Визнання права власності на берегоукріплювальні споруди та об’єкти будівництва на них
Дмитро Вовк, юрист
Кримське підприємство уклало з місцевою радою договір оренди морського узбережжя з метою будівництва на цій території багатоцільового рекреаційного об’єкта. Для запобігання зсувам було розроблено проект берегоукріплення, який передбачає, що стійкість комплексу рекреаційних будов забезпечуватиметься масивними берегоукріплювальними спорудами — мисовими формами, що виступають у море та створюють своєрідні півострови. На них частково буде розміщено зону житлової забудови, інфраструктура та пляжі. Доповненням до цього служать схили, що спроектовані у вигляді рівнів і несуть на собі частину забудови. У сукупності вся система берегоукріплення покликана забезпечити повну надійність і запобігти ймовірності руху ґрунту. Робота по споруді вказаної системи була завершена. Як оформити право власності на такі ділянки і на об’єкти, споруджені на них?
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ЗК
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.ВК
— Водний кодекс України від 06.06.95 р. № 213/95-ВР.КпАП
— Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.84 р. № 8073-X.
Закон про місцеве самоврядування
— Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні».Закон про держреєстрацію речових прав на нерухомість
— Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» .Правила технічної експлуатації річкових портових гідротехнічних споруд
— Правила технічної експлуатації річкових портових гідротехнічних споруд, затверджені наказом Мінтрансу України від 29.03.2004 р. № 251.ДБН 360-92**
— ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських та сільських поселень», затверджені наказом Держкомміськбуду від 17.02.92 р. № 44.Інструкція про інвентаризацію об'єктів нерухомості
— Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затверджена наказом Держбуду України від 24.05.2001 р. № 127.Тимчасове положення № 7/5
— Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Мін'юсту України від 07.02.2002 р. № 7/5.
Порядок визнання права власності на самочинно збудовані об'єкти берегоукріплення та споруди на них
Насамперед зауважимо, що визначення берегоукріплювальної споруди міститься в
Правилах технічної експлуатації річкових портових гідротехнічних споруд. Згідно з п. 1.4 цих Правил берегоукріплювальна споруда — це гідротехнічна споруда для захисту берега від розмивань та обвалів. У свою чергу, гідротехнічна споруда (ГТС) — це споруда для використання водних ресурсів, а також боротьби зі шкідливим впливом вод: греблі та дамби різного призначення та їх конструктивні елементи; водопади, водоспуски, споруди водовідведення: тунелі, канали, труби, лотки; регуляційні споруди, накопичувачі промислових відходів, ставки, відкриті водозабори, гідромеханічне та механічне устаткування, призначене для нормального функціонування споруд (п.п. 1.9.18 Методики обстеження та паспортизації гідротехнічних споруд систем гідравлічного вилучення і складування промислових відходів і хвостів, затвердженої наказом Держкомміськбуд від 19.12.95 р. № 252). Отже, об'єкти берегоукріплення слід розглядати саме як споруди, а не новостворені ділянки.Виходячи з поставленого запитання, проекти будівництва берегоукріплювального комплексу не було попередньо погоджено з усіма інстанціями в установленому законом порядку на предмет їх (об'єктів) відповідності санітарним, протипожежним, екологічним, архітектурним та іншим вимогам. Крім того, ДБН 360-92** передбачають, що протизсувні заходи (у тому числі й будівництво берегоукріплювальних споруд) слід призначати на підставі комплексного
вивчення геологічних та гідрогеологічних умов районів, чого також, мабуть, зроблено не було. Аналогічно не було погоджено і проекти об'єктів житлової забудови, інфраструктури тощо. Інакше кажучи, споруди було збудовано самочинно.Відповідно до
ч. 1, 2 ст. 376 ЦК житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Одночасно ч. 3 цієї статті встановлює, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за рішенням суду за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки в установленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. У разі ж, якщо об'єкт самочинного будівництва відповідає цільовому призначенню земельної ділянки, на якій його збудовано, то згідно з ч. 5 ст. 376 ЦК на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати право власності на нерухоме майно, яке збудоване на ньому, якщо це не порушує права інших осіб.Наведені вище норми цивільного законодавства свідчать про те, що
визнання права власності на збудовані берегоукріплювальні та інші споруди здійснюється в судовому порядку шляхом подання відповідного позову до суду за місцем знаходження об'єктів самочинного будівництва (у нашому випадку справа буде підсудна місцевому господарському суду). Згідно зі ст. 30 Закону про місцеве самоврядування облік та реєстрація об'єктів нерухомого майна незалежно від форм власності перебуває у віданні виконавчих органів сільських, селищних, міських рад. Виходячи з цього, відповідачем за позовом про визнання права власності буде відповідний орган місцевого самоврядування (у нашій ситуації — місцева рада, що передала в оренду земельну ділянку, на якій розташовані самочинно збудовані споруди).Зауважимо також, що до звернення до суду необхідно
інвентаризувати самочинно збудовані споруди, що в подальшому дозволить суду їх індивідуалізувати (визначити кількість приміщень, їх розміри, місце розташування тощо) при прийнятті рішення про визнання права власності. Можливість проведення інвентаризації об'єктів «самобуду» передбачає п. 3.1. Інструкції про інвентаризацію об'єктів нерухомості. Проводиться така інвентаризація підприємствами бюро технічної інвентаризації (далі — БТІ) за місцем знаходження нерухомого майна. За підсумками інвентаризації БТІ оформляє технічний паспорт на об'єкти нерухомості, в якому робиться позначка про самочинне будівництво. Строк робіт з технічної інвентаризації нерухомого майна становить один місяць. В окремих випадках, за наявності відповідних підстав, цей строк визначається за рішенням керівника БТІ шляхом видання ним відповідного наказу (п. 1.4. Інструкції про інвентаризацію об'єктів нерухомості).При цьому слід мати на увазі, що БТІ досить часто відмовляє у проведенні інвентаризації гідротехнічних споруд, посилаючись на відсутність відповідної інструкції. Однак необхідно враховувати, що
Інструкція про інвентаризацію об'єктів нерухомості не містить вичерпного переліку об'єктів нерухомого майна, технічна інвентаризація яких здійснюється на підставі цього нормативно-правового акта, тобто інвентаризацію об'єктів берегоукріплення також може бути здійснено в порядку, передбаченому цим документом*.* Зауважимо, що інструкції про інвентаризацію нерухомого майна, що діяли в радянський період, містили
пряму згадку про берегоукріплювальні споруди як об’єкт інвентаризації (див., наприклад, п. 5.1. Інструкції з технічної інвентаризації міських штучних споруд, затвердженої наказом Міністерства житлово-комунального господарства РРФСР від 30.01.90 р. № 29).
Особливості визнання права власності в суді
При розгляді позову про визнання права власності на самочинно збудовані споруди
позивачу (суб'єкту самочинного будівництва) необхідно буде довести:— своє право власності (користування) на земельну ділянку, на якій здійснено самочинне будівництво;
— відповідність самочинно збудованих об'єктів цільовому призначенню земельної ділянки, на якій здійснено спорудження;
— відсутність порушень екологічного законодавства та прав третіх осіб у результаті самочинного будівництва.
Доказом права власності (користування) на земельну ділянку буде правовстановлюючий документ
(у цій ситуації — це договір оренди земельної ділянки).Складнощі можуть виникнути з
обґрунтуванням відповідності самочинного будівництва берегоукріплювальних споруд цільовому призначенню орендованої землі (будівництво рекреаційного мультиформатного селища). Нагадаємо: відповідно до ст. 51 ЗК до земель рекреаційного призначення належать земельні ділянки, зайняті територіями будинків відпочинку, пансіонатів, об'єктів фізичної культури і спорту, туристичних баз, кемпінгів, яхт-клубів, стаціонарних і наметових туристично-оздоровчих таборів, будинків рибалок і мисливців, дитячих туристичних станцій, дитячих та спортивних таборів, інших аналогічних об'єктів, а також земельні ділянки, надані для дачного будівництва і спорудження інших об'єктів стаціонарної рекреації. Стаття 52 ЗК прямо забороняє на землях рекреаційного призначення діяльність, що перешкоджає або може перешкоджати використанню їх за призначенням, а також негативно впливає або може вплинути на природний стан цих земель. Якщо житлові приміщення та пов'язану з ними інфраструктуру може бути віднесено до рекреаційної забудови, то берегоукріплювальні споруди об'єктами стаціонарної рекреації, безумовно, не є. У такій ситуації єдиним прийнятним виходом для забудовника, на наш погляд, є доведення того, що без спорудження берегоукріплювальних мисів будівництво та безпечна експлуатація рекреаційного селища неможливі**. Обґрунтуванням подібної тези може бути будівельна та (або) екологічна експертиза, проведена або з ініціативи забудовника або на підставі відповідної ухвали суду.** Правомірність існування подібної позиції побічно підтверджує Державна програма соціально-економічного розвитку АРК на період до 2017 року, затверджена постановою КМУ від 20.08.2007 р. № 1067, в якій звертається увага на недостатню кількість берегоукріплювальних споруд на узбережжі Чорного моря, а проведення берегоукріплювальних та протизсувних робіт виділяється як одне з основних завдань цієї державної програми. Проведення берегоукріплювальних робіт також називається серед основних напрямів Загальнодержавної програми розвитку водного господарства, затвердженої Законом України від 17.01.2002 р. № 2988-ІІ.
Крім того, орган місцевого самоврядування, що заперечує проти визнання права власності на об'єкти забудови, може вказувати, що згідно зі
ст. 88 ВК з метою охорони поверхневих водних об'єктів від забруднення та засмічення, а також збереження їх повноводності уздовж річок, морів та навколо озер, водосховищ та інших водоймищ виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги. Уздовж морів та навколо морських заток і лиманів виділяється прибережна захисна смуга завширшки не менше двох кілометрів. Відповідно до ст. 90 ВК прибережна захисна смуга уздовж морів, морських заток та лиманів входить до зони санітарної охорони моря і може використовуватися тільки для будівництва санаторіїв та інших лікувально-оздоровчих установ з обов'язковим централізованим водопостачанням та каналізацією. Також слід ураховувати, що п. 10.17 ДБН 360-92** забороняє будівництво будівель, споруд та комунікацій у приморських прибережних смугах шириною менше 100 м від зрізу води, а у приморських зонах за наявності пляжу — менше 100 м від його суходільної межі, тоді як у випадку, що нами розглядається, берегоукріплювальні споруди та споруди на них не лише порушують установлений 100-метровий розрив між берегом та об'єктами будівництва, а й висуваються в море.Однак необхідно взяти до уваги
ч. 3 ст. 60 ЗК, яка передбачає, що розмір та межі прибережної захисної смуги уздовж морів та навколо морських заток і лиманів встановлюються відповідно до проектів землеустрою, а в межах населених пунктів — з урахуванням містобудівної документації. Згідно з п. 5 Порядку визначення розмірів та меж водозахисних зон і режимів ведення господарської діяльності в них, затвердженого постановою КМУ від 08.05.96 р. № 486, розміри та межі водозахисних зон (у рамках яких виділяються прибережні захисні смуги) визначаються проектом на основі нормативно-технічної документації. Проекти цих зон розробляються за замовленням органів водного господарства та інших спеціально уповноважених органів і затверджуються відповідними місцевими органами виконавчої влади та виконавчими комітетами відповідних рад. Виходячи з цього, наведені обмеження щодо будівництва у прибережній зоні матимуть місце, тільки якщо місцевими органами влади було прийнято рішення про виділення земельної ділянки під прибережну захисну смугу, в інших випадках порушення земельного та водного законодавства, а також державних будівельних норм з боку забудовника не матимуть місця. Аналогічний підхід можна зустріти і в судовій практиці (див., наприклад, Рішення Господарського суду Одеської області від 18.07.2008 р. у справі № 20/135-08-2424).Доведення відсутності порушень екологічного законодавства та прав третіх осіб у результаті самочинного будівництва на практиці, як правило, зводиться до надання суб'єктом «самобуду»
технічного висновку архітектурної організації, що має ліцензію на такий вид діяльності. У цьому висновку зазначається, що об'єкт незаконного будівництва відповідає всім будівельним, технічним, санітарно-епідеміологічним, протипожежним та іншим нормам і придатний до експлуатації .
Реєстрація права власності
У разі якщо всі зазначені нами раніше обставини позивачем доведено, суд
приймає рішення про визнання права власності на самочинно збудовані споруди. Це рішення є підставою для державної реєстрації права власності на самочинно збудовані споруди (ст. 19 Закону про держреєстрацію речових прав на нерухомість). При цьому п. 5 зазначеного Закону встановлено, що до створення єдиної системи органів реєстрації прав, а також формування Державного реєстру прав у складі державного земельного кадастру реєстрація об'єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами БТІ.Відповідно до
п. 1.3. Тимчасового положення № 7/5 реєстрація проводиться в такому порядку :— прийняття та перевірка документів, поданих для реєстрації прав власності на нерухоме майно;
— установлення відсутності підстав для відмови в реєстрації прав;
— прийняття рішення про реєстрацію прав власності чи відмову в реєстрації прав;
— унесення запису до Реєстру прав;
— здійснення написів на правовстановлюючих документах;
— видача виписок з Реєстру прав про реєстрацію прав.
Оформлення права власності проводиться з видачею місцевими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування свідоцтва про право власності (
п. 6.1. Тимчасового положення № 7/5).Розгляд заяви та прийняття рішення про реєстрацію права власності чи відмову в реєстрації проводиться у строк, що
не повинен перевищувати 30 календарних днів. У цей строк не включається строк проведення інвентаризаційних робіт та строк прийняття рішення про видачу свідоцтва про право власності (п. 3.4. Тимчасового положення № 7/5).Крім того, забудовнику слід узяти до уваги, що:
Згідно зі
ст. 53 КпАП використання земель не за цільовим призначенням, невиконання природоохоронного режиму використання земель, розміщення, проектування, будівництво, введення в дію об'єктів, які негативно впливають на стан земель, тягнуть за собою накладення штрафу від 5 до 25 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.Відповідно до
ст. 60 КпАП самочинне проведення гідротехнічних робіт тягне за собою накладення штрафу на посадових осіб від 5 до 8 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.Згідно з
ч. 3 ст. 111 ВК притягнення винних у порушенні водного законодавства до відповідальності не звільняє їх від обов'язку відшкодування збитків, заподіяних ними внаслідок порушення водного законодавства.І, нарешті,
ч. 7 ст. 376 ЦК передбачає, що в разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або місцевого самоврядування може прийняти рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.Забудовнику також слід мати на увазі, що навіть після визнання права власності на об'єкти «самобуду»
зберігаються ризики скасування відповідного судового рішення за скаргою, наприклад, прокурора, поданням позовів з боку інших земле- чи водокористувачів у зв'язку з тим, що збудовані об'єкти порушують їх права, прийняття рішення органами місцевого самоврядування про виділення земельних ділянок під прибережну захисну смугу тощо.З урахуванням викладеного, з метою уникнення зазначених раніше наслідків та ризиків залишається тільки рекомендувати
здійснювати будівництво з попереднім оформленням необхідного проекту та отриманням усіх необхідних погоджень.
