«Terra incognita»
(«земля невідома»)
Сергій Жмурко, юрист
На сторінках цієї газети вже неодноразово розглядалися проблеми пов’язані з обслуговуванням та експлуатацією завершених будівництвом багатоквартирних будинків. Зокрема, автори цих статей торкалися у своїх роботах різноманітних аспектів правового регулювання у зазначеній сфері. Однак, ураховуючи фаховий характер видання, автори попередніх публікацій дещо однобоко підходили до висвітлення саме правової проблематики, приділяли недостатньо уваги проблемам власників і мешканців квартир у багатоквартирному будинку. Зважаючи на це, автором у статті розкриваються питання щодо права власності на земельну ділянку, зайняту багатоквартирним будинком та яка є необхідною для його експлуатації, яким чином вирішення цього питання може вплинути на права та інтереси мешканців багатоквартирного будинку, визначаються способи правового захисту власників квартир від неправомірних дій забудовника.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Конституція
— Конституція України від 28.06.96 р. № 254к/96-ВР.ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ЗК
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-ІІІ.Закон про планування і забудову територій
— Закон України «Про планування і забудову територій» вiд 20.04.2000 р. № 1699-III.
Питання обслуговування та експлуатації завершеного будівництвом багатоквартирного будинку на сьогодні залишаються одними з найбільш нормативно неврегульованих та суперечливих (колізійних). У цій статті розглянемо лише незначний пласт відносин у вказаній сфері — відносини щодо визначення прав на землю, зайняту багатоквартирним будинком, та яка є необхідною для його експлуатації, — що, однак, може мати надзвичайно важливе практичне значення для всіх мешканців багатоквартирного будинку.
Так, уявімо таку ситуацію.
Забудовник закінчив будівництво. План будівництва передбачав створення на прибудинковій території дитячого чи спортивного майданчика, паркінгу та зелених насаджень. Люди, придбаваючи квартири, розраховували на вказані додаткові зручності. Але плани у забудовника змінилися. Останній, вважаючи себе власником земельної ділянки, маючи на руках державний акт про право власності на цю ділянку, вирішив збудувати на ній ще один будинок, прибравши і дитячий майданчик, і паркінг, і зелені насадження. Або ж вирішив продати чи передати в оренду цю ділянку іншій особі під влаштування інтерактивного клубу або відкриття шинку. Що у цьому випадку робити мешканцям? Як захистити своє право, та як попередити виникнення подібної ситуації?Проте для відповіді на ці запитання, потрібно спершу з’ясувати, що ж відбувається після того, як забудовник на належній йому на праві власності земельній ділянці завершив будівництво житлового будинку та реалізував квартири:
чи залишається ця земельна ділянка у власності забудовника, чи вона переходить у спільну власність мешканців — власників квартир?За загальним правилом, право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації цього права
(стаття 125 ЗК). Таким чином, можна припустити, що законним власником земельної ділянки, зайнятої під збудований багатоквартирний будинок та яка необхідна для його обслуговування залишається забудовник, оскільки право власності на цю ділянку продовжує бути зареєстровано саме за ним. А підтвердженням цьому є державний акт про право власності на цю земельну ділянку, виданий на ім’я забудовника. Проте це не так!З цього приводу слід зазначити,
що право власності на земельну ділянку, зайняту під збудованим багатоквартирним будинком та яка необхідна для його обслуговування переходить до особи, яка придбала житловий будинок або його частину. Такий висновок слідує з норм статей 120 ЗК та 377 ЦК. Зокрема, указані статті зазначають, що до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, установлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку не визначений розмір земельної ділянки, то до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для його обслуговування.Під житловим будинком
ЦК розуміє будівлю капітального типу, споруджену з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначену для постійного у ній проживання. Квартирою ж є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (статті 380, 382 ЦК). Таким чином, доходимо висновку, що квартира є частиною житлового будинку, а тому разом з нею переходить право власності і на частину земельної ділянки, зайняту житловим будинком та яка є необхідною для його обслуговування. Отже, право власності на земельну ділянку, що зайнята багатоквартирним житловим будинком та необхідна для його обслуговування, є похідним від права власності на житловий будинок. Тому, зміна власника на земельну ділянку безпосередньо залежить від зміни власника житлового будинку або квартири (як частини житлового будинку), та відбувається автоматично у будь-якому випадку в силу закону. Отже, потрібно говорити, що, як виняток, для переходу права власності на земельну ділянку, зайняту багатоквартирним житловим будинком та яка необхідна для його обслуговування, не потрібно проведення її державної реєстрації. Підтверджуючим документом зміни власника в цьому випадку виступатиме правоустановчий документ на будинок чи квартиру.Згідно зі
статтею 658 ЦК право продажу товару належить його власнику. Відповідним чином законодавець вирішує питання і щодо оренди земельної ділянки. Отже, забудовник втрачає право власності на земельну ділянку з моменту продажу квартир у будинку та не може відчужити її або здати в оренду.Слід також додати, що на цей час не існує положення, за яким би власник квартири у багатоквартирному будинку міг зареєструвати своє право на відповідну частку земельної ділянки, що зайнята під збудованим багатоквартирним будинком та яка необхідна для його обслуговування. Однак, виходячи із викладеного вище,
співвласникам земельної ділянки — мешканцям будинку немає необхідності отримувати державний акт на право власності на землю. Та й важко уявити собі порядок видачі такого державного акта, в якому періодично будуть змінюватися співвласники в разі відчуження квартир у багатоквартирному будинку.Отже, необхідно стверджувати, що лише викладений вище підхід до розв’язання існуючої правової проблеми буде відповідати основоположним принципам цивільного права та забезпечить реалізацію конституційного права громадян на вільне володіння, користування та розпорядження своєю власністю. Однак слід указати, що зазначені питання залишаються дискусійними, а тому потребують негайного законодавчого врегулювання.
Слід також звернути увагу читачів на той момент, що
розмір земельної ділянки, необхідний для обслуговування житлового будинку, може бути змінений за рішенням компетентного органу. Прийняття такого рішення може стати передумовою виникнення ситуації, описаної нами на початку статті. Так, у випадку зменшення розміру земельної ділянки на підставі зміни нормативів площ, необхідних для обслуговування житлового будинку, власникам квартир захистити свої права та інтереси стане надзвичайно важко.Як же визначаються розміри земельної ділянки, яка є необхідною для обслуговування житлового будинку?
Так, відповідно до
ч. 2 ст. 42 ЗК, розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації. Закон про планування і забудову територій визначає проект розподілу території як містобудівну документацію, яка розробляється для мікрорайону (кварталу) чи його частини з метою розмежування земельних ділянок. Зокрема, проектом розподілу території визначаються площі та межі: прибудинкових територій існуючих і запроектованих жилих будинків; земельних ділянок, на яких розміщуються громадські споруди та інші об’єкти містобудування; надлишків земельних ділянок, призначених для подальшого спорудження будинків і споруд та іншого використання (при розподілі території існуючої забудови); територій загального користування; територій обмеженого користування земельною ділянкою, установленого згідно з договором, рішенням суду або в іншому, визначеному законом порядку. Рішення про розроблення та затвердження проектів розподілу території приймаються відповідними радами. Проект розподілу території є основою для визначення меж земельних ділянок на території існуючої забудови для розташування будинків і споруд, розроблення відповідної землевпорядної документації та оформлення в установленому законодавством порядку правовстановлюючих документів власникам, співвласникам, орендарям, а також установлення меж земельної ділянки в натурі.Яким чином тоді можливо не допустити зменшення розміру земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку?
Так, відповідно до
статті 124 Конституції, юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі. Тому в судовому спорі може бути визначений конкретний розмір прибудинкової території. У цьому разі мешканці — власники квартир в багатоквартирному будинку можуть використовувати це судове рішення як підставу для захисту своїх прав у майбутньому. До того ж, це рішення не може бути переглянуто за нововиявленими обставинами з посиланням на зміну нормативів щодо земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку. Зокрема, такі обставини не будуть вважатися нововиявленими, тобто такими, що існували на момент розгляду справи та не були відомі сторонам, оскільки виникли після розгляду справи. Таким чином, змінити ситуацію можливо буде лише шляхом знесення самого житлового будинку.Якщо забудовник розпочав нове будівництво в межах визначеної проектом земельної ділянки, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та належить на праві спільної власності власникам квартир, останні
можуть оскаржити до адміністративного суду правові акти органів владних повноважень (дозвіл на проведення будівельних робіт ДБК, дозвіл на будівництво об’єкта містобудування виконкому місцевої ради тощо), якими надано дозвіл на здійснення нового будівництва та затверджено новий проект. У випадку відчуження частини зазначеної вище земельної ділянки забудовником такий правочин слід у судовому порядку визнавати недійсним як такий, що порушує вимоги чинного законодавства. З метою забезпечення виконання рішення суду, слід разом з позовом подавати заяву про вжиття заходів забезпечення позову та просити суд заборонити здійснення нового будівництва до вирішення справи по суті.Підсумовуючи викладене вище, слід констатувати, що питання врегулювання правовідносин щодо земельних ділянок, зайнятих під збудовані житлові будинки та необхідних для їх обслуговування, залишається законодавчо не врегульованим, своєрідною «terra incognita» («землею невідомою»). І на цей час мешканці багатоквартирних будинків залишаються практично безпорадними в питанні захисту своїх прав від появи «неочікуваних сусідів» у вигляді гігантських новобудов та розважальних закладів. А тому, шановні читачі, будьте завжди уважними та завбачливими, перебуваючи на варті своїх житлових прав!
