Использование
ФФС-механизмов
при коттеджной застройке
Зураб Натиев, адвокат
Благоприятный налоговый климат, созданный отечественным законодателем для схем доверительного управления средствами, привлекает не только застройщиков, специализирующихся на возведении многоэтажек.
Схему инвестирования за счет ресурсов фондов финансирования строительства, урегулированную Законом «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV, которая неплохо вписывается в модели налоговой оптимизации1, иногда стремятся использовать и застройщики, работающие в системе нежилищного строительства.
1 Подробнее см. «ФФС-ФОН: ликбез» // «Строительная бухгалтерия», 2009, № 11, с. 36 — 44.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ЗК
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.Закон № 978
— Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV.Закон № 755
— Закон Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц — предпринимателей» от 15.05.2003 г. № 755-IV.Закон № 1382
— Закон Украины «О свободе передвижения и свободном выборе местожительства в Украине» от 11.12.2003 г. № 1382-IV.
Рассмотрим один из случаев, когда алгоритмы
Закона № 978 застройщики стремятся использовать для сооружения не многоквартирных объектов.Застройщик возводит коттеджный городок в пригородной зоне. Особенностью проекта является то, что земля отведена не под жилищное строительство, а под кооперативное садоводство.
Следовательно, по правовому признаку построенные коттеджи не получат статус обычного жилья. Схема предусматривает продажу инвесторам коттеджей, оформленных как
садовые домики.Руководство застройщика, которое одновременно контролирует компанию — управляющего фондом финансирования строительства (далее — ФФС), проявляет заинтересованность в применении механизма ФФС-финансирования при привлечении средств от инвесторов.
Возможно ли это при условии, когда, формально говоря, коттеджи после возведения не будут регистрироваться в качестве собственно
жилья?Статья 1 Закона № 978
предусматривает, что целью данного Закона является финансирование строительства жилья.По определению
ст. 380 ГК, «жилым домом является здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания».Госкомстат приводит дополнительный признак
жилого дома — почтовый адрес:«
Жилой дом — независимое сооружение, которое имеет крышу, наружные или распределяющие стены, достигающие от фундамента до крыши, имеет почтовый номер и основная часть которого (больше половины общей площади) используется под жилищные помещения»2.2 Приказ Государственного комитета статистики Украины от 18.04.2005 г. № 95.
Садовые домики
не предназначены для постоянного проживания и не имеют почтовых адресов.Следовательно, при
узком толковании категории «жилье» нормы Закона № 978 не могут распространяться на систему финансирования тех объектов, которые не получат статус жилья.Впрочем, узкое толкование в этом случае не является единственно возможным.
Прежде всего выясним, насколько строгим является ограничительное содержание цели, зафиксированной в
Законе № 978.Для
Закона № 978 определяющей является не категория «жилой дом», а категория «объект инвестирования».Обратите внимание на определение
объекта инвестирования, приведенное в статье 1 Закона № 978. В это понятие указанный Закон включает не только собственно квартиры, но и некоторые нежилые помещения (как встроенные, так и отдельно расположенные), которые после завершения строительства становятся «отдельным имуществом».Правда, есть одно условие — упомянутые нежилые помещения должны быть «в объекте строительства». А «объект строительства», в свою очередь, является зданием или сооружением.
Следовательно, с помощью ФФС-схемы можно инвестировать только нежилые объекты, входящие в объект строительства, который, в соответствии с
целью Закона № 978, должен быть жилым.Но для нас в этом случае главным является то, что
нежилой статус объекта сам по себе в принципе не становится непреодолимым препятствием для применения ФФС-финансирования.Проанализируем ситуацию с точки зрения
общего законодательства.Жильем физического лица, в соответствии со
ст. 379 ГК, являются жилой дом, квартира, другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них.Садовые домики по своему статусу
не предназначены для постоянного в них проживания.При
консервативном подходе к толкованию законодательства это означает, что коттеджи, возведенные в рамках садово-кооперативной схемы, не могут считаться жильем. Значит, возведение таких объектов не соответствует цели Закона № 978. Из этого делается вывод о невозможности использования средств ФФС в финансировании строительства коттеджей.Это
первая точка зрения на проблему.Однако некоторые юристы предлагают объяснять нормы действующего законодательства в несколько ином русле.
Будучи сторонниками
второй, более либеральной, позиции, они настаивают на том, что жильем физического лица может быть не обязательно квартира либо жилой дом, но любое помещение при условии, что оно пригодно для проживания. А соблюдение критерия назначения для постоянного проживания не является ключевым при определении жилого статуса недвижимости.В соответствии с ДБН В. 2.2 -15-20053
жилым помещением признается отапливаемое помещение, расположенное в надземном этаже, предназначенное для круглогодичного проживания и отвечающее санитарно-эпидемиологическим требованиям к микроклимату и воздушной среде, естественному освещению, допустимым уровням нормируемых параметров по шуму, вибрации, ультразвуку и инфразвуку, электрическим и электромагнитным полям и ионизирующему излучению.3 Приказ Госстроя Украины «Государственные строительные нормы Украины. Здания и сооружения. Жилые дома. Основные положения ДБН В.2.2-15-2005» от 18.05.2005 г. № 80.
При определенных условиях садовые домики могут соответствовать упомянутым
техническим требованиям.Дополнительные
косвенные аргументы в пользу возможности ФФС-инвестирования при возведении коттеджей находятся в законодательных определениях местожительства.Например,
Закон № 755 называет местожительством физического лица жилой дом, квартиру, другое помещение, пригодное для проживания в нем (общежитие, гостиница и т. п.), в соответствующем населенном пункте, в котором физическое лицо проживает постоянно, преимущественно или временно.В
Законе № 1382 местожительство определяется еще более широко — как административно-территориальная единица, на территории которой лицо проживает более шести месяцев в году. А согласно ст. 133 Конституции Украины административно-территориальными единицами признаются Автономная Республика Крым, области, районы, города, районы в городах, поселки и села.Изложенное выше дает некоторым юристам основания для следующего вывода: нежилое помещение может быть отнесено к объектам жилья с позиции гражданского законодательства при условиях:
1) расположения в соответствующем населенном пункте или даже административно-территориальной единице (на территории района, области);
2)
пригодности для проживания, т. е. если объект построен с соблюдением соответствующих требований ДБН.Таким образом, защитники второго подхода настаивают на том, что в случае если построенное помещение отвечает упомянутым условиям, оно рассматривается как
жилье и на финансирование его строительства могут быть распространены финансово-кредитные механизмы, предусмотренные Законом № 978.Возвращаясь к нашему примеру, заметим, что возведенная недвижимость («садовые домики» для постоянного проживания) не будет зарегистрирована в качестве жилого объекта, поскольку такое функциональное назначение домика не будет соответствовать
целевому назначению земельного участка, на котором он расположен (ст. 38, 39 ЗК). Однако этот факт, по мнению сторонников второй позиции, не препятствует применению ФФС-инвестирования, ведь на этапе, когда недвижимость будет оформлена в собственность, ФФС уже прекратит свое действие согласно ст. 3, 20 Закона № 978.Какую из приведенных позиций —
консервативную или либеральную — выбрать, решать руководителям застройщика.С нашей точки зрения, аргументы сторонников второго (либерального) подхода не слишком убедительны.
Несмотря на это, данный подход сегодня уже нашел свое практическое применение.
Именно поэтому мы решили ознакомить читателей с аргументами в его пользу.
