Міністерство ЖКГ відповіло, на яких умовах ОСББ має право відчужувати нежитлове приміщення
Лист Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 22.01.2009 р. № 8/14-530
Міністерство з питань житлово-комунального господарства розглянуло <...> звернення <...> і в межах компетенції повідомляє.
Відповідно до
ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання співвласників багатоквартирного будинку — юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку
— приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).Згідно зі
ст. 19 вищезгаданого Закону спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна.Загальне майно
— частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання (кладові, гаражі, у тому числі підземні, майстерні тощо).Неподільне майно
— неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування житлового будинку.Неподільне майно перебуває у спільній власності співвласників багатоквартирного будинку.
Неподільне майно не підлягає відчуженню.Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку.
Власники приміщень володіють, користуються і у встановлених цим
Законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном.При відчуженні приміщень у житловому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі.
Об'єкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користування фізичній або юридичній особі, або групі осіб у разі, якщо це не пов'язано з порушення прав та інтересів інших співвласників неподільного та загального майна, які охороняються законом.
Відповідно до
ст. 10 вищезгаданого Закону до виключної компетенції загальних зборів членів об'єднання, зокрема, відноситься:— питання про використання об'єктів, що перебувають у спільній власності членів об'єднання;
— затвердження договорів (угод), укладених на суму, що перевищує визначену в статуті об'єднання.
Отже, ураховуючи викладене, ОСББ має право відчужувати загальне майно на умовах
:— ОСББ є
балансоутримувачем житлового будинку;— за умови
погодження всіх власників квартир, незалежно від того, чи є вони членами ОСББ;— за наявності
рішення загальних зборів про відчуження горища, з подальшим цільовим використанням коштів на капітальний ремонт або інші потреби будинку.
Заступник міністра С. Зімін
КОМЕНТАР
У наших публікаціях ми вже неодноразово розглядали випадки із судової практики щодо спорів, пов'язаних з
нежилими приміщеннями, розташованими в житлових будинках.Так, у матеріалі, опублікованому в газеті «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 2 на с. 41 — 43, розглядалися різні підходи, що сформувалися в юридичних колах стосовно трактування правового статусу таких приміщень.
Точка зору на це питання Міністерства житлово-комунального господарства досить прозора: щоб продати горище, необхідні:
— відповідне рішення, затверджене загальними зборами ОСББ*;
* ОСББ — об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.
— дозвіл на продаж, отриманий від
усіх власників квартир;— статус ОСББ як
балансоутримувача.Що стосується продажу саме
горища, то в нас є деякі сумніви із цього приводу. Адже, якщо горище є функціональною та однією із системоутворюючих частин єдиного житлового комплексу, то воно навряд чи може бути самостійним предметом цивільно-правових відносин. У будь-якому разі, неважко передбачити появу проблем із держреєстрацією такого об'єкта «нерухомості».Крім того, навряд чи відсутність статусу
балансоутримувача може бути правовою перешкодою для реалізації повноважень власника. Отже, якщо власники виявляють волю реалізувати частину об'єкта, що перебуває в їх спільній власності, їм не повинна заважати відсутність в ОСББ статусу балансоутримувача. І навіть якщо об'єкт перебуває в балансоутриманні, наприклад, ЖЕКу, рішення, прийняте власниками, об'єднаними в межах ОСББ, може бути легітимним. Адже балансоутримання, узагалі кажучи, не втілює в собі повноважень власності (про це детальніше див. «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 1, с. 30 —34).
Григорій Козаков
