Гарантійні терміни в договорах підряду та в інших договорах на проведення будівництва
Дмитро Вовк, юрист
У статті досліджується питання правового регулювання гарантійних термінів експлуатації нерухомості в різних договорах на проведення будівництва. Автор розглядає гарантійні терміни в договорах будівельного підряду, порядок їх обчислення, спори, пов’язані з гарантійними зобов’язаннями підрядника. Також аналізується проблема застосування передбачених законодавством гарантійних термінів у договорах про спільну діяльність, пайового і часткового будівництва, посередницьких договорах тощо.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
ЦПК — Цивільний процесуальний кодекс України від 18.03.2004 р. № 1618-IV.
ГК — Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.
ГПК — Господарський процесуальний кодекс України від 06.11.91 р. № 1798-XII.
Закон про архітектурну діяльність — Закон України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.99 р. № 687-XIV.
Закон про інвестиційну діяльність — Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.91 р. № 1560-XII.
Закон про забудову — Закон України «Про планування і забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III.
Закон про захист прав споживачів — Закон України «Про захист прав споживачів» від 12.05.91 р. № 1023-XII.
Закон про недержавне пенсійне забезпечення — Закон України «Про недержавне пенсійне забезпечення» від 09.07.2003 р. № 1057-IV.
Закон про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю — Закон України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV.
Загальні умови — Загальні умови укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві, затверджені постановою КМУ від 01.08.2005 р. № 668.
Примірні правила ФФБ — Примірні правила фонду фінансування будівництва, затверджені розпорядженням Держкомфінпослуг від 30.11.2006 р. № 6473.
Загальні положення
Будівництво — процес не лише технічно, технологічно та організаційно складний, а й досить дорогий. Тому набувачу (замовнику, інвестору, довірителю відповідного фонду) нерухомого майна вкрай важливо застрахувати себе від додаткових вкладень у нерухомість, зумовлених неналежною якістю будівельних робіт. Одним із способів запобігання подібним ризикам є
гарантійні терміни експлуатації побудованого об’єкта, що надаються будівельною організацією, протягом яких ця організація гарантує належні експлуатаційні та інші характеристики житла або нежитлового приміщення.Як відомо, будівництво нерухомості здійснювалося та здійснюється із застосуванням значної кількості договірних конструкцій: будівельний підряд, спільна діяльність, пайове або часткове будівництво, із залученням посередників (фонд фінансування будівництва (ФФБ), фонд операцій з нерухомістю (ФОН), недержавний пенсійний фонд) чи облігаційно-цільових запозичень тощо.
При цьому слід мати на увазі, що з 15 грудня 2005 року до
Закону про інвестиційну діяльність було внесено доповнення, згідно з якими об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі й в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися через фонди фінансування будівництва, фонди операції з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, що створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості. Зазначені доповнення фактично унеможливили застосування в будівництві житла, наприклад, договорів пайового будівництва.З урахуванням такого договірного «різноманіття» цю статтю присвячено питанням правового регулювання гарантійних термінів експлуатації об’єкта будівництва (далі — гарантійні терміни) в різних договорах на проведення будівництва.
Гарантійні терміни в договорах будівельного підряду
Найчіткіше та найповніше питання застосування гарантійних термінів відображено в законодавстві, присвяченому будівельному підряду. Нагадаємо, що згідно зі
ст. 875 ЦК за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується побудувати і здати в установлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підряднику будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладено на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх. Аналогічне розуміння договору будівельного підряду закріплено й у ст. 318 ГК*.* У ГК цей договір має назву
«договір підряду на капітальне будівництво».Беручи до уваги положення
ст. 884 ЦК і п. 103 Загальних умов, гарантійний термін можна визначити як термін, протягом якого підрядник гарантує досягнення об'єктом будівництва визначених у проектно-кошторисній документації показників (іншими словами, якість закінчених робіт і змонтованих конструкцій) та можливість експлуатації об’єкта. Умову про гарантійні терміни віднесено законодавцем до істотних для цього виду договорів, про що свідчить ст. 318 ЦК, а також п. 5 Загальних умов, тому її обов’язково має бути закріплено в договорі будівельного підряду.Відповідно до
ст. 884 ЦК і п. 104 Загальних правил гарантійний термін експлуатації об’єкта будівництва становить 10 років з дня його прийняття замовником, якщо більший гарантійний термін не встановлено договором підряду чи законом. Отже, сторони договору зі своєї ініціативи можуть лише збільшити гарантійний термін, можливість зменшення цього терміну законодавством не передбачена. При цьому зазначена стаття ЦК встановлює, що підрядник не несе відповідальності за дефекти, виявлені під час дії гарантійного терміну, якщо доведе, що вони відбулися внаслідок:— природного зносу об’єкта чи його частин;
— неправильної його експлуатації або неправильних інструкцій щодо його експлуатації, розроблених самим замовником або залученими ним третіми особами;
— неналежного ремонту об’єкта, здійсненого самим замовником чи третіми особами.
Водночас
п. 106 Загальних умов містить ширший перелік підстав звільнення підрядника від відповідальності, додаючи до вже згаданих:— недоліки, які були відомі чи могли бути відомі замовнику на момент прийняття об’єкта, але не згадані в акті приймання-передачі об’єкта будівництва;
— недоліки, що виникли внаслідок неналежної підготовки проектної документації, якщо згідно з договором підряду обов'язок щодо забезпечення робіт (будівництва об’єкта) проектною документацією покладено на замовника;
— інші, не залежні від підрядника, обставини.
Слід зауважити, що розширення підстав звільнення від обов'язку усунути дефекти, виявлені протягом гарантійного терміну, безумовно, ставить підрядника у вигідніше становище. При цьому, якщо у спорі із зазначеного приводу у справі однією зі сторін є фізична особа, яка не має статусу фізичної особи — підприємця, замовник може просити суд застосувати саме норму
ЦК (мотивом може бути те, що перелік підстав, зазначених у ст. 884 ЦК, є вичерпним і розширеному тлумаченню не підлягає), то застосування Загальних умов при розгляді відповідних спорів між суб'єктами господарювання є обов'язковим, підтвердженням чого є відповідне положення у ст. 323 ГК.Відлік гарантійного терміну починається з дня підписання акта про приймання-передачу побудованого об’єкта нерухомості
. Крім того, слід мати на увазі, що до гарантійного терміну не включається період часу, протягом якого об'єкт не міг експлуатуватися через недоліки, за які відповідає підрядник (ст. 884 ЦК, п. 4, п. 5 Загальних умов). Замовник, який виявив протягом гарантійного терміну недоліки об’єкта будівництва, має повідомити про це підрядника і викликати представників останнього для підписання акта, в якому визначаються дефекти, що потребують усунення, а також порядок і термін проведення ремонтних робіт.
Спори, пов'язані з гарантійними зобов'язаннями підрядника
У разі якщо підрядник відмовляється прибути до замовника для виконання зазначених вище дій та (або) усунути виявлені дефекти, замовник може звернутися з відповідним позовом до суду. При цьому позовною вимогою може бути як проведення гарантійного ремонту, так і відшкодування завданих збитків (у вигляді понесених на ремонт витрат), якщо замовник, керуючись
п. 108 Загальних умов, здійснив усунення дефектів об’єкта будівництва своїми силами або із залученням третіх осіб.ЦК
та ГК по-різному підходять до строків позовної давності щодо таких вимог. Так, статті 863, 864 ЦК передбачають, що до вимог, які стосуються неналежної якості робіт, виконаних за договором підряду, щодо будов і споруд строк позовної давності становить три роки з дня заявлення про недоліки. Згідно зі ст. 322 ГК позовна давність у таких випадках відлічуватиметься з дня виявлення недоліків (наприклад, з дати підписання акта про виявлені дефекти) і становить: один рік — щодо недоліків некапітальних конструкцій, а в разі якщо недоліки не могло бути виявлено звичайним способом прийняття роботи, — два роки; три роки — щодо недоліків капітальних конструкцій, а в разі якщо недоліки не могло бути виявлено звичайним способом прийняття роботи, — десять років; тридцять років — щодо відшкодування збитків, заподіяних замовнику протиправними діями підрядника, які призвели до руйнувань та аварій. З урахуванням зазначених відмінностей нормами ГК замовнику слід керуватися у спорах між господарюючими суб'єктами, а нормами ЦК — у спорах, в яких хоча б однією зі сторін є фізична особа — непідприємець.При розгляді спору з підрядником з приводу усунення останнім дефектів та недоліків об’єкта будівництва, виявлених у період дії гарантійного терміну, замовнику (позивачу)
необхідно буде довести принаймні наявність таких дефектів і недоліків, а також те, що останні мають місце внаслідок неналежно виконаних підрядником будівельних робіт.Виходячи із судової практики, що склалася, таким доказом, як правило, є
висновок судової будівельно-технічної експертизи (див., наприклад, рішення Господарського суду АРК від 19.05.2008 р. у справі № 2-4/508-2006, рішення Господарського суду Дніпропетровської обл. від 06.10.2008 у справі № 30/115) або ж експертиза, яку замовник, керуючись ст. 853 ЦК або п. 110 Загальних умов, із власної ініціативи отримав до порушення провадження у справі (див., наприклад, рішення Господарського суду Харківської обл. від 14.06.2006 у справі № 47/153-06). При цьому слід ураховувати, що витрати на проведення експертизи згідно зі ст. 853 ЦК несе підрядник, крім випадків, коли встановлено відсутність порушень договору підряду або причинно-наслідкового зв'язку між діями підрядника та виявленими недоліками. У цих випадках витрати на проведення експертизи несе сторона, яка вимагала її призначення, а якщо експертизу призначено за згодою сторін — обидві сторони порівну. Якщо ж експертизу призначено в судовому засіданні, то в разі задоволення позову витрати на проведення експертизи покладаються на відповідача (у нашому випадку — підрядника), а при відмові в позові — на позивача (у нашому випадку — замовника), а при частковому задоволенні позову — на обидві сторони пропорційно розміру задоволених вимог (ст. 88 ЦПК, ст. 48 ГПК).Якщо ж замовник здійснив ремонт приміщення (будови, споруди) самостійно або із залученням третіх осіб та вимагає відшкодування завданих збитків (фактичних витрат), то
обґрунтування останніх (вартість використаних матеріалів, виконаних робіт тощо) також покладається на позивача. У свою чергу, підрядник, заперечуючи проти позову, повинен буде обґрунтувати, що зазначені вище об'єкти і недоліки мали місце внаслідок обставин, що звільняють відповідача від відповідальності.
Гарантійні терміни в інших договорах на будівництво
Переходячи до розгляду питання гарантійних термінів, що застосовуються в будівництві, здійснюваному на підставі інших договірних форм, слід зауважити, що цей момент законодавством достатньою мірою не врегульовано. Виходячи з цього найефективнішим виходом із ситуації, що склалася, буде
встановлення сторонами норм про гарантійні терміни безпосередньо на рівні договірних відносин. Лише в такому разі особа, яка придбаває нерухомість, може почувати себе відносно спокійно. Якщо ж подібна норма в договорі відсутня, то рішення описаної проблеми залежить від низки факторів: правової природи договору на будівництво, порядку придбання замовником (інвестором) права власності на нерухомість, а також характеру його відносин із забудовником.1.
Договори на пайове та часткове будівництво мають змішану правову природу та укладаються на підставі ст. 6 ЦК, що закріплює принцип свободи договору і можливості для сторін укласти договір, що не передбачений актами цивільного законодавства, але не суперечить загальним принципам цивільного законодавства. Такі договори можуть включати ознаки договорів про спільну діяльність, підряду, комісії, доручення тощо. Стаття 628 ЦК передбачає, що до відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.Таким чином, керуючись змішаною природою договору пайового або часткового будівництва та його підрядної «складової», сторона цього договору, яка фактично виступає замовником і після виконання такої угоди одержує нерухомість у власність,
може доводити, що на відносини сторін поширюються й норми, що регулюють будівельний підряд, а отже, і норми стосовно гарантійних термінів за договорами будівельного підряду. Така позиція погоджується й із судовою практикою. Наприклад, Господарський суд Харківської обл. у рішенні від 17.07.2007 у справі № 40/358-07, мотивуючи застосування норм глави 61 «Підряд» ЦК до відносин позивача та відповідача, що виникли на підставі договору на пайове будівництво, послався саме на змішану правову природу цього договору.Крім того, на наш погляд, можливим також є апелювання до
Закону про архітектурну діяльність. Відповідно до ст. 12 цього Закону на кожний закінчений будівництвом об'єкт архітектури і до його прийняття в експлуатацію складається архітектурно-технічний паспорт об’єкта архітектури, в якому, зокрема, містяться гарантійні зобов'язання виконавців проектних та будівельних робіт. Керуючись наведеною нормою та архітектурно-технічним паспортом, особа, яка придбала нерухомість, може звернутися з вимогами до забудовника і підрядника, навіть якщо останній не є стороною договору пайового або часткового будівництва. При цьому аргументувати таку вимогу можна тим, що гарантійні терміни діють не лише в межах договору підряду, на підставі якого було здійснено будівельні роботи, а поширюються й на інших осіб, які отримали нерухомість у власність.Необхідно згадати, що фізичні особи можуть також спробувати послатися на
ст. 7 Закону про захист прав споживачів. Ця стаття передбачає, що стосовно продукції, на яку гарантійні терміни не встановлено, споживач може пред'явити продавцю (виробнику, виконавцю) відповідні вимоги, якщо недоліки виявлено протягом двох років, а щодо об’єкта будівництва — не пізніше десяти років від дня передачі їх споживачу. Обґрунтувати посилання на цю норму можна тим, що роль фізичної особи в договорі пайового або часткового будівництва фактично зводилася до внесення грошових коштів, необхідних для проведення будівельних робіт, тобто фізична особа виступала не стільки як інвестор, скільки як замовник таких робіт, інакше кажучи — споживач.2.
Дещо інше вирішення проблеми можна запропонувати, якщо сторонами було укладено договір про спільну діяльність. Цей договір урегульовано главою 77 ЦК, отже, норми, що застосовуються до договорів будівельного підряду, на нього не поширюються. Фізичним особам у цій ситуації не допоможе також і зазначена вище ст. 7 Закону про захист прав споживачів, оскільки згідно зі ст. 1130 ЦК за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов'язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить закону. З урахуванням того, що за таким договором фізична особа не замовляє і не придбаває в інших осіб товари, роботи, послуги, вона не є споживачем, тобто дія Закону про захист прав споживачів на неї не поширюється. Правильність такого висновку підтвердила і Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України у своїй ухвалі від 19.05.2005 р.Водночас можна спробувати довести, що фактично
між сторонами було укладено не договір про спільну діяльність, а договір будівельного підряду. Шанси зростуть, якщо укладений сторонами договір міститиме обов'язкові умови договору на капітальне будівництво, зазначені в п. 5 Загальних умов.На підтвердження такої позиції зауважимо, що Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України, розглядаючи аналогічну справу, в
ухвалі від 17.09.2003 р. у справі № 6-1361кс02 звернула увагу, що тільки при встановленні судом наявності в договорі про спільну діяльність істотних умов договору підряду на будівництво житлового будинку може бути зроблено висновок, що цей договір фактично є договором підряду .Можливим також є посилання на вже цитовану нами
ст. 12 Закону про архітектурну діяльність.3.
Окремо слід розглянути договірні форми, в яких фінансування будівництва житлового чи нежитлового фонду замовником (інвестором) здійснюється через компанії, що управляють ФФБ, ФОН, недержавними пенсійними фондами, а також через інших посередників (договори комісії чи доручення) та із застосуванням облігаційно-цільових запозичень. При визначенні правової природи цих договорів та вирішенні питання про гарантійні терміни експлуатації на побудовані таким чином об'єкти слід звернути увагу на порядок переходу до інвестора права власності на нерухомість. Тут можливі два варіанти:1)
інвестор виступає первинним власником побудованого об’єкта;2)
первинним власником виступає забудовник або посередник, який згодом передає його (право власності) інвесторам.Перший
із зазначених варіантів може мати місце, зокрема, при будівництві з використанням ФФБ. Стаття 19 Закону про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю встановлює, що після розрахунків з управителем ФФБ довіритель (інвестор будівництва) одержує від нього довідку, що є документом, який підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об’єкта інвестування. Цю довідку довіритель надає забудовнику для подальшого оформлення права власності на закріплений за ним об'єкт інвестування, тобто первинним власником нерухомості (у цьому випадку — житла) виступає саме інвестор. Крім того, слід мати на увазі, що відповідно до ст. 9 зазначеного Закону керівник ФФБ укладає із забудовником договір, за яким замовляє забудовнику побудувати один або кілька об'єктів будівництва, увести їх в експлуатацію і передати засновникам цього фонду, тобто відносини між діючим в інтересах інвесторів ФФБ управляючим фондом укладаються в конструкцію договору підряду з установленими в законі гарантійними зобов'язаннями . Наявність у цій ситуації інвестора (довірителя) не спростовує зроблений висновок, оскільки визначення замовника — сторони договору будівельного підряду, наведене в п. 3 Загальних умов, прямо передбачає, що замовник може діяти як із власної ініціативи, так і за дорученням інвестора.Виходячи з перелічених вище норм, можна дійти висновку, що в межах будівництва з використанням ФФБ договірні відносини виникають
не лише між керівником ФФБ і забудовником, забудовником і підрядником (якщо такий є*), але і між інвестором (довірителем) як власником побудованого об’єкта, на користь якого було укладено договір між управителем ФФБ та забудовником, і всіма зазначеними особами**. Беручи все викладене до уваги, інвестор, який протягом 10-річного гарантійного терміну виявив невідповідність експлуатаційних характеристик, передбачених договором і проектною документацією, може звернутися із солідарною вимогою до забудовника та підрядника про усунення наявних дефектів і недоліків або тільки до забудовника, якщо підрядник останнім не залучався.* Як відомо, забудовник може здійснювати будівництво
самостійно, а також із залученням підрядника, що враховується при отриманні дозволу на будівництво (ст. 241 Закону про забудову).** Слід також ураховувати, що підрядник чи забудовник, який виконує функції підрядника, гарантійні терміни на побудоване в межах ФФБ житло в будь-якому випадку надав, оскільки це — істотна умова договору будівельного підряду (див. вище).
Непрямим підтвердженням останньої тези є
ст. 13 Закону про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю, згідно з якою управитель ФФБ може виступати на користь довірителя позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов'язань щодо строків спорудження та якості об'єктів будівництва і передачі довірителям у власність об'єктів інвестування. Аналогічна норма міститься і в Примірних правилах ФФБ . Наведене формулювання дозволяє припустити, що законодавець допускає пред'явлення претензій забудовнику зі сторони як управителя ФФБ, так і самого інвестора. Крім того, інвестор не позбавлений права пред'явити одночасно вимоги про стягнення збитків, пов'язаних з усуненням дефектів нерухомості, і до управителя ФФБ, який залучив до будівництва забудовника, котрий припустився таких дефектів у своїй роботі та неналежно виконав свої договірні зобов'язання перед інвестором.Описана вище позиція, безумовно, може мати і супротивників, однак, на наш погляд, є найприйнятнішим для інвестора варіантом урегулювання проблеми гарантійних термінів на отримане в межах ФФБ житло.
Подібно
має вирішуватися і ситуація з будівництвом у межах договорів доручення та комісії, за якими посереднику (відповідно — повіреному та комісіонеру) доручається укласти одну або декілька угод, спрямованих на будівництво нерухомості. У випадку з комісією комітент (майбутній власник) може керуватися аргументами, наведеними стосовно інвестора ФФБ, і пред'являти претензії про усунення недоліків, виявлених протягом гарантійного терміну, до забудовника, з яким комісіонер уклав договір підряду на будівництво. При укладенні ж договору доручення діє ст. 1000 ЦК, яка встановлює, що правочин, учинений повіреним, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов'язки довірителя. Інакше кажучи, укладений між повіреним та забудовником договір (найімовірніше, будівельного підряду) буде підставою, у тому числі й виникнення у довірителя (замовника будівництва) права вимагати від забудовника виконання гарантійних зобов'язань.Другий
варіант набуття інвестором права власності на нерухомість (коли первинним власником є забудовник) з точки зору забезпечення гарантійних зобов'язань на отриманий об'єкт будівництва є найпроблемнішим. Ідеться про нерухомість, побудовану та придбану інвестором, у межах ФОН*, недержавних пенсійних фондів**, пайових інвестиційних фондів, шляхом випуску забудовником цільових облігацій, а також за допомогою укладених між забудовником та інвестором попередніх договорів купівлі-продажу чи опціонів. У такій ситуації відносини між забудовником (посередником) та інвестором опосередковано нормами, що регулюють відносини купівлі-продажу чи міни, зокрема главою 54 «Купівля-продаж» ЦК і ст. 716 ЦК, яка встановлює, що до договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж. При цьому розрахунок у межах таких договорів здійснюватиметься шляхом заліку взаємних вимог, передачі нерухомості в рахунок погашення цільових облігацій тощо.* Нагадаємо, що згідно зі ст. 27 Закону про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю система функціонування ФОН
включає реєстрацію права власності на нерухомість, придбану від здійснення управління ФОН на ім’я управителя ФОН.** Стаття 48 Закону про недержавне пенсійне забезпечення передбачає, що активи недержавного пенсійного фонду можуть інвестуватися відповідно до вимог цього Закону з метою отримання доходу на користь учасників цього фонду. Зазначена мета (отримання доходу, а не житла) зумовлює, що
набувач цього житла первинним його власником не буде і отримає його, наприклад, за договором купівлі-продажу, міни чи похідних від них форм.Згідно зі
ст. 675 ЦК договором або законом може бути встановлено строк, протягом якого продавець гарантує якість товару (гарантійний термін). Оскільки законом такий строк для купівлі-продажу нерухомості не встановлено, за відсутності відповідного положення договору покупцю (інвестору) доведеться керуватися ст. 680 ЦК, що встановлює строки виявлення недоліків та пред'явлення вимоги у зв'язку з недоліками проданого товару. Так, частина 2 цієї статті встановлює: якщо на товар не встановлено гарантійний термін або термін придатності, вимогу у зв'язку з його недоліками може бути пред'явлено покупцем за умови, що недоліки було виявлено протягом розумного строку, але в межах двох років, а щодо нерухомого майна — у межах трьох років від дня передачі товару покупцю. Якщо встановити день передачі нерухомого майна неможливо або якщо покупець володів нерухомим майном до укладення договору, зазначені строки обчислюються від дня укладення договору. Також слід мати на увазі, що згідно зі ст. 681 ЦК для вимог у зв'язку з недоліками переданого товару застосовується позовна давність строком в один рік, що обчислюється з дня виявлення недоліків у межах строків, установлених ст. 680 ЦК.Беручи до уваги викладене, інвестору, який усе ж таки має намір довести своє право на 10-річний гарантійний термін на об'єкт нерухомості, залишається тільки сподіватися на ст. 12 Закону про архітектурну діяльність. Дещо спокійніше можуть себе почувати фізичні особи — непідприємці, які, наприклад, придбали житло в забудовника. Обґрунтувавши свій статус споживача, вони можуть апелювати до вже згаданого нами гарантійного терміну, передбаченого ст. 7 Закону про захист прав споживача.
