Щодо інвестування в об'єкти житлового будівництва: Мін'юст роз'яснює деякі проблемні питання

У зв’язку зі зверненням <...> Міністерство юстиції розглянуло <...> лист <...> щодо можливості застосування такого механізму завершення будівництва об’єкта нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося шляхом залучення інвестицій від фізичних та юридичних осіб, як створення інвесторами об’єкта житлового будівництва житлово-будівельного кооперативу та повідомляє.

Запропонований <...> механізм вирішення проблем, пов’язаних із недобудованими об’єктами житлового будівництва, будівництво яких здійснюється шляхом залучення коштів від фізичних та юридичних осіб, і неприйнятним з огляду на неможливість його практичного застосування.

Перш за все, для того щоб створити житлово-будівельний кооператив з метою подальшого будівництва об’єкта незавершеного будівництва, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів від фізичних та юридичних осіб, необхідно отримати згоду всіх інвесторів такого об’єкта будівництва, які в подальшому виступатимуть засновниками житлово-будівельного кооперативу.

Необхідність отримання згоди всіх інвесторів та подальшого виконання ними ролі засновників житлово-будівельного кооперативу полягає в тому, що якщо один з інвесторів об’єкта будівництва на етапі вступу до житлово-будівельного кооперативу як асоційованого члену кооперативу (тобто після створення такого кооперативу) відмовиться від передачі свого майнового права на об’єкт інвестування житлово-будівельному кооперативу як внесок паю, то з інвестиційних правовідносин не зможе зникнути такий суб’єкт як забудовник у якого залишаться зобов’язання перед інвестором. В цьому випадку здійснити передачу об’єкта незавершеного будівництва від забудовника до житлово-будівельного кооперативу в рахунок виконання зобов’язань перед інвесторами не вбачається за можливе.

По друге, інвестування фізичними та юридичними особами у житлове будівництво відповідно до Закону України «Про інвестиційну діяльність» здійснюється шляхом вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в такий об’єкт інвестування. Для інвестування можуть бути залучені фінансові кошти у вигляді кредитів.

У свою чергу, передача інвестором майнового права на об’єкт інвестування житлово-будівельному кооперативу як внесок паю, є ні чим іншим, як здійснення ним правомочностей власника, зокрема щодо розпорядження своїм майном, оскільки відповідно до статті 19 Закону України «Про кооперацію» кооператив с власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів, виготовленої продукції, доходів, одержаних від її реалізації та провадження іншої передбаченої статутом діяльності, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом. Джерелами формування майна кооперативу є, зокрема вступні, членські та цільові внески його членів, паї та додаткові паї.

Відповідно до частини другої статті 586 Цивільного кодексу України заставодавець має право відчужувати предмет застави, передавати його в користування іншій особі або іншим чином розпоряджатися ним лише за згодою заставодержателя, якщо інше не встановлено договором.

Таким чином, якщо інвестування у житлове будівництво здійснювалося фізичною або юридичною особою шляхом залучення фінансових коштів у вигляді кредиту, то у разі передачі у заставу майнові права на об’єкт інвестування, інвестор не зможе внести свій пай у вигляді майнового права на об’єкт інвестування без згоди заставодержателя.

По-третє, слід відмітити, що, виходячи з положень законів України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та «Про архітектурну діяльність» (статті 4 та 1 відповідно), забудовником є фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об’єкта містобудування.

Таким чином, незалежно від того, яким чином здійснюється будівництво об’єкта із залученням коштів від фізичних та юридичних осіб чи без такого залучення, документи на земельну ділянку (чи то право власності, чи право користування) та дозвільна документація на будівництво об’єкта нерухомого майна оформлені на забудовника.

У випадку ж державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва за забудовником з метою передачі такого об’єкта до новоствореного житлово-будівельного кооперативу слід враховувати, що виходячи з положень Цивільного кодексу України така державна реєстрація не надає об’єкту незавершеного будівництва статусу об’єкта нерухомого майна, а тому, не слід ототожнювати правові наслідки переходу права власності на об’єкт нерухомого майна і переходу права власності на об’єкт незавершеного будівництва, зокрема в частині одночасного переходу прав на земельну ділянку.

Так, згідно зі статтею 377 Цивільного кодексу України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розмішені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором; якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування; якщо житловий будинок, будівля або споруда розмішені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування <...>.

Тобто нормами Цивільного кодексу України встановлено імперативну норму щодо одночасного переходу прав на земельну ділянку лише при відчуженні житлових будинків, будівель або споруд (тобто об’єктів нерухомого майна, які розташовані на земельній ділянці).

Враховуючи викладене, при переході права власності на об’єкт незавершеного будівництва право власності або право користування на земельну ділянку не переходить, тобто права щодо земельної ділянки залишаються у забудовника.

Поряд з цим, слід відмітити, що Законом України «Про планування і забудову територій» встановлено, що у разі якщо право на будівництво об’єкта містобудування передано іншому замовнику або змінено будівельну організацію (генпідрядника), дозвіл на виконання будівельних робіт підлягає перереєстрації. Перереєстрація дозволу на виконання будівельних робіт здійснюється у порядку отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Таким чином, житлово-будівельному кооперативу необхідно буде звернутися до уповноваженого органу з метою перереєстрації дозволу на виконання будівельних робіт, яка здійснюється у порядку, встановленому для його отримання, при цьому одним із документів, який має надаватися для отримання такою дозволу є документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або суперфіцію

Слід відмітити, що перелік проблемних питань, які вказані у цьому листі та можуть виникнути при застосуванні запропонованого механізму завершення будівництва об’єкта нерухомого майна не є вичерпним та може бути продовженим.