Регистрация права собственности на объекты недвижимости: некоторые проблемные вопросы
Роман Кабальский, юрист
В недавних Методрекомендациях Минюст высказал свою позицию по ряду вопросов, связанных с государственной регистрацией права собственности на объекты недвижимости. Однако мнение Минюста не всегда оказывается решающим. Последнее слово — традиционно за судом. В связи с этим предлагаем ознакомиться с кратким обзором судебной практики по наиболее дискуссионным вопросам, возникающим при регистрации права собственности на недвижимость.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.Методрекомендации
— Методические рекомендации по определению недвижимого имущества, которое находится на земельных участках, право собственности на которые подлежит государственной регистрации, утвержденные приказом Министерства юстиции Украины от 14.04.2009 г. № 660/51.
1 Комментарий к Методрекомендациям см. в газете «Строительная бухгалтерия», 2009, № 14, с. 40 — 41.
Являются ли подъездные пути объектом недвижимости?
Постановление Днепропетровского окружного административного суда от 22.01.2009 г. по делу № 2а-2345/08/0470
Напомним, по мнению Минюста,
право собственности на подъездные пути не подлежит отдельной государственной регистрации, поскольку они выступают принадлежностью к главной вещи, а именно к вокзалу. Соответственно регистрации подлежит право собственности на вокзал, в состав которого составной частью войдут и подъездные пути.Теперь перейдем к позиции судов в этом вопросе.
Так, в выбранном нами для иллюстрации деле предприятие обратилось в суд с требованием признать отказ БТИ в регистрации права собственности на подъездные пути незаконным. Отказ БТИ был обоснован тем, что они являются временными сооружениями, не связанными фундаментом с землей, и поэтому право собственности на них регистрации не подлежит. Предприятие в свою очередь сослалось на
Правила технической эксплуатации железных дорог Украины, утвержденные приказом Минтранса от 20.12.96 г. № 411, которыми подъездные пути отнесены к сооружениям, являющимся основанием для госрегистрации права собственности на них.Суд, разрешая данный спор, исходил в первую очередь из предписаний
ст. 181 Гражданского кодекса. В соответствии с ней к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения. Согласно п. 1.6 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5, не подлежат регистрации временные сооружения, а также сооружения, не связанные фундаментом с землей. Кроме того, суды учли, что железнодорожная колея, как предусмотрено Инструкцией по движению поездов и маневровой работе на железных дорогах Украины, утвержденной приказом Минтранса от 31.08.2005 г. № 507, — это две рейковые нити, положенные друг от друга на определенном расстоянии и прикрепленные к шпалам (брусьям). В свою очередь, фундамент представляет собой подземную часть дома, через которую передается нагрузка от его надземной части на грунт. Фундаменты бывают: ленточные непрерывные монолитные, ленточные непрерывные сборные, столбчатые, перекрестные бетонные и железобетонные, свайные сборные забивные, буронабивные, корнеподобные (приложение 11 к приказу Госстроя Украины «Об утверждении Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимости» от 24.05.201 г. № 127).На основании изложенного выше суд сделал вывод, что часть подъездного пути является
сооружением, которое не относится к объектам недвижимого имущества (зданиям и помещениям) и не связано фундаментом с землей.В целом, можно сделать вывод: суды в своей практике, как и Минюст, исходят из отсутствия необходимости регистрации права собственности на подъездные пути, однако обосновывают это тем, что не относят их к недвижимым вещам (см. также
определение Львовского апелляционного административного суда от 20.01.2009 г.). Однако эту позицию нельзя назвать устоявшейся: можно встретить решения судов с противоположными приведенным выводами. Так, в постановлении Окружного административного суда АРК от 16.02.2009 г. по делу № 2а-2488/08/4 был сделан вывод, что подъездной железнодорожный путь является объектом недвижимости, поскольку его перемещение невозможно без обесценивания и изменения назначения. Неурегулированность же порядка проведения технической инвентаризации определенных объектов недвижимости не может выступать основанием для нарушения прав и материально-правовых интересов лиц, связанных с проведением государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество.
Особенности регистрации права собственности на целостный имущественный комплекс
Постановление Окружного административного суда г. Киева от 15.04.2009 г. № 4/129
Вопрос об особенностях регистрации права собственности на объекты, входящие в целостный имущественный комплекс (далее — ЦИК), не был освещен в
Методрекомендациях Минюста, хотя является одним из наиболее спорных на практике. Тем не менее о позиции Минюста в этой части можно судить из высказанного им мнения о порядке регистрации права собственности на сложные объекты, как, например, автозаправочную станцию. По мнению, высказанному в Методрекомендациях, государственная регистрация права собственности не осуществляется в отношении вещей, выступающих составными частями сложной вещи. В таких случаях право собственности должно регистрироваться на сложную вещь в целом, а не на каждую входящую в ее состав отдельно. Если перенести этот вывод на ситуацию, когда регистрируется право собственности на объекты, составляющие ЦИК, то получается, что регистрации подлежит право собственности на ЦИК в целом без отдельной регистрации прав на входящие в него объекты. Посмотрим, согласны ли с ним суды.Прежде всего напомним, что согласно
ч. 2 ст. 191 ГК в состав предприятия как целостного имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также право на торговую марку либо иное обозначение и другие права. Суды исходят из того, что в ст. 191 ГК определение ЦИК приведено с целью выделения его как самостоятельного объекта гражданских прав, в то время как согласно Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество. При этом Закон определяет объект недвижимого имущества как земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке (здание, сооружение и др.), перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения предназначения. Таким образом, суды делают вывод, что государственной регистрации подлежат вещные права на каждый отдельный объект, размещенный на земельном участке, независимо от того, входит ли этот объект в состав предприятия как целостного имущественного комплекса.
Временное сооружение или объект недвижимости: проблема квалификации
Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 05.02.2009 г. № 19/34
Проблема определения критериев отнесения того или иного имущества к недвижимому
была основным предметом анализа Минюста в Методрекомендациях. Напомним, Минюст в качестве такого критерия, выведенного из содержания ст. 181 ГК, использует две характеристики, одновременное наличие которых позволяет отнести объект к недвижимому имуществу. Это размещение объекта на земельном участке и неразрывная связь с ним, т. е. невозможность существования вне связи с землей; невозможность перемещения такого объекта без обесценивания и изменения его назначения.Этими же критериями руководствуется в своей практике ВХСУ (см. постановления от 18.02.2009 г. № 12/4508, от 12.02.2009 г. № 9/176/06-ЗН(07), от 21.04.2008 г. № 1/98). Так, например, в постановлении ВХСУ от 18.02.2009 г. № 12/4508 было подчеркнуто, что основными признаками недвижимости являются значимость и индивидуальная ценность, неразрывная связь с земельным участком, на котором объект недвижимости размещен, невозможность его свободного перемещения в пространстве без обесценивания и изменения назначения. На основании названных критериев к объектам недвижимости ВХСУ отнес высоковольтные линии электропередач (и подобные им объекты), внешние кабельные сети, поскольку опоры таких линий связаны фундаментом с землей и перемещение линий невозможно без их обесценивания и изменения назначения (см. постановления ВХСУ от 27.02.2008 г. № 33/60-07, от 27.05.2008 г. № 30/16-07-374).
