Инвестиционная и операционная недвижимость: разграничение
Наше предприятие бОльшую часть площади здания сдает в операционную аренду, а оставшуюся площадь мы используем в административных целях. Обязательно ли стоимость всего здания распределять между счетами 100 и 103? Можно ли всю стоимость здания отнести в дебет счета 100?
Если предприятия использует один объект в разных целях, оно может столкнуться с вопросом определения бухгалтерского статуса указанного актива.
П(С)БУ 32* приводит соответствующий регламент в шестом пункте:«Если определенный объект основных средств включает часть, которая содержится с целью получения арендной платы и/или для увеличения собственного капитала, и другую часть, являющуюся операционной недвижимостью, и эти части могут быть проданы отдельно (или отдельно предоставлены в аренду согласно договору о финансовой аренде), то эти части отражаются как отдельные инвентарные объекты. Если эти части не могут быть проданы отдельно, объект основных средств признается инвестиционной недвижимостью при условии ее использования
преимущественно с целью получения арендной платы и/или для увеличения собственного капитала.При наличии признаков, при которых объект основных средств может быть отнесен и к операционной недвижимости, и к инвестиционной недвижимости, предприятие разрабатывает критерии по их
разграничению».* Положение (стандарт) бухгалтерского учета 32 «Инвестиционная недвижимость», утвержденное приказом Министерства финансов Украины от 02.07.2007 г. № 779.
Что понимается под «преимущественным» использованием?
Если, скажем, в общем пространстве единого склада 51 % площадей сдается в аренду, то можно ли считать такой склад
целиком инвестиционной недвижимостью?Никаких
количественных критериев на сей счет П(С)БУ 32 не содержит. Равно как и его международный прародитель. Мало того, в Основе для выводов к МСБУ 40 «Инвестиционная недвижимость» прямо признается, что установление количественных параметров способствовало бы лишь произвольным толкованиям требований стандарта.Таким образом, международные стандартизаторы
сознательно уклонились от навязывания главбухам каких-либо рамок существенности инвестиционного использования недвижимости.Вопрос установления разграничительных параметров — это епархия
оценок руководителей компании. Важно отразить соответствующие суждения руководства в примечаниях к финотчетности, как того требует п. 34.1 П(С)БУ 32.Эксперты давали бухгалтерам на этот счет разные рекомендации.
Скажем, по заключению экспертов Мирового банка, компания «Мэтчсбокс, инк», которая 6 % площади здания использует под административные помещения, а остальные 94 % площадей сдает в аренду, признает часть объекта, используемой для административных целей,
незначительной**.** Хенни Ван Грюнинг, Мариус Коэн. Международные стандарты финансовой отчетности. Практическое руководство. — М.: Весь мир, 2004. — С. 317.
Ведущие отечественные специалисты в комментариях
П(С)БУ 32 приводили различные примеры. Приведем один из них:«В таких случаях важным критерием является
существенность соответствующей части недвижимости.Пример 1. Здание общей площадью 10000 м2 содержат для сдачи в аренду, но часть этого здания (площадью 50 м2) используют в качестве архива предприятия. Площадь, которую занимает архив, не может быть продана отдельно от другой части здания.
Однако поскольку площадь архива является
незначительной частью здания, это здание можно считать инвестиционной недвижимостью»***.*** С. Голов. Міжнародний стандарт бухгалтерського обліку «Інвестиційна нерухомість» у вітчизняному форматі (коментар до П(С)БО 32 «Інвестиційна нерухомість» // Бухгалтерський облік і аудит. — 2007. — № 9. — С. 11.
Как видим, в данном примере в качестве границы существенности был использован показатель 0,5 % общей площади объекта.
Это значит, что здесь главбуху не придется разделять в учете стоимость объекта между счетами 100 и 103, а всю ее нужно будет отнести на дебет счета 100 с кредита счета 103.
Бухгалтерские стандарты Великобритании носят
прикладной характер. Поэтому неудивительно, что в пятом параграфе стандарта SSAP 13 «Учет инвестиционной недвижимости» четко указано следующее:«
Недвижимость, 15 или менее процентов площади или стоимости которой занята самой компанией или компанией группы («недвижимость, занятая собственником»), должна рассматриваться как инвестиционная недвижимость, даже если названная часть не содержится в инвестиционных целях. В таком случае этот стандарт будет применяться в целом к объекту недвижимости».Как видим, за основу могут браться не только
натуральные показатели (кв. м, куб. м), но и стоимостные.Летом 2008 года Минфин Украины обнародовал свои представления о том, что именно подразумевается под «
преимущественном» использовании.В
письме Минфина от 31.07.2008 г. № 31-34000-01-27/29927 отмечалось следующее:«
При наличии признаков, по которым объект основных средств может быть отнесен и к операционной недвижимости, и к инвестиционной недвижимости, предприятие разрабатывает критерии относительно их разграничения. Таким критерием может быть, в частности, признана площадь, содержащаяся с целью получения арендных платежей. Преимущественным использованием в таком случае для признания всего объекта инвестиционной недвижимостью будет считаться использование для предоставления в операционную аренду площади большей, чем площадь операционной недвижимости».Таким образом, за основу был взят показатель «большей» части площади.
Если вернуться к вышеприведенному примеру, то идеология Минфина позволит признать
все здание инвестиционной недвижимостью, даже если в аренду будет сдано не 9950 м2, а лишь 5001 м2.Значит, и в ситуации, которая описана в вопросе, предприятие-арендодатель имеет право признать инвестиционной недвижимостью, и отнести в дебет счета 100 стоимость
всего объекта.
Егор Трубников
