Шановні інвестори, беріть добудовування будинку У свої руки
Борис Бідій, Ганна Урусова, юридична фірма «Орлов, Михайленко та партнери»
У цій публікації наведено коментар до листа Мін’юсту від 14.05.2009 р. № 438-0-2-09-19 (текст див. на с. 7—8).
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ЗК
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.Закон № 800
— Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва від 25.12.2008 р. № 800-VI.Закон про управління майном
— Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IVЗакон про ОСББ
— Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III.Закон про держреєстрацію речових прав на нерухомість
— Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.Закон про інвестиційну діяльність
— Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.91 р. № 1560-XII.Закон про забудову території
— Закон України «Про планування та забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III.Лист
— лист Мін’юсту України від 14.05.2009 р. № 438-0-2-09-19.
Історія питання
Ситуація, коли будівництво житлового будинку, готового на 90 %, раптом виявляється замороженим забудовником у зв’язку з повною відсутністю фінансових ресурсів, на сьогодні не рідкість. Про це свідчить і поява статей у професійній пресі, наприклад,
стаття В. Василенко та О. Папіріної «Добудуємо через ЖБК» // «Будівництво для всіх: право та облік», 2009, № 7 (далі — стаття).У зв’язку з кризою банки відмовилися кредитувати забудовників, продажі квартир припинилися, і взяти грошей забудовнику просто нема звідки. Тим більше, що він отримав індульгенцію внаслідок прийняття
Закону № 800. Частина 4 ст. 3 зазначеного Закону накладає заборону на розірвання інвесторами — фізичними та юридичними особами договорів, за якими передбачається передача приміщення в об’єкті житлового будівництва та здійснено 100 % оплату. При частковій оплаті повернення грошей можливе, але тільки після подальшої реалізації об’єкта інвестування (приміщення), що за відсутності продажів на практиці означає неможливість отримання інвестором своїх грошей. При цьому забудовник на півтора року1 звільняється від нарахування та виплати штрафних санкцій.1 Максимальний строк перенесення термінів уведення будинку в експлуатацію для того, щоб скористатися перевагами цього мораторію.
Забудовник, звісна річ, розводитиме руками — «мовляв, грошей немає, чекайте». А як бути громадянам — дійсним інвесторам цього будинку, адже вони вже віддали свої гроші забудовнику на спорудження житла, дехто взяв кредити, а за ними потрібно платити, при цьому свою квартиру покупець отримати не може. Не може отримати назад він і гроші, віддані на її спорудження.
Заручником цієї ситуації виявилися і банки. Вони були активними гравцями на інвестиційному ринку, видали кредити і забудовнику, і покупцю, а тепер не можуть отримати свої гроші назад, та й забрати у кредиторів нема чого — будинок не введено в експлуатацію, нерухомість недобудовано, а найголовніше — будівництво зупинилося і в ситуації, що створилася, не може вестися далі. Частково втягнутими в цю ситуацію виявилися і страхові компанії — якісь із них здійснювали обов’язкове страхування будівельно-монтажних робіт при фінансуванні будівництва через ФФБ, а якісь страхували фінансові ризики.
Вирішити ситуацію, що склалася з добудовуванням житлових будинків, бажають усі, ось чому ця тема «витає в повітрі». Інша справа — її практичне втілення.
Крім того, існують певні побоювання основних учасників будівництва стосовно того, щоб не пошитися в дурні. Звичайно, кожен по-своєму зацікавлений вивести ситуацію з кризи або принаймні поліпшити її до такої міри, коли будівництво можна продовжити. Саме тут і криються побоювання (адже не можуть виграти всі), що якщо одна зі сторін, яка, можливо, свідомо прагнула вирішити проблему, сама ж і програє?
Тепер безпосередньо про ситуацію. Слід відразу зауважити, що в такій ситуації відсутні вказівки, як забудовник залучав інвестиції в будівництво житлового будинку від громадян (у світлі обмежень способів інвестування в житлову нерухомість згідно зі
ст. 4 Закону про інвестиційну діяльність). Але виходячи з того, що найпоширенішими способами залучення інвестицій у житло є фонди фінансування будівництва (ФФБ) та цільові (будівельні) облігації, ми можемо припустити, що саме один із цих варіантів і передбачається.При цьому в разі облігаційного способу інвестування забудовник сам буде стурбований дефолтом, що наближається, оскільки його зобов’язання мають публічний характер і він зобов’язався безпосередньо перед інвесторами. Отже, вирішення таких ситуацій має здійснюватися із застосуванням інших методів і тут не розглядатиметься. А от ситуація, коли гроші збиралися через ФФБ, справа загальмувалася, зупинилася і виходу не видно, якраз відповідає описаній ситуації.
Залишимо на пізніше особливості заснування ЖБК — їх досить багато, розберемося в тому, які практичні кроки пропонуються у
статті фахівцями для добудовування об’єкта через ЖБК.Крок перший
Забудовник оформляє право власності на об’єкт незавершеного будівництва (далі — ОНБ) у порядку, передбаченому законом на підставі
ч. 3 ст. 331 ЦК.Крок другий
Після того як право власності на ОНБ зареєстроване, забудовник укладає з ЖБК договір, предметом якого є продаж цього ОНБ. Одночасно з першим укладається ще один договір, за яким ЖБК перебирає на себе зобов’язання шляхом переведення боргу перед інвесторами (управителем ФФБ) із забудовника на ЖБК за плату (передбачається отримання згоди інвесторів відповідно до
ст. 520 ЦК). Сума, що підлягає сплаті за другим договором, дорівнює сумі, належній за першим договором в оплату за ОНБ. Таким чином, грошові вимоги за вказаними договорами просто заліковуються.Крок третій
Інвестори вступають у кооператив, а як пай уносять свої права вимоги за договором на інвестування. За умови вступу всіх інвесторів до кооперативу виникає можливість припинити зобов’язання з передачі квартир, що ґрунтуються на інвестиційних договорах, на підставі
ст. 606 ЦК, оскільки відбудеться об’єднання боржника та кредитора в одній особі.Крок четвертий
ЖБК переоформляє на себе земельні відносини та дозвільну документацію і продовжує будівництво.
Звичайно, пропонована модель містить надто багато «якщо», але сам факт спроби знайти вирішення цього питання авторами
статті потрібно тільки вітати. Урешті-решт, саме завдяки пошукам у цьому напрямку і буде знайдено прийнятний вихід із ситуації, що створилася.
Про що йдеться в листі Мін’юсту?
Повернемося тепер до
листа і поглянемо, як на реалізацію зазначеної моделі добудовування будинку дивиться Мін’юст. Якщо спробувати стисло викласти відповідь цього відомства, то її можна звести до такого: явних суперечностей чинному законодавству в діях сторін з реалізації зазначеної схеми Мін’юст не вбачає, але вважає, що практично реалізувати її не вдасться, оскільки при її реалізації доведеться зіткнутися з багатьма проблемними питаннями, що не мають на сьогодні практичного вирішення.Одне це не так уже й погано.
По-перше, і схему може бути змінено (про це ми поговоримо дещо пізніше). По-друге, більшість питань у листі розглянуто в першому наближенні, що дає змогу в майбутньому створити прецедент їх практичного вирішення, розглянувши ці питання з іншої точки зору. Водночас не враховувати сьогодні зазначений лист теж не можна. Тому, якщо ми хочемо щось із викладеного в листі спростувати, ми мусимо знайти і надати достатні аргументи.Пройдемося послідовно по тексту
листа. Відразу зауважимо, що розгляд відповідей Мін’юсту ми наводимо з тієї позиції, що ми виконуємо дії в повній відповідності до алгоритму, запропонованого статтею, оскільки саме в такому світлі Мін’юст і розглядав ці питання. І лише після цього ми наведемо альтернативний погляд на вирішення питань у моделі добудовування будинку через ЖБК.Перше
, на що вказано в листі, — це необхідність отримання згоди всіх інвесторів житлового будинку для створення ЖБК, які неодмінно мають виступити членами ЖБК. Інакше, як зазначається в листі, якщо хоча б один з інвесторів відмовиться передавати свої майнові права на квартиру як пай до ЖБК, не зможе зникнути такий суб’єкт, як забудовник, в якого залишаться зобов’язання перед інвесторами, котрі не побажали вступити до кооперативу. І не буде можливості передати (продати) ЖБК об’єкт незавершеного будівництва, якщо такі зобов’язання залишатимуться.На практиці дійсно важко скоординувати дії окремих інвесторів-громадян, які небезпідставно можуть підозрювати чергове ошукування. Крім того, на кожен будинок припадає кілька інвесторів, які перебувають за межами досяжності — виїхали та працюють в іншій області, за кордоном. Це проблема. Вважаємо, механізм працюватиме і в тому випадку, якщо первісний забудовник залишиться у схемі як
титульний замовник будівництва. Це звичайно ставить ЖБК у залежність від такого замовника, але деякі заходи, що стримуватимуть такого замовника, можна передбачити в угоді між ним та ЖБК2.2 У разі такого сценарію відпадає необхідність переоформляти земельні відносини та дозвільну документацію на будівництво на ЖБК. Між забудовником та ЖБК може бути укладено договір на доручення виконання функцій замовника. Щоправда, і модель при цьому змінюється та надзвичайно ускладнюється.
У такому разі, чи дійсно потрібна згода всіх інвесторів для вирішення поставлених завдань? Наприклад,
Закон про управління майном оперує підтвердженим обсягом замовлення на будівництво, тобто допускається, що інвестори «передплатили» не всі наявні квартири, а лише їх частину, уклавши відповідний договір з управителем та здійснивши необхідний первісний внесок. Наприклад, може йтися про передачу (продаж) також частини об’єкта незавершеного будівництва (далі — ОНБ) ЖБК у тому обсязі, в якому інвестори висловлять бажання стати учасниками ЖБК, а також у частині, вільній від таких зобов’язань. Пригадаємо, наприклад, законодавче вирішення питання про особливості іпотеки об’єкта незавершеного будівництва. Так, при передачі в іпотеку ОНБ та зверненні стягнення на завершений об’єкт іпотека не поширюється на ту його частина, яку було виділено в натурі та придбано на підставі цивільно-правового договору3. Отже, за наявності законодавчої волі подібні питання знаходять своє вирішення, можуть вони бути розв’язані й у нашому випадку. Технічно це можна організувати, наприклад, як передачу певної частини ОНБ на підставі опису, що дозволяє ідентифікувати, яка частина ОНБ передається (у разі якщо на титульному замовнику залишиться частина зобов’язань перед інвесторами). Надалі ми викладемо й іншу точку зору з цього питання.3 Безумовно, ідеться про квартиру.
Та все-таки Мін’юст правильно вказав на практичну складність отримання згоди всіх інвесторів на вступ до кооперативу. Навіть якщо враховувати все викладене вище для спростування цієї полярної думки, нам доведеться визнати: якщо ми такої згоди не досягнемо, ми будемо змушені перейти до реалізації вже іншої, відмінної від запропонованої, моделі добудовування будинку.
Друге
, про що йдеться в листі, — це те, що не всі інвестори вільні розпоряджатися своїми майновими правами, оскільки багато хто з них брав іпотечний кредит у банку, об’єктом іпотеки за яким виступали саме ті майнові права (права вимоги) за договором з ФФБ, звернені зрештою до забудовника. І передача (відчуження) таких прав буде можлива тільки за згодою кредитора, тобто банку (ч. 2 ст. 586 ЦК). Знову перешкода. Прокоментуємо стисло: перш ніж здійснювати пропоновану схему, потрібно провести переговори з усіма її ключовими учасниками. Так, кредитування інвесторів напевно здійснював один, два, максимум три банки. З ними потрібно провести переговори. Звичайно, це непросто, але зрештою банку вигідно, щоб будівництво було завершено, адже при цьому застава майнових прав зберігається. Більше того, ЖБК може здаватися банкам навіть вигіднішим заставодавцем, потрібно лише розуміти, у чому ця перевага полягає і, за необхідності, переконати і банк.Третя
перешкода: у реалізації запропонованої схеми в своєму листі Мін’юст відзначає, що реєстрація для подальшої передачі об’єкта незавершеного будівництва ЖБК не означає появи об’єкта нерухомості — житлового будинку чи комплексу. Мін’юст пише, що не слід прирівнювати правові наслідки переходу права власності на об’єкт нерухомого майна і на об’єкт незавершеного будівництва, і називає одним із наслідків цього неможливість поширити дію норм про перехід прав на земельну ділянку під об’єктом нерухомості (ст. 377 ЦК). Отже, право користування земельною ділянкою залишиться в первісного забудовника. До того ж, аргументує далі Мін’юст, якщо право на будівництво містобудівного об’єкта передано іншій особі, дозвіл на проведення будівельних робіт підлягає перереєстрації (ст. 29 Закону про забудову територій). Перереєстрація ж вимагатиме від ЖБК подання необхідного пакета документів, у тому числі й документа, що підтверджує право власності чи користування земельною ділянкою, на якій здійснюється будівництво. Так указується ще на низку практичних перешкод у реалізації добудовування через ЖБК.Послідовно розберемося з усім ланцюжком аргументації, наведеної з цього питання в
листі, та з’ясуємо, чи так усе однозначно.
Що таке ОНБ?
Почнемо із запитання, що ж усе-таки являє собою ОНБ — нерухомість чи ні? Яке його правове становище? При уважному прочитанні
ч. 3 ст. 331 ЦК ми можемо звернути увагу на такі моменти: а) право власності на ОНБ реєструється для здійснення з ним операцій; б) реєстрація здійснюється органом, що реєструє права власності на нерухоме майно (тобто БТІ). Наслідком здійснення реєстрації права власності на ОНБ потрібно визнати появу майна особливого роду. З точки зору Мін’юсту, це майно — ще не нерухомість (для появи нерухомості необхідно ввести будівлю в експлуатацію). Таку позицію Мін’юст зайняв набагато раніше, коли своїм листом від 10.05.2006 р. № 19-32/1 визначив порядок реєстрації прав власності на ОНБ. При цьому в зазначеному вище листі вказується, що свідоцтво про право власності на об’єкт незавершеного будівництва не видається, а після проведення реєстрації прав власності на такий об’єкт власнику видається витяг із реєстру прав власності на нерухоме майно.То яке ж це майно, право власності на яке реєструється в реєстрі прав на нерухомість? Очевидно, що до рухомого майна воно не належить. Нерухомістю його Мін’юст визнавати відмовляється. Як нам здається, у результаті обігу у визначеному законом порядку про визнання прав власності на ОНБ виникає
нова річ, на яку поширюється правовий режим нерухомого майна. На цю думку, зокрема, наводить ст. 19 Закону про держреєстрацію речових прав на нерухомість, що має назву «Перелік документів для реєстрації прав на нерухоме майно» та як одну з підстав для такої реєстрації передбачає подання рішення суду про право власності на незавершене будівництво4. Із цього випливає, що законодавець поширює правовий режим нерухомого майна на об’єкти незавершеного будівництва (за винятком хіба що необхідності нотаріального посвідчення угоди щодо його відчуження).4 Нагадаємо: у більш ранній редакції ст. 331 ЦК передбачалося, що право власності на об’єкт незавершеного будівництва підлягало визнанню судом. До речі, зазначені зміни не виключають право особи звертатися до суду за визнанням права власності на об’єкт незавершеного будівництва.
Усі ці наші дослідження, звичайно, непогані, але у практичній площині питання все одно упиратиметься в інструктивні матеріали (позицію) Мін’юсту. Крім того, не так уже й важливо, чи вважаємо ми ОНБ нерухомістю: з точки зору бухгалтерського обліку, ми обліковуватимемо і передаватимемо такий об’єкт як «незавершенку».
Право на землю
Тепер якщо поглянути на питання переходу прав (власності чи оренди) на земельну ділянку до ЖБК з нових позицій (якщо ми вважаємо, що на ОНБ поширюється правовий режим нерухомого майна), це питання не здається невирішуваним. У
листі Мін’юст нічого не згадав про таке поняття, як «аналогія закону». Якщо ми вважаємо, що передаємо об’єкт як нерухому річ, тут якраз можуть працювати норми згаданої в листі ст. 377 ЦК. У будь-якому разі, так чи інакше, доведеться переоформляти земельні відносини на ЖБК, і в цьому плані Мін’юст має абсолютну рацію. Шляхів вирішення цього питання можна запропонувати декілька.Одним із таких рішень може бути найбанальніше оформлення права
суборенди. Тут ми виходимо з того, що первісний забудовник із зазначених вище причин не вибуває із зобов’язання взагалі. Ще одним варіантом передачі прав на користування земельною ділянкою, у разі якщо забудовник попередньо придбав цю ділянку у власність, може бути встановлення ним на користь ЖБК майнового права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію). Такий договір рекомендується укладати в нотаріальній формі в порядку, передбаченому для укладення договору оренди, і реєструвати за місцем розташування ділянки в державного реєстратора, який здійснює реєстрацію земельних ділянок та прав на них на базі державного земельного кадастру.Як буде розглянуто нижче, можливі варіанти, коли первісний забудовник повністю вибуває зі складу учасників будівництва. У такому разі, оскільки право оренди на сьогодні стало за земельним законодавством відчужуваним, існує можливість його відчуження на користь ЖБК (
ст. 93, 124 ЗК). Це має стати підставою для переукладення органами місцевої влади договору оренди з ЖБК. Крім того, існує старий перевірений варіант, коли обидва учасники пишуть заяви, адресовані місцевій раді: попередній користувач відмовляється від прав на ділянку, а новий просить прийняти рішення про передачу йому цієї ділянки в користування. Але ми б не радили йти таким шляхом, а рекомендували б використовувати зазначені вище можливості, надані законом (ЗК), оскільки це виключає ризики «свавілля» місцевої ради — її бажання чи небажання йти назустріч новому забудовнику. Крім того, у разі якщо строк оренди земельної ділянки закінчується, первісний забудовник може ефективно допомогти в його продовженні на підставі п. 6 ст. 3 Закону № 800. Після чого права користування передаються новому забудовнику — ЖБК.
Інший підхід...
Як ми зауважили, на проблемні питання, порушені в
листі Мін’юсту, можна подивитися і з іншої точки зору, не все так однозначно. Наразі хотілося б повернутися до самої схеми, що стала предметом розгляду зазначеного листа. Далі пропонуємо дещо інший підхід до вирішення проблеми добудовування будинку через ЖБК.
Крок перший
Безумовно, для здійснення наших планів необхідно зареєструвати ЖБК. Зробити це потрібно досить акуратно — для набуття статусу неприбуткової організації. У такому разі ЖБК, що має демократичну форму управління та певні податкові преференції, стає оптимальною формою організації для того, щоб перебрати на себе функції забудовника та активи, отримані в результаті проведених будівельних робіт.
Крім того, статут кооперативу має передбачати можливу подальшу його реорганізацію в об’єднання власників багатоквартирного будинку (далі — ОСББ)5. Статут кооперативу, крім зазначеного вище, повинен дозволяти надавати додаткові послуги своїм членам (асоційованим членам), а також реалізовувати нежитлові приміщення в будинку з метою спрямування цих коштів на його добудовування.
5 Стаття Закону про ОСББ це передбачає.
До ЖБК уносяться як пай майнові права інвесторів (право вимоги за договором про участь у ФФБ). Нові інвестори, які бажають придбати квартиру, паркінг чи інше нежитлове приміщення в будинку, як пай уносять грошовий внесок, що спрямовується на добудовування будинку6.
6 Більше про фінансування за допомогою ЖБК ви зможете дізнатися зі спеціально присвяченої цій тематиці статті, що готується до виходу.
Крок другий
В основу всіх дій сторін має покладатися тристроння угода між учасниками будівництва: забудовником, управителем ФФБ, ЖБК7. Укладання подібних угод не передбачено
Законом про управління майном, але й законодавчої заборони укладати такі угоди ми не знайдемо. Тому ми виходимо з того, що тут можна застосувати принцип диспозитивності «що не заборонено, то дозволено».7 Бажано погоджувати його і з банками, що здійснювали кредитування будівництва.
Зазначена угода має передбачати передачу функцій замовника будівництва від первісного забудовника ЖБК. По суті справи, це та сама передача активів та зобов’язань (переведення боргу) від забудовника ЖБК, тільки акценти інші. У результаті такої угоди
правове положення первісного забудовника має зайняти ЖБК. При цьому первісний забудовник повністю вибуває із зобов’язання, оскільки він передає свої зобов’язання перед управителем ФФБ новому забудовнику — ЖБК (звичайно, за згодою управителя ФФБ). Це, напевно, є найскладнішим моментом у пропонованій моделі8.8
Передача функцій замовника в договірному порядку є найменш розробленою тематикою серед механізмів, що застосовуються в будівництві. Вважаємо, якщо правильно викласти положення такої угоди, супроводити її відповідною преамбулою соціального спрямування, це має спрацювати.Відповідно активи у вигляді незавершеного капітального будівництва (у вигляді сукупності матеріалів та будівельних робіт, які було виконано генпідрядником) також підлягають передачі ЖБК. При цьому право власності на такий об’єкт незавершеного будівництва з метою його передачі не реєструється9. У зазначеній тристоронній угоді можна передбачити право забудовника (ЖБК) у подальшому оформити на себе об’єкт незавершеного будівництва в установленому законом порядку.
9 Це буде зроблено дещо пізніше. В обліку все одно це буде продажем незавершеного будівництва.
Ще кілька слів про альтернативи. Звичайно, можна було б спробувати використовувати для такої передачі функцій замовника механізми, передбачені
Законом про управління майном, коли положення замовника, який не впорався зі своїм завданням, займає інша особа. Але ми робити цього не радимо. На практиці з’ясувалося, що Закон передбачає передачу функцій замовника іншій особі тільки в порядку передоручення (ст. 10 Закону про управління майном), що в нашому випадку явно перетворює ЖБК на особу залежну, в якої ці функції в тому ж порядку можна й відібрати.Існує ще один момент, про який хотілося б згадати. У разі досягнення угоди з управителем ФФБ10 можна скоротити обсяг замовлення, що фінансується через ФФБ. За угодою сторін вкладники можуть розривати договори з ФФБ (звичайно, без будь-якої комісії) та вносити гроші, які їм зобов’язаний повернути управитель, у ЖБК. Оскільки гроші управителю в цьому випадку, у свою чергу, має повернути забудовник, яким уже виступає ЖБК, відбувається залік зустрічних грошових вимог. Унаслідок цього обсяг замовлення можна скоротити до мінімуму — залишаться тільки вкладники, які не знайшлися. Теоретично обсяг замовлення можна скоротити до нуля, а ФФБ закрити. При цьому власне схему фінансування буде зведено до добре продуманої класичної моделі фінансування через ЖБК.
10 Як правило, це той же банк, який кредитував забудовника і покупців.
Крок третій
Підтвердження права власності на ОНБ. Цей крок не є обов’язковим, до нього можна вдатися тоді, коли ризики претензій з боку третіх осіб є високими.
Підтвердити право власності на ОНБ можна або шляхом звернення до БТІ в передбаченому законом порядку11, або звернувшись до суду за визнанням такого права за ЖБК. Адже якщо розглянути сутність стану справ, то саме ЖБК і є тією належною особою для визнання за нею права власності на об’єкт незавершеного будівництва.
11
Див. згаданий вище лист Мін’юсту від 10.05.2006 р. № 19-32/1.У первісному варіанті, що став предметом обговорення, пропонувалося реєструвати таке право на забудовника. Але давайте подивимося на речі з такої точки зору. Забудовник, маючи право вимоги за договором підряду, мусить велику частину приміщень передати інвесторам для реєстрації права власності. Саме в інвесторів спочатку й має виникнути право власності на ці приміщення. Отже, такі приміщення повинні були б виключатися з ОНБ, на який згідно зі
Статтею пропонується визнавати право власності за забудовником. Інакше кажучи, підстави реєструвати весь ОНБ на забудовника, по суті, відсутні.Водночас саме в ЖБК і зосереджуються права вимоги як на ці приміщення (у вигляді внесків майновими правами чи грошових внесків), так і на об’єкт незавершеного будівництва в цілому. Таким чином, ЖБК якраз і є тим суб’єктом, який володіє правом вимагати визнання за собою права власності на об’єкт незавершеного будівництва. У такому світлі пропонована нами послідовність дій є цілком логічною. Визнання права власності на ОНБ за ЖБК судом, як нам здається, має виявитися дієвішим методом на практиці.
Крок четвертий
Переоформлення земельних відносин на ЖБК як нового забудовника. Про це вже йшлося вище.
Крок п’ятий
Переукладення договору підряду (а за необхідності — й інших договорів) та переоформлення дозвільної документації на ЖБК. Це трудомістке питання, пов’язане зі складністю проходження певних процедур, але вирішуване. Тим більше, що це може бути зроблено на хвилі вирішення соціальної проблеми.
Підсумки...
На закінчення зауважимо, що завдяки ЖБК існує можливість добудувати об’єкт повністю і здати його в експлуатацію. Механізм ЖБК дозволяє здійснювати подальший продаж квартир шляхом залучення нових членів та спрямовувати отримувані грошові кошти в добудовування об’єкта. Це має стати найістотнішим аргументом на користь того, що інвестори побажають удатися до цієї моделі добудовування будинку. Ураховуючи, що не всі люди однаково ініціативні, серед них напевно можуть виявитися пасивні елементи і просто скептики, ми вкажемо на ту мотивацію, що може стати стимулом для об’єднання всіх їх у ЖБК.
По-перше, чим більше довірителів ФФБ вступлять у ЖБК, тим на більшу площу в об’єкті в ЖБК буде зосереджено переважне (порівняно з третіми особами) право вимоги. Таким чином, з’являється можливість визнати право власності на ОНБ за ЖБК і завдяки цьому виключити звернення стягнення на об’єкт, що будується, з боку можливих кредиторів забудовника та управителя, цим зменшуючи ризики купівлі об’єкта третьою особою — якимсь інституційним інвестором.
По-друге, як уже зазначалося, іншим суб’єктам (банкам, управителю ФФБ) буде простіше й надійніше мати справу з одним суб’єктом, в якого зосереджено майнові права на житло, що будується.
По-третє, самі інвестори можуть отримати додаткові блага, не передбачені проектом будівництва житлового комплексу: дитячі майданчики, садіння дерев тощо.
По-четверте, шляхом реорганізації ЖБК в ОСББ можна згодом забезпечити для мешканців якісне комунальне обслуговування, а також отримати для цих цілей додаткове джерело доходу — розпорядження неподільним та спільним майном, наприклад шляхом передачі його в оренду (ст. 12, 19 Закону про ОСББ).
