Министерство ЖКХ ответило, на каких условиях ОСМД имеет право отчуждать нежилое помещение
Письмо Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины от 22.01.2009 г. № 8/14-530
Министерство по вопросам жилищно-коммунального хозяйства рассмотрело ‹...› обращение ‹...› и в пределах компетенции сообщает.
В соответствии со
ст. 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирных домов» объединение совладельцев многоквартирного дома — юридическое лицо, созданное владельцами для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества.Вспомогательные помещения многоквартирного дома
— помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жильцов дома (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения).Согласно
ст. 19 вышеупомянутого Закона общее имущество совладельцев многоквартирного дома состоит из неделимого и общего имущества.Общее имущество
— часть вспомогательных помещений жилого комплекса, которые могут использоваться согласно их назначению на условиях, определенных в уставе объединения (кладовые, гаражи, в том числе подземные, мастерские и т. п.).Неделимое имущество
— неделимая часть жилого комплекса, состоящая из части вспомогательных помещений, конструктивных элементов дома, технического оборудования дома, обеспечивающего надлежащее функционирование жилого дома.Неделимое имущество находится в общей собственности совладельцев многоквартирного дома.
Неделимое имущество не подлежит отчуждению.Общее имущество находится в общей долевой собственности совладельцев многоквартирного дома.
Собственники помещений владеют, пользуются и в установленных данным
Законом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом.При отчуждении помещений в жилом доме право на долю неделимого имущества подлежит отчуждению вместе с помещением без выделения доли в натуре.
Объекты права общей собственности на имущество могут быть переданы в пользование физическому или юридическому лицу либо группе лиц в случае, если это не связано с нарушением прав и интересов других совладельцев неделимого и общего имущества, охраняемых законом.
В соответствии со
ст. 10 вышеупомянутого Закона к исключительной компетенции общего собрания членов объединения, в частности, относятся:— вопросы об использовании объектов, находящихся в общей собственности членов объединения;
— утверждение договоров (соглашений), заключенных на сумму, превышающую определенную в уставе объединения.
Следовательно, учитывая изложенное, ОСМД имеет право отчуждать общее имущество на условиях
:— ОСМД является
балансодержателем жилого дома;— при условии
согласия всех владельцев квартир независимо от того, являются ли они членами ОСМД;— при наличии
решения общего собрания об отчуждении чердака, с последующим целевым использованием средств на капитальный ремонт или другие нужды дома.
Заместитель министра С. Зимин
КОММЕНТАРИЙ
В наших публикациях мы уже неоднократно рассматривали случаи из судебной практики, касающиеся споров, связанных с
нежилыми помещениями, расположенными в жилых домах.Так, в материале, опубликованном в газете «Строительная бухгалтерия», 2009, № 2 на с. 41 — 43, рассматривались различные подходы, сформировавшиеся в юридических кругах, относительно трактовки правового статуса таких помещений.
Точка зрения на этот вопрос Министерства жилищно-коммунального хозяйства довольно прозрачна: для того чтобы продать чердак, необходимо, чтобы:
— соответствующее решение было утверждено общим собранием ОСМД*;
* ОСМД — объединение совладельцев многоквартирного дома.
— разрешение на продажу было получено от всех собственников квартир;
— ОСМД имел статус
балансодержателя.Что касается продажи именно чердака, то у нас есть некоторые сомнения на этот счет. Ведь, если чердак является функциональной и одной из системообразующих частей единого жилого комплекса, то он вряд ли может быть
самостоятельным предметом гражданско-правовых отношений. Во всяком случае, несложно предположить появление проблем с госрегистрацией такого объекта «недвижимости».Кроме того, вряд ли отсутствие статуса
балансодержателя может быть правовой преградой для реализации полномочий собственника. То есть, если собственники изъявляют волю реализовать часть объекта, находящегося в их общей собственности, им не должно помешать отсутствие у ОСМД звания балансодержателя. И даже если объект находится в балансодержательстве, например, ЖЭКа, решение, принятое собственниками, объединенными в рамках ОСМД, может быть легитимным. Ведь балансодержательство, вообще говоря, не воплощает в себе полномочий собственности (об этом подробнее — см. «Строительная бухгалтерия», 2009, № 1, с. 30 — 34).
Григорий Козаков
