Имущественные права в ФФС: отражение в учете
Наше предприятие стало участником фонда финансирования строительства с целью приобретения в собственность под офис нежилого помещения в жилом доме.
После перечисления управляющему предоплаты в сумме 100 % стоимости объекта инвестирования мы по договору об уступке получили имущественные права на нежилое помещение.
Должны ли указанные права быть отражены в составе нематериальных активов?
О том, что имущественные права, оборот которых описан в
Законе Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV (далее — Закон № 978 ), могут трактоваться весьма неоднозначно, говорят многие специалисты (см., например, «Строительная бухгалтерия», 2009, № 11, с. 36 — 44).В
ст. 13 Закона № 978 есть норма о том, что система функционирования фонда финансирования строительства (ФФС) предусматривает «передачу управляющим доверителям, которые полностью проинвестировали закрепленные за ними объекты инвестирования, имущественных прав на эти объекты инвестирования по договору об уступке имущественных прав».То есть управляющий ФФС поступил совершенно правильно, оформив договор об уступке имущественных прав в пользу инвестора.
Статья 190 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV
(далее — ГК) содержит следующие положения, касающиеся определения сути имущественных прав:«
1. Имуществом как особым объектом считаются отдельная вещь, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности.2. Имущественные права являются непотребляемой
вещью. Имущественные права признаются вещными правами».Такие определения естественным образом наталкивают главбуха на мысль о том, что его предприятие, осуществив полную предоплату стоимости объекта инвестирования, приобрело некоторый объект
имущества. Причем этот объект не имеет материальной формы.Поэтому неудивительно, что многие бухгалтеры склонны трактовать эту операцию как получение доверителем ФФС
нематериального актива в виде имущественных прав на помещение.Мы бы, впрочем, не торопились с подобными выводами.
Некоторые специалисты уже обращали внимание наших читателей на то, что имущественные права в системе строительства за счет ФФС, переходящие от застройщика к управляющему и от управляющего к доверителям, по сути представляют собой не отдельные
активы, а лишь некую разновидность обеспечения обязательств (см. «Строительная бухгалтерия», 2009, № 9, с. 46 — 47).В
ст. 12 Закона № 978 говорится о том, что правила ФФС должны предусматривать «обеспечение передачи доверителю, который полностью проинвестировал закрепленный за ним объект инвестирования, имущественных прав на этот объект инвестирования для дальнейшего получения его в собственность от застройщика».Как видим, получение имущественных прав доверителем не является самодостаточной операцией. В данной системе имущественными правами лишь опосредуется получение соответствующей недвижимости.
То есть конечной целью инвестора является получение объекта инвестирования, а не имущественных прав на него.
Это значит, что полученные после осуществления предоплаты имущественные права не изменяют статуса актива: он по-прежнему отражается в учете как
дебиторская задолженность1. Вплоть до момента оприходования готовой недвижимости на баланс предприятия.1 И поскольку объект инвестирования предназначен для использования в собственной хозяйственной деятельности в качестве офиса, соответствующий аванс будет отражен в балансе по статье незавершенного строительства (п. 15 П(С)БУ 2).
Если же после уступки имущественных прав перевести этот актив в состав нематериальных активов, то в учете доверителя исчезнет сумма задолженности управляющего, отражающая обязанности, взятые последним в связи с реализацией договора управления средствами доверителя.
И если после осуществления полной оплаты объект еще не построен, то перевод предоплаты в состав нематериальных активов будет свидетельствовать о том, что
предметом договора управления является приобретение не самого объекта инвестирования, а лишь имущественных прав на него.Проведение такой корреспонденции в учете будет свидетельствовать о том, что управляющий выполнил свои обязанности (из учета доверителя исчезает дебиторская задолженность), предоставив учредителю ФФС имущественные права на соответствующее нежилое помещение.
Так как подобная трактовка операции противоречит фактическому состоянию дел и
Закону № 978, можно сделать вывод о том, что отражение полученных имущественных прав в составе нематериальных активов доверителя является ошибочным.
Дмитрий Чечель
