Балансоведение: собственность и управление
Григорий Козаков, консультант
Последним этапом собственно строительства является передача новостройки
в эксплуатацию. После этого акта рождения объекта начинается отдельная жизнь недвижимости.На изломе, символизирующем превращение строительно-монтажных работ в полноценный самостоятельный предмет гражданско-правовых отношений в виде готовой недвижимости, у застройщиков нередко возникают проблемы, связанные с так называемой передачей объекта на баланс обслуживающего предприятия.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Закон о жилищно-коммунальных услугах — Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV.
Закон об объединениях совладельцев многоквартирного дома — Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III.
Закон о бухгалтерском учете — Закон Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» от 16.07.99 г. № 996-XIV.
Проанализируем некоторые вопросы, с которыми сталкиваются застройщики в отношениях с
балансодержателями. Начнем с выяснения природы балансосодержания.В соответствии с определением
Закона о жилищно-коммунальных услугах балансодержателем дома является «собственник или юридическое лицо, которые по договору с собственником содержат на балансе соответствующее имущество, а также ведут бухгалтерскую, статистическую и другую предусмотренную законодательством отчетность, осуществляют расчеты средств, необходимых для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов и содержания, а также обеспечивают управление этим имуществом и несут ответственность за его эксплуатацию согласно закону».Статья 13 упомянутого
Закона четко указывает, что «услуги по управлению домом», а именно балансосодержание, являются разновидностью жилищно-коммунальных услуг, правовая сущность которых идентифицируется как управление имуществом.Главный вывод, вытекающий из этого определения, заключается в том, что самого застройщика нельзя идентифицировать как
балансодержателя , даже когда расходы на строительство капитализируются в его балансе. Ведь застройщик обычно не управляет эксплуатацией дома по договору с владельцами жилья. Застройщики в традиционных схемах строительства не являются поставщиками жилищно-коммунальных услуг.С юридической точки зрения, посторонний балансодержатель предоставляет собственнику услугу по управлению имуществом последнего.
Статья
1029 ГК определяет следующее:«По
договору управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает второй стороне (управителю) на определенный срок имущество в управление, а вторая сторона обязуется за плату осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя)».Право собственности на имущество к управителю не переходит. И даже принятие управителем
на свой баланс имущества учредителя не вызывает перехода права собственности на это имущество к управителю-балансодержателю. Это важно понять тем, кто, спекулируя на беспомощности жителей, вопит о том, что передача жилья в управление приведет к передаче его «в собственность управляющим компаниям»*.* Р. Шуз. ОСМДизация Харькова // «Городской ДоZор», 2007, № 18, с. 8.
При случае отметим ключевой тезис
ст. 1032 ГК: «учредителем управления является собственник имущества». Следовательно, со вступлением в силу ст. 1032 ГК никто, кроме собственника имущества, не имеет права принимать решение о передаче имущества в управление.А теперь попробуем ответить на вопрос: кто является собственником жилого дома?
На этот, казалось бы, простой вопрос есть как минимум два варианта ответа.
Первый вариант
: собственником жилого дома являются владельцы отдельных квартир в доме.В этом контексте достаточно логичным является внедрение объединений совладельцев многоквартирного дома (далее — ОСМД), где отдельные владельцы квартир организуют специальные органы управления, олицетворяющие их дом в качестве, так сказать, совокупной собственности.
Впрочем, отдельные положения
Закона об объединениях совладельцев многоквартирного дома иногда вызывают изрядные сложности в практическом толковании.Статья 11 этого
Закона содержит следующую норму:«В случае если во вновь построенном доме владельцы квартир, помещений
в течение двух месяцев после подписания акта государственной приемной комиссии не создают объединения и не принимают на баланс основные фонды, сельский, поселковый, городской совет может своим решением назначить балансодержателя».Фактически речь здесь идет о том, что имущество передается в управление не владельцами жилья, а посторонним лицом — местным советом.
Эта норма часто применяется чиновниками муниципалитетов, стремящимися навязать жителям услуги коммунальных ЖЭКов.
Иногда юристы, защищающие интересы владельцев квартир, пытаются опровергнуть соответствующие решения местных советов, ссылаясь на то, что
ГК не предусматривает возможности «назначать» управителей без соответствующего волеизъявления владельцев имущества.Обратим внимание, что соответствующие положения
ГК вступили в силу позже, чем указанные нормы Закона об объединениях совладельцев многоквартирного дома. Следовательно, можно допустить, что именно нормы Кодекса должны браться за основу при рассмотрении проблемы.С другой стороны,
Закон об объединениях совладельцев многоквартирного дома является специальным законом, а следовательно, он должен иметь приоритет над общими нормами ГК.По правилам разрешения таких
сложных темпорально-содержательных коллизий следует применять классический постулат: «Lex posterior generalis non derogate legi priori speciali», что означает: «общий закон, принятый позднее, не отменяет специальный закон, принятый ранее».С этой позиции можно констатировать, что указанное выше положение
ст. 11 Закона об объединениях совладельцев многоквартирного дома не утратило актуальности вследствие принятия Гражданского кодекса, и поэтому местные советы все еще имеют соответствующие полномочия по назначению управителей-балансодержателей.Как бы там ни было, первый вариант дает основания для вывода о том, что застройщик после подписания актов о передаче квартир и оформлении прав собственности на квартиры на инвесторов практически устраняется от ответственности за дом. Все вопросы, связанные с обслуживанием объекта (в том числе передачей его в управление-балансосодержание), должны лечь на владельцев квартир*, которые одновременно являются
совладельцами общих помещений дома.*Или на местные органы власти в обусловленных законом случаях.
Жилые дома принимаются в состав активов балансодержателей не по фактической стоимости (совокупная цена приобретения квартир) и не по фактической себестоимости (расходы на строительно-монтажные работы). Такое оприходование осуществляется по
сметной стоимости строительства (письмо Минстроя от 15.09.2006 г. № 5/3-2226).Следовательно, в функции застройщика входит только уведомление эксплуатирующего предприятия, которое действует как балансодержатель, о сметной стоимости объекта.
Второй вариант
: собственником дома являются не владельцы квартир, а другие лица.Это фактически означает, что у одного физического объекта (дома) может быть два разных собственника: в доме — один, а у отдельных составных частей этого же дома — другие.
Такой тезис трудно воспринимается обычными людьми, особенно владельцами квартир. Ведь если иметь в виду, что
полноценный собственник может владеть , пользоваться и распоряжаться своим имуществом (ст. 317 ГК), то следует признать, что собственник дома может сделать с домом почти все, что захочет, не считаясь с владельцами квартир. Но в таком случае встает вопрос: а в чем же тогда заключается содержание права собственности на отдельную квартиру?Такие парадоксы не укладываются в головах обывателей, однако многие юристы воспринимают их как постоянную норму.
Вот, например, как обосновывается позиция, что собственником дома является застройщик даже тогда, когда свидетельства на право собственности на новые квартиры оформляются сразу на инвесторов:
«Никаких других оформлений возникновения
права собственности на построенный объект (дом) не требуется, кроме подтверждения этого права заказчика решением городского совета как факта наличия этого объекта и результата приемки государственной приемочной комиссией для установления публичного права на созданный объект.В данном случае имеются
первичные основания возникновения права собственности на построенный жилой дом (квартиру). Это создание нового имущества»*.* М. Луцкий. Судебное решение проблем регистрации права собственности на новостройку // «Юридическая практика», 2008, № 46, с. 12.
Видимо, осознавая определенную противоречивость таких заявлений, особенно в глазах инвесторов, вложивших в строительство своих квартир значительные суммы, законодатели пытаются отделить
право собственности на квартиры от имущественных прав:«Акт государственной приемочной комиссии и акт передачи объекта в эксплуатацию является основанием для государственной регистрации
прав, удостоверяющих возникновение вещных прав на недвижимое имущество, но не документами, подтверждающими право собственности на завершенный строительством объект»**.** М. Луцкий. Судебное решение проблем регистрации права собственности на новостройку // «Юридическая практика», 2008, № 46, с. 13.
Такое отделение имущественных прав в пользу застройщика тоже не выглядит убедительно. Во всяком случае, по мнению Госказначейства (
письмо от 22.07.2008 г. № 17/3-06/538-11798), «до завершения строительства проинвестированного объекта недвижимого имущества и приема его в эксплуатацию инвестору принадлежит не право собственности на данный объект, а имущественные права на него». Согласитесь, сложно допустить, что после ввода дома в эксплуатацию инвестор снова должен передать имущественные права на недвижимость застройщику и впоследствии еще будет получать право собственности на нее.Впрочем, на практике встречаются случаи, когда застройщик, возводивший дом
за счет инвесторов, которые по завершении строительства становились первыми владельцами квартир, осмеливается даже оформить на свое имя отдельное свидетельство о праве собственности на весь дом:«В связи с тем, что ГК УССР тогда не регулировал полностью эти правоотношения по заключенным договорам с гражданами,
собственник дома ООО «К-1» (он же заказчик и подрядчик) сначала, после приемки дома гостехкомиссией, оформил право собственности на весь дом на себя на основании решения Николаевского горисполкома №1372 от 16 июля 2004 года и 27 июля 2004 года зарегистрировал право собственности, получив свидетельство»***.*** М. Луцкий. О праве жильцов на нежилой фонд // «Юридическая практика», 2008, № 5, с. 14.
Не удивительно, что такие случаи становятся предметом судебного обжалования со стороны владельцев квартир.
Отдельные юристы пытаются возложить на застройщика ответственность если не за весь дом, то хотя бы за определенные его части:
«При передаче квартир в построенном доме новым собственникам застройщик (или иной член договорной схемы) передает
право собственности на квартиру. Однако, помимо собственности на квартиру, существует еще и отдельный объем прав относительно общего (неделимого) имущества дома. Это имущество находится в общей собственности всех собственников квартир в доме. В то же время, поскольку выделить долю в натуре каждому из собственников невозможно, общее имущество должен содержать застройщик.Следует отметить, что хотя сегодня это законодательно не урегулировано, тем не менее факт остается фактом — до момента создания ОСМД и передачи ему застройщиком общего имущества это
имущество «висит» на балансе застройщика»****.**** Д. Сичкарь. Как обязать жильцов заключать договоры на обслуживание дома // «Строительный учет», 2008, № 9, с. 118.
Признавая факт, что совместное имущество принадлежит владельцам квартир, автор изложенной идеи почему-то все же считает нужным возложить на застройщика обязанность содержать
чужое (!) имущество.Статья 13
Конституции Украины содержит тезис, автором которого, говорят, является выдающийся теоретик анархизма Пьер Жозеф Прудон: «Собственность обязывает».Это означает, что именно собственник должен нести груз ответственности за свое имущество. При этом не имеет значения, принадлежит ли ему имущество на праве частной или совместной собственности.
Представим себе, что будет, если застройщик присоединится к изложенной выше позиции, а владельцы квартир будут просто игнорировать свою обязанность по содержанию своей собственности.
Застройщик в таком случае будет вынужден постоянно нести расходы на содержание дома, в котором все помещения находятся в собственности других лиц.
Возможно, с точки зрения юриспруденции, в такой ситуации особых проблем нет. Однако, с точки зрения учета, можно уверенно прогнозировать проблемы с отражением валовых расходов и налогового кредита по соответствующим платежам застройщика. Кроме того, если владельцы квартир в доме, содержание которого будет финансировать застройщик, будут физическими лицами, несложно предусмотреть появление вопросов по начислению застройщиком налога на доходы физических лиц. Ведь фактически застройщик будет собственными средствами обогащать тех, чьи обязательства (по содержанию имущества) он оплачивает.
Следовательно, нам трудно согласиться с выводом, что застройщик должен содержать совместное имущество владельцев квартир.
Впрочем, мы не можем отрицать наличие определенной имущественной неопределенности в ситуации, когда жилой дом уже сдан, а право собственности на все квартиры еще не оформлено.
В этот промежуток времени, скажем, может возникнуть необходимость финансировать отопление всего дома, чтобы избежать аварии в отопительной системе.
За чей счет должны финансироваться подобные расходы?
Даже если застройщик не оформляет право на квартиры на свое имя, он вынужден нести соответствующие расходы, чтобы поддерживать объект в состоянии, которое будет удовлетворять будущих владельцев квартир.
С точки зрения учета, именно такая мотивация будет оправдывать связь расходов с хозяйственной деятельностью заказчика и позволит включить их в налоговые декларации в качестве валовых расходов и налогового кредита.
Теперь относительно тезиса о «висении» имущества
на балансе застройщика.Тезис о том, что до передачи дома балансодержателю такой дом «висит» на балансе застройщика — достаточно распространенная ошибка. Особенно в юридических кругах. Иногда даже опытные законодатели поддаются искушению назвать застройщика «первоначальным» балансодержателем.
Дело в том, что содержание такой исключительно бухгалтерской категории, как «баланс», регулируется только бухгалтерскими стандартами. Согласно
Закону о бухгалтерском учете одним из базовых постулатов современной бухгалтерии является принцип приоритета экономического содержания над юридической формой. Следовательно, бухгалтер не подчиняется тем юридическим установкам, которые противоречат экономической сути операций.По бухгалтерским правилам, когда застройщик передает инвесторам
все квартиры, в его балансе ничего оставаться не может. Ведь бухгалтерский учет ведется по объектам расходов, а не по отдельным квартирам или объектам совместного имущества.Бухгалтерский учет — это простая и универсальная кибернетическая система, освобожденная от излишнего дублирования. Ее не обманешь юридическими проповедями об олицетворении нескольких объектов собственности в одном физическом объекте. Если застройщик возвел один объект, то он будет отражен в учете как один объект. То есть баланс застройщика фиксирует не дом
вместе с квартирами, и не квартиры вместе с общими помещениями, а один дом как целостную совокупность квартир. И если все квартиры переданы инвесторам, то на балансе застройщика не остается ни сам дом, ни отдельные его части.Таким образом, на момент создания ОСМД, когда все квартиры нашли своих владельцев, в балансе застройщика (если, конечно, он сам не стал владельцем квартир) уже не может быть ни одного «висячего» имущества.
Именно поэтому в
Порядке передачи жилищного комплекса или его части с баланса на баланс, утвержденном постановлением Кабинета Министров Украины от 11.11.2002 г. № 1521, предусмотрен только один случай, когда дом передается именно с баланса на баланс. Эта ситуация возникает тогда, когда дом передается новому балансодержателю от прежнего балансодержателя. Поскольку застройщик не является балансодержателем, он не может в сугубо бухгалтерском понимании передать дом со своего баланса. Застройщик может только уведомить балансодержателя (ОСМД или другого балансодержателя) о стоимости объекта, который был им возведен. Эту стоимость балансодержатель может отразить в своем балансе, т. е. взять объект на свой баланс.Следует признать, что балансовая проблема была и остается весьма острой.
Отражение жилых домов
на балансе часто вводит в заблуждение специалистов. Кое-кто считает, что сам факт пребывания объекта в активе баланса свидетельствует о том, что право собственности на этот объект принадлежит субъекту, составившему такой баланс. И если дом числится, например, на балансе коммунального ЖЭКа, то этот дом принадлежит не владельцам квартир, а местной общине, которая является собственником этого коммунального ЖЭКа:«
…в Украине приватизировано 84 % квартир, но «каждый конкретный дом как был собственностью общины, как значился на балансе ЖЭКа, так и значится*.* В. Писковый. Кондовые результаты кондоминиума // «Зеркало недели», 2008, № 37, с. 7.
Как видим, автор спокойно отделяет право собственности на квартиры от права собственности на дом.
Такие высказывания не единичны. Скажем, право собственности на приватизированные дома кое-где приписывается даже не территориальной общине, а государству:
«…оттого, что в
доме все квартиры приватизированы, этот дом не стал собственностью граждан , он все равно остается собственностью государства»**.** От А до Я // «Недвижимость», 2006, № 24, с. 13.
С правовой точки зрения, такие выводы не имеют под собой никаких оснований.
А отождествление балансовой прописки объекта с правом собственности на него вообще является недопустимым.
Подведем итоги.
Сегодня в отечественной практике распространена мифологизация базовых правоотношений, характеризующих права собственности на многоквартирный жилищный фонд. Единого взвешенного ответа на ключевые вопросы украинское законодательство не дает, и поэтому в среде практиков главенствуют иногда диаметрально противоположные мнения.
Несложно убедиться, что, в отличие от первого, второй вариант ответа на вопрос о собственнике жилого
дома в некоторых случаях позволяет решать судьбу передачи дома в управление-обслуживание и без участия владельцев квартир.Но при этом застройщикам следует учитывать, что приобретение ими статуса собственника дома может стать причиной выполнения соответствующих обязанностей по содержанию такого «имущества».
