«Terra incognita»
(«земля неизвестная»)
Сергей Жмурко, юрист
На страницах нашего издания уже неоднократно рассматривались проблемы, связанные с обслуживанием и эксплуатацией завершенных строительством многоквартирных домов. В частности, авторы этих статей затрагивали в своих работах разнообразные аспекты правового регулирования в указанной сфере. Однако, учитывая профессиональный характер издания, авторы предыдущих публикаций несколько одностронне подходили к освещению именно правовой проблематики, уделяли недостаточно внимания проблемам собственников и жильцов квартир в многоквартирном доме. Ввиду этого в данной статье раскрываются вопросы о праве собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом и являющийся необходимым для его эксплуатации, а также то, каким образом решение этого вопроса может повлиять на права и интересы жильцов многоквартирного дома, определяются способы правовой защиты собственников квартир от неправомерных действий застройщика.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Конституция
— Конституция Украины от 28.06.96 г. № 254к/96-ВР.ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ЗК
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-ІІІ.Закон о планировке и застройке территорий
— Закон Украины «О планировке и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III.
Вопросы обслуживания и эксплуатации завершенного строительством многоквартирного дома в настоящий момент остаются одними из наиболее нормативно не урегулированных и противоречивых (коллизионных). В предлагаемой статье мы рассмотрим только незначительный пласт отношений в указанной сфере — отношения по определению прав на землю, занятую многоквартирным домом, которая является необходимой для его эксплуатации, — что, однако, может иметь чрезвычайно важное практическое значение для всех жильцов многоквартирного дома.
Так, представим следующую ситуацию.
Застройщик закончил строительство. План строительства предусматривал создание на придомовой территории детской или спортивной площадки, паркинга и зеленых насаждений. Люди, приобретая квартиры, рассчитывали на указанные дополнительные удобства. Но планы у застройщика изменились. Последний, имея на руках государственный акт о праве собственности на земельный участок и поэтому считая себя собственником этого участка, решил построить на нем еще один дом, убрав и детскую площадку, и паркинг, и зеленые насаждения. Или же решил продать либо передать в аренду этот участок другому лицу под открытие интерактивного клуба или кафе. Что в этом случае делать жильцам? Как защитить свое право и как предупредить возникновение подобной ситуации?Однако для ответа на эти вопросы нужно сначала выяснить, что же происходит после того, как застройщик на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке завершил строительство жилого дома и реализовал квартиры
: остается ли этот земельный участок в собственности застройщика, либо же переходит в общую собственность жильцов — собственников квартир?По общему правилу, право собственности на земельный участок возникает с момента государственной регистрации этого права
(статья 125 ЗК). Таким образом, можно допустить, что законным собственником земельного участка, занятого под построенный многоквартирный дом и необходимого для его обслуживания, остается застройщик, поскольку право собственности на этот участок продолжает быть зарегистрированным именно за ним. А подтверждение этому — государственный акт о праве собственности на данный земельный участок, выданный на имя застройщика. Однако это не так!По этому поводу следует отметить, что
право собственности на земельный участок, занятый под построенный многоквартирный дом и необходимый для его обслуживания, переходит к лицу, приобретшему жилой дом или его часть. Такой вывод следует из норм статей 120 ЗК и 377 ГК. В частности, в этих статьях указывается: к лицу, приобретшему жилой дом, здание либо сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если договором об отчуждении жилого дома не определен размер земельного участка, то к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, и на часть земельного участка, являющуюся необходимой для его обслуживания.Под жилым домом
ГК понимает здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания. Квартирой же является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания (статьи 380, 382 ГК). Таким образом, приходим к выводу, что квартира является частью жилого дома, а поэтому вместе с ней переходит право собственности и на часть земельного участка, занятую жилым домом и являющуюся необходимой для его обслуживания. Следовательно, право собственности на земельный участок, который занят многоквартирным жилым домом и необходим для его обслуживания, является производным от права собственности на жилой дом. Поэтому изменение собственника земельного участка непосредственно зависит от изменения собственника жилого дома или квартиры (как части жилого дома) и происходит автоматически в любом случае в силу закона. Отсюда следует вывод, что, в виде исключения, для перехода права собственности на земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом и необходимый для его обслуживания, не требуется его государственная регистрация. Документом, подтверждающим изменения собственника, в этом случае будет правоустанавливающий документ на дом или квартиру.Согласно
статье 658 ГК право продажи товара принадлежит его собственнику. Соответствующим образом законодатель решает вопрос и об аренде земельного участка. Следовательно, застройщик утрачивает право собственности на земельный участок с момента продажи квартир в доме и не может отчуждать его или сдавать в аренду.Следует также добавить, что в настоящий момент не существует нормы, по которой бы собственник квартиры в многоквартирном доме мог зарегистрировать свое право на соответствующую долю земельного участка, занятого построенным многоквартирным домом и необходимого для его обслуживания. Однако исходя из изложенного выше
совладельцам земельного участка — жильцам дома нет необходимости получать государственный акт на право собственности на землю. Да и трудно представить себе порядок выдачи такого государственного акта, в котором периодически будут меняться совладельцы в случае отчуждения квартир в многоквартирном доме.Следовательно, можно утверждать, что лишь изложенный выше подход к решению существующей правовой проблемы будет соответствовать основополагающим принципам гражданского права и обеспечит реализацию конституционного права граждан на свободное владение, пользование и распоряжение своей собственностью. Однако следует отметить, что указанные вопросы остаются дискуссионными, а поэтому требуют немедленного законодательного урегулирования.
Следует также обратить внимание читателей, что
размер земельного участка, необходимый для обслуживания жилого дома, может быть изменен по решению компетентного органа. Принятие такого решения может стать предпосылкой возникновения ситуации, описанной нами в начале статьи. Так, в случае уменьшения размера земельного участка на основании изменения нормативов площадей, необходимых для обслуживания жилого дома, собственникам квартир защитить свои права и интересы станет чрезвычайно трудно.Как же определяются размеры земельного участка, необходимого для обслуживания жилого дома?
Так, в соответствии с
ч. 2 ст. 42 ЗК размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяются на основании проектов распределения территории квартала, микрорайона и соответствующей землеустроительной документации. Закон о планировке и застройке территорий определяет проект распределения территории как градостроительную документацию, которая разрабатывается для микрорайона (квартала) или его части с целью разграничения земельных участков. В частности, проектом распределения территории определяются площади и пределы: придомовых территорий существующих и запроектированных жилых домов; земельных участков, на которых размещаются общественные сооружения и другие объекты градостроительства; излишков земельных участков, предназначенных для дальнейшего сооружения домов и сооружений и другого использования (при распределении территории существующей застройки); территорий общего пользования; территорий ограниченного пользования земельным участком, установленного согласно договору, решению суда или в другом определенном законом порядке. Решения о разработке и утверждении проектов распределения территории принимаются соответствующими советами. Проект распределения территории является основанием для определения пределов земельных участков на территории существующей застройки для размещения домов и сооружений, разработки соответствующей землеустроительной документации и оформления в установленном законодательством порядке правоустанавливающих документов владельцам, совладельцам, арендаторам, а также установления пределов земельного участка в натуре.Каким образом тогда можно не допустить уменьшения размера земельного участка, необходимого для обслуживания жилого дома?
Так, в соответствии со
статьей 124 Конституции юрисдикция судов распространяется на все правоотношения, возникающие в государстве. Поэтому в судебном споре может быть определен конкретный размер придомовой территории. В этом случае жильцы — собственники квартир в многоквартирном доме могут использовать это судебное решение как основание для защиты своих прав в будущем. К тому же это решение не сможет быть пересмотрено по вновь выявленным обстоятельствам со ссылкой на изменение нормативов по земельному участку, необходимому для обслуживания жилого дома. В частности, такие обстоятельства не будут считаться вновь выявленными, т. е. существовавшими на момент рассмотрения дела и не известными сторонам, поскольку возникли после рассмотрения дела. Таким образом, изменить ситуацию можно будет лишь путем сноса самого жилого дома.Если застройщик начал новое строительство в пределах определенного проектом земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного дома и принадлежащего на праве общей собственности собственникам квартир, последние
могут обжаловать в административном суде правовые акты органов властных полномочий (разрешение на проведение строительных работ ДСК, разрешение на строительство объекта градостроительства исполкома местного совета и т. п.), которыми предоставлено разрешение на осуществление нового строительства и утвержден новый проект. При отчуждении части указанного выше земельного участка застройщиком такую сделку следует в судебном порядке признать недействительной как нарушающую требования действующего законодательства. С целью обеспечения выполнения решения суда следует вместе с иском подавать заявление о принятии мер обеспечения иска и просить суд запретить осуществление нового строительства до решения дела по сути.Подытоживая изложенное выше, следует констатировать, что вопрос урегулирования правоотношений по земельным участкам, занятым под построенные жилые дома и необходимым для их обслуживания, остается законодательно не урегулированным, своеобразной «terra incognita» («землей неизвестной»). И в настоящий момент жильцы многоквартирных домов остаются практически беспомощными в вопросе защиты своих прав от появления «нежданных соседей» в виде гигантских новостроек и развлекательных заведений. А потому, уважаемые читатели, будьте всегда внимательны и предусмотрительны, находясь на страже своих жилищных прав!
