Уважаемые инвесторы, берите достройку дома в свои руки
Борис Бидий, Анна Урусова, юридическая фирма «Орлов, Михайленко и партнеры
В данной публикации приведен комментарий к письму Минюста от 14.05.2009 г. № 438-0-2-09-19 (текст см. на с. 7—8).
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ЗК
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.Закон № 800
— Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства от 25.12.2008 г. № 800-VI.Закон об управлении имуществом
— Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV.Закон об ОСМД
— Закон Украины «Об объединении собственников многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III.Закон о госрегистрации вещных прав на недвижимость
— Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.Закон об инвестиционной деятельности
— Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.91 г. № 1560-XII.Закон о застройке территории
— Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III.Письмо
— письмо Минюста Украины от 14.05.2009 г. № 438-0-2-09-19.
История вопроса
Ситуация, когда строительство жилого дома, завершенного на 90 %, вдруг оказывается замороженным застройщиком в связи с полным отсутствием финансовых ресурсов, на сегодняшний день не редкость. На это указывает и появление статей в профессиональной прессе, например,
статья В. Василенко и О. Папириной «Достроим через ЖСК» // «Строительство для всех: право и учет», 2009, № 7 (далее — статья).В связи с кризисом банки отказались кредитовать застройщиков, продажи квартир прекратились и денег застройщику попросту взять неоткуда. Тем более что он получил индульгенцию путем принятия
Закона № 800. Часть 4 ст. 3 указанного Закона налагает запрет на расторжение договоров инвесторами — физическими и юридическими лицами, по которым предполагается передача помещения в объекте жилищного строительства и произведена 100 % оплата. При частичной оплате возврат денег возможен, но только после последующей реализации объекта инвестирования (помещения), что при отсутствии продаж на практике означает невозможность получения инвестором своих денег. При этом застройщик на полтора года1 освобождается от начисления и выплаты штрафных санкций.1 Максимальный срок переноса сроков введения дома в эксплуатацию для того, чтобы воспользоваться преимуществами этого моратория.
Застройщик, понятное дело, будет разводить руками, — «мол, денег нет, ждите». А как быть гражданам — настоящим инвесторам этого дома, ведь они уже отдали свои деньги застройщику на постройку жилья, кое-кто взял кредиты, а по ним нужно платить, при этом свою квартиру покупатель получить не может. Не может получить обратно он и деньги, отданные на ее постройку.
Заложником этой ситуации оказались и банки. Они были активными игроками на инвестиционном рынке, выдали кредиты и застройщику и покупателю, а теперь не могут получить свои деньги обратно, да и забрать у кредиторов нечего — дом не введен в эксплуатацию, недвижимость не достроена, и самое главное, строительство остановилось и в создавшейся ситуации не может вестись дальше. Отчасти втянутыми в эту ситуацию оказались и страховые компании — кто-то из них осуществлял обязательное страхование строительно-монтажных работ при финансировании строительства через ФФС, а кто-то страховал финансовые риски.
Разрешить сложившуюся ситуацию с достройкой жилых домов желают все, вот почему эта тема «витает в воздухе». Другое дело — ее практическое воплощение.
Кроме того, существуют определенные опасения основных участников строительства относительно того, чтобы не остаться внакладе. Конечно, каждый по-своему заинтересован вывести ситуацию из кризиса или, по крайней мере, улучшить ее до такой степени, когда строительство можно продолжить. Вот тут и гнездятся опасения — ведь не могут выиграть все, — что если одна из сторон, которая, возможно, сознательно пошла на ее разрешение, сама же и проиграет?
Теперь непосредственно о ситуации. Нужно сразу указать, что в разбираемой нами ситуации отсутствуют указания, каким образом застройщиком привлекались инвестиции в строительство жилого дома у граждан (в свете ограничений способов инвестирования в жилую недвижимость, согласно
ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности). Но исходя из того, что наиболее распространенными способами привлечения инвестиций в жилье являются фонды финансирования строительства (ФФС) и целевые (строительные) облигации, мы можем допустить, что именно один из этих вариантов и предполагается.При этом, при облигационном способе инвестирования застройщик сам будет обеспокоен приближающимся дефолтом, так как его обязательства носят публичный характер и он обязывается перед инвесторами напрямую. Следовательно, разрешение таких ситуаций должно осуществляться с применением других методов и здесь рассматриваться не будет. А вот ситуация, когда деньги собирались через ФФС, дело остановилось, застопорилось, и выхода не видно, — как раз соответствует указанной ситуации.
Оставим на время особенности учреждения ЖСК — их достаточно много, разберемся в том, какие практические шаги предлагаются в
статье специалистами для достройки объекта через ЖСК.Шаг первый
Застройщик оформляет право собственности на объект незавершенного строительства (далее — ОНС) в порядке, предусмотренном законом на основании
ч. 3 ст. 331 ГК.Шаг второй
После того как право собственности на ОНС зарегистрировано, застройщик заключает с ЖСК договор, предмет которого — продажа этого ОНС. Одновременно с первым заключается еще один договор, по которому ЖСК принимает на себя обязательства путем перевода долга перед инвесторами (управляющим ФФС) с застройщика на ЖСК за плату (предполагается получение согласия инвесторов в соответствии со
ст. 520 ГК). Сумма, подлежащая уплате по второму договору, равна сумме причитающейся по первому в уплату за ОНС. Таким образом, денежные требования по указанным договорам просто зачитываются.Шаг третий
Инвесторы вступают в кооператив, а в качестве пая вносят свои права требования из договора на инвестирование. При условии вступления всех инвесторов в кооператив появляется возможность прекратить обязательства по передаче квартир, основанные на инвестиционных договорах, на основании
ст. 606 ГК, поскольку произойдет объединение должника и кредитора в одном лице.Шаг четвертый
ЖСК переоформляет на себя земельные отношения и разрешительную документацию и продолжает строительство.
Конечно, предлагаемая модель содержит слишком много «если», но сам факт попытки найти решение данного вопроса авторами
статьи нужно только приветствовать. В конце концов, именно благодаря поискам в этом направлении и будет найдено приемлемое решение выхода из создавшейся ситуации.
О чем говорится в письме Минюста?
Вернемся теперь к
письму и посмотрим, как на реализацию указанной модели достройки дома смотрит Минюст. Если попытаться кратко выразить ответ данного ведомства, то его можно свести к следующему: явных противоречий действующему законодательству в действиях сторон по реализации указанной схемы Минюст не усматривает, но находит, что практически реализовать ее не удастся, поскольку при ее реализации придется столкнуться с многими проблемных вопросами, не имеющими на сегодняшний день своего практического разрешения.Одно это не так уж плохо.
Во-первых, и схема может быть изменена (об этом мы поговорим несколько позднее). Во-вторых, большинство вопросов в письме рассмотрены в первом приближении, что дает возможность в будущем создать прецедент их практического разрешения, рассмотрев эти вопросы под другим углом зрения. В то же время не учитывать теперь указанное письмо тоже нельзя. Поэтому, если мы хотим что-либо из сказанного в письме опровергнуть, нами должны быть найдены и представлены сильные аргументы.Пойдем последовательно по тексту письма. Отметим сразу, что анализируем ответы Минюста мы с той позиции, что мы совершаем действия в полном соответствии с алгоритмом, предложенным
статьей, поскольку именно в таком свете и рассматривал эти вопросы Минюст. И только после этого мы приведем альтернативный взгляд на решение вопросов в модели достройки дома через ЖСК.Первое
, что замечено в письме, то это необходимость получения согласия всех инвесторов жилого дома для создания ЖСК, которые непременно должны выступить членами ЖСК. Иначе, как указывается в письме, если хотя бы один из инвесторов откажется передавать свои имущественные права на квартиру в качестве пая в ЖСК, не сможет исчезнуть такой субъект, как застройщик, у которого останутся обязательства перед инвесторами, не пожелавшими вступить в кооператив. И объект незавершенного строительства не будет возможности передать (продать) ЖСК, если такие обязательства будут оставаться.На практике действительно трудно скоординировать действия разрозненных инвесторов-граждан, которые не без оснований могут подозревать очередной обман. Кроме того, на каждый дом приходится несколько инвесторов, находящихся вне пределов досягаемости, — уехали и работают в другой области, за границей. Это проблема. Думаем, механизм будет работать и в том случае, если первоначальный застройщик останется в схеме как
титульный заказчик строительства. Это, конечно, ставит ЖСК в зависимость от такого заказчика, но некоторые сдерживающие меры такого заказчика можно предусмотреть в соглашении между ним и ЖСК2.2 В случае такого сценария отпадает необходимость переоформлять земельные отношения и разрешительную документацию на строительство на ЖСК. Между застройщиком и ЖСК может быть заключен договор на поручение исполнения функций заказчика. Правда, и модель при этом изменяется и чрезвычайно усложняется.
В таком случае действительно ли нужно решение всех инвесторов для решения поставленных задач? Например,
Закон об управлении имуществом оперирует подтвержденным объемом заказа на строительство, т. е. допускается, что инвесторы «подписались» не на все имеющиеся квартиры, а только на их часть, заключив соответствующий договор с управляющим и внеся необходимый первоначальный взнос. Речь, например, может идти о передаче (продаже) подобным образом части объекта незавершенного строительства (далее — ОНС) ЖСК в том объеме, в котором инвесторы выразят желание стать участниками ЖСК, а также в части, свободной от таких обязательств. Вспомним, например, законодательное решение вопроса об особенностях ипотеки объекта незавершенного строительства. Так, при передаче в ипотеку ОНС и обращении взыскания на завершенный объект, ипотека не распространяется на ту ее часть, которая была выделена в натуре и приобретена на основании гражданско-правового договора3. То есть при наличии законодательной воли подобные вопросы находят свое разрешение, могут они найти разрешение и в нашем случае. Технически это можно организовать, например, как передачу определенной части ОНС на основе описания, позволяющего идентифицировать, какая часть ОНС передается (в случае если на титульном заказчике останется часть обязательств перед инвесторами). В дальнейшем мы представим и другой взгляд по этому вопросу.3 Речь, безусловно, идет о квартире.
И все же Минюст правильно указал на практическую сложность получения согласия всех инвесторов стать членами кооператива. Даже если учитывать все вышесказанное для опровержения этого полярного мнения, нам придется признать, что, если мы такого согласия не добьемся, мы будем вынуждены перейти к реализации уже другой, отличной от предложенной модели достройки дома.
Второе
, о чем говорится в письме, так это то, что не все инвесторы вольны распоряжаться своими имущественными правами, так как многие из них брали ипотечный кредит в банке, объектом ипотеки по которому выступали те самые имущественные права (права требования) по договору с ФФС, обращенные в конечном итоге к застройщику. И передача (отчуждение) таких прав будет возможна только с согласия кредитора, т. е. банка (ч. 2 ст. 586 ГК). Снова препятствие. Прокомментируем коротко: перед тем как осуществлять предлагаемую схему, нужно провести переговоры со всеми ее ключевыми участниками. Так, кредитование инвесторов наверняка осуществлял один, два, максимум три банка. С ними нужно провести переговоры. Конечно, это непросто, но в конечном итоге банку выгодно, чтобы строительство было завершено, при этом ведь залог имущественных прав сохраняется. Более того, ЖСК может представляться банкам даже более выгодным залогодателем, нужно только понимать, в чем это преимущество состоит и, при необходимости, убедить и банк.Третье
препятствие в реализации предложенной схемы в своем письме Минюст идентифицирует как то, что регистрация для последующей передачи объекта незавершенного строительства ЖСК не означает появления объекта недвижимости — жилого дома или комплекса. Минюст пишет, что не следует приравнивать правовые последствия перехода права собственности на объект недвижимого имущества и на объект незавершенного строительства, и называет одним из следствий этого невозможность распространить действие норм о переходе прав на земельный участок под объектом недвижимости (ст. 377 ГК). То есть право пользования земельным участком останется у первоначального застройщика. К тому же, аргументирует дальше Минюст, если право на строительство градостроительного объекта передано другому лицу, разрешение на проведение строительных работ подлежит перерегистрации (ст. 29 Закона о застройке территорий). Перерегистрация же потребует от ЖСК подачи необходимого пакета документов, в том числе и документа, подтверждающего право собственности или пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство. Так указывается еще на ряд практических препятствий в реализации достройки через ЖСК.Давайте последовательно разберемся со всей цепочкой аргументации, затронутой по данному вопросу в письме, и выясним, так ли все однозначно.
Что такое ОНС?
Начнем с вопроса, чем же все-таки является ОНС, — недвижимостью или нет? Каково его правовое положение? При внимательном прочтении
ч. 3 ст. 331 ГК мы можем обратить внимание на следующие моменты: а) право собственности на ОНС регистрируется для совершения с ним сделок; б) регистрация осуществляется органом, регистрирующим права собственности на недвижимое имущество (т. е. БТИ). Следствием осуществления регистрации права собственности на ОНС следует признать появление имущества особого рода. С точки зрения Минюста — это имущество еще не недвижимость (для появления недвижимости необходимо ввести здание в эксплуатацию). Такую позицию Минюст занял гораздо раньше, когда письмом от 10.05.2006 г. № 19-32/1 определил порядок регистрации прав собственности на ОНС. При этом в вышеупомянутом письме указывается, что свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства не выдается, а после проведения регистрации прав собственности на такой объект собственнику выдается извлечение из реестра прав собственности на недвижимое имущество.Так что же это за имущество, право собственности на которое регистрируется в реестре прав на недвижимость? Очевидно, что к движимому имуществу оно отношения не имеет. Недвижимостью его Минюст признавать отказывается. Как нам представляется, в результате обращения в определенном законом порядке о признании прав собственности на ОНС возникает
новая вещь, на которую распространяется правовой режим недвижимого имущества. На эту мысль, в частности, наводит ст. 19 Закона о госрегистрации вещных прав на недвижимость. Статья эта носит название «Перечень документов для регистрации прав на недвижимое имущество» и одним из оснований для такой регистрации предусматривает подачу решения суда о праве собственности на незавершенное строительство4. Из указанного следует, что законодатель распространяет правовой режим недвижимого имущества на объекты незавершенного строительства (за исключением разве необходимости нотариального удостоверения сделки по его отчуждению).4 Напомним, что в более ранней редакции ст. 331 ГК предусматривалось, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежало признанию судом. Кстати сказать, указанные изменения не исключают право лица обращаться в суд за признанием права собственности на объект незавершенного строительства.
Все эти наши изыскания, конечно, хороши, но в практической плоскости вопрос все равно будет упираться в инструктивные материалы (позицию) Минюста. Кроме того, не так уж важно, считаем ли мы ОНС недвижимостью или нет, с точки зрения бухгалтерского учета, мы будем учитывать и передавать такой объект как «незавершенку».
Право на землю
Теперь, если взглянуть на вопросы перехода прав (собственности или аренды) на земельный участок к ЖСК с новых позиций (если мы считаем, что на ОНС распространяется правовой режим недвижимого имущества), вопрос этот не кажется неразрешимым. В
письме Минюст ничего не упомянул о таком понятии, как аналогия закона. Если мы считаем, что передаем объект как недвижимую вещь, тут как раз могут работать нормы указанной в письме ст. 377 ГК. В любом случае, так или иначе, придется переоформлять земельные отношения на ЖСК, и в этом отношении Минюст совершенно прав. Решений этого вопроса можно предложить несколько.Одним из таких решений может быть самое банальное оформление права
субаренды. Здесь мы исходим из того, что первоначальный застройщик по указанным выше причинам не выбывает из обязательства совсем. Еще одним вариантом передачи прав на пользование земельным участком, в случае если застройщик предварительно приобрел этот участок в собственность, может служить установление им в пользу ЖСК имущественного права пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиция). Такой договор рекомендуется заключать в нотариальной форме в порядке, предусмотренном для заключения договора аренды, и регистрировать по месту нахождения участка у государственного регистратора, осуществляющего регистрацию земельных участков и прав на них на базе государственного земельного кадастра.Как будет показано ниже, возможны варианты, когда первоначальный застройщик полностью выбывает из участников строительства. В таком случае, поскольку право аренды в настоящее время стало по земельному законодательству отчуждаемым, существует возможность его отчуждения в пользу ЖСК (
ст. 93, ст. 124 ЗК). Это должно стать основанием для перезаключения местной властью договора аренды с ЖСК. Кроме того, существует старый проверенный вариант, когда оба участника пишут заявления, адресованные местному совету: предыдущий пользователь отказывается от прав на участок, а новый просит принять решение о передаче ему данного участка в пользование. Но мы бы не советовали идти по такому пути, а советовали бы использовать указанные выше возможности, предоставленные законом (ЗК), так как это исключает риски «произвола» местного совета — его желания или нежелания идти навстречу новому застройщику. Кроме того, если срок аренды земельного участка истекает, первоначальный застройщик может эффективно помочь в его продлении на основании п. 6 ст. 3 Закона № 800. После чего права пользования переводятся на нового застройщика — ЖСК.
Другой подход...
Как мы показали, на проблемные вопросы, поднятые в
письме Минюста, можно взглянуть и под другим углом зрения, не все так однозначно. Теперь хотелось бы вернуться к самой схеме, ставшей предметом рассмотрения указанного письма. Ниже мы предлагаем несколько другой подход к решению проблемы достройки дома через ЖСК.
Шаг первый
Безусловно, для осуществления наших планов необходимо зарегистрировать ЖСК. Сделать это нужно достаточно аккуратно — для получения статуса неприбыльной организации. В таком случае ЖСК, имеющий демократическую форму управления и ряд налоговых преференций, становится оптимальной формой организации для того, чтобы перебрать на себя функции застройщика и активы, полученные в результате проведенных строительных работ.
Кроме того, устав кооператива должен предусматривать возможную последующую его реорганизацию в объединение собственников многоквартирного дома (далее — ОСМД)5. Устав кооператива, кроме указанного выше, должен позволять оказывать дополнительные услуги своим членам (ассоциированным членам), а также реализовывать нежилые помещения в доме, с целью направления этих средств на его достройку.
5 Ст. 5 Закона об ОСМД это предусматривает.
В ЖСК вносятся в качестве пая имущественные права инвесторов (право требования из договора об участии в ФФС). Новые инвесторы, желающие приобрести квартиру, паркинг или другое нежилое помещение в доме, в качестве пая вносят денежный взнос, который направляется на достройку дома6.
6 Больше о финансировании посредством ЖСК вы сможете узнать из специально посвященной этой теме статьи, готовящейся к изданию.
Шаг второй
В основу всех действий сторон должно лечь трехстороннее соглашение между участниками строительства: застройщиком, управляющим ФФС, ЖСК7. Заключение подобных соглашений не предусмотрено
Законом об управлении имуществом, но и законодательного запрета заключать такие соглашения мы не найдем. Поэтому здесь мы исходим из того, что в данном случае может быть применен принцип диспозитивности: «что не запрещено, то разрешено».7 Желательно согласовать его и с банками, осуществлявшими кредитование строительства.
Указанное соглашение должно предусматривать передачу функций заказчика строительства от первоначального застройщика ЖСК. По сути дела это та же передача активов и обязательств (перевод долга) от застройщика ЖСК, только акценты другие. В результате такого соглашения
правовое положение первоначального застройщика должен занять ЖСК. При этом первоначальный застройщик полностью выбывает из обязательства, поскольку он передает свои обязательства перед управляющим ФФС новому застройщику — ЖСК (естественно, с согласия управляющего ФФС). Это, наверное, является наиболее сложным моментом в предлагаемой модели8.8
Передача функций заказчика в договорном порядке является темой, наименее разработанной среди механизмов, применяемых в строительстве. Думаем, если правильно изложить положения такого соглашения, снабдить его соответствующей преамбулой социального содержания, это должно сработать.Соответственно активы в виде незавершенного капитального строительства (в виде совокупности материалов и строительных работ, которые были выполнены генподрядчиком) также подлежат передаче ЖСК. При этом право собственности на такой объект незавершенного строительства с целью его передачи не регистрируется9. В указанном трехстороннем соглашении можно предусмотреть право застройщика (ЖСК) в последующем оформить на себя объект незавершенного строительства в установленном законом порядке.
9 Это будет сделано несколько позже. В учете все равно это будет продажей незавершенного строительства.
Еще несколько слов об альтернативах. Можно было бы, конечно, попытаться использовать для такой передачи функций заказчика механизмы, предусмотренные
Законом об управлении имуществом, когда положение заказчика, не справившегося со своей задачей, занимает другое лицо. Но мы делать это не советуем. На поверку выяснилось, что Закон предусматривает передачу функций заказчика другому лицу только в порядке перепоручения (ст. 10 Закона об управлении имуществом), что в нашем случае явно превращает ЖСК в лицо зависимое, у которого эти функции в том же порядке можно и отобрать.Существует еще один момент, о котором хотелось бы упомянуть. В случае достижения соглашения с управляющим ФФС10 можно сократить объем заказа, финансируемого через ФФС. По соглашению сторон вкладчики могут расторгать договоры с ФФС (естественно, без всякой комиссии) и вносить деньги, которые им обязан вернуть управляющий в ЖСК. Поскольку деньги управляющему в этом случае, в свою очередь, должен вернуть застройщик, каковым уже выступает ЖСК, происходит зачет встречных денежных требований. В результате чего объем заказа можно сократить до минимума — останутся только ненашедшиеся вкладчики. Теоретически объем заказа можно сократить до нуля, а ФФС закрыть. При этом сама схема финансирования будет сведена к хорошо продуманной классической модели финансирования через ЖСК.
10 Как правило, это тот же банк, который кредитовал застройщика и покупателей.
Шаг третий
Подтверждение права собственности на ОНС. Шаг этот не является обязательным, к нему можно прибегнуть тогда, когда высоки риски претензий со стороны третьих лиц.
Подтвердить право собственности на ОНС можно либо путем обращения в БТИ в предусмотренном законом порядке11, либо обратившись в суд за признанием такого права за ЖСК. Ведь если посмотреть на суть положения вещей, то именно ЖСК и является тем надлежащим лицом для признания за ним права собственности на объект незавершенного строительства.
11
См. упомянутое выше письмо Минюста от 10.05.2006 г. № 19-32/1.В первоначальном варианте, который стал предметом обсуждения, предлагалось регистрировать такое право на застройщика. Но давайте посмотрим на вещи со следующей точки зрения. Застройщик, имея право требования из договора подряда, должен большую часть помещений передать инвесторам для регистрации права собственности. Именно у инвесторов первоначально и должно возникнуть право собственности на эти помещения. Следовательно, такие помещения должны были бы исключаться из ОНС, на который, согласно
статье, предлагается признавать право собственности за застройщиком. Говоря другими словами, основания регистрировать весь ОНС на застройщика по сути отсутствуют.В то же время именно у ЖСК и сосредотачиваются права требования как на эти помещения (в виде взносов имущественными правами или денежных взносов), так и на объект незавершенного строительства в целом. Таким образом, ЖСК как раз и является тем субъектом, который обладает правом требовать признания за собой права собственности на объект незавершенного строительства. В таком свете предлагаемая нами последовательность действий совершенно логична. Признание права собственности на ОНС за ЖСК судом, как нам кажется, должно оказаться более действенным методом на практике.
Шаг четвертый
Переоформление земельных отношений на ЖСК, как нового застройщика. Об этом мы уже говорили выше.
Шаг пятый
Перезаключение договора подряда (а при необходимости и других договоров) и переоформление разрешительной документации на ЖСК. Это трудоемкий вопрос, связанный со сложностью прохождения определенных процедур, но решаемый. Тем более, что это может быть сделано на волне решения социальной проблемы.
Итоги...
В заключение хотелось бы отметить, что благодаря ЖСК есть возможность достроить объект полностью и сдать его в эксплуатацию. Механизм ЖСК позволяет осуществлять дальнейшую продажу квартир путем привлечения новых членов и направлять получаемые денежные средства в достройку объекта. Это должно стать самым существенным аргументом в пользу того, что инвесторы захотят прибегнуть к этой модели достройки дома. Учитывая, что не все люди одинаково инициативны, среди них наверняка могут оказаться пассивные элементы и просто скептики, мы укажем на ту мотивацию, которая может стать стимулом для объединения всех их в ЖСК.
Во-первых, чем больше доверителей ФФС вступят в ЖСК, тем на большую площадь в объекте у ЖСК будет сосредоточено преимущественное (по сравнению с третьими лицами) право требования. Таким образом, появляется возможность признать право собственности на ОНС за ЖСК и благодаря этому исключить обращение взыскания на строящийся объект со стороны возможных кредиторов застройщика и управляющего, тем самым уменьшая риски покупки объекта третьим лицом — каким-либо институциональным инвестором.
Во-вторых, как уже говорилось, другим субъектам (банкам, управляющему ФФС) будет проще и надежнее иметь дело с одним субъектом, у которого сосредоточены имущественные права на строящееся жилье.
В-третьих, сами инвесторы могут получить дополнительные блага, не предусмотренные проектом строительства жилого комплекса: детские площадки, посадка деревьев и т. д.
В-четвертых, путем реорганизации ЖСК в ОСМД можно впоследствии обеспечить для жильцов качественное коммунальное обслуживание, а также получить для этих целей дополнительный источник дохода — распоряжение неделимым и общим имуществом, например путем передачи его в аренду (ст. 12, ст. 19 Закона об ОСМД).
