Об инвестировании
в объекты жилищного строительства: Минюст разъясняет некоторые проблемные вопросы
Письмо Министерства юстиции Украины от 14.07.2009 г. № 438-0-2-09-19
В связи с обращением <...> Министерство юстиции рассмотрело <...>
письмо <...> о возможности применения такого механизма завершения строительства объекта недвижимого имущества, строительство которого осуществлялось путем привлечения инвестиций от физических и юридических лиц, как создание инвесторами объекта жилищного строительства жилищно-строительного кооператива, и сообщает.Предложеный <...>
механизм решения проблем, связанных с недостроенными объектами жилищного строительства, строительство которых осуществляется путем привлечения средств от физических и юридических лиц, является неприемлемым вследствие невозможности его практического применения.Прежде всего, для того чтобы создать жилищно-строительный кооператив с целью дальнейшего строительства объекта незавершенного строительства, строительство которого осуществлялось с привлечением средств от физических и юридических лиц, необходимо получить согласие всех инвесторов такого объекта строительства, которые в дальнейшем будут выступать учредителями жилищно-строительного кооператива.
Необходимость получения согласия
всех инвесторов и дальнейшего выполнения ими роли учредителей жилищно-строительного кооператива заключается в том, что если один из инвесторов объекта строительства на этапе вступления в жилищно-строительный кооператив в качестве ассоциированного члена кооператива (т. е. после создания такого кооператива) откажется от передачи своего имущественного права на объект инвестирования жилищно-строительному кооперативу в качестве паевого взноса, то из инвестиционных правоотношений не сможет исчезнуть такой субъект, как застройщик, у которого останутся обязательства перед инвестором. В этом случае осуществить передачу объекта незавершенного строительства от застройщика жилищно-строительному кооперативу в счет выполнения обязательств перед инвесторами не представляется возможным.Во-вторых, инвестирование физическими и юридическими лицами в жилищное строительство в соответствии с
Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» осуществляется путем вложения собственных, заимствованных и привлеченных имущественных и интеллектуальных ценностей в такой объект инвестирования. Для инвестирования могут быть привлечены финансовые средства в виде кредитов.В свою очередь, передача инвестором имущественного права на объект инвестирования жилищно-строительному кооперативу в качестве паевого взноса является не чем иным, как осуществлением им правомочий собственника, в частности по распоряжению своим имуществом, поскольку в соответствии со
статьей 19 Закона Украины «О кооперации» кооператив является собственником зданий, сооружений, денежных и имущественных взносов его членов, изготовленной продукции, доходов, полученных от ее реализации и осуществления прочей предусмотренной уставом деятельности, а также другого имущества, приобретенного на основаниях, не запрещенных законом. Источниками формирования имущества кооператива являются, в частности, вступительные, членские и целевые взносы его членов, паи и дополнительные паи.В соответствии с
частью второй статьи 586 Гражданского кодекса Украины залогодатель имеет право отчуждать предмет залога, передавать его в пользование другому лицу или иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не установлено договором.Таким образом, если инвестирование в жилищное строительство осуществлялось физическим или юридическим лицом путем привлечения финансовых средств в виде
кредита, то в случае передачи в залог имущественных прав на объект инвестирования инвестор не сможет внести свой пай в виде имущественного права на объект инвестирования без согласия залогодержателя.В-третьих, следует отметить, что исходя из положений
законов Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и «Об архитектурной деятельности» (статьи 4 и 1 соответственно) застройщиком является физическое либо юридическое лицо, которое имеет в собственности или в пользовании земельный участок, подало в установленном законодательством порядке заявление (ходатайство о его застройке для осуществления строительства либо изменения (в том числе путем сноса) объекта градостроительства.Таким образом, независимо от того, каким образом осуществляется строительство объекта — с привлечением средств от физических и юридических лиц или без такого привлечения,
документы на земельный участок (то ли право собственности, то ли право пользования) и разрешительная документация на строительство объекта недвижимого имущества оформлены на застройщика.В случае же государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства за застройщиком с целью передачи такого объекта вновь созданному жилищно-строительному кооперативу следует учитывать, что исходя из положений
Гражданского кодекса Украины такая государственная регистрация не придает объекту незавершенного строительства статус объекта недвижимого имущества, а потому не следует отождествлять правовые последствия перехода права собственности на объект недвижимого имущества и перехода права собственности на объект незавершенного строительства, в частности, в части одновременного перехода прав на земельный участок.Так, согласно
статье 377 Гражданского кодекса Украины к лицу, приобретшему жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором; если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, необходимую для их обслуживания; если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и частью участка, необходимой для их обслуживания <...>.То есть нормами
Гражданского кодекса Украины установлена императивная норма по одновременному переходу прав на земельный участок только при отчуждении жилых домов, зданий или сооружений (т. е. объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке).Учитывая изложенное,
при переходе права собственности на объект незавершенного строительства право собственности или право пользования на земельный участок не переходит, т. е. права относительно земельного участка остаются у застройщика.Наряду с этим следует отметить, что
Законом Украины «О планировке и застройке территорий» установлено, что в случае если право на строительство объекта градостроительства передано другому заказчику либо изменена строительная организация (генподрядчик), разрешение на выполнение строительных работ подлежит перерегистрации. Перерегистрация разрешения на выполнение строительных работ осуществляется в порядке получения разрешения на выполнение строительных работ.Таким образом, жилищно-строительному кооперативу необходимо будет обратиться к уполномоченному органу с целью перерегистрации разрешения на выполнение строительных работ, осуществляемой в порядке, установленном для его получения, при этом одним из документов, который должен подаваться для получения такого разрешения, является документ, удостоверяющий право собственности либо пользования земельным участком, или суперфиция
.Следует отметить, что перечень проблемных вопросов, которые указаны в этом
письме и могут возникнуть при применении предложенного механизма завершения строительства объекта недвижимого имущества, не является исчерпывающим и может быть продолжен.
Министр Н. Онищук
КОММЕНТАРИЙ
см. на с. 34—40 этого номера.
