Майнові права у ФФБ: відображення в обліку
Наше підприємство стало учасником фонду фінансування будівництва (ФФБ) з метою придбання у власність під офіс нежилого приміщення в жилому будинку.
Після перерахування управителю передоплати в сумі 100 % вартості об’єкта інвестування ми за договором про відступлення отримали майнові права на нежиле приміщення.
Чи повинні зазначені права бути відображені у складі нематеріальних активів?
На те, що майнові права, які описано в
Законі України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV (далі — Закон № 978), можуть трактуватися дуже неоднозначно, указують багато фахівців (див., наприклад, газету «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 11, с. 36 — 44).У
ст. 13 Закону № 978 є норма про те, що система функціонування ФФБ передбачає «передачу управителем довірителям, які повністю проінвестували закріплені за ними об’єкти інвестування, майнових прав на ці об’єкти інвестування за договором про уступку майнових прав».Тому управитель ФФБ учинив абсолютно правильно, оформивши договір про відступлення майнових прав на користь інвестора.
Стаття 190 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. №
435-IV (далі — ЦК) містить такі положення щодо визначення сутності майнових прав:«1.
Майном як особливим об’єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки.2. Майнові права є неспоживною
річчю. Майнові права визнаються речовими правами ».Такі визначення якнайприродніше наштовхують головбуха на думку про те, що його підприємство, здійснивши повну передоплату вартості об’єкта інвестування, придбало певний об’єкт
майна. Причому цей об’єкт не має матеріальної форми.Тому не дивно, що багато які бухгалтери схильні трактувати цю операцію як отримання довірителем ФФБ
нематеріального активу у вигляді майнових прав на приміщення.Ми б, утім, не поспішали з подібними висновками.
Деякі фахівці вже звертали увагу наших читачів на те, що майнові права, які в системі будівництва за рахунок ФФБ переходять від забудовника до управителя та від управителя до довірителів, по суті, являють собою не окремі
активи, а лише деякий різновид забезпечення зобов’язань (див. газету «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 9, с. 46 — 47).У
ст. 12 Закону № 978 ідеться про те, що правила ФФБ мають передбачати «забезпечення передачі довірителю, який повністю проінвестував закріплений за ним об’єкт інвестування, майнових прав на цей об’єкт інвестування для подальшого отримання його у власність від забудовника».Як бачимо, отримання майнових прав довірителем не є самодостатньою операцією. У цій системі майновими правами лише опосередковується отримання відповідної нерухомості.
Отже, кінцевою метою інвестора є одержання об’єкта інвестування, а не майнових прав на нього.
Це означає, що отримані після здійснення передоплати майнові права не змінюють статусу активу: він, як і раніше, відображається в обліку як
дебіторська заборгованість 1 аж до моменту оприбуткування готової нерухомості на баланс підприємства.1 І оскільки об’єкт інвестування призначено для використання у власній господарській діяльності як офіс, відповідний аванс буде відображено в балансі по статті незавершеного будівництва (п. 15 П(С)БО 2).
Якщо ж після відступлення майнових прав перевести цей актив до складу нематеріальних активів, то в обліку довірителя зникне сума заборгованості управителя, що відображає обов’язки, узяті останнім у зв’язку з реалізацією договору управління коштами довірителя.
І якщо після здійснення повної оплати об’єкт ще не побудовано, то переведення передоплати до складу нематеріальних активів свідчитиме про те, що
предметом договору управління є придбання не власне об’єкта інвестування, а тільки майнових прав на нього.Здійснення такої кореспонденції в обліку свідчитиме про те, що управитель виконав свої обов’язки (з обліку довірителя зникає дебіторська заборгованість), надавши засновнику ФФБ майнові права на відповідне нежиле приміщення.
Оскільки подібне трактування операції суперечить фактичному стану справ і
Закону № 978, можна дійти висновку, що відображення отриманих майнових прав у складі нематеріальних активів довірителя є помилковим.
Дмитро Чечель
