. № 7/5-826).На виконання роботи згідно з
листом Держбуду та Держжитлокомгоспу від 24.02.2005 р. № 7/8-134, № 4/3-260 слід оформити дефектний акт, форму якого в ньому наведено.Що стосується оформлення документації, що підтверджує факт приймання-передачі виконаних робіт, то згідно зі
ст. 882 ГКУ з цією метою використовується акт. На практиці, як правило, застосовують акт за формою № КБ-2в і довідку про вартість виконаних підрядних робіт (типова форма № КБ-3), які заповнюються на підставі журналу обліку виконаних робіт (ф. № КБ-6).Форма № КБ-2в є обов'язковою для застосування в разі оплати контракту за рахунок державних коштів (див.
лист Мінрегіонбуду від 09.04.2009 р. № 12/14-382), причому в цій ситуації вона оформляється як генпідрядником, так і субпідрядником (лист Держбуду від 15.05.2003 р. № 7/5-446).За бажанням сторони можуть застосовувати форму № КБ-2в й у відносинах з недержавними структурами, хоча з цією метою можна використовувати і будь-яку іншу форму акта, що містить реквізити, передбачені
ст. 9 Закону про бухоблік та Положенням № 88. На таку можливість неодноразово звертали увагу офіційні органи (лист Мінрегіонбуду від 09.04.2009 р. № 12/14-382, МФУ від 10.08.2004 р. № 31-04200-10-10/14432, лист Мінбуду від 14.11.2006 р. № 11/2-1063, листи Держбуду від 25.10.2004 р. № 8/1-1053, від 15.04.2004 р. № 8/8-437).Довідка за формою № КБ-3 оформляється на будівельні роботи незалежно від джерела фінансування, і
Держбуд у листі від 04.09.2003 р. № 7/5-826 наголосив на тому, що довідка складається за період, установлений контрактом на виконання підрядних робіт (щомісячно, за етап, об'єкт тощо). А в листі Держбуду від 08.07.2004 р. № 8/8-719 зазначено, що довідка за формою № КБ-3 оформляється при проведенні робіт підрядним і господарським способом.Крім цих документів, на думку Держбуду, має складатися також дефектний акт (
лист Держбуду та Держжитлокомгоспу від 24.02.2005 р. № 7/8-134, № 4/3-260), а для приймання від підрядника відремонтованих об'єктів основних фондів використовується акт за ф. № ОЗ-2 «Акт приймання-здачі відремонтованих, реконструйованих і модернізованих об'єктів», затверджений наказом Мінстату від 29.12.95 р. № 352.До прийняття в експлуатацію готового об’єкта на нього складається архітектурно-технічний паспорт об’єкта архітектури (
ст. 12 Закону про архітектуру)Етап 7. Прийняття в експлуатацію відремонтованого об’єкта
Прийняття об’єкта в експлуатацію здійснюється на підставі свідоцтва про відповідність побудованого об’єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, що видається Держархінспекцією, яка видала дозвіл на проведення будівельних робіт. Форму свідоцтва наведено в
наказі Мірегіонбуду від 10.12.2008 р. № 575, з якого випливає, що воно видається і на роботи з капремонту.Для отримання свідоцтва замовник чи уповноважена ним особа подає письмову заяву (форму її наведено в порядку №
923), до якої додаються:— проектна документація, затверджена в установленому порядку;
— акт готовності об’єкта до експлуатації, підписаний генпроектною та генпідрядною організаціями, субпідрядними організаціями, замовником, страховою компанією (якщо об'єкт застраховано), а також архітектором, який розробляв проект. Такий акт підлягає за письмовим зверненням замовника узгодженню протягом 10 робочих днів виконкомом або Держадміністрацією та органами, до повноважень яких згідно із законом належить участь у прийнятті закінчених будівництвом об'єктів.
Після отримання документів Держархінспекція проводить підсумкову перевірку відповідності відремонтованого об’єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил та готовності його до експлуатації, що проводиться на об'єкті будівництва і не може тривати більше 4 робочих днів.
Видача свідоцтва здійснюється протягом 10 днів з дня реєстрації заяви, що і є датою прийняття об’єкта в експлуатацію. Зазначимо також, що Порядок
прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів викладено в новій редакції постанови КМУ від 20.05.2009 р. № 534.Оскільки пакет дозвільної документації на проведення робіт з капремонту досить громіздкий, на практиці обов'язки щодо його отримання, як правило, покладаються на саму будівельну організацію. Можливість такого варіанта оформлення документації для передпроектної стадії передбачається, зокрема
ст. 27 Закону про забудову, згідно з якою організація розробки містобудівного обґрунтування, його узгодження, а також отримання на користь замовника вихідних даних у повному обсязі може здійснюватися на договірних засадах з підприємством, установою, організацією. Це ж допускається і ст. 281 Закону про забудову щодо отримання дозволу на підготовчі роботи.А от стосовно дозволу на будівельні роботи
ст. 29 Закону про забудову оперує лише поняттями «замовник», хоча ми вважаємо, що і в цьому разі функції з подання документації замовник може покласти на уповноважену особу.
Яку відповідальність може бути застосовано за неотримання дозвільної документації на капремонт
Основним нормативним актом, що регламентує питання застосування відповідальності сторін за проведення будівельних робіт, у тому числі і з капремонту, без отримання дозвільної документації є
Закон про відповідальність у сфері містобудування.Положення
ст.1 цього Закону, зокрема, передбачають застосування відповідальності за такі порушення:— проведення будівельних робіт без дозволу на їх виконання чи без затвердженої проектної документації — штраф у розмірі 50 % вартості цих робіт;
— проведення підготовчих робіт без дозволу на виконання підготовчих робіт, чи без дозволу на виконання будівельних робіт, чи без відповідної затвердженої проектної документації — штраф у розмірі 50 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (850 грн.);
— експлуатація або використання будівель і споруд після проведення капремонту без прийняття їх державними приймальними (технічними) комісіями — штраф у розмірі 10% вартості виконаних робіт;
— здійснення окремих видів господарської діяльності в будівництві, що підлягають ліцензуванню, без отримання ліцензії — штраф у розмір плати за видачу ліцензії.
Справи про ці правопорушення розглядає Держархінспекція. Штрафи накладаються згідно з
Положенням № 244. Причому, на думку Держархінспекції (лист від 06.08.2008 р. № 22/7-2350) адмінправопорушення, пов'язані із самовільним будівництвом, до якого належить і виконання робіт з капремонту без отримання дозволу на проведення будівельних робіт (ст. 29 Закону про забудову), є триваючими і термін притягнення до відповідальності за ними має відлічуватися з дня, коли посадовій особі Держархінспекції стало відомо про факт здійснення правопорушення.Крім того, за проведення діяльності без отримання ліцензії на посадову особу може бути накладено адмінштраф за
ст. 164 КпАП від 20 до 40 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 340 до 680 грн.) з конфіскацією виготовленої продукції, знарядь виробництва та сировини чи без такої. А якщо в процесі проведення безліцензійної діяльності було отримано прибуток у великих розмірах (більше 1000 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, у 2009 р. — 302500 грн.), застосовується відповідальність за ст. 202 КК у вигляді штрафу від 100 до 250 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 1700 до 4250 грн.), чи виправні роботи на строк до двох років, чи обмеження свободи на строк до двох років.Сам же договір підряду на проведення робіт унаслідок відсутності ліцензії може бути визнано недійсним (
ч. 1 ст. 227 ЦКУ). А у замовника щодо неузаконеного ремонту, що може виявити технік з БТІ, виникнуть проблеми при переоформленні документації на відремонтовану будівлю, наприклад, у разі його відчуження. У цьому випадку для переоформлення техпаспорта на об'єкт проведені роботи все одно доведеться узаконити.
Порядок фінансування робіт з капремонту
Оскільки роботи з капітального ремонту не підпадають під обмеження, зокрема, джерел інвестування за
ст. 4 Закону про інвестиції та під дію Закону про фінансово-кредитні механізми (там ідеться про спорудження об’єкта), сторони мають право встановити будь-який порядок оплати робіт.Так, згідно з
ч. 4 ст. 879 ЦКУ оплата робіт проводиться після прийняття замовником виконаних робіт, якщо інший порядок не встановлено за згодою сторін. Тобто сторони можуть домовитися про виплату авансу, але тоді умову про це обов'язково має бути зазначено в договорі (ч. 2 ст. 854 ЦКУ).У випадку залучення субпідрядника для виконання робіт замовник може сплатити субпідрядні роботи як генпідряднику, так і безпосередньо субпідрядникам, що дозволяє зробити, зокрема,
ч. 1 ст. 528 ЦКУ.Підрядник може придбавати матеріали, що використовуються для проведення капремонтних робіт як самостійно, так і отримувати їх від замовника (
ст. 840 ЦКУ).Згідно зі ст.
877 ЦКУ на договір будівельного підряду, у тому числі й на проведення робіт з капітального ремонту, має складатися кошторисна документація.ДПАУ в листі від 31.03.2006 р. № 1931/Х/15-0314
звернула увагу на те, що законодавством термін «кошторис» не визначено та запропонувала з цією метою скористатися визначенням кошторису із Загальних умов висновку та виконання договору підряду в капітальному будівництві, затверджених постановою КМУ від 01.08.2005 р. № 668.Згідно з цим документом кошторисом є зведені витрати, зведені кошторисні розрахунки, об'єктні та локальні кошторисні розрахунки, об'єктні та локальні кошториси, кошториси на окремі види робіт, кошториси на проектні та дослідницькі роботи, інші розрахунки витрат на будівництво, складені за встановленою формою, на підставі яких визначається кошторисна вартість будівництва і договірна ціна.
Зазначимо, що ДПАУ дуже трепетно ставиться до кошторисної документації при виконанні будівельних робіт і натякає на те, що вона вважається первинним документом, без якого у замовника немає права на валові витрати (
лист ДПАУ від 31.03.2006 р. № 1931/Х/15-0314). На відміну від цієї позиції, Держпідприємництво в листі від 17.02.2009 р. № 1378 зазначив, що кошторис не є первинним документом, оскільки він за своїм призначенням і змістом є плановим документом і що відображення фактичних витрат, підтверджених первинними документами, не може обмежуватися плановими даними, що містяться в кошторисах. Тобто, на думку цього органу, кошторис не є документом, що підтверджує право на валові витрати. А от Держбуд, схоже, допускає, що при фінансуванні будівництва не за рахунок бюджетних коштів кошторис може не складатися (п.3 листа від 15.04.2004 р. № 8/8-437).У той же час, зважаючи на норми
ст. 877 ЦКУ ми не рекомендуємо обходитися без кошторису навіть у тих ситуаціях, коли фінансування здійснюється не за рахунок бюджетних коштів. Інша справа, що в цих випадках може складатися локальний кошторис за фактичними витратами, а не плановими, форму якого підприємства мають право встановлювати самостійно, що фактично підтвердив Мінбуд у п. 1 листа від 27.12.2005 р. № 10/2-6.При цьому підрядник може використовувати
Правила визначення вартості будівництва з ДБН Д.1.1-1-2000, що носять обов'язковий характер при визначенні вартості робіт з капремонту, який здійснюється із залученням бюджетних коштів або коштів підприємств, установ та організацій державної власності. Причому в цих випадках використовувати ДБН Д.1.1-1-2000 мають і субпідрядники (див. лист Держбуду від 16.09.2003 р. № 7/2-855).За будовами, будівництво яких здійснюється за рахунок інших джерел фінансування, ці норми носять рекомендаційний характер та їх застосування обумовлюється контрактом (див.
лист Мінрегіонбуду від 09.04.2009 р. № 12/14-382, від 28.10.2008 р. № 9/2-6, лист Держбуду від 04.09.2003 р. № 7/5-826, п. 1 листа Мінбуду від 27.12.2005 р. № 10/2-6, лист ДПАУ від 31.03.2006 р. № 1931/Х/15-0314 ).Згідно зі
ст. 878 ЦКУ замовник може вносити зміни до проектно-кошторисної документації без уточнення договірної ціни лише за умови, що вартість додаткових робіт, викликаних цими змінами, не перевищує 10 % договірної ціни та не впливає на характер робіт, визначених у договорі підряду, інакше на це потрібна згода замовника, на що звернув увагу Мінрегіонбуд у листі від 09.04.2009 р. № 12/14-382.Як бачимо, отримання дозвільної документації на проведення капремонту досить клопітна справа, тому не дивно, що на практиці підрядники та замовники прагнуть «замаскувати» капремонтні роботи під поточний ремонт. Що ж, у цьому їх можна зрозуміти.
На продовження цієї теми з капітального будівництва в наступному номері газети «Будівельна бухгалтерія» читайте про нюанси відображення ремонтних операцій у бухгалтерському та податковому обліку.
