Признание права собственности на берегоукрепительные сооружения и объекты строительства на них
Дмитрий Вовк, юрист
Крымское предприятие заключило с местным советом договор аренды морского побережья с целью строительства на этой территории многоцелевого рекреационного объекта. Для предотвращения оползней был разработан проект берегоукрепления, предполагающий, что устойчивость комплекса рекреационных строений будет обеспечиваться массивными берегоукрепительными сооружениями — мысовыми формами, выступающими в море и образующими своеобразные полуострова. На них частично будет размещена зона жилой застройки, инфраструктура и пляжи. Дополнением к этому служат склоны, спроектированные в виде ступеней и несущие на себе часть застройки. В совокупности вся система берегоукрепления призвана обеспечить полную надежность и предотвратить вероятность движения почвы. Работа по сооружению указанной системы была завершена. Как оформить право собственности на такие участки и на объекты, сооруженные на них?
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ЗК
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-ІІІ.ВК
— Водный кодекс Украины от 06.06.95 г. № 213/95.КоАП
— Кодекс Украины об административных правонарушениях.Закон о местном самоуправлении
— Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине».Закон о госрегистрации вещных прав на недвижимость
— Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений».Правила технической эксплуатации речных портовых гидротехнический сооружений
— Правила технической эксплуатации речных портовых гидротехнический сооружений, утвержденные приказом Минтранса Украины от 29.03.2004 г. № 251.ДБН 360-92**
— ДБН 360-92** «Градостроительство. Планирование и застройка городских и сельских поселений», утвержденные приказом Госкомгорстроя от 17.02.92 г. № 44.Инструкция об инвентаризации объектов недвижимости
— Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденная приказом Госстроя Украины от 24.05.2001 г. № 127.Временное положение № 7/5
— Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста Украины от 07.02.2002 г. № 7/5.
Порядок признания права собственности на самовольно построенные объекты берегоукрепления и постройки на них
Прежде всего отметим, что определение берегоукрепительного сооружения содержится в
Правилах технической эксплуатации речных портовых гидротехнический сооружений. Согласно п. 1.4 данных правил берегоукрепительное сооружение — это гидротехническое сооружение для защиты берега от размываний и обвалов. В свою очередь гидротехническое сооружение (ГТС) — это сооружение для использования водных ресурсов, а также борьбы с вредоносным воздействием вод: гребли и дамбы разного назначения и их конструктивные элементы; водопады, водоспуски, сооружения водоотведения: туннели, каналы, трубы, лотки; регуляционные сооружения, накопители промышленных отходов, ставки, открытые водозаборы, гидромеханическое и механическое оборудование, предназначенное для нормального функционирования сооружений (п. 1.9.18 Методики обследования и паспортизации гидротехнических сооружений систем гидравлического изъятия и складирования промышленных отходов и хвостов, утвержденной приказом Госкомгорстроя от 19.12.95 г. № 252). Таким образом, объекты берегоукрепления следует рассматривать именно как сооружения, а не вновь созданные участки.Исходя из поставленного вопроса, проекты строительства берегоукрепительного комплекса не были предварительно согласованы со всеми инстанциями в установленном законом порядке на предмет их (объектов) соответствия санитарным, противопожарным, экологическим, архитектурным и др. требованиям. Кроме того, ДБН 360-92** предусматривает, что противооползневые мероприятия (в том числе и строительство берегоукрепительных сооружений) следует назначать на основании
комплексного изучения геологических и гидрогеологических условий районов, что также, видимо, сделано не было. Аналогичным образом не были согласованы и проекты объектов жилой застройки, инфраструктуры и т. д. Иначе говоря, сооружения были построены самовольно.В соответствии с ч
. 1, 2 ст. 376 ГК жилой дом, строение, сооружение, иное недвижимое имущество считается самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этих целей, или без надлежащего разрешения или в надлежащем порядке утвержденного проекта, или с существенным нарушением строительных норм и правил. Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него. Одновременно ч. 3 данной статьи устанавливает, что право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть признано по решению суда за лицом, которое осуществило самовольное строительство на земельном участке, который не был отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество . В случае же, если объект самовольного строительства соответствует целевому назначению земельного участка, на котором он построен, то согласно ч. 5 ст. 376 ГК по требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать право собственности на недвижимое имущество, которое построено на нем, если это не нарушает права других лиц.Приведенные выше нормы гражданского законодательства свидетельствуют о том, что
признание права собственности на построенные берегоукрепительные и другие сооружения осуществляется в судебном порядке путем подачи соответствующего иска в суд по месту нахождения объектов самовольного строительства (в нашем случае дело будет подсудно местному хозяйственному суду). Согласно ст. 30 Закона о местном самоуправлении учет и регистрация объектов недвижимого имущества независимо от форм собственности находится в ведении исполнительных органов сельских, поселковых, городских советов. Исходя из этого, ответчиком по иску о признании права собственности будет соответствующий орган местного самоуправления (в нашей ситуации — местный совет, передавший в аренду земельный участок, на котором расположены самовольно построенные сооружения).Отметим также, что до обращения в суд необходимо
инвентаризировать самовольно построенные сооружения, что в дальнейшем позволит суду их индивидуализировать (определить количество помещений, их размеры, местоположение и т. д.) при принятии решения о признании права собственности. Возможность проведения инвентаризации объектов «самостроя» предусматривает п. 3.1. Инструкции об инвентаризации объектов недвижимости. Проводится данная инвентаризация предприятиями бюро технической инвентариза ции (далее — БТИ) по месту нахождения недвижимого имущества. По итогам инвентаризации БТИ оформляет технический паспорт на объекты недвижимости, в котором делается отметка о самовольном строительстве. Срок работ по технической инвентаризации недвижимого имущества составляет один месяц. В отдельных случаях, при наличии соответствующих оснований, этот срок определяется по решению руководителя БТИ путем издания им соответствующего приказа (п. 1.4. Инструкции об инвентаризации объектов недвижимости).При этом следует иметь в виду, что БТИ достаточно часто отказывает в проведении инвентаризации гидротехнических сооружений, ссылаясь на отсутствие соответствующей инструкции. Однако необходимо учитывать, что
Инструкция об инвентаризации объектов недвижимости не содержит исключительного перечня объектов недвижимого имущества, техническая инвентаризация которых осуществляется на основании данного нормативно-правового акта, т. е. инвентаризация объектов берегоукрепления также может быть осуществлена в порядке, предусмотренном этим документом*.* Отметим, правда, что инструкции об инвентаризации недвижимого имущества, действовавшие в советский период,
содержали прямое упоминание о берегоукрепительных сооружениях как объекте инвентаризации (см., например, п. 5.1. Инструкции по технической инвентаризации городских искусственных сооружений, утвержденной приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 30.01.90 г. № 29).
Особенности признания права собственности в суде
При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольно построенные сооружения
истцу (субъекту самовольного строительства) необходимо будет доказать:— свое право собственности (пользования) на земельный участок, на котором осуществлено самовольное строительство;
— соответствие самовольно построенных объектов целевому назначению земельного участка, на котором осуществлена постройка;
— отсутствие нарушений экологического законодательства и прав третьих лиц в результате самовольного строительства.
Доказательством права собственности (пользования) на земельный участок будет выступать правоустанавливающий документ
(в рассматриваемой ситуации — это договор аренды земельного участка).Сложности могут возникнуть с
обоснованием соответствия самовольного строительства берегоукрепительных сооружений целевому назначению арендованной земли (строительство мультиформатного рекреационного поселка). Напомним, что в соответствии со ст. 51 ЗК к землям рекреационного назначения относятся земельные участки, занятые территориями домов отдыха, пансионатов, объектов физической культуры и спорта, туристических баз, кемпингов, яхт-клубов, стационарных и палаточных туристическо-оздоровительных лагерей, домов рыбаков и охотников, детских туристических станций, детских и спортивных лагерей, других аналогичных объектов, а также земельные участки, выделенные для дачного строительства и сооружения иных объектов стационарной рекреации. Статья 52 ЗК прямо запрещает на землях рекреационного назначения деятельность, которая препятствует или может препятствовать использованию их по назначению, а также негативно воздействует или может воздействовать на природное состояние этих земель. Если жилые помещения и связанная с ними инфраструктура могут быть отнесены к рекреационной застройке, то берегоукрепительные сооружения объектами стационарной рекреации, безусловно, не являются. В такой ситуации единственным приемлемым выходом для застройщика, на наш взгляд, является доказывание того, что без сооружения берегоукрепительных мысов строительство и безопасная эксплуатация рекреационного поселка невозможны**. В обоснование подобного тезиса может быть положена строительная и (или) экологическая экспертиза, проведенная или по инициативе застройщика, или на основании соответствующего определения суда.** Правомерность существования подобной позиции косвенно подтверждает Государственная программа социально-экономического развития АРК на период до 2017 г., утвержденная постановлением КМУ от 20.08.2007 г. № 1067, в которой обращается внимание на недостаточное количество берегоукрепительных сооружений на побережье Черного моря, а проведение берегоукрепительных и противооползневых работ выделяется как одно из основных задач данной государственной программы. Проведение берегоукрепительных работ также называется среди основных направлений Общегосударственной программы развития водного хозяйства, утвержденной Законом Украины от 17.01.2002 г. № 2988-ІІ.
Кроме того, орган местного самоуправления, возражающий против признания права собственности на объекты застройки, может указывать на то, что согласно
ст. 88 ВК с целью охраны поверхностных водных объектов от загрязнения и засорения, а также сохранения их полноводности вдоль рек, морей и вокруг озер, водохранилищ и других водоемов выделяются земельные участки под прибрежные защитные полосы. Вдоль морей и вокруг морских заливов и лиманов выделяется прибрежная защитная полоса шириной не менее двух километров. В соответствии со ст. 90 ВК прибрежная защитная полоса вдоль морей, морских заливов и лиманов входит в зону санитарной охраны моря и может использоваться только для строительства санаториев и других лечебно-оздоровительных учреждений, с обязательным централизованным водоснабжением и канализацией. Также следует учитывать, что п. 10.17 ДБН 360-92** запрещает строительство зданий, сооружений и коммуникаций в приморских прибрежных полосах шириной менее 100 м от среза воды, а в приморских зонах при наличии пляжа — менее 100 м от его суходольной границы, в то время как в рассматриваемом нами случае берегоукрепительные сооружения и постройки на них не только нарушают установленный 100-метровый разрыв между берегом и объектами строительства, но и уходят в море.Однако необходимо принять во внимание
ч. 3 ст. 60 ЗК, которая предусматривает, что размер и границы прибрежной защитной полосы вдоль морей и вокруг морских заливов и лиманов устанавливаются в соответствии с проектами землеустройства, а в пределах населенных пунктов — с учетом градостроительной документации. Согласно п. 5 Порядка определения размеров и границ водоохранных зон и режимов ведения хозяйственной деятельности в них, утвержденного постановлением КМУ от 08.05.96 г. № 486, размеры и границы водоохранных зон (в рамках которых выделяются прибрежные защитные полосы) определяются проектом на основе нормативно-технической документации. Проекты этих зон разрабатываются по заказу органов водного хозяйства и других специально уполномоченных органов и утверждаются соответствующими местными органами исполнительной власти и исполнительными комитетами соответствующих советов. Исходя из этого, приведенные выше ограничения по строительству в прибрежной зоне будут иметь место, только если местными органами власти было принято решение о выделении земельного участка под прибрежную защитную полосу, в иных случаях нарушения земельного и водного законодательства, а также государственных строительных норм со стороны застройщика иметь место не будут. Аналогичный подход можно встретить и в судебной практике (см., например, Решение Хозяйственного суда Одесской обл. от 18.07.2008 г. по делу № 20/135-08-2424).Доказывание отсутствия нарушений экологического законодательства и прав третьих лиц в результате самовольного строительства на практике, как правило, сводится к предоставлению субъектом «самостроя»
технического заключения архитектурной организации, имеющей лицензию на такой вид деятельности. В данном заключении указывается, что объект незаконного строительства соответствует всем строительным, техническим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и другим нормам и пригоден к эксплуатации.
Регистрация права собственности
В случае, если все указанные нами ранее обстоятельства истцом доказаны, суд
принимает решение о признании права собственности на самовольно построенные сооружения. Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности на самовольно построенные строения (ст. 19 Закона о госрегистрации вещных прав на недвижимость). При этом п. 5 указанного Закона установлено, что до создания единой системы органов регистрации прав, а также формирования Государственного реестра прав в составе государственного земельного кадастра регистрация объектов недвижимости проводится коммунальными предприятиями БТИ.В соответствии с
п. 1.3 Временного положения № 7/5 регистрация проводится в таком порядке:— прием и проверка документов, поданных для регистрации прав собственности на недвижимое имущество;
— установление отсутствия оснований для отказа в регистрации прав;
— принятие решения о регистрации прав собственности и отказе в регистрации прав;
— внесение записи в Реестр прав;
— совершение надписей на правоустанавливающих документах;
— выдача выписок из Реестра прав о регистрации прав.
Оформление права собственности проводится с выдачей местными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления свидетельства о праве собственности (
п. 6.1 Временного положения № 7/5).Рассмотрение заявления и принятие решения о регистрации права собственности или отказе в регистрации проводятся в
срок, который не должен превышать 30 календарных дней. В этот срок не включается срок проведения инвентаризационных работ и срок принятия решения о выдаче свидетельства о праве собственности (п. 3.4 Временного положения № 7/5).Кроме того, застройщику следует принять во внимание, что:
Согласно
ст. 53 КоАП использование земель не по целевому назначению, неисполнение природоохранного режима использования земель, размещение, проектирование, строительство, введение в действие объектов, которые негативно влияют на состояние земель, влечет за собой наложение штрафа от 5 до 25 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан.В соответствие со
ст. 60 КоАП самовольное проведение гидротехнических работ влечет за собой наложение штрафа на должностных лиц от 5 до 8 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан.Согласно
ч. 3 ст. 111 ВК привлечение виновных в нарушении водного законодательства к ответственности не освобождает их от обязанности возмещения убытков, причиненных ими вследствие нарушения водного законодательства.И, наконец,
ч. 7 ст. 376 ГК предусматривает, что в случае существенного отклонения от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил суд по иску соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления может принять решение, которым обязать лицо, осуществившее (осуществляющее) строительство, провести соответствующую перестройку. Если проведение такой перестройки невозможно или лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, осуществившего (осуществляющего) строительство. Лицо, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, обязано возместить затраты, связанные с приведением земельного участка в предыдущее состояние.Застройщику также следует иметь в виду, что даже после признания права собственности на объекты «самостроя»
сохраняются риски отмены соответствующего судебного решения по жалобе, например, прокурора, подачи исков со стороны других земле- или водопользователей в связи с тем, что построенные объекты нарушают их права, принятия решения органами местного самоуправления о выделении земельных участков под прибрежную защитную полосу и т. д.С учетом изложенного, в целях избежания указанных выше последствий и рисков, остается только рекомендовать
осуществлять строительство с предварительным оформлением необходимого проекта и получением всех необходимых согласований.
