Об НДС с операций по строительству жилья за счет средств от выпущенных целевых облигаций
Письмо Государственной налоговой администрации Украины от 14.10.2009 г. № 10365/6/16-1515-27
Государственная налоговая администрация Украины рассмотрела письма ООО
<...> относительно порядка обложения налогом на добавленную стоимость операций по строительству жилья за счет средств от выпущенных целевых облигаций и сообщает.В
соответствии с подпунктом 5.1.20 пункта 5.1 статьи 5 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость» освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость операции по поставке жилья (объектов жилого фонда), кроме их первой поставки.Для целей данного подпункта под
первой поставкой жилья (объекта жилого фонда) понимается, в частности, первая передача готового вновь построенного жилья (объекта жилого фонда) в собственность покупателя или поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика.С учетом вышеизложенного при передаче готового вновь построенного жилья
первой поставкой жилья (объекта жилого фонда) будет операция по установлению первого собственника такого жилья (объекта жилого фонда) (оформление правоустанавливающих документов) независимо от источников финансирования строительства: либо за счет собственных средств предприятия застройщика, либо за счет участников фонда финансирования строительства, или за средства облигаций; и такая операция подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях.При этом стоимость такого жилья определяется исходя из
обычных цен, но не ниже стоимости выпущенных облигаций.Что касается операций по сооружению жилья
за счет заказчика, то поставка таких услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях по мере их готовности (акты выполненных работ).
Заместитель председателя А. Любченко
КОММЕНТАРИЙ
Специалисты ГНАУ который год стараются разгадать ребус, придуманный депутатами в
п.п. 5.1.20 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР. И мы об этом писали неоднократно1.1 См., например, публикации в газете «Строительная бухгалтерия», 2008, второй рекламный номер, с. 12 — 15; 2009, № 2, с. 12 — 13; 2009, № 19, с. 44.
Собственно говоря, проблема состоит в том, как именно трактовать термин «
первая поставка» в ситуации, когда объект, предназначенный для продажи, сооружается застройщиком по договору подряда со строительной компанией.По большому счету вопрос заключается в следующем: может ли реализация таким застройщиком построенной жилой недвижимости считаться
первой поставкой?По поводу трактовки содержания названной законодательной нормы ГНАУ высказалась в следующих письмах:
—
от 20.01.2006 г. № 994/7/16-1517-26;— от 07.07.2006 г. № 12887/7/16-1517-26;
— от 03.06.2009 г. № 11586/7/16-1517-262.
2 Опубликовано в газете «Строительная бухгалтерия», 2009, № 17, с. 5.
Ни одно из указанных писем не было истолковано независимыми аналитиками однозначно.
Что касается тезисов, приведенных в ныне рассматриваемом письме, то здесь также следует отметить возможность возникновения разночтений при его толковании.
Обратим внимание на то, что комментируемое
письмо посвящено анализу ситуации, когда жилье сооружалось за счет средств, привлеченных от продажи облигаций.Налоговики обращают внимание на операцию «установления первого собственника», интерпретировать которую довольно сложно.
На практике при использовании облигационных схем по-разному проводится регистрация прав собственности: иногда первым собственником становится инвестор, купивший облигации, а иногда — застройщик.
Если регистрация прав собственности на квартиру производится
сразу на владельца облигаций, то инвестор становится первым собственником, и подход, изложенный в письме, приводит к тому, что такая регистрация будет рассматриваться как «первая поставка». То есть застройщик начислит НДС.Критерий «первого собственника», приведенный в этом письме, налоговиками уже выдвигался. В
письме ГНАУ от 20.01.2006 г. № 994/7/16-1517-26 говорилось о том, что передача жилья от первого собственника должна освобождаться от налогообложения. Однако там же говорилось о том, что передача жилья непосредственно от застройщика освобождению от налогообложения не подлежит.Если же застройщик первоначально регистрирует квартиру на свое имя, то он одновременно является и первым собственником жилья. Тогда возникает проблема идентификации первой поставки.
В
письме ГНАУ от 03.06.2009 г. № 11586/7/16-1517-26 было указано на то, что для определения «первой поставки» надо рассматривать передачу готового новопостроенного жилья3 заказчиком в собственность покупателя по договору купли-продажи. По договору купли-продажи реализовать недвижимость может только ее собственник. Значит, можно предположить, что застройщик, который является первым собственником, продавая квартиру, осуществляет «первую поставку» и должен начислить НДС.3 Термин «готовое вновь построенное жилье» в законодательстве четко не определен. Схожее понятие определялось госорганами и по критерию получения ордера на жилое помещение (письмо Комитета Верховной Рады по вопросам финансов и банковской деятельности от 21.02.2002 г. № 06-10/96), и по критерию «первого заселения жильцами» (письмо Госстроя от 19.06.2002 г. № 8/8-263).
В пользу такой версии свидетельствует положение
письма ГНАУ от 14.10.2009 г. № 10365/6/16-1515-27 о том, что стоимость жилья определяется на уровне не ниже стоимости облигаций (в данном случае, очевидно, речь идет о тех облигациях, которыми оплачивается покупка недвижимости).Однако возможна и иная интерпретация содержания
письма ГНАУ от 14.10.2009 г. № 10365/6/16-1515-27. Авторитетные эксперты предлагают рассматривать абзацы 4 и 6 этого письма, как «говорящие об одной и той же поставке — просто как бы с разных сторон»4.4 См. «Бухгалтер», 2009, № 43, с. 13.
Такой подход означает, что «первой поставкой» считается получение застройщиком результата услуг (работ) от подрядчика с дальнейшим «установлением первого собственника».
Если предположить, что «первая поставка» может быть лишь одна, то отсюда можно сделать вывод о том, что последующая реализация такой недвижимости застройщиком покупателю «первой поставкой» являться уже не будет. Значит, НДС с нее начисляться не должен.
Как видим, несмотря на появление новых разъяснений, неопределенность в вопросе льготирования продажи новопостроенного жилья по-прежнему сохраняется. Поэтому застройщикам следует принимать во внимание риски, присущие таким сделкам, и в случае необходимости быть готовыми к судебной защите своих интересов.
Сергей Шемет
