Новинка от Кабмина: новый порядок приемки в эксплуатацию частных домов
Александра Украинец, консультант Юлия Ляшенко, главный редактор
С 15 октября этого года вступил в силу новый порядок по приемке в эксплуатацию законченных строительством частных домов, построенных без разрешения на выполнение строительных работ.
Теперь частные дома, которые были самовольно1 возведены в период с 05.08.92 г. до 01.01.2008 г., можно будет узаконить по упрощенной схеме: подать необходимые документы в БТИ и инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля, уплатить админштраф и получить сертификат.
Однако такая упрощенная процедура требует некоторых уточнений и объяснений, которых, к сожалению, на сегодня в законодательстве еще нет.
Итак, рассмотрим этот механизм подробно...
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Гражданский кодекс
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.КоАП
— Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-X.Закон о планировании и застройке территорий
— Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III.Постановление № 1035
— постановление КМУ «Об утверждении Временного порядка приемки в эксплуатацию завершенных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и строениями, построенных без разрешения на выполнение строительных работ» от 09.09.2009 г. № 1035.Временный порядок приемки в эксплуатацию частных зданий
— Временный порядок приемки в эксплуатацию завершенных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, утвержденный постановлением КМУ от 09.09.2009 г. № 1035.Порядок № 534
— Порядок приемки в эксплуатацию завершенных строительством объектов, утвержденный постановлением КМУ от 08.10.2008 г. № 923 (в редакции постановления КМУ от 20.05.2009 г. № 534).Положение о регистрации недвижимости
— Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Министерства юстиции Украины от 07.02.2002 г. № 7/5 (в редакции приказа Министерства юстиции Украины от 28.01.2003 г. № 6/5).Государственный классификатор зданий и сооружений
— Государственный классификатор зданий и сооружений ДК 018-2000, утвержденный приказом Госстандарта Украины от 17.08.2000 г. № 507.Инструкция о проведении технической инвентаризации
— Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимости, утвержденная приказом Госстроя Украины от 24.05.2001 г. № 127.
1 Здесь и далее по тексту под самовольно построенными объектами понимаются только те, на строительство которых не было получено разрешение на выполнение строительных работ. Так, исходя из ст. 376 Гражданского кодекса к самовольно построенным относятся следующие жилые дома (здания, сооружения, другое недвижимое имущество):
1) если
они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели,2) или
если они построены или строятся без надлежащего разрешения или надлежащим образом утвержденного проекта,3) или если они построены или строятся с существенными нарушениями строительных норм и правил.
В чем заключается принцип узаконения по-новому
Кабмин определил
Временный порядок приемки в эксплуатацию частных зданий, возведенных физическими лицами без разрешения на выполнение строительных работ в период с 5 августа 1992 года до 1 января 2008 года (далее — упрощенная процедура). Забегая вперед, отметим, что под частными зданиями понимаются дома одноквартирные со вспомогательными (нежилыми) помещениями, садовые и дачные дома, а также сараи (хлевы), гаражи, летние кухни, мастерские, гардеробные, погреба, навесы, котельные, бойлерные, трансформаторные подстанции, мусоросборники, колодцы, выгребные ямы, ограждения, ворота, калитки, замощение и пр. (подробно об этом рассмотрено ниже — см. подраздел «Что включается в понятие «частные здания» для реализации упрощенной процедуры?»).Для приемки таких домов в эксплуатацию физлицу, желающему узаконить самострой, необходимо по месту расположения здания подать в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля (далее — инспекция ГАСК) определенный пакет документов до 31 декабря 2010 года, получить
сертификат соответствия и уплатить штраф, предусмотренный ст. 97 КоАП.Наличие сертификата соответствия
является основанием для оформления права собственности на объекты строительства2 (ст. 30-1 Закона о планировании и застройке территорий).2 Такое требование было закреплено в ст. 30-1 Закона о планировании и застройке территорий, изменения в который были внесены с 15 октября 2009 года. Подробно об этом см. здесь: «Разрешительная процедура в строительстве: к чему готовиться?» // «Строительная бухгалтерия», 2009, № 7, с. 18 — 25.
Как видим, правительство решило пойти на уступку и упростить гражданам процедуру легализации их самовольно возведенного недвижимого имущества, точнее такого, строительство которого осуществлялось без предварительного разрешения на выполнение строительных работ со стороны инспекции ГАСК3.
3 Насколько такие действия со стороны правительства являются продуманными и как эффективно они воплотятся в жизнь, покажет время... Напомним лишь, что: еще летом Кабмин утвердил новый порядок в части упрощения приватизации земельных участков (это постановление КМУ «Порядок бесплатных оформления и выдачи гражданам Украины государственных актов на право собственности на земельные участки» от 05.08.2009 г. № 844). Однако, как показывает практика, предложенный механизм оказался изначально не совершенным и требовал колоссальной доработки в плане утверждения ряда дополнительных нормативно-правовых актов, чего в действительности не последовало. На местах (имеются в виду отделения Госкомзема в населенных пунктах Украины) работники Госкомзема, которым, собственно, и было поручено работать «по-новому», были и остаются по сегодняшний день в некотором смятении и растерянности, так как их материальная, техническая и кадровая базы не были подготовлены к проведению приватизации земли по упрощенной процедуре.
С комментарием к этому постановлению вы можете ознакомиться, обратившись к статье «Государственный акт на землю за 30 дней (как работает постановление КМУ № 844)» // «Местное самоуправление», 2009, второй рекламный номер, с. 9 — 14.
В чем же заключается новизна такой процедуры? Теперь из всей цепочки процедурных мероприятий, связанных с узаконением объекта строительства, выпадает звено «обращение в суд», что ранее было обязательно для физлиц, имеющих намерение узаконить свой самострой.
Должны заметить, что так называемый «старый» механизм
узаконения объекта строительства через суд, действовавший ранее, действует и сейчас, но уже в отношении легализации тех объектов, которые были возведены с 01.01.2008 г. Эта тема заслуживает отдельного рассмотрения, поэтому в данной статье мы не будем подробно останавливаться на тонкостях такой процедуры, а ограничимся только общим описанием плана мероприятий (см. информационный блок ниже).
| Механизм узаконения объекта строительства, который действовал ранее и который действует сейчас для тех объектов, которые были возведены с 01.01.2008 г. Осуществление строительных работ на объектах градостроительства без разрешения на выполнение строительных работ или его перерегистрации, а также осуществление не указанных в разрешении строительных работ считаются самовольным строительством и влекут за собой ответственность по закону (ст. 29 Закона о планировании и застройке территорий). Правовые последствия самовольного строительства установлены ст. 376 Гражданского кодекса. Согласно ст. 376 Гражданского кодекса « жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без надлежащего разрешения или надлежащим образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил».По общему правилу, приведенному в п. 2 ст. 376 Гражданского кодекса, у лица, осуществившего или осуществляющего самовольное строительство, не возникает права собственности на построенное или строящееся недвижимое имущество. В то же время п. 3 ст. 376 Гражданского кодекса предусмотрена возможность возникновения права собственности на построенное недвижимое имущество у лица, осуществившего его строительство. Условием признания права собственности за таким лицом является решение суда. Но это решение может основываться на возможности предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество. Итак, из сказанного выше следует, что узаконить самовольно построенный объект недвижимости вполне возможно, но только через суд (причем независимо от того, является ли строительство данного объекта законченным или объект находится в процессе строительства). Для узаконения самовольно построенного объекта строительства физлицо осуществляет ряд действий, которые заключаются в следующем.Шаг 1. Обращение в БТИ4для проведения технической инвентаризации объектов (с целью определения самовольно возведенных объектов и внесения их в плановые и другие материалы). При этом на оригиналах инвентаризационного дела, технического паспорта и копиях плановых и оценочных материалов, которые выдаются собственникам, ставятся штампы «Самовольно построенные». 4 Государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество осуществляют предприятия бюро технической инвентаризации (далее — БТИ) в пределах определенных административно-территориальных единиц. Порядок регистрации прав собственности на недвижимое имущество в Украине закреплен в Положении о регистрации недвижимости.Шаг 2. Обращение в орган пожарного надзора и санитарно-эпидемиологическую службу для получения заключения о соответствии объекта пожарным и санитарным нормам и правилам. Шаг 3. Обращение в инспекцию ГАСК для получения заключения о соответствии объекта строительным нормам и правилам. На этом этапе физлицо привлекается к административной ответственности в виде наложения на него штрафа по статье 97 КоАП в размере от 85 до 170 грн. Шаг 4. Обращение в горисполком5 для получения решения о возможности (или отсутствии возможности) передачи земельного участка под самовольно построенным объектом недвижимости в пользование такому лицу. В горисполкоме (точнее, в управлении земельных ресурсов) данный вопрос передается на рассмотрение постоянно действующей комиссии по вопросам самовольного строительства.5 В каждом населенном пункте полномочия в отношении принятия решения подобных вопросов могут зависеть от того, кому они были делегированы: либо органам исполнительной власти, либо органу местного самоуправления. Чаще всего таким органом являются исполнительные комитеты соответствующего населенного пункта, например, в г. Харькове таким органом является горисполком.Шаг 5. Обращение в судебный орган для того, чтобы получить решение суда о разрешении сохранения и передачи самовольно построенного объекта недвижимости в собственность лица. Шаг 6. Обращение в БТИ6для регистрации права собственности на объект недвижимости. 6 Согласно п. 2.1 Положения о регистрации недвижимости для регистрации возникновения прав собственности на недвижимое имущество и оформление прав собственности на недвижимое имущество в БТИ вместе с заявлением о регистрации прав собственности подаются правоустанавливающие документы, их копии (нотариально удостоверенные), а также другие необходимые документы. Кстати, как указано в п. 10 этого Положения, одним из таких документов, обязательных для подачи в БТИ, являются решения судов, третейских судов о признании права собственности на объекты недвижимого имущества об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества, о передаче бесхозного недвижимого имущества в коммунальную собственность.Для того чтобы узаконить объект строительства на самовольно занятом земельном участке, физлицу необходимо:1) легализовать самовольно построенный объект недвижимости (пошаговый план мероприятий рассмотрен выше) ;2) оформить правоустанавливающие документы на землю под объектом недвижимости, который был самовольно построен. Для этого физлицу нужно обратиться в горисполком (или органы местного самоуправления) по местонахождению самовольно захваченного земельного участка. |
На кого распространяется упрощенная процедура?
Упрощенная процедура распространяется
на застройщиков — физических лиц. При этом следует обратить внимание на следующее.Временный порядок
приемки в эксплуатацию частных зданий не содержит каких-либо ограничений по отношению к физлицам. Поэтому узаконить свое домовладение7 по упрощенной процедуре могут:1) как граждане Украины, так и иностранные граждане;
2) как граждане — физические лица, так и физлица-предприниматели.
7
Домовладение — жилой дом с прилегающим к нему земельным участком и принадлежащими ему хозяйственными сооружениями и зданиями (приказ Госкомстата Украины «Об утверждении форм похозяйственного учета и Инструкции по ведению похозяйственного учета в сельских, поселковых и городских советах» от 18.04.2005 г. № 95).
5 требований, предъявляемых к зданиям
Упрощенная процедура приемки в эксплуатацию зданий распространяется на те объекты,
которые одновременно отвечают следующим 5 требованиям :1) объекты являются частными зданиями
, а именно:частные жилые дома усадебного типа,
дачные дома,
садовые дома
с хозяйственными сооружениями и зданиями
;2) строительство по объекту является завершенным
;3)
здания построены застройщиками — физическими лицами;4)
период сооружения здания:с 05.08.92 г. до 01.01.2008 г.;
5)
здания построены без разрешения на выполнение строительных работ8.8
Разрешение на выполнение строительных работ — документ, удостоверяющий право заказчика и подрядчика выполнять подготовительные (если подготовительные работы не были выполнены ранее согласно разрешению на выполнение подготовительных работ) и строительные работы, подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружениям.Разрешение на выполнение строительных работ предоставляется инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля.
Разрешение на выполнение строительных работ предоставляется на нормативный срок строительства объекта или на срок действия договора (контракта) подряда на строительство объекта. Действие разрешения может быть продлено по обращению заказчика на срок не более одного года.
Осуществление строительных работ без разрешения на выполнение строительных работ
или его перерегистрации, а также осуществление не указанных в разрешении строительных работ считаются самовольным строительством и влекут за собой ответственность согласно закону (ст. 29 Закона о планировании и застройке территории).Теперь перейдем к более полному рассмотрению каждого требования в отдельности.
Период сооружения частных домов: с 05.08.92 г. до 01.01.2008 г.
Упрощенная процедура приемки в эксплуатацию зданий распространяется на те объекты недвижимости, которые были сооружены физлицами в период с 5 августа 1992 года до 1 января 2008 года. Поэтому здесь автоматически возникает вопрос: какова процедура оформления прав собственности на объект строительства, если:
1) дом построен до 5 августа 1992 года;
2) дом построен с 5 августа 1992 года по 31 декабря 2007 года включительно;
3) дом построен с 1 января 2008 года?
Итак, для тех частных домов, которые были сооружены
до 5 августа 1992 года, основанием для оформления права собственности на частные дома физлиц являются следующие документы:1) заключение о техническом состоянии дома, составленное БТИ;
2) государственный акт на землю, удостоверяющий право собственности на земельный участок, на котором возведен объект строительства,
либо договор аренды земельного участка, удостоверяющий право пользования землей, на которой размещен объект строительства.
Об этом сказано в
п. 3 постановления № 1035. Процедура приемки зданий, возведенных с 5 августа 1992 года по 31 декабря 2007 года включительно, также утверждена постановлением № 1035 и описана в самом Временном порядке (подробно об этом см. в подразделе 3 «Механизм получения сертификата по-новому»).Что же касается тех объектов строительства, которые были построены
начиная с 1 января 2008 года, то ни постановление № 1035, ни Временный порядок приемки в эксплуатацию частных зданий об этом не содержат каких-либо предписывающих норм. Из этого следует, что законодатель для таких частных зданий, которые были построены уже с 1 января 2008 года, порядок приемки в эксплуатацию оставил без изменений, т. е. таким же, как и действовавший ранее, — до появления постановления № 1035.Напомним, что ранее — до вступления в силу
Временного порядка приемки в эксплуатацию частных зданий — приемка в эксплуатацию всех объектов строительства осуществлялась согласно Порядку № 5349. При этом процедура по легализации самовольно возведенного объекта строительства осуществлялась через суд (см. информационный блок «Механизм узаконения объекта строительства, который действовал ранее и который действует сейчас для тех объектов, которые были возведены с 01.01.2008 г.», см. на с. 34–35).9
Порядок № 534 вступил в силу с 1 января 2009 года, а его новая редакция — с 12 июня 2009 года. Комментарий к нему см. здесь: «Прием в эксплуатацию завершенных строительством объектов: новая редакция» // «Строительная бухгалтерия», 2009, № 14, с. 34 — 36.
Что включается в понятие «частные здания» для реализации упрощенной процедуры?
В пункте 1 Временного порядка приемки в эксплуатацию частных зданий
указано, что «...Временный порядок устанавливает механизм и условия приемки в эксплуатацию завершенных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями, построенных застройщиками — физическими лицами (далее — застройщик) в период с 5 августа 1992 г. до 1 января 2008 г. без разрешения на выполнение строительных работ (далее — частные здания), на основании заявления о приемке в эксплуатацию, поданного до 31 декабря 2010 года».Следовательно,
упрощенная процедура приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов применяется кчастным
жилым домам усадебного типа,дачным
и
садовым домам,с
хозяйственными сооружениями и строениями.При этом, как видно, все эти термины в том же пункте нормативно-правового документа обобщены одной формулировкой — «
частные здания». При прочтении такой нормы возникают следующие вопросы:— что такое «
жилые дома усадебного типа», «дачные дома», «садовые дома», «хозяйственные сооружения и строения»;— что включает в себя каждое из этих понятий;
— какие объекты характеризуют приведенные выше термины с целью применения упрощенной процедуры приемки того или иного объекта недвижимости в эксплуатацию?
Начнем с
Государственного классификатора зданий и сооружений, согласно которому:сооружения
— это строительные системы, связанные с землей и созданные из строительных материалов, полуфабрикатов, оборудования и оснащения в результате выполнения различных строительно-монтажных работ;здания
— это сооружения, состоящие из несущих и ограждающих или сообщенных (несуще-ограждающих) конструкций, образующих наземные или подземные помещения, предназначенные для проживания или пребывания людей, размещения оборудования, животных, растений, а также предметов. К зданиям относятся: жилые дома, общежития, гостиницы, рестораны, торговые здания, промышленные здания, вокзалы, здания для публичных выступлений, для медицинских заведений и заведений образования и т. д.;инженерные сооружения
— это объемные, плоскостные или линейные наземные, надземные или подземные строительные системы, состоящие из несущих и в отдельных случаях ограждающих конструкций и предназначенные для выполнения производственных процессов различных видов, размещения оборудования, материалов и изделий, для временного пребывания и передвижения людей, транспортных средств, грузов, перемещения жидких и газообразных продуктов и т. п.При этом в
Государственном классификаторе зданий и сооружений:—
жилые дома усадебного типа (код — 1110, 1110.3), дачные дома и садовые дома (код — 1110.4) относятся к жилым зданиям (группа «Дома одноквартирные» (код — 111), подраздел «Здания жилые» (код — 11);—
хозяйственные сооружения и строения относятся:либо к
нежилым зданиям (подраздел «Здания нежилые» (код — 12) (например, гаражи (код — 1242), здания сельскохозяйственного назначения, лесничества и рыбного хозяйства (код — 1271): коровники, конюшни, свинарники, склады и надворные здания, подвалы, теплицы и т. п.),либо к
инженерным сооружениям (раздел «Инженерные сооружения» (код — 2) (например, водонапорные башни, колодцы, фонтаны, водные скважины (код — 2222) и т. п.).Однако никакой другой дополнительной информации
Государственный классификатор зданий и сооружений не содержит. Более детальную характеристику интересующих нас объектов можно найти в таких нормативно-правовых документах, как Гражданский кодекс, Инструкция о проведении технической инвентаризации, Правила содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденные приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17.05.2005 г. № 76, и прочих. Результаты приведены в таблице на с. 38.
Таблица
| Название объекта | Определение термина |
| Жилые дома усадебного типа | Жилой дом указанной категории состоит из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений. Характерными вспомогательными помещениями домов являются: прихожая, кухня, коридор, веранда, туалет, кладовая, помещение для автономной системы отопления, прачечная и т. п. (п. 2.2 Инструкции о проведении технической инвентаризации)
|
| Жилой дом | Здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания.(Правила содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденные приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17.05.2005 г. № 76) |
| Жилой дом | Независимое сооружение, имеющее крышу, наружные или распределяющие стены, доходящие от фундамента до крыши, имеющее почтовый номер и основная часть которого (более половины общей площади) используется под жилые помещения.(Приказ Госкомстата «Об утверждении форм похозяйственного учета и Инструкции по ведению похозяйственного учета в сельских, поселковых и городских советах» от 18.04.2005 г. № 95) |
| Жилой дом | Здание, предназначенное для постоянного проживания людей, которое может иметь одну или несколько квартир.(Приказ Фонда государственного имущества и Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства «Об утверждении Порядка определения стоимости воссоздания или замещения земельных улучшений — домов, зданий и сооружений малоэтажного жилищного строительства. Сборник укрупненных показателей стоимости воссоздания функциональных объектов-аналогов для оценки малоэтажных домов, зданий и сооружений» от 23.12.2004 г. № 2929/227)
|
| Жилой дом | Здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания (ст. 380 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV) |
| Жилой дом | Независимое сооружение, имеющее крышу, внешние или распределяющие стены, доходящие от фундамента до крыши, имеющее почтовый номер и основная часть которого (более половины общей площади) используется под жилые помещения (Инструкция по ведению похозяйственного учета в сельских, поселковых и городских советах, утвержденная приказом Госкомстата Украины от 18.04.2005 г. № 95) |
| Садовые и дачные дома, гаражи | Садовый дом — дом для летнего (сезонного) использования. Дачный дом — это жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха.В пределах одного поселения или района могут предусматриваться смешанные типы использования земельных участков: для отдыха, ведения садоводства и огородничества и т. п. со строительством как дачных, так и садовых домов.На участках садовых (дачных) домов могут быть размещены также хозяйственные здания (в том числе для содержания домашней птицы, кролей и т. п.). Основные типы гаражей — одноэтажные (блочные), многоэтажные и подземные гаражи-стоянки. К основным помещениям относятся помещения для стоянки автомашин, к вспомогательным — мастерские, раздевалки, смотровые ямы, для хранения запчастей и т. п. (П. 2.4 Инструкции о проведении технической инвентаризации)
|
| Садовый дом | Дом для сезонного использования при ведении огородного, садового или другого индивидуального хозяйства(Приказ Фонда государственного имущества и Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства «Об утверждении Порядка определения стоимости воссоздания или замещения земельных улучшений — домов, зданий и сооружений малоэтажного жилищного строительства. Сборник укрупненных показателей стоимости воссоздания функциональных объектов-аналогов для оценки малоэтажных домов, зданий и сооружений» от 23.12.2004 г. № 2929/227) |
| Дачный дом | Дом, расположенный, как правило, за пределами населенного пункта и предназначенный для использования в течение года с целью отдыха и проживания. (Приказ Фонда государственного имущества и Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства «Об утверждении Порядка определения стоимости воссоздания или замещения земельных улучшений — домов, зданий и сооружений малоэтажного жилищного строительства. Сборник укрупненных показателей стоимости воссоздания функциональных объектов-аналогов для оценки малоэтажных домов, зданий и сооружений» от 23.12.2004 г. № 2929/227) |
| Хозяйственные строения | Сараи (хлевы), гаражи, летние кухни, мастерские, туалеты, погреба, навесы, котельные, бойлерные, трансформаторные подстанции, мусоросборники и т. п. (абз. 5 р. 2, п. 2.2 Инструкции о проведении технической инвентаризации)
|
| Хозяйственные сооружения | Колодцы, выгребные ямы, ограждения, ворота, калитки, тротуары и т. п. (абз. 6 р. 2, п. 2.2 Инструкции о проведении технической инвентаризации)
|
Анализируя определения, приведенные в
таблице на с. 38, вывод становится очевидным: к зданиям и сооружениям, на которые распространяется упрощенная процедура в части узаконения самовольно построенных объектов недвижимости, относятся:дома одноквартирные со вспомогательными (нежилыми) помещениями, садовые и дачные дома, а также сараи (хлевы), гаражи, летние кухни, мастерские, гардеробные, погреба, навесы, котельные, бойлерные, трансформаторные подстанции, мусоросборники, колодцы, выгребные ямы, ограждения, ворота, калитки, тротуары и пр.,
при условии, что строительство по ним было закончено в период с 05.08.92 г. по 31.12.2007 г. включительно.
Механизм получения сертификата по-новому
Если частное здание отвечает 5 основным критериям10 (а именно: частные здания построены физическими лицами в период с 05.08.92 г. до 01.01.2008 г. и без разрешения на выполнение строительных работ), то для проведения упрощенной процедуры приемки этого здания в эксплуатацию физическому лицу необходимо обратиться в инспекцию ГАСК по месту расположения такого здания, подав в нее необходимый пакет документов. К тому же обратим внимание на два момента:
1) документы необходимо подать до 31 декабря 2010 года;
2) в зависимости от площади зданий, планируемых к приемке в эксплуатацию, документы, которые подаются в инспекцию, будут несколько отличаться друг от друга (
подробнее см. далее).10 Подробно см. подраздел «5 требований, предъявляемых к зданиям».
Теперь поэтапно рассмотрим непосредственно процедуру приемки в эксплуатацию частных зданий согласно новому порядку, недавно утвержденному правительством.
Этап первый
Физическому лицу, самовольно построившему объект, прежде всего нужно обратиться в БТИ с целью определения самовольно построенных объектов и внесения их в плановые и другие материалы. При этом на оригиналах инвентаризационного дела, технического паспорта и копиях плановых и оценочных материалов, выдаваемых застройщику, проставляются штампы «Самовольно построенные».
Этап второй
Обратиться в организацию, имеющую соответствующую лицензию, с целью получения
отчета о проведении технического осмотра11 на соответствие частного здания государственным стандартам, строительным нормам и правилам, нормативным актам по пожарной безопасности, санитарному законодательству, действовавшим на момент окончания строительства. К тому же этот отчет должен быть согласован с пожарным надзором и государственной санитарно-эпидемиологической службой.11 Обращаем внимание, что согласно подпункту 2 пункта 3 Временного порядка приемки в эксплуатацию частных зданий подается отчет о проведении технического
осмотра на соответствие частного здания государственным стандартам, строительным нормам и правилам, нормативным актам по пожарной безопасности, санитарному законодательству, действовавшим на момент окончания строительства, составленный организацией, имеющей соответствующую лицензию, и согласованный с органом государственного пожарного надзора и государственной санитарно-эпидемиологической службой.В то время как в подпункте 3 пункта 3 Временного порядка приемки в эксплуатацию частных зданий указано, что следует подавать отчет о проведении технического
обследования на соответствие частного здания государственным стандартам, строительным нормам и правилам, нормативным актам по пожарной безопасности, санитарному законодательству, действовавшим на момент окончания строительства, составленный организацией, имеющей соответствующую лицензию, и согласованный с органом государственного пожарного надзора и государственной санитарно-эпидемиологической службой.Что именно законодатель хотел этим сказать, пока неизвестно, и чем именно будет отличаться «
технический осмотр» от «технического обследования»? Однако, как видим, постановление № 1035 вызывает немало вопросов.
Этап третий
Обратиться в орган сельского, поселкового, городского совета с целью получить справку о согласовании приемки частного здания в эксплуатацию.
Этап четвертый
Получить документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, на котором расположено частное здание. Такими документами могут быть государственный акт на земельный участок или договор об аренде земельного участка.
Этап пятый
Обратиться в инспекцию ГАСК по месту расположения такого здания, подав в нее необходимый пакет документов. Как уже говорилось, в зависимости от площади зданий, которые планируется принять в эксплуатацию, документы, подаваемые в инспекцию, будут несколько отличаться друг от друга.
Рассмотрим все подробно:
1. На частные жилые дома усадебного типа, дачные и садовые дома общей
площадью до 200 кв. метров включительно, количество надземных этажей которых не превышает двух, с хозяйственными сооружениями и строениями общей площадью до 100 кв. метров включительно для получения сертификата застройщик подает в инспекцию ГАСК следующие документы:—
заявление о выдаче сертификата соответствия (по форме согласно приложению 2 к Временному порядку приемки в эксплуатацию частных зданий);—
справку о согласовании приемки частного здания в эксплуатацию, выданную на основании решения исполнительного органа сельского, поселкового, городского совета (по форме согласно приложению 3 к Временному порядку приемки в эксплуатацию частных зданий);—
технический паспорт частного здания, выданный БТИ.2. На частные жилые дома усадебного типа, дачные и садовые дома
общей площадью до 350 кв. метров включительно с хозяйственными сооружениями и строениями общей площадью до 150 кв. метров включительно для получения сертификата застройщик подает в инспекцию ГАСК следующие документы:— заявление о выдаче сертификата соответствия
(по форме согласно приложению 2 к Временному порядку принятия в эксплуатацию частных зданий);—
справку о согласовании принятия частного здания в эксплуатацию, выданную на основании решения исполнительного органа сельского, поселкового, городского совета (по форме согласно приложению 3 к Временному порядку приемки в эксплуатацию частных зданий);—
технический паспорт частного здания, выданный БТИ;—
документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, на котором расположено частное здание;—
отчет о проведении технического осмотра на соответствие частного здания государственным стандартам, строительным нормам и правилам, нормативным актам по пожарной безопасности, санитарному законодательству, действовавшим на момент окончания строительства, составленный организацией, имеющей соответствующую лицензию, и согласованный с органом государственного пожарного надзора и государственной санитарно-эпидемиологической службой.3.
На частные жилые дома усадебного типа, дачные и садовые дома общей площадью более 350 кв. метров с хозяйственными сооружениями и строениями: для получения сертификата застройщик подает в инспекцию ГАСК следующие документы:—
справку о согласовании приемки частного здания в эксплуатацию, выданную на основании решения исполнительного органа сельского, поселкового, городского совета (по форме согласно приложению 3 к Временному порядку приемки в эксплуатацию частных зданий);—
технический паспорт частного здания, выданный бюро технической инвентаризации;—
документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, на котором расположено частное здание;—
отчет о проведении технического обследования на соответствие частного здания государственным стандартам, строительным нормам и правилам, нормативным актам по пожарной безопасности, санитарному законодательству, действовавшим на момент окончания строительства, составленный организацией, имеющей соответствующую лицензию, и согласованный с органом государственного пожарного надзора и государственной санитарно-эпидемиологической службой.
Этап шестой
Если поданные документы отвечают установленным правилам, инспекция ГАСК выдает застройщикам на платной основе
сертификат соответствия таких зданий государственным строительным нормам, стандартам и правилам (далее — сертификат). Ведь именно этот сертификат является документом, удостоверяющим соответствие законченного строительством объекта проектной документации, государственным строительным нормам, стандартам и правилам.Заявление вместе с документами, приложенными к нему, регистрируется в журнале регистрации выданных сертификатов и отказа в их выдаче.
Инспекция ГАСК рассматривает поданные застройщиком документы и
в течение десяти рабочих дней принимает решение о выдаче сертификата .В случае подачи документов не в полном объеме заявление не рассматривается и в течение
десяти рабочих дней после его регистрации возвращается застройщику вместе с приложенными к нему документами и мотивированным обоснованием отказа в выдаче сертификата.Отказ в выдаче
сертификата по другим причинам не допускается.Застройщик
может обратиться повторно в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля только после подачи документов в полном объеме.На основании поданных документов инспекция государственного архитектурно-строительного контроля принимает решение о привлечении застройщика к административной ответственности за сооружение частного здания без разрешения на выполнение строительных работ и о наложении штрафа в порядке, установленном в соответствии со
ст. 97 КоАП.Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля
оформляет и выдает сертификат в день предъявления документов о внесении платы за выдачу сертификата и уплате штрафа.Порядок внесения платы за выдачу сертификата соответствия государственным строительным нормам, стандартам и правилам утвержден
постановлением КМУ от 21.10.2009 г. № 1206.Так, согласно нормам указанного постановления правительства плата за выдачу
сертификата вносится застройщиком через банковские учреждения и/или отделения почтовой связи в следующих размерах:0,1 от размера минимальной заработной платы
(на сегодняшний день это 74,4 грн. 12) — если принимаются в эксплуатацию частные жилые дома усадебного типа, дачные и садовые дома общей площадью до 200 кв. метров включительно, количество надземных этажей которых не превышает двух, с хозяйственными сооружениями и строениями общей площадью до 100 кв. метров включительно;12 С 01.11.2009 г. по 31.12.2009 г. размер минимальной заработной платы составляет 744 грн. (Закон Украины «Об установлении прожиточного минимума и минимальной заработной платы» от 20.10.2009 г. № 1646-VI).
0,3 от размера минимальной заработной платы
(на сегодняшний день это 223,2 грн.) — если принимаются в эксплуатацию частные жилые дома усадебного типа, дачные и садовые дома общей площадью до 350 кв. метров включительно с хозяйственными сооружениями и строениями общей площадью до 150 кв. метров включительно;0,6 от размера минимальной заработной платы
(на сегодняшний день это 446,4 грн.) — если принимаются в эксплуатацию частные жилые дома усадебного типа, дачные и садовые дома общей площадью более чем 350 кв. метров с хозяйственными сооружениями и строениями.Подтверждением внесения платы за выдачу
сертификата является платежное поручение с отметкой о дате проведения платежа или кассовом документе учреждения банка либо отделения почтовой связи, принявших платеж. Ответственность за правильность определения суммы платежа несет застройщик.Датой приемки частного здания в эксплуатацию считается дата выдачи
сертификата.Застройщик несет ответственность за достоверность поданных документов согласно законодательству.
Этап седьмой
Получив
сертификат, физическое лицо снова обращается в БТИ с целью регистрации права собственности объекта строительства, на который только что был выдан этот сертификат, согласно п. 1.6 Положения о регистрации недвижимости.
О штрафе
Согласно
п. 6 Временного порядка приемки в эксплуатацию частных зданий инспекция ГАСК принимает решение о привлечении застройщика к административной ответственности за сооружение частного здания без разрешения на выполнение строительных работ и о наложении штрафа в порядке, установленном согласно ст. 97 КоАП.Так, в соответствии со
ст. 97 КоАП самовольное строительство домов или сооружений, а также самовольное изменение архитектурного вида домов или сооружений при эксплуатации влечет за собой наложение штрафа на граждан от пяти до десяти необлагаемых минимумов доходов граждан.
В ожиданиях разъяснений...
В пункте 2
постановления № 1035 Кабмин обязал Министерство регионального развития и строительства определить размер платы за выдачу сертификата и утвердить порядок ее внесения по согласованию со Всеукраинской ассоциацией сельских и поселковых советов, а в пункте 4 этого же постановления рекомендовал органам местного самоуправления разработать и утвердить в месячный срок порядок согласования приемки объекта строительства в эксплуатацию.Однако от того дня, как
постановление № 1035 вступило в силу, до настоящего момента в законодательстве пока появилось всего два нормативно-правовых акта: приказ Госархстройинспекциии Украины «Об утверждении Порядка формирования, ведения и хранения дел по выдаче сертификата соответствия государственным строительным нормам, стандартам и правилам» от 09.11.2009 г. № 159и
Порядок внесения платы за выдачу сертификата соответствия государственным строительным нормам, стандартам и правилам, утвержденный постановлением КМУ от 21.10.2009 г. № 1206.
Какие-либо документы, имеющие официальный и разъяснительный характер по проведению такой упрощенной процедуры ввода в эксплуатацию самовольно построенных частных зданий, в нормативно-правовое поле еще не поступали. Надеемся, что в скором будущем они все-таки появятся, о чем мы обязательно известим наших читателей.
