Теми статей
Обрати теми

Використання ФФВ-механізмів при котеджній забудові

Редакція ББ
Стаття

Використання ФФБ- механізмів

при котеджній забудові

Зураб Натієв, адвокат

 

Сприятливий податковий клімат, створений вітчизняним законодавцем для схем довірчого управління коштами, приваблює не тільки тих забудовників, що спеціалізуються на спорудженні багатоповерхівок.

Схему інвестування за рахунок ресурсів фондів фінансування будівництва (далі — ФФБ), урегульовану Законом «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV, що непогано вписується в моделі податкової оптимізації1, інколи прагнуть використати і ті забудовники, які працюють в системі нежитлового будівництва.

 

1 Докладніше див. «ФФБ-ФОН: лікнеп»// «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 11, с. 36 — 44.

 

ДОКУМЕНТИ СТАТТІ

ЦК

— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

ЗК

— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.

Закон № 978

— Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV.

Закон № 755

— Закон України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців» від 15.05.2003 р. № 755-IV.

Закон № 1382

— Закон України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» від 11.12.2003 р. № 1382-IV.

 

Розглянемо один з тих випадків, коли алгоритми

Закону № 978 забудовники прагнуть використати для спорудження небагатоквартирних об’єктів.

Забудовник зводить котеджне містечко у приміській зоні. Особливістю проекту є те, що землю відведено не під житлове будівництво, а під кооперативне садівництво.

Відтак, за правовою ознакою споруджені котеджі не отримають статус звичайного житла. Схема передбачає продаж інвесторам котеджів, які оформлені як

садові будиночки.

Керівництво забудовника, яке одночасно контролює компанію-управителя ФФБ, виявляє зацікавленість у застосуванні механізму ФФБ-фінансування при залученні коштів від інвесторів.

Чи можливо це за умов, коли, формально кажучи, котеджі після зведення не будуть реєструватися в якості власне

житла?

Стаття 1

Закону № 978 передбачає, що метою цього Закону є фінансування будівництва житла.

За визначенням

ст. 380 ЦК «житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання».

Держкомстат наводить додаткову ознаку

житлового будинку — поштова адреса:

«

Житловий будинок — незалежна споруда, що має дах, зовнішні або розподіляючі стіни, які сягають від фундаменту до даху, має поштовий номер та основна частина якої (більше половини загальної площі) використовується під житлові приміщення»2.

2 Наказ Державного комітету статистики України від 18.04.2005 р. № 95.

Садові будиночки не

призначені для постійного проживання і не мають поштових адрес.

Отже, за

вузького тлумачення категорії житло, норми Закону № 978 не можуть розповсюджуватися на систему фінансування тих об’єктів, які не отримають статусу житла.

Утім, вузьке тлумачення в цьому випадку не є єдино можливим.

Перш за все з’ясуємо те, наскільки суворим є обмежувальний зміст мети, зафіксованої в

Законі № 978.

Для

Закону № 978 визначальною є не категорія «житлового будинку», а категорія «об’єкт інвестування».

Зверніть увагу на визначення

об’єкта інвестування, яке наведено в ст. 1 Закону № 978. До цього поняття вказаний Закон включає не тільки власне квартири, але й деякі нежитлові приміщення (як вбудовані, так і окремо розташовані), що після завершення будівництва стають «окремим майном».

Щоправда, є одна умова — згадані нежитлові приміщення мусять бути «в об’єкті будівництва». А «об’єкт будівництва», у свою чергу, є будівлею або спорудою.

Відтак, взагалі-то, за допомогою ФФБ-схеми можна інвестувати лише ті нежитлові об’єкти, які входять до об’єкта будівництва, який, відповідно до

мети Закону № 978, має бути житловим.

Але для нас в цьому випадку головним є те, що

нежитловий статус об’єкта сам по собі в принципі не стає нездоланною перешкодою для застосування ФФБ-фінансування.

Проаналізуємо ситуацію з точки зору

загального законодавства.

Житлом фізичної особи, відповідно до

ст. 379 ЦК, є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.

Садові будиночки за своїм статусом

не призначені для постійного в них проживання.

При

консервативному підході до тлумачення законодавства це означає, що котеджі, зведені в межах садово-кооперативної схеми, не можуть вважатися житлом. Значить, зведення таких об’єктів не відповідає меті Закону № 978. Із цього робиться висновок про неможливість використання коштів ФФБ у фінансуванні будівництва котеджів.

Це

перша точка зору на проблему.

Проте деякі юристи пропонують тлумачити норми чинного законодавства в дещо іншому руслі.

Будучи прихильниками

другої, більш ліберальної позиції, вони наполягають на тому, що житлом фізичної особи не обов’язково може бути квартира чи житловий будинок, але будь-яке приміщення за умови, що воно придатне для проживання. А дотримання критерію призначення для постійного проживання не є визначальним при визначенні житлового статусу нерухомості.

Відповідно до ДБН В. 2.2 -15-20053

житловим приміщенням визнається опалюване приміщення, розташоване у надземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-епідеміологічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів відносно шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізуючого випромінювання.

3 Наказ Держбуду України «Державні будівельні норми України. Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-15-2005» від 18.05.2005 р. № 80.

За певних умов садові будиночки можуть відповідати згаданим

технічним вимогам.

Додаткові

непрямі аргументи на користь можливості ФФБ-інвестування при спорудженні котеджів знаходяться у законодавчих визначеннях місця проживання.

Наприклад,

Закон № 755 називає місцем проживання фізичної особи житловий будинок, квартиру, інше приміщення, придатне для проживання в ньому (гуртожиток, готель тощо), у відповідному населеному пункті, в якому фізична особа проживає постійно, переважно або тимчасово.

У Законі № 1382

місце проживання визначається ще більш широко — як адміністративно-територіальна одиниця, на території якої особа проживає строком понад шість місяців на рік. А згідно із ст. 133 Конституції України адміністративно-територіальними одиницями визнаються Автономна Республіка Крим, області, райони, міста, райони в містах, селища і села.

Вищевикладене дає деяким юристам підстави для наступного висновку:

нежитлове приміщення може бути віднесено до об’єктів житла з позиції цивільного законодавства за умови:

1) розташування у відповідному населеному пункті або навіть адміністративно-територіальній одиниці (на території району, області);

2)

придатнності для проживання, тобто якщо об’єкт збудовано із дотриманням відповідних вимог ДБН.

Відтак, захисники другого підходу наполягають на тому, що у разі, коли збудоване приміщення відповідає згаданим умовам, воно розглядається як

житло і на фінансування його будівництва можуть бути поширені фінансово-кредитні механізми, передбачені Законом № 978.

Повертаючись до нашого прикладу, зауважимо, що збудована нерухомість («садові будиночки» для постійного проживання) не буде зареєстрована як житловий об‘єкт, оскільки таке функціональне призначення будинку не відповідатиме

цільовому призначенню земельної ділянки, на якій воно розташовано (ст. 38, 39 ЗК). Однак цей факт, на думку прихильників другої позиції, не перешкоджає застосуванню ФФБ-інвестування, адже на етапі, коли нерухомість буде оформлена у власність, ФФБ уже припинить свою дію згідно зі ст. 3, 20 Закону № 978.

Яку з наведених позицій,

консервативну або ліберальну, обрати — вирішувати керівникам забудовника.

З нашої точки зору, аргументи прихильників другого (ліберального) підходу не надто переконливі.

Незважаючи на це, цей підхід наразі вже знайшов своє практичне застосування.

Саме тому ми вирішили ознайомити читачів з аргументами на його користь.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі