Про ПДВ з операцій щодо будівництва житла за рахунок коштів від випущених цільових облігацій
Лист Державної податкової адміністрації України від 14.10.2009 р. № 10365/6/16-1515-27
Державна податкова адміністрація України розглянула листи ТОВ <...> щодо порядку обкладення податком на додану вартість операцій з будівництва житла за рахунок коштів від випущених цільових облігацій та повідомляє.
Відповідно до підпункту 5.1.20 пункту 5.1 статті 5 Закону України «Про податок на додану вартість» звільняються від обкладення податком на додану вартість операції з поставки житла (об’єктів житлового фонду), крім їх першої поставки.
Для цілей цього підпункту під першою поставкою житла (об’єкта житлового фонду) розуміється, зокрема, перша передача готового новозбудованого житла (об’єкта житлового фонду) у власність покупця або поставка послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) зі спорудження такого житла за рахунок замовника.
З урахуванням вищевикладеного при передачі готового новозбудованого житла першою поставкою житла (об’єкта житлового фонду) буде операція з установлення першого власника такого житла (об’єкта житлового фонду) (оформлення правовстановлюючих документів) незалежно від джерел фінансування будівництва: або за рахунок власних коштів підприємства забудовника, або за рахунок учасників фонду фінансування будівництва, або за кошти облігацій; і така операція підлягає обкладенню податком на додану вартість на загальних підставах.
При цьому вартість такого житла визначається виходячи зі звичайних цін, але не нижче вартості випущених облігацій.
Що стосується операцій зі спорудження житла за рахунок замовника, то поставка таких послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) підлягає обкладенню податком на додану вартість на загальних підставах у міру їх готовності (акти виконаних робіт).
Заступник голови А. Любченко
КОМЕНТАР
Фахівці ДПАУ вкотре намагаються розгадати ребус, придуманий депутатами в
п.п. 5.1.20 Закону «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР. І ми про це писали неодноразово1.1 Див. наприклад, публікації в газеті «Будівельна бухгалтерія», 2008, другий рекламний номер, с. 12 — 15; 2009, № 2, с. 12 — 13; 2009, № 19, с. 44.
Власне кажучи, проблема полягає в тому, як саме трактувати термін «
перша поставка» у ситуації, коли об’єкт, призначений для продажу, споруджується забудовником за договором підряду з будівельною компанією.За великим рахунком питання полягає в такому: чи може реалізація таким забудовником побудованої житлової нерухомості вважатися
першою поставкою?З приводу трактування змісту названої законодавчої норми ДПАУ висловилася в таких листах:
—
лист ДПАУ від 20.01.2006 р. № 994/7/16-1517-26;— лист ДПАУ від 07.07.2006 р. № 12887/7/16-1517-26;
— лист ДПАУ від 03.06.2009 р. № 11586/7/16-1517-26. // «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 17, с. 5.
Жоден із зазначених листів не було розтлумачено незалежними аналітиками однозначно.
Щодо тез, наведених у цьому листі, слід зазначити можливість виникнення різних прочитань при його тлумаченні.
Звернемо увагу:
лист, що коментується, присвячено аналізу ситуації, коли житло споруджувалося за рахунок коштів, залучених від продажу облігацій.Податківці звертають увагу на операцію «установлення першого власника», інтерпретувати яку досить складно.
На практиці у разі використання облігаційних схем по-різному проводиться реєстрація прав власності: інколи першим власником стає інвестор, який купив облігації, а інколи — забудовник.
Якщо реєстрація прав власності на квартиру здійснюється
одразу на власника облігацій, то інвестор стає першим власником, і підхід, викладений у листі, призводить до того, що така реєстрація розглядатиметься як «перша поставка». Тобто забудовник нарахує ПДВ.Критерій «першого власника», наведений у цьому листі, податківцями вже висувався. У
листі ДПАУ від 20.01.2006 р. № 994/7/16-1517-26 говорилося про те, що передача житла від першого власника має звільнятися від оподаткування. Проте там ішлося й про те, що передача житла безпосередньо від забудовника звільненню від оподаткування не підлягає.Якщо ж забудовник спочатку реєструє квартиру на своє ім’я, то він одночасно є й першим власником житла. Тоді виникає проблема ідентифікації першої поставки.
У
листі ДПАУ від 03.06.2009 р. № 11586/7/16-1517-26 було зазначено, що для визначення «першої поставки» слід розглядати передачу готового новозбудованого житла2замовником у власність покупця за договором купівлі-продажу. За договором купівлі-продажу реалізувати нерухомість може тільки його власник. Отже, можна передбачити, що забудовник, який є першим власником, продаючи квартиру, здійснює «першу поставку», і повинен нарахувати ПДВ.2 Термін «готове новозбудоване житло» у законодавстві чітко не визначено. Схоже поняття визначалося держорганами і за критерієм отримання ордера на житлове приміщення (лист Комітету Верховної Ради з питань фінансів та банківської діяльності від 21.02.2002 р. № 06-10/96), і за критерієм «першого заселення мешканцями» (лист Держбуду від 19.06.2002 р. № 8/8-263).
На користь такої версії свідчить положення
листа ДПАУ від 14.10.2009 р. № 10365/6/16-1515-27 про те, що вартість житла визначається на рівні не нижче за вартість облігацій (у цьому випадку, очевидно, ідеться про ті облігації, якими оплачується купівля нерухомості).Проте можлива й інша інтерпретація змісту
листа ДПАУ від 14.10.2009 р. № 10365/6/16-1515-27. Авторитетні експерти пропонують розглядати абзаци 4 і 6 цього листа, як «одну й ту саму поставку — просто ніби з різних боків»3.3 Див. «Бухгалтер», 2009, № 43, с. 13.
Такий підхід означає, що «першою поставкою» вважається отримання забудовником результату послуг (робіт) від підрядника з подальшим «установленням першого власника».
Якщо припустити, що «перша поставка» може бути тільки одна, то можна зробити висновок, що подальша реалізація такої нерухомості забудовником покупцю вже не буде «першою поставкою». Отже, ПДВ з неї нараховуватися не повинен.
Як бачимо, незважаючи на появу нових роз’яснень, невизначеність з питання пільгування продажу новозбудованого житла, як і раніше, зберігається. Тому забудовникам слід брати до уваги ризики, властиві таким операціям, і за потреби бути готовим до судового захисту своїх інтересів.
Сергій Шемет
