Реєстрація права власності на об’єкти нерухомості: деякі проблемні питання
Роман Кабальський, юрист
У недавніх
Методрекомендаціях Мін’юст висловив свою позицію з низки питань, пов’язаних з державною реєстрацією права власності на об’єкти нерухомості. Проте думка Мін’юсту не завжди виявляється вирішальною. Останнє слово — традиційно за судом. У зв’язку з цим пропонуємо ознайомитися зі стислим оглядом судової практики за найбільш дискусійними питаннями, що виникають при реєстрації права власності на нерухомість.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.Методрекомендації
— Методичні рекомендації стосовно визначення нерухомого майна, що знаходиться на земельних ділянках, право власності на які підлягає державній реєстрації, затверджені наказом Міністерства юстиції України від 14.04.2009 р. № 660/51.
1 Коментар до Методрекомендацій див. у газеті «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 14, с. 40 — 41.
Чи є під’їзні шляхи об’єктом нерухомості?
Постанова Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 22.01.2009 р. у справі № 2а-2345/08/0470
Нагадаємо, на думку Мін’юсту,
право власності на під’їзні шляхи не підлягає окремій державній реєстрації, оскільки вони належать до головної речі, а саме до вокзалу. Відповідно, реєстрації підлягає право власності на вокзал, до складу якого складовою частиною увійдуть і під’їзні шляхи.Тепер перейдемо до позиції судів з цього питання.
Так, в обраній нами для ілюстрації справі підприємство звернулося до суду з вимогою визнати відмову БТІ в реєстрації права власності на під’їзні шляхи незаконним. Відмову БТІ було обґрунтовано тим, що під’їзні шляхи є тимчасовими спорудами, не зв’язаними фундаментом із землею, і тому реєстрації право власності на них не підлягає. Підприємство, у свою чергу, послалося на
Правила технічної експлуатації залізниць України, затверджені наказом Мінтрансу від 20.12.96 р. № 411, якими під’їзні шляхи віднесено до споруд, що є підставою для держреєстрації права власності на них.Суд, вирішуючи цю суперечку, виходив у першу чергу з положень
ст. 181 Цивільного кодексу. Згідно з нею до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розміщені на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення. Відповідно до п. 1.6 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін’юсту від 07.02.2002 р. № 7/5, нерухомості не підлягають реєстрації тимчасові споруди, а також споруди, не поєднані фундаментом із землею. Крім того, суди врахували, що залізнична колія, як передбачено Інструкцією з руху поїздів і маневрової роботи на залізницях України, затвердженою наказом Мінтрансу від 31.08.2005 р. № 507, — це дві рейкові нитки, покладені одна від одної на певній відстані та прикріплені до шпал (брусів). У свою чергу, фундамент є підземною частиною будинку, через яку передається навантаження від його надземної частини на ґрунт. Фундаменти бувають стрічкові безперервні монолітні, стрічкові безперервні збірні, стовпчасті, перехресні бетонні та залізобетонні, свайні збірні забивні, буронабивні, коренеподібні (додаток 11 до наказу Держбуду України «Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомості» від 24.05.201 р. № 127).На підставі викладеного вище суд зробив висновок, що частина під’їзного шляху є
спорудою, що не відноситься до об’єктів нерухомого майна (будівель та приміщень) і не поєднана фундаментом із землею.У цілому можна зробити висновок: суди у своїй практиці, як і Мін’юст, виходять із відсутності необхідності реєстрації права власності на під’їзні шляхи, проте обґрунтовують це тим, що не відносять їх до нерухомих речей (див. також
ухвалу Львівського апеляційного адміністративного суду від 20.01.2009 р.). Проте цю позицію не можна назвати сталою: можна зустріти рішення судів з протилежними до наведених висновками. Так, у постанові Окружного адміністративного суду АРК від 16.02.2009 р. у справі № 2а-2488/08/4 було зроблено висновок, що під’їзний залізничний шлях є об’єктом нерухомості, оскільки його переміщення неможливе без знецінення та зміни призначення. Неврегульованість же порядку проведення технічної інвентаризації певних об’єктів нерухомості не може бути підставою для порушення прав і матеріально-правових інтересів осіб, пов’язаних з проведенням державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно.
Особливості реєстрації права власності на цілісний майновий комплекс
Постанова Окружного адміністративного суду м. Києва від 15.04.2009 р. № 4/129
Питання про особливості реєстрації права власності на об’єкти, що входять до цілісного майнового комплексу (далі — ЦМК), не було висвітлено в
Методрекомендаціях Мін’юсту, хоча є одним з найбільш спірних на практиці. Проте про позицію Мін’юсту в цій частині можна судити з висловленої ним думки про порядок реєстрації права власності на такі складні об’єкти, як, наприклад, автозаправну станцію. На думку, висловлену в Методрекомендаціях, державна реєстрація права власності не здійснюється щодо речей, що виступають складовими частинами складної речі. У таких випадках право власності має реєструватися на складну річ у цілому, а не на кожну, що входить до її складу, окремо. Якщо перенести цей висновок на ситуацію, коли реєструється право власності на об’єкти — складові ЦМК, то виходить, що реєстрації підлягає право власності на ЦМК у цілому без окремої реєстрації прав на об’єкти, які входять до його складу. Поглянемо, чи погоджуюються з таким висновком суди.Перш за все, нагадаємо, що згідно з
ч. 2 ст. 191 ЦК до складу підприємства як цілісного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права. Суди виходять з того, що в ст. 191 ЦК визначення ЦМК наведене з метою виділення його як самостійного об’єкта цивільних прав, тоді як згідно із Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно. При цьому Закон визначає об’єкт нерухомого майна як земельні ділянки, а також об’єкти, розміщені на земельній ділянці (будівлю, споруду тощо), переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення. Таким чином, суди роблять висновок, що державній реєстрації підлягають речові права на кожен окремий об’єкт, розміщений на земельній ділянці незалежно від того, чи входить цей об’єкт до складу підприємства як цілісного майнового комплексу.
Тимчасова споруда або об’єкт нерухомості: проблема кваліфікації
Постанова Вищого господарського суду України від 05.02.2009 р. № 19/34
Проблема визначення критеріїв визначення приналежності того чи іншого майна до нерухомого
було основним предметом аналізу Мін’юсту в Методрекомендаціях. Нагадаємо, Мін’юст як такий критерій, виведений зі змісту ст. 181 ЦК, використовує дві характеристики, одночасна наявність яких дозволяє віднести об’єкт до нерухомого майна. Це розміщення об’єкта на земельній ділянці та нерозривний зв’язок з ним, тобто неможливість існування поза зв’язком із землею; неможливість переміщення такого об’єкта без знецінення та зміни його призначення.Цими ж критеріями керується в своїй практиці ВГСУ (див. постанови від 18.02.2009 р. № 12/4508, від 12.02.2009 р. № 9/176/06-ЗН(07), від 21.04.2008 р. № 1/98). Так, наприклад, у постанові ВГСУ від 18.02.2009 р. № 12/4508 було наголошено, що основними ознаками нерухомості є значущість та індивідуальна цінність, нерозривний зв’язок із земельною ділянкою, на якій об’єкт нерухомості розміщено, неможливість його вільного переміщення в просторі без знецінення та зміни призначення. На підставі названих критеріїв до об’єктів нерухомості ВГСУ відніс високовольтні лінії електропередач (і подібні до них об’єкти), зовнішні кабельні мережі, оскільки опори таких ліній поєднані фундаментом із землею і переміщення ліній неможливе без їх знецінення та зміни призначення (див. постанови ВГСУ від 27.02.2008 р. № 33/60-07, від 27.05.2008 р. № 30/16-07-374).
