Гарантийные сроки в договорах подряда и в иных договорах на проведение строительства
Дмитрий Вовк, юрист
В статье исследуется вопрос правового регулирования гарантийных сроков эксплуатации недвижимости в различных договорах на проведение строительства. Автор рассматривает гарантийные сроки в договорах строительного подряда, порядок их исчисления, споры, связанные с гарантийными обязательствами подрядчика. Анализируется также проблема применения предусмотренных законодательством гарантийных сроков в договорах о совместной деятельности, паевого и долевого строительства, посреднических договорах и др.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
ГПК — Гражданский процессуальный кодекс Украины от 18.03.2004 г. № 1618-IV.
ХК — Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.
ХПК — Хозяйственный процессуальный кодекс Украины от 06.11.91 г. № 1798-XII.
Закон об архитектурной деятельности — Закон Украины «Об архитектурной деятельности» от 20.05.99 г. № 687-XIV.
Закон об инвестиционной деятельности — Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.91 г. № 1560-XII.
Закон о застройке — Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III.
Закон о защите прав потребителей — Закон Украины «О защите прав потребителей» от 12.05.91 г. № 1023-XII.
Закон о негосударственном пенсионном обеспечении — Закон Украины «О негосударственном пенсионном обеспечении» от 09.07.2003 г. № 1057-IV.
Закон о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью — Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV.
Общие условия — Общие условия заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве, утвержденные постановлением КМУ от 01.08.2005 г. № 668.
Примерные правила ФФС — Примерные правила фонда финансирования строительства, утвержденные распоряжением Госкомфинуслуг от 30.11.2006 г. № 6473.
Общие положения
Строительство — процесс не только технически, технологически и организационно сложный, но и весьма дорогостоящий. Поэтому приобретателю (заказчику, инвестору, доверителю соответствующего фонда) недвижимого имущества крайне важно застраховать себя от дополнительных вложений в недвижимость, обусловленных ненадлежащим качеством строительных работ. Одним из способов предотвращения подобных рисков являются
предоставляемые строительной организацией гарантийные сроки эксплуатации построенного объекта, в течение которых данная организация гарантирует надлежащие эксплуатационные и иные характеристики жилья или нежилого помещения.Как известно, строительство недвижимости осуществлялось и осуществляется с применением значительного количества договорных конструкций: строительный подряд, совместная деятельность, паевое или долевое строительство, с привлечением посредников (фонд финансирования строительства (ФФС), фонд операций с недвижимостью (ФОН), негосударственные пенсионный фонд) или облигационно-целевых заимствований и др.
При этом необходимо иметь в виду, что с 15 декабря 2005 года в
Закон об инвестиционной деятельности были внесены дополнения, согласно которым объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе и в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться через фонды финансирования строительства, фонды операции с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют в соответствии с законодательством, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости. Указанные дополнения фактически сделали невозможным применение в строительстве жилья, например договоров паевого строительства.С учетом такого договорного «многообразия» настоящая статья посвящена вопросам правового регулирования гарантийных сроков эксплуатации объекта строительства (далее — гарантийные сроки) в различных договорах на проведение строительства.
Гарантийные сроки в договорах строительного подряда
Наиболее четко и полно вопрос применения гарантийных сроков отображен в законодательстве, посвященном строительному подряду. Напомним, что согласно
ст. 875 ГК по договору строительного подряда подрядчик обязуется построить и сдать в установленный срок объект или выполнить иные строительные работы в соответствии с проектно-сметной документацией, а заказчик обязуется предоставить подрядчику строительную площадку (фронт работ), передать утвержденную проектно-сметную документацию, если эта обязанность не возложена на подрядчика, принять объект или оконченные строительные работы и оплатить их. Аналогичное понимание договора строительного подряда закреплено и в ст. 318 ХК*.* В ХК данный договор носит название «
договор подряда на капитальное строительство».Принимая во внимание положения
ст. 884 ГК и п. 103 Общих условий, гарантийный срок можно определить как срок, в течение которого подрядчик гарантирует достижение объектом строительства определенных в проектно-сметной документации показателей (иными словами — качество законченных работ и смонтированных конструкций) и возможность эксплуатации объекта. Условие о гарантийных сроках отнесено законодателем к числу существенных для данного вида договоров, о чем свидетельствует ст. 318 ГК, а также п. 5 Общих условий, поэтому должно быть закреплено в договоре строительного подряда в обязательном порядке.В соответствии со
ст. 884 ГК и п. 104 Общих правил гарантийный срок эксплуатации объекта строительства составляет 10 лет со дня его принятия заказчиком, если больший гарантийный срок не установлен договором подряда или законом. Таким образом, стороны договора по своей инициативе могут только увеличить гарантийный срок, возможность уменьшения этого срока законодательством не предусмотрена. При этом указанная статья ГК устанавливает, что подрядчик не несет ответственности за дефекты, выявленные во время действия гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие:— естественного износа объекта или его частей;
— неправильной его эксплуатации или неправильных инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами;
— ненадлежащего ремонта объекта, осуществленного самим заказчиком или третьими лицами.
В то же время
п. 106 Общих условий содержит более широкий перечень оснований освобождения подрядчика от ответственности, добавляя к уже упомянутым:— недостатки, которые были известны или могли быть известны заказчику на момент их принятия, но не упомянуты в акте приема-передачи объекта строительства;
— недостатки, возникшие вследствие ненадлежащей подготовки проектной документации, если в соответствии с договором подряда обязанность по обеспечению работ (строительства объекта) проектной документацией возложена на заказчика;
— иные, не зависящие от подрядчика, обстоятельства.
Следует отметить, что расширение оснований освобождения от обязанности устранить дефекты, выявленные в течение гарантийного срока, безусловно, ставит подрядчика в более выгодное положение. При этом, если в споре по указанному поводу в деле одной из сторон является физическое лицо, не имеющее статуса физлица-предпринимателя, заказчик может просить суд применить именно норму
ГК (мотивом может быть то, что перечень оснований, указанных в ст. 884 ГК, является исчерпывающим и расширенному толкованию не подлежит), то применение Общих условий при рассмотрении соответствующих споров между субъектами хозяйствования является обязательным, подтверждением чему служит соответствующее положение в ст. 323 ХК.Исчисление гарантийного срока начинается со дня подписания акта о приеме-передаче построенного объекта недвижимости.
Кроме того, следует иметь в виду, что в гарантийный срок не включается период времени, в течение которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик (ст. 884 ГК, п. 4, п. 5 Общих условий). Заказчик, выявивший в течение гарантийного срока недостатки объекта строительства, должен уведомить об этом подрядчика и вызвать представителей последнего для подписания акта, в котором определяются дефекты, требующие устранения, а также порядок и срок проведения ремонтных работ.
Споры, связанные с гарантийными обязательствами подрядчика
В случае если подрядчик отказывается прибыть к заказчику для проведения вышеупомянутых действий и (или) устранить выявленные дефекты, заказчик может обратиться с соответствующим иском в суд. При этом исковым требованием может быть как проведение гарантийного ремонта, так и возмещение причиненных убытков (в виде понесенных на ремонт затрат), в случае если заказчик, руководствуясь
п. 108 Общих условий, произвел устранение дефектов объекта строительства своими силами или с привлечением третьих лиц.ГК
и ХК по-разному подходят к срокам исковой давности по таким требованиям. Так, ст. ст. 863, 864 ГК предусматривают, что к требованиям, которые касаются ненадлежащего качества работ, выполненных по договору подряда, в отношении строений и сооружений срок исковой давности составляет три года со дня заявления о недостатках. Согласно ст. 322 ХК исковая давность в таких случаях будет исчисляться со дня выявления недостатков (например, с даты подписания акта о выявленных дефектах) и составляет: один год — относительно недостатков некапитальных конструкций, а в случае если недостатки не могли быть выявлены обычным способом принятия работы, — два года; три года — относительно недостатков капитальных конструкций, а в случае если недостатки не могли быть выявлены обычным способом принятия работы, — десять лет; тридцать лет — относительно возмещения убытков, причиненных заказчику противоправными действиями подрядчика, которые привели к разрушениям и авариям. С учетом указанных различий, нормами ХК заказчику необходимо руководствоваться в спорах между хозяйствующими субъектами; а нормами ГК — в спорах, в которых хотя бы одной из сторон является физическое лицо — не предприниматель.При рассмотрении спора с подрядчиком по поводу устранения последним дефектов и недостатков объекта строительства, выявленных в период действия гарантийного срока, заказчику (истцу)
необходимо будет доказать, по крайней мере, наличие таких дефектов и недостатков, а также то, что последние имеют место в результате ненадлежаще исполненных подрядчиком строительных работ.Исходя из сложившейся судебной практики таким доказательством, как правило, является
заключение судебной строительно-технической экспертизы (см., например: решение Хозяйственного суда АРК от 19.05.2008 г. по делу № 2-4/508-2006, решение Хозяйственного суда Днепропетровской обл. от 06.10.08 по делу № 30/115) или же экспертиза, которую заказчик, руководствуясь ст. 853 ГК или п. 110 Общих условий, по собственной инициативе получил до возбуждения производства по делу (см., например: решение Хозяйственного суда Харьковской обл. от 14.06.06 по делу № 47/153-06). При этом необходимо учитывать, что затраты по проведению экспертизы, согласно ст. 853 ГК, несет подрядчик, кроме случаев, когда установлено отсутствие нарушений договора подряда или причинно-следственной связи между действиями подрядчика и выявленными недостатками. В этих случаях затраты на проведение экспертизы несет сторона, которая требовала ее назначения, а если экспертиза назначена по согласию сторон — обе стороны поровну. Если же экспертиза назначена в судебном заседании, то в случае удовлетворения иска затраты на проведение экспертизы возлагаются на ответчика (в нашем случае — подрядчика), при отказе в иске — на истца (в нашем случае — заказчика), а при частичном удовлетворении иска — на обе стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований (ст. 88 ГПК, ст. 48 ХПК).Если же заказчик осуществил ремонт помещения (строения, сооружения) самостоятельно или с привлечением третьих лиц и требует возмещения причиненных убытков (фактических затрат), то
обоснование последних (стоимость использованных материалов, выполненных работ и т. д.) также вменяется в обязанность истцу. В свою очередь подрядчик, возражая против иска, должен будет обосновать, что указанные выше объекты и недостатки имели место вследствие обстоятельств, освобождающих ответчика от ответственности.Гарантийные сроки в других договорах на строительство
Переходя к рассмотрению вопроса гарантийных сроков, применяемых в строительстве, осуществляемом на основании иных договорных форм, необходимо отметить, что данный момент законодательством в достаточной мере не урегулирован. Исходя из этого, наиболее эффективным выходом из сложившейся ситуации будет
установление сторонами норм о гарантийных сроках непосредственно на уровне договорных отношений. Только в таком случае лицо, приобретающее недвижимость, может себя чувствовать относительно спокойно. Если же подобная норма в договоре отсутствует, то решение приведенной проблемы зависит от целого ряда факторов: правовая природа договора на строительство, порядок приобретения заказчиком (инвестором) права собственности на недвижимость, а также характер его отношений с застройщиком.1.
Договоры на паевое и долевое строительство имеют смешанную правовую природу и заключаются на основании ст. 6 ГК, закрепляющей принцип свободы договора и возможности для сторон заключить договор, который не предусмотрен актами гражданского законодательства, но не противоречит общим принципам гражданского законодательства. Такие договоры могут включать в себя признаки договоров о совместной деятельности, подряда, комиссии, поручения и др. Статья 628 ГК предусматривает, что к отношениям сторон в смешанном договоре применяются в соответствующих частях положения актов гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не установлено договором или не вытекает из сути смешанного договора.Таким образом, руководствуясь смешанной природой договора паевого или долевого строительства и его подрядной «составляющей», сторона данного договора, которая фактически выступает заказчиком и после выполнения такой сделки получает недвижимость в собственность,
может доказывать, что на отношения сторон распространяются и нормы, регулирующие строительный подряд, а значит — и нормы, касающиеся гарантийных сроков по договорам строительного подряда. Такая позиция согласуется и судебной практикой. Например, Хозяйственный суд Харьковской обл. в решении от 17.07.07 по делу № 40/358-07, мотивируя применение норм главы 61 «Подряд» ГК к отношениям истца и ответчика, возникшим на основании договора на паевое строительство, сослался именно на смешанную правовую природу этого договора.Кроме того, на наш взгляд, возможным также является апеллирование к
Закону об архитектурной деятельности. В соответствии со ст. 12 данного Закона на каждый законченный строительством объект архитектуры и до его принятия в эксплуатацию составляется архитектурно-технический паспорт объекта архитектуры, в котором, в частности, содержатся гарантийные обязательства исполнителей проектных и строительных работ. Руководствуясь приведенной нормой и архитектурно-техническим паспортом, лицо, приобретшее недвижимость, может обратиться с требованиями к застройщику и подрядчику, даже если последний не является стороной договора долевого или паевого строительства. При этом аргументировать такое требование можно тем, что гарантийные сроки действуют не только в рамках договора подряда, на основании которого были осуществлены строительные работы, а распространяются и на других лиц, получивших недвижимость в собственность.Необходимо упомянуть, что физические лица могут также попробовать сослаться на
ст. 7 Закона о защите прав потребителей. Данная статья предусматривает, что касательно продукции, на которую гарантийные сроки не установлены, потребитель может предъявить продавцу (производителю, исполнителю) соответствующие требования, если недостатки выявлены в течение двух лет, а касательно объекта строительства — не позднее десяти лет от дня передачи их потребителю. Обосновать ссылку на эту норму можно тем, что роль физического лица в договоре паевого или долевого строительства фактически сводилась к внесению денежных средств, необходимых для проведения строительных работ, то есть физическое лицо выступало не столько как инвестор, а как заказчик таких работ, иначе говоря — потребитель.2.
Несколько иное решение проблемы можно предложить, если сторонами был заключен договор о совместной деятельности. Данный договор урегулирован главой 77 ГК, следовательно, нормы, применяемые к договорам строительного подряда, на него не распространяются. Физическим лицам в данной ситуации не поможет также и указанная выше ст. 7 Закона о защите прав потребителей, так как согласно ст. 1130 ГК по договору о совместной деятельности стороны (участники) обязуются совместно действовать без создания юридического лица для достижения определенной цели, которая не противоречит закону. С учетом того, что по такому договору физическое лицо не заказывает и не приобретает у других лиц товары, роботы, услуги, оно не является потребителем, то есть действие Закона о защите прав потребителей на него не распространяется. Правильность такого вывода подтвердила и Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины в своем определении от 19.05.2005 г.В то же время можно попытаться доказать, что фактически
между сторонами был заключен не договор о совместной деятельности, а договор строительного подряда. Шансы возрастут, если заключенный сторонами договор будет содержать обязательные условия договора на капитальное строительство, указанные в п. 5 Общих условий.В подтверждение такой позиции укажем, что Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины, рассматривая аналогичное дело, в
определении от 17.09.2003 г. по делу № 6-1361кс02 обратила внимание на то, что только при установлении судом наличия в договоре о совместной деятельности существенных условий договора подряда на строительство жилого дома может быть сделан вывод о том, что данный договор фактически является договором подряда.Возможной также является ссылка на уже цитированную нами
ст. 12 Закона об архитектурной деятельности.3.
Отдельно следует рассмотреть договорные формы, в которых финансирование строительства жилого или нежилого фонда заказчиком (инвестором) осуществляется через компании, управляющие ФФС, ФОН, негосударственными пенсионными фондами, а также через иных посредников (договоры комиссии или поручения) и с применением облигационно-целевых заимствований. При определении правовой природы данных договоров и решении вопроса о гарантийных сроках эксплуатации на построенные таким образом объекты следует обратить внимание на порядок перехода к инвестору права собственности на недвижимость. Здесь возможными представляются два варианта:1)
инвестор выступает первичным собственником построенного объекта;2)
первичным собственником выступает застройщик или посредник, который затем передает его (право собственности) инвесторам.Первый
из указанных вариантов может иметь место, в частности, при строительстве с использованием ФФС. Статья 19 Закона о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью устанавливает, что после расчетов с управителем ФФС доверитель (инвестор строительства) получает от него справку, являющуюся документом, подтверждающим право доверителя на получение в собственность закрепленного за ним объекта инвестирования. Данную справку доверитель предоставляет застройщику для дальнейшего оформления права собственности на закрепленный за ним объект инвестирования, то есть первичным собственником недвижимости (в данном случае — жилья) выступает именно инвестор. Кроме того, следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 9 указанного Закона управляющий ФФС заключает с застройщиком договор, по которому заказывает застройщику построить один или несколько объектов строительства, ввести их в эксплуатацию и передать учредителям данного фонда, то есть отношения между действующим в интересах инвесторов ФФС управляющим фондом укладываются в конструкцию договора подряда с установленными в законе гарантийными обязательствами. Наличие в данной ситуации инвестора (доверителя) не опровергает сделанный вывод, так как определение заказчика — стороны договора строительного подряда, приведенное в п. 3 Общих условий, прямо предусматривает, что заказчик может действовать как по собственной инициативе, так и по поручению инвестора.Исходя из вышеперечисленных норм, можно прийти к заключению, что в рамках строительства с использованием ФФС договорные отношения возникают
не только между управляющим ФФС и застройщиком, застройщиком и подрядчиком (если таковой имеется*), но и между инвестором (доверителем), как собственником построенного объекта, в интересах которого был заключен договор между управляющим ФФС и застройщиком, и всеми указанными лицами**. Принимая все изложенное во внимание, инвестор, который в течение 10-летнего гарантийного срока выявил несоответствие эксплуатационных характеристик, предусмотренным договором и проектной документацией, может обратиться с солидарным требованием к застройщику и подрядчику об устранении имеющихся дефектов и недостатков или же только к застройщику, если подрядчик последним не привлекался.* Как известно, застройщик может осуществлять строительство как
самостоятельно, так и с привлечением подрядчика, что учитывается при получении разрешения на строительство (ст. 241 Закона о застройке).** Следует также учесть, что подрядчик либо застройщик, выполняющий функции подрядчика, гарантийные сроки на построенное в рамках ФФС жилье в любом случае предоставил, так как это существенное условие договора строительного подряда (см. выше).
Косвенным подтверждением последнего тезиса является
ст. 13 Закона о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью, согласно которой управляющий ФФС может выступать в интересах доверителя истцом в случае неисполнения застройщиком своих обязательств, касающихся сроков сооружения и качества объектов строительства и передачи доверителям в собственность объектов инвестирования . Аналогичная норма содержится и в Примерных правилах ФФС. Приведенная формулировка позволяет предположить, что законодатель допускает предъявление претензий застройщику как со стороны управляющего ФФС, так и самого инвестора. Кроме того, инвестор не лишен права предъявить одновременно требования о взыскании убытков, связанных с устранением дефектов недвижимости, и к управляющему ФФС, который привлек к строительству застройщика, допустившего такие дефекты, в своей работе, и тем самым ненадлежаще исполнил свои договорные обязательства перед инвестором.Приведенная выше позиция, безусловно, может иметь и противников, однако, на наш взгляд, является наиболее приемлемым для инвестора вариантом урегулирования проблемы гарантийных сроков на полученное в рамках ФФС жилье.
Схожим образом
должна разрешаться и ситуация со строительством в рамках договора поручения и комиссии, по которым посреднику (соответственно — поверенному и комиссионеру) поручается заключить одну или несколько сделок, направленных на строительство недвижимости. В случае с комиссией комитент (будущий собственник) может руководствоваться доводами, приведенными в отношении инвестора ФФС, и предъявлять претензии об устранении недостатков, выявленных в течение гарантийного срока, к застройщику, с которым комиссионер заключил договор подряда на строительство. При заключении же договора поручения действует ст. 1000 ГК, которая устанавливает, что сделка, совершенная поверенным, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности доверителя. Иначе говоря, заключенный между поверенным и застройщиком договор (скорее всего, строительного подряда) будет основанием, в том числе, и возникновения у доверителя (заказчика строительства) права требовать от застройщика выполнения гарантийных обязательств.Второй
вариант приобретения инвестором права собственности на недвижимость (когда первичным собственником является застройщик), с точки зрения обеспечения гарантийных обязательств на полученный объект строительства, является наиболее проблемным. Речь идет о недвижимости, построенной и приобретенной инвестором, в рамках ФОН*, негосударственных пенсионных фондов**, паевых инвестиционных фондов, путем выпуска застройщиком целевых облигаций, а также с помощью заключенных между застройщиком и инвестором предварительных договоров купли-продажи или опционов. В такой ситуации отношения между застройщиком (посредником) и инвестором опосредованы нормами, регулирующими отношения купли-продажи или мены, в частности глава 54 «Купля-продажа» ГК и ст. 716 ГК, устанавливающая, что к договору мены применяются общие положения о купле-продаже. При этом расчет в рамках таких договоров будет производиться путем зачета взаимных требований, передачи недвижимости в счет погашения целевых облигаций и т. д.* Напомним, что согласно ст. 27 Закона о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью система функционирования ФОН
включает регистрацию права собственности на недвижимость, приобретенную от осуществления управления ФОН на имя управителя ФОН.** Статья 48 Закона о негосударственном пенсионном обеспечении предусматривает, что активы негосударственного пенсионного фонда могут инвестироваться в соответствие с требованиями этого закона с целью получения дохода в пользу участников данного фонда. Указанная цель (получение дохода, а не жилья) обусловливает, что
приобретатель этого жилья первичным его собственником являться не будет и получит его, например, по договору купли-продажи, мены или производных от них форм.Согласно
ст. 675 ГК договором или законом может быть установлен срок, в течение которого продавец гарантирует качество товара (гарантийный срок) . Поскольку законом такой срок для купли-продажи недвижимости не установлен, в отсутствие соответствующего положение договора покупателю (инвестору) придется руководствоваться ст. 680 ГК, устанавливающей сроки выявления недостатков и предъявления требования в связи с недостатками проданного товара. Так, часть 2 этой статьи устанавливает, что если на товар не установлен гарантийный срок или срок пригодности, требование в связи с его недостатками может быть предъявлена покупателем при условии, что недостатки были выявлены в течение разумного срока, но в пределах двух лет, а в отношении недвижимого имущества — в пределах трех лет от дня передачи товара покупателю. Если установить день передачи недвижимого имущества невозможно или если покупатель владел недвижимым имуществом до заключения договора, указанные сроки исчисляются от дня заключения договора. Следует также иметь в виду, что согласно ст. 681 ГК для требований в связи с недостатками переданного товара применяется исковая давность сроком в один год, которая исчисляется со дня выявления недостатков в пределах сроков, установленных ст. 680 ГК .Принимая во внимание изложенное, инвестору, который все же намерен доказать свое право на 10-летний гарантийный срок на объект недвижимости, остается только уповать на
ст. 12 Закона об архитектурной деятельности. Несколько более спокойно могут себя чувствовать физические лица — не предприниматели, которые, например, приобрели жилье у застройщика. Обосновав свой статус потребителя, они могут апеллировать к уже упомянутому нами гарантийному сроку, предусмотренному ст. 7 Закона о защите прав потребителя.
